専門家 Specialist

秋山直人

資格
弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・その他
ベストアンサー数
77 回
相談回答数
413 回

1976年4月生まれで,不動産トラブルの解決を最重点分野として取り組んでいます。

◎不動産に関するトラブル解決について得意分野としており,実績・経験の積み重ねがあります。

◎宅地建物取引士,マンション管理士,賃貸不動産経営管理士の資格があります。

 不動産鑑定士試験にも合格しています。

 

私の弁護士としての姿勢は,以下のとおりです。

① 依頼者の方と丁寧にコミュニケーションを取りながら案件を進めます。進行状況の報告は随時行います。

② 最大限有利な解決を目指し,1つ1つの案件に真剣に取り組みます。

③ 訴訟事件では,証拠を精査し,裁判所を説得できる分かりやすい書面を作成するように心がけています。

 

■事務所紹介

不動産分野のトラブル解決に特に力をいれています。

22年の弁護士経験を活かし、個々の案件に丁寧に取り組みます。

   

  1. 不動産分野のトラブル解決に特に力を入れており,得意分野としています。宅地建物取引士・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士の資格もあります。令和4年不動産鑑定士試験に合格しましたので,修習を経て,不動産鑑定士の資格も取得予定です。
  2. 依頼者の方と丁寧にコミュニケーションを取りながら進めます。進行状況はマメに報告します。
  3. 最大限有利な解決を目指し,1つ1つの案件に真剣に取り組みます。
  4. 訴訟事件では,証拠を精査し,裁判所を説得できるわかりやすい書面を作成するように心がけます。

◎不動産トラブル解決に特化したサイトはこちら
 http://fudosan-lawyer-akiyama.com/ 
【初回相談は60分以内11,000円(消費税込)でお受けしております】
【事務所の会議室には,飛沫防止のパーテーションを設置しております】
【Zoomでの法律相談にも対応しております】

【お電話よりも、メールフォームからのお問い合わせが有り難いです。メールは、弁護士が直接見ます。】

【他の案件等で立て込んでいる場合には,ご相談をお受けできないことがございます。】

【物件が東京都内又は都の近郊にある案件を取り扱っております。】

秋山直人 さんの経歴

2000年3月 東京大学法学部卒業
2001年10月 弁護士登録 以後,不動産等の民事分野の訴訟・交渉を中心に弁護士業務を行っています

相談回答

不動産投資の違約金

2024/02/17

先月、個人宅にファイナンシャルプランナーを名乗る方が自宅に訪問に来ました。 金融庁の取り組みで啓蒙活動(個人に対するお金の意識向上活動)をしているといっていました。 相手に押される形で何度か相談しました。 その後、2月11日(日)に「団体信用生命保険」を利用して、不動産を銀行から融資を受けて購入する...
「簡単な誓約書で、違約時のペナルティなどは書かれていませんでした。 まだ実際の物件の売買契約書なども交わしていないのに違約金が発生するものなのでしょうか?発生する場合相場等わかりますか?」 →違約金は発生しないと思われます。悪質な業者であり、誓約書に署名押印させたことで心理的に負い目を負わせる狙いでしょう。 「話がこじれた場合の相談先をご紹介いただけるでしょうか?」 →弁護士に相談することをお勧めします。

敷引きについて

2024/02/10

賃貸契約の際、初期費用の見積もり書に敷引きの記載がなかった。 しかし、実際には敷引きで2ヶ月分かかるということが判明した。 契約書には確かに書いているが、初期費用の見積もり書に記載がないため、契約を進めたこともあり、支払いをしたくないと思っているが、可能かどうか教えていただきたい。
初期費用の見積書には記載がなくても、賃貸借契約書に敷引きの特約の記載があるのであれば、契約書の記載の方が優先するでしょう。

隣地使用における工作物改修について

2024/01/31

下記①②の経緯を踏まえ、隣地使用について、事前通知での施工日に工事妨害にあった場合、妨害差し止め請求及び工期遅延による損害賠償が可能かどうか及び③の要求に応じないことで隣地から訴え返される恐れはないかをご教示下さい。 ①所有する土地は既に建築及び外構が済んでおり、隣地より1メートル程盛り土で地盤をあ...
現時点で隣地使用を拒否されているようですから、事前通知での施工日に工事を強行するのは得策ではありません。 事前に隣地使用権に基づく工事妨害禁止の仮処分を裁判所に申立て、仮処分の決定を得た上で工事を行うべきでしょう。 工事妨害禁止の仮処分が出たにもかかわらず妨害行為があった場合には、損害賠償請求も可能となります。 隣地所有者とご相談者様土地の前所有者との間で塀の高さ等について合意があったのであれば、その合意を守るように隣地から訴え返される可能性は十分あると思います。 いずれにしても、一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

問い合わせ先

ホームページ
http://fudosan-lawyer-akiyama.com/
事務所名
秋山法律事務所
電話番号
03536920700353692070

不動産投資の違約金

2024/02/17

先月、個人宅にファイナンシャルプランナーを名乗る方が自宅に訪問に来ました。 金融庁の取り組みで啓蒙活動(個人に対するお金の意識向上活動)をしているといっていました。 相手に押される形で何度か相談しました。 その後、2月11日(日)に「団体信用生命保険」を利用して、不動産を銀行から融資を受けて購入する...
「簡単な誓約書で、違約時のペナルティなどは書かれていませんでした。 まだ実際の物件の売買契約書なども交わしていないのに違約金が発生するものなのでしょうか?発生する場合相場等わかりますか?」 →違約金は発生しないと思われます。悪質な業者であり、誓約書に署名押印させたことで心理的に負い目を負わせる狙いでしょう。 「話がこじれた場合の相談先をご紹介いただけるでしょうか?」 →弁護士に相談することをお勧めします。

敷引きについて

2024/02/10

賃貸契約の際、初期費用の見積もり書に敷引きの記載がなかった。 しかし、実際には敷引きで2ヶ月分かかるということが判明した。 契約書には確かに書いているが、初期費用の見積もり書に記載がないため、契約を進めたこともあり、支払いをしたくないと思っているが、可能かどうか教えていただきたい。
初期費用の見積書には記載がなくても、賃貸借契約書に敷引きの特約の記載があるのであれば、契約書の記載の方が優先するでしょう。

隣地使用における工作物改修について

2024/01/31

下記①②の経緯を踏まえ、隣地使用について、事前通知での施工日に工事妨害にあった場合、妨害差し止め請求及び工期遅延による損害賠償が可能かどうか及び③の要求に応じないことで隣地から訴え返される恐れはないかをご教示下さい。 ①所有する土地は既に建築及び外構が済んでおり、隣地より1メートル程盛り土で地盤をあ...
現時点で隣地使用を拒否されているようですから、事前通知での施工日に工事を強行するのは得策ではありません。 事前に隣地使用権に基づく工事妨害禁止の仮処分を裁判所に申立て、仮処分の決定を得た上で工事を行うべきでしょう。 工事妨害禁止の仮処分が出たにもかかわらず妨害行為があった場合には、損害賠償請求も可能となります。 隣地所有者とご相談者様土地の前所有者との間で塀の高さ等について合意があったのであれば、その合意を守るように隣地から訴え返される可能性は十分あると思います。 いずれにしても、一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

有効性に関して

2024/01/30

ご相談いたしたく存じます 賃貸中の貸家に住んでいる賃借人と、以前その貸家を売買する方向性でLINEで話し合いました その時、売買の方向性で検討していたに過ぎない為、必ず売買するという認識ではなく、契約書や違約金条項もありません その後、賃借人とこの件で連絡した際も、購入方向で考えているという返事でし...
売買金額や契約時期、決済時期も決めていないですよね? そのような段階では売買契約は成立したとは言えないでしょう。 もっとも、先方が、売買契約が成立するだろうと信頼して何かコストをかけたといった場合には、「契約締結上の過失」の法理によりご相談者様に損害賠償義務が発生する可能性も無くはないので、弁護士に面談の上相談することをお勧めします。

延滞金額

2024/01/25

12月の家賃が遅れて18日に入れました。 今日延滞金が4400円と来ました。 家賃は45000円です。 延滞金は年利14.6%かと? 家賃は年利3%とありました。 請求は正当なのでしょうか? 宜しくお願いします。
保証会社と契約していて、保証会社からの請求とかではないですか? その場合、保証会社との契約内容を確認してください。遅延損害金ではなく、督促手数料等の場合もあります。

駐車場を契約して3ヶ月で一方的に解約されました

2024/01/23

お世話になります。 12月1日から近くのマンションの駐車場を、第3社(駐車場専門管理会社)を介して、駐車場を契約(1年間)しました。ですが、数日前マンションの管理組合から通知があり、例の第3社が駐車場管理から外されるため、本契約も2月末で解約となると連絡を受けました。 一つの提案として、同社が管理し...
そうすると、おそらく、転貸ということになると思います。 管理組合が駐車場専門管理会社に賃貸し、駐車場専門管理会社がご相談者様に転貸していたわけです。 転貸の場合、おおもとの賃貸借契約が管理組合と駐車場専門管理会社との間で解除(違約解除)されてしまうと、転貸借契約に基づく占有権原をおおもとの賃貸人(管理組合)に主張できません。 その場合、駐車場専門管理会社に対しては、1年間賃貸すると約束していたのに賃貸できなかったわけですから、契約違反(債務不履行)による損害賠償を請求できる、という理屈になります。

相続アパートは分割していいか

2024/01/22

両親が亡くなり、姉弟二人でアパートを相続することとなりました。他に目ぼしい財産は有りません。 姉弟で平等に相続したいと思いますが、10部屋あるので5部屋ずつ単独名義にするという方法で相続することを勧められました。 問題ないでしょうか? 平等に区分登記をしたら建て替え決議ができないなど問題が生じる気...
「建て替え決議は5分の4以上なので、片方が8部屋、もう片方が2部屋で分けて、あとは現金で解決していく、というのが良いと考えているのですがいかがでしょうか。」 →アパートを区分所有建物化するのもかなり手間と費用がかかるでしょうし、将来の話ですが、相手方が建替えに反対していても建替決議をして建替えしてしまうというのは乱暴な気がします(現実的にはそうスムーズにいかない気がします)。 それなら、最初から、物件全部をご相談者様が取得して、相手方には1/2相当の代償金を支払う方が後腐れが無いように思います。

私有地にのみ接道する土地の再建築可否について

2024/01/14

下記の土地について、通行掘削承諾書があれば将来再建築可能かどうかをご教示下さい。 ①4メートル幅の私道(私有地)にのみ接道している(接道幅は3.6メートル) ②私道の先は35メートルの位置指定道路 ③上記①、②の通路に関して所有者より通行掘削承諾書を取得している。 ④不動産会社から受け取った重要事項説明書...
再建築できるかどうかは、当該私道が単なる私有地ではなく、建築基準法上の道路(2項道路)として役所に指定されているか等によって変わってきます。 そのため、直接、市役所の建築指導課を訪問して問い合わせることをお勧めします。

早期解約違約金について

2024/01/08

マンションの大家です。 特約事項に早期解約違約金(1年に満たない期間で解約した場合1ヶ月分の賃料)がある借主が、入居後2ヶ月で退去しました。 退去理由はゴキブリが出たとのことでした。 退去後、当月の家賃と早期解約違約金が借主より支払われないので仲介していただいた不動産屋を通して保証会社へ申請し、保証...
人が住む家であれば、ゴキブリが出ることは避けられません。 (建物に原因があって異常なほど大量発生したというのであればまた別ですが) 借主が早期解約をした事実に間違いはなく、早期違約金を返金する必要はないでしょう。

土壌汚染調査を拒否された場合の対応

2024/01/05

当方はM&Aの買い手です。売り手は土地所有者から土地を賃借しており、賃借人として土壌汚染発覚時の賠償リスクを抱えているため、当方と買い手との取引前に土壌汚染調査が必要と考えます。しかし、土地所有者は土壌汚染調査(実地調査)に応じないことも想定されます。仮に買い手が将来の汚染発覚時のリスク(費用負担...
M&Aということで、土地賃借人の会社の株式の譲り受け等を検討されているということでしょうか。 「賃借人として土壌汚染発覚時の賠償リスクを抱えている」というのは、土地賃借人が、何か土壌汚染の原因となりうるような工場等を当該土地上で営んでいるのでしょうか?

賃借人から退去費用と新居への引越し費用を請求されています。

2023/12/20

初めましてフランと申します。 約半年間戸建に入居頂いている入居者が、退去する事になりました。 退去理由は賃貸人がきちんと修繕してくれなかったから。 退去は賃借人に落度があると言う理由で80万弱請求されています。 大まかな内訳 •現貸家入居の為にかかった費用 •入居者が自分で変えた洗面化粧台と取付...
掲示板の情報だけで確定的なことは言えませんが、賃借人が退去費用を賃貸人に請求できるためには、賃貸人が修繕義務を怠ったため、そのままでは居住に適さず、退去を余儀なくされたといった事情が必要であり、一般的にはそこまでのケースは多くないと思います。 単に、賃借人が賃貸人の対応が気に入らなくて出ていくというレベルなら、それは賃借人自身の判断によるものであり、退去を余儀なくされたものではないと言えます。

中古住宅購入 設備の不具合(欠陥)について

2023/12/19

前日、築3年の中古住宅を仲介業者を通し、不動産会社より購入いたしました。 引き渡し後、家の設備を確認したところ、エアコンの作動をしない(エラー表示 室外機作動しない)ものが1台 (故障不具合 有) 電気床暖房(故障不具合 記載無し)が温まらないの不具合がありました。 付帯表備考欄に、経年劣化による...
瑕疵担保責任というのは、令和2年民法改正前の用語で、現在の「契約不適合責任」にあたります。 売買契約書で、契約不適合責任が免除されていないか、ご確認ください。

家賃の滞納における延滞金について

2023/12/15

シェアハウスに入居しております。 月々の賃料が39800円で契約しました。 延滞損害金についてですが、 1日遅れるごとに1000円請求されるようなのですが これは合法なのでしょうか。
金銭の貸し付けと同様だと考えれば、1日1000円の損害金だと1年で365,000円となり、元本39,800円に対して年利917%です。 利息制限法4条、1条による上限(年29.2%)に違反しており、上限を超える部分は無効です。 出資法5条1項(高金利の処罰/109.5%)にも違反しており、刑事罰があります。 利息制限法 (利息の制限) 第一条 金銭を目的とする消費貸借における利息の契約は、その利息が次の各号に掲げる場合に応じ当該各号に定める利率により計算した金額を超えるときは、その超過部分について、無効とする。 一 元本の額が十万円未満の場合 年二割 二 元本の額が十万円以上百万円未満の場合 年一割八分 三 元本の額が百万円以上の場合 年一割五分 (賠償額の予定の制限) 第四条 金銭を目的とする消費貸借上の債務の不履行による賠償額の予定は、その賠償額の元本に対する割合が第一条に規定する率の一・四六倍を超えるときは、その超過部分について、無効とする。 2 前項の規定の適用については、違約金は、賠償額の予定とみなす。 出資法 第五条 金銭の貸付けを行う者が、年百九・五パーセント(二月二十九日を含む一年については年百九・八パーセントとし、一日当たりについては〇・三パーセントとする。)を超える割合による利息(債務の不履行について予定される賠償額を含む。以下同じ。)の契約をしたときは、五年以下の懲役若しくは千万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。当該割合を超える割合による利息を受領し、又はその支払を要求した者も、同様とする。 ◆ ただし、賃料滞納により賃貸借契約を解除された後の賃料相当損害金であれば、賃料の2倍程度は適法とされています。 上記はあくまで、賃貸借契約が存続している状態で、賃料39,800円に対する延滞損害金として1日1000円を取る場合の話です。

マンションの瑕疵について

2023/12/11

築16年のマンションの第1回大規模修繕計画に取り掛かっています。 建物診断の結果、竣工時の外壁塗装に瑕疵があり、いったん全塗装を剥離し下地補修が必要なことが判明しました。3000万円以上必要です。事業主業者が、廃業している場合、管理組合として法的にできることはありますか。
そもそも16年前の新築時の瑕疵を問題にすること自体ハードルが高いですが、その上事業主が廃業しているのでは、責任を追及しようにもできないと思います。

地目変更登記代金について

2023/11/29

新築の戸建てを購入しました 建売です 重要事項説明書には 山林(現状:宅地) となっているのですが 購入後に  建物表題、地目変更登記代金 と題しての請求がありました 購入は28年4月  請求書の日付は28年5月です 123,706円 これは私が負担するものなのでしょうか?
いつの話をしているのですか? 平成28年の話ですか? なんで今頃そんなことが問題になっているのですか? 誰から請求されているのですか?

賃借人が反社のようで立ち退きをするにはどうしたらいいか

2023/11/28

お世話になります。立ち退きについて質問させていただきます。 都内の築40年ぐらいの7階建ての商業ビルの購入を検討しています。ただ、1Fに反社と思われる賃借人が入っているようです。ビルの入り口付近にいつも車が止まっており、中に一見してそれと分かる男の人が中にいて、ほかのテナントさんは全部出てしま...
普通に考えて、購入しない方が良いと思います。 立退きを求めるには、賃貸借契約書に反社条項があれば、それに基づいて契約の解除を主張することになります。 反社条項がなければ、賃借人の具体的な迷惑行為について立証することができれば、契約解除が有効と認められる可能性があります。 いずれにしても裁判をする必要があるでしょうし、費用も時間もかかりますし、リスクもあります。

検査済証は売却に必須でしょうか。

2023/11/27

はじめまして。 23区内にてRC賃貸物件を新築し引渡しを受けたものの、トラブルもあり後日郵送とされていた検査済証を受け取れていません。 PDFでは頂いているのですが、検査済証の原本がないと、将来の売却時に売れづらくなったり、価格に影響したりしますでしょうか? ファンドへの売却可能性もある為、そうした売...
検査済証の原本は売却時に買主に求められる場合があると思います。 検査済証を出した記録は役所や指定確認審査機関にも残っているので、PDFでもらっている検査済証が本物であれば、それほど大きく価格に影響するとまでは言えないとは思いますが、原本があるに越したことはないでしょう。

土砂災害危険区域

2023/11/24

土砂災害危険区域であることを説明されずに土地を購入し、住宅を建築しました 土地も建物も同じ業者から購入しています 重要事項説明書にも記載がなく、口頭での説明もありませんでした ・重要事項説明書に記載する必要、説明する必要はないのでしょうか? ・業者に落度はないのでしょうか? それによって何を求...
土砂災害警戒区域又は土砂災害特別警戒区域内の土地ということであれば、宅地建物取引業者には売買にあたり重要事項説明義務があります。 重要事項説明書にその点の記載がないのであれば、監督官庁に行政処分を求めて良いレベルの義務違反ですね。

敷地と道路との関係による制限

2023/11/21

所有している住宅において、南側に公道があり、北側に私道があります。 建築許可は南側の公道でとっていますが、実際には南側の公道からの自動車の出入りは出来ず、北側の私道から出入りする状況です。駐車場も北側私道に接しています。 設計業者、販売業者、私道所有者、共に同一人物であり、私道を通行しないとな...
①について 重要事項説明書では、「敷地と道路との関係」の項目で、北側私道についても説明する義務があると思います。 ② 当該私道所有者が北側私道での自動車通行を前提にご相談者様に当該宅地・住宅を設計・販売したのであれば、当該私道の通行を不可にすることが権利濫用等と認められる可能性は十分にあるかと思います。

借主過失による破損の原状回復について

2023/11/19

借主が浴室の窓辺に置いていた植木鉢を落として浴槽の底部を割ってしまったことが退去後に発覚しました。原状回復にあたり、管理会社より浴槽の交換代として見積が30万円で出てきました。管理会社いわく、借家人賠償保険では浴槽の耐用年数を考慮すると半分くらいしか保険金はおりないだろうとのこと。そして、国交省の...
国土交通省の原状回復ガイドラインp24によれば、浴槽については、当該建物の耐用年数を用いて減価償却して考えるとされています。 そのため、建物が木造か鉄骨造かRC造かによって建物の耐用年数は異なりますが、いずれにしても、浴槽の新規交換費用をすべて借主に負担させることはできない、ということになります。 年数が経過している以上、浴槽の価値がその分減少しているので、借主に過失があったとしても、賠償責任としては、価値が減少した後の状態の浴槽の賠償になりますから、新規交換費用全額の賠償請求は認められないものです。 例えば交通事故で中古車が事故で全損になったとして、加害者に対する賠償請求が認められるのは当該中古車の時価であり、新車の購入代金の賠償が認められないのと同様です。 新品の浴槽に取り替える以上、一部が賃貸人の負担になるのはやむを得ないものといえます。

筆界未定地の告知義務

2023/11/11

借地権付き土地・家屋所有権を購入し契約時は筆界未定地では有りませんでしたがいつの間にか筆界未定地になっており不動産売買に支障を来しています。地主からは一切の説明はなく此方から問い合わせると借地なので告知義務は無いと理不尽な回答で大変困惑しています。筆界未定地である告知は重要説明事項ではないのでし...
売主は筆界未定地と知っていたが、不動産業者は知らなかったということですね。 ただ、売買は平成18年ということで17年も前で、債務不履行責任は時効ですし(可能性があるとすれば不法行為責任)、土地が筆界未定であることが借地権の価値に影響すると素人が判断するのも難しいという考えもありそうですから、売主に対する責任追及はなかなか難しそうです。

袋地の売地の場合の囲繞地通行権は認められるか

2023/11/09

お世話になります。所有している空き地が袋地で売地(1100坪以上)の場合。売地の購入者は隣接する囲繞地を囲繞地通行権を得て自動車通行出来ますでしょうか。売地から公道へ行く道は1m以下の車が通れない狭い道しかありません。
狭い道であっても、公道に通じている土地であれば、囲繞地通行権は認められないと思いますし、まして自動車通行はハードルが高いことが多いです。 いずれにしても、掲示板の相談では詳しい説明と理解が困難なので、一度、面談の上で地図等を示して弁護士に相談することをお勧め致します。

設備の不備について

2023/11/06

先日中古戸建てを購入しました。 設備表には、テレビアンテナ有となっていましたが、実際にはありませんでした。 売り主様に費用請求できるものでしょうか? 契約書を読むと、設備の引き渡しに関しては以下のように定められていました。 ・売主は設備表に記載した設備を引き渡すこと。 ・売主は設備に関すて契約...
「売主は設備に関して契約不適合責任を負わない」とあるので、原則として費用請求は難しいと思います。 ただ、売主が、テレビアンテナが無いことを知っていたのに「有り」と告知したと立証できる場合には、契約不適合責任の免責規定が無効と主張する余地はあります(民法572条)。 勘違いの場合には難しいでしょう。 売買契約の場合、債務不履行責任は、契約不適合責任のことになりますので、同じ話になります。

テナントの現状回復義務

2023/11/06

現在、マンションの1FをG法人へ保育所として貸しています。G法人が廃止となるので、保育所の事業はN法人へ譲渡することになっていて、マンションの1Fの設備もそのまま次の借主(N法人)が使用して、保育の業務を継続することになっています。原状回復の工事をせずに、次の貸主が使用するのだから、G法人は原状回復費用...
G法人からN法人への事業譲渡に伴う賃借権の譲渡については、賃貸人の承諾が必要ですが、既に承諾しているのでしょうか。 この承諾を拒否した上で、G法人に対し、廃業に伴い退去して原状回復するように求め、G法人が原状回復工事をしないのであれば、賃貸人の方で原状回復工事をして原状回復費用を保証金から充当し、不足額は請求するというのであれば筋が通っているように思います。 一方、既に賃借権の譲渡について承諾をしているのであれば、現状に変更はなく、実際には原状回復工事はしないわけですから、G法人に対して、発生しない原状回復費用を請求するのはややおかしいように思います。N法人が退去した時点で、N法人に原状回復費用を請求すべきことになるのではないかと思います。 ところで、G法人からの保証金についてはどのような取り扱いをしているのでしょうか。賃貸人の承諾を得て行う賃借権の譲渡の場合には、いったん、譲渡時点での保証金を清算してG法人に返還し、新たにF法人から保証金を差し入れてもらうことが通常と考えられますが、そのような処理はしているのでしょうか。 なお、テナントの原状回復費用が「全てにおいて借主負担」と決まっているわけではなく、賃貸借契約の定めによります。

マンション不具合補償責任について

2023/11/06

新築マンションの修繕修理費用負担で不動産会社と揉めています。基本は内覧会での確認実施以降は補償対象外は理解していますが(他の不動産会社様も同事例ありましたが)、入居後に見つかった不具合に対し、壁傷とかフリーリング傷の内装ですが今迄5ケ所程、無償修理されたのに、新たに見つけた不具合に対して頑なに無償...
入居時から存在して入居後に見つかった傷なのか、入居後に生じた傷なのか、区別がつかないというのが先方の主張ではないでしょうか。 だとすると、入居時から存在していた傷であることについて立証する必要があるように思いますが、そのような立証はなかなか難しいのではないでしょうか。

隣人トラブル

2023/11/02

家の庭に洗濯物を干せるフェンスを置きました。そのせいで隣の住民に壁に苔が生えたと言われました。でもそこにはフェンスをする前から苔が生えていました。 でも違うと隣の住民は言ってきました。 因果関係を調査すると言ってきました。 どうすればいいですか?
関係無いと突っ張って良いのではないでしょうか。 常識的に考えて、因果関係の立証などできない可能性が高いでしょう。

隣地擁壁からの水害被害

2023/11/02

宜しくお願いします。 高低差のある土地で庭裏側の土留から水が入り床下浸水しました。 土留側は、袋小路の道路で末端の2軒が所有しています。 床下浸水があってからも数ヶ月間、土留修繕、当家床下・庭の補修等されていません。 側溝の水も庭に入り臭くて家族全員が参っています。 これまで、雨が降るたびに気にな...
隣家の土留(擁壁?)に瑕疵があり、それによって土留から本来入るべきでない水がご相談者様の敷地に入って、床下浸水の被害を受けたということでしょうか。豪雨等の自然災害によるものではなく、土留の瑕疵が原因ということでしょうか。 先方が自分達に非があることを認めているようなのであれば、まずその点を証拠化すべきです。 いつ擁壁を修繕してくれるのかとかはひとまず置いておいて、まずは、「当方の所有する土留(擁壁)の瑕疵により、床下浸水等の被害をおかけしたことをお詫びします。擁壁修繕等の対応についてできるだけ早急に検討します。」といった簡潔な覚書に署名捺印してもらうというのはどうでしょうか。 こういうトラブルが法的紛争に発展すると、まずは法的責任があるのかどうかが争点となります。そこの争点をつぶしておけば、後は損害がどの程度かという話に絞られます。 そのような覚書に署名捺印してもらい、あとは対応が遅いようであれば、擁壁修繕を求める調停なり、損害賠償を請求する訴訟なりといった法的手続きに進むことが考えられます。

土地の境界確定に向けてのご相談

2023/11/01

所有するビル(築40年)の設計図(建築確認書類)を見ると隣地との境界は30cmとなっており、いままでそこが境界と思っていましたが、隣地建て替えのため雇った土地家屋調査士が調べると、所有ビルから25㎝のところにコンクリートの杭が出てきました。 さらに測量の結果からか、杭よりもさらに内側、所有ビルか...
別の土地家屋調査士さんに依頼して検証してもらうことはして良いと思います。 ただ、土地家屋調査士さんは、科学的・客観的に測量を行うので、おそらくは間違いないのではないかと推測します。 空中越境について、取得時効を引き合いに交渉することはなかなか難しいのではないかと思います。 「ベランダ,出窓,アルミ庇,給湯器,雑配水管,木製窓台,アルミ格子」が空中越境している事案で、「特段の事情がない限り,敷地の占有は認められない」と判示している裁判例があります(東京地裁平成19年10月16日)。 越境を認めた上で、現在のビルを建て替えるまではそのままとすることを認めてもらい、現在のビルを建て替える際に是正すると約束する覚書を取り交わす処理が穏当ではないかと思います。

設備の不備について

2023/10/31

先日中古の戸建てを購入しましたが、設備に関して以下の不備がありました。 売り主様に対して工事・修理費用を請求できるものなのか教えて頂けないでしょうか? ①衛生放送アンテナが設置されていない。 →設備表では「有」となっている。 ②風呂の換気扇が機能しない。(ONにしても換気扇が回らない) →設備表では...
設備の不具合については、契約不適合責任とは別に、引渡から7日以内に通知されたものに限って修理するとか契約書に規定されていませんか?

オーナー自らによる公示送達の手続き方法

2023/10/28

夜逃げされて、家賃の滞納が3ヶ月すぎました。夜逃げした者について、いつもの赤い自動車がないことに、管理人が最近気づき、たまたま入金確認をオーナーが見落としていて、2週間前から携帯電話での本人へのアクセス、管理人による隣室の日系ブラジル人らへの聞き取りを行いましたが、あまりヒト付き合いがない方でし...
荷物が残っているのであれば、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起し、判決を取った上で強制執行して荷物を撤去する必要があります。賃貸借契約解除の意思表示は、訴状の中で行うのでも構わないと思います。行方不明なのであれば、そのことを証明した上で、公示送達での訴状等の送達を求めることになります。

擁壁トラブル

2023/10/26

マイホームのため擁壁のある土地を購入しました。地鎮祭前に擁壁の目の前にある隣人から擁壁に大きなひびがはいっており崩れる恐れがあるから擁壁をやり直すまで家を建てないで欲しいと言われました。 (ひびは隣人の敷地内に入らないと見えない箇所にあり隣人に言われるまでどれくらいのひびか把握していなかった) ...
擁壁はそのままの状態でも建物は建つのか(建築確認はおりるのか)、それとも擁壁の安全性が確認できないと建築確認もおりないのか、そのあたりの調査がまずは重要かと思います。 擁壁はそのままでも建築確認はおり、建物が建つとなると、売主や仲介業者への責任追及はなかなか難しくなり、むしろ隣人に対して、擁壁の再建築義務を争うような展開になりそうです。 擁壁の安全性が確認できないと建築確認もおりないとなると、売主への契約不適合責任(代金減額請求、契約解除請求等)の追及が考えられるように思います。仲介業者の説明義務違反は、仲介業者が擁壁の問題についてどこまで認識していたかによると思います。

賃貸で工場を借りていますが、立ち退きを言われています。

2023/10/23

賃貸工場を(家賃15万円)借りていますが、立ち退きを不動産屋から言われています。 ①最初に家主の息子さんから立ち退いてくれと言われた (息子さんは家主でも賃貸契約の貸主でもありません) ②一週間後に家主知り合いの不動産屋さんから立ち退きを言われた いまだに契約者(家主)さんからは話がない状態で、弁...
不動産屋が報酬を得て立退交渉をするのは非弁行為に該当する可能性が高いでしょうね。 対応については、やはり弁護士を立てるのがベストだと思います。

家賃滞納している物件の購入

2023/10/22

初めて、町田と申します。 投資用に購入を検討している物件が 6ヶ月家賃滞納してる入居者がいます。オーナーチェンジで購入した場合 そちらの権利を引き継いで裁判を 起こして強制退去の手続きは可能ですか?それとも自分が購入してから 3ヶ月後になりますか? 家賃滞納分の金銭が引き継げ無いのは 調べてあります。
オーナーチェンジの場合、従前の賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになり、賃料が6か月滞納されている状態を引き継ぎますので、購入後3か月待たなくても、賃貸借契約を解除する通知(内容証明郵便がベター)をして、建物明渡しの裁判を起こすことができます。裁判で判決を取れば強制執行の手続きが取れます。 ただし、滞納分の賃料債権は当然には売主から承継されず、買主から賃借人に請求するには売買契約と別途に債権譲渡の通知(内容証明郵便)を売主から賃借人に出してもらう必要があります。

目隠しフェンス依頼について

2023/10/21

境界線より外壁まで1m未満であり滑り出し窓があるですがうちのリビング側に開くようになっています。その際は目隠しフェンス依頼はできるのでしょうか?
民法235条1項で、境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又はベランダを設ける者は、目隠しを付けなければならない、と規定されています。 相手が後から建てた家で、境界線から1m未満のところに窓があって、窓を開けるとご相談者様の家のリビングが見えるなら、目隠し設置請求ができそうです。 滑り出し窓で開口が制限されており、そこからリビングは見えないということだと、また話は違って来る可能性があります。

自治会トラブル

2023/10/17

長文になりますが、法的にどうなのか疑問に思い、ご教授頂けると助かります。 2020年、公営の賃貸に入居し、当初半年ほどは自治会が管理している自転車置き場を借りていましたが、鳥の糞害があまりに酷いため、2021年1月に自治会長に利用中止の手紙を入れました。その後の自治会費集金の際、利用中止した自...
自治会に入会した事実があり、最近まで退会の意思表示はしていなかったのであれば、自治会に加入していた期間の自治会費は支払義務があるように思います。 収支報告がないとか使途が不明といった問題は、文句を言って良いとは思いますが、自治会費の支払義務とは別の問題でしょう。

一部境界確定ができない土地の購入について

2023/10/17

物件(土地)の西側にある公道(特別区道)との境界について、当該公道の登記名義人の相続人不明により、境界確定ができていません。また北側の道路(私道)についても、公図上無地番となっており、境界が確定できていません。(東と南側は土地境界確認書をもって確定済み)売主から話を聞きやむを得ないと感じているのですが、...
道路との境界が確定できていないリスクですが、将来その土地を売るときに減価要因となります。 境界未確定というのは、売り物としてはやはり境界確定物件に比べて劣ります。 ご相談者様のようにあまり気にしない人が買ってくれれば良いですが、一般的には気にする人が多いでしょう(特に都23区内などであればなおさら) 不在者財産管理人の選任による境界確定は、費用がおそらく50万円以上かかると思います。時間も数か月〜半年程度はかかります。 本来、売り物にするために売主の側でやるべきことだろうと思います。 所有者不明土地管理人制度というのも今年4月から施行されましたが、不在者財産管理人よりは費用が抑えられるという話と、大して変わらないという話があり、まだ運用が安定していません。 相当の値引きがない限り、一般的にはお勧めしない物件ですね。

ハウスメーカーと契約解除の件、

2023/10/14

とあるハウスメーカーと契約をし一時金100万円をお支払いし、3回打ち合わせをした状況です。 契約前とプランの変更やオプション等もあり予算オーバーしてしまったので契約解除をしたいとお伝えしたら違約金で請負金額の10%かかると言われました。ただ契約書を見返しても着工前の解除に関しては請負金額の10%とも違約金...
請負契約書を見ないとなんとも言えません。 脅迫罪というのは警察が動かないとどうしようもないですが、通常は民事のトラブルでは警察は動きません(警察に相談してみるのは構いませんが)。 一度、面談の上で弁護士に相談することをお勧め致します。

隣地50cm問題について

2023/10/13

民法234条について教えてください。 隣地が境界から25cmの位置に建物を建てるのですが、事前の説明がないまま建築が進められています。 私達は足場設置の際に隣地との距離を認識し、工事の中止を求めたのですが、民法より建築基準法が優位なので問題ないと工事は続いています。 こちらは慣習がある地域ではなく、防...
建築基準法63条は、民法234条の特則と解されていますが、防火地域又は準防火地域でないなら、建築基準法63条は適用されないので、民法234条1項により、境界線から50cmは離さないとダメだと思います。 相手が交渉に応じないなら、建築を中止させるには、まず裁判所に仮処分を申立てて認めてもらう必要があるでしょう。 民法236条の「異なる慣習」があるか、という問題はありますが、そう簡単には「慣習」は認められないと思います。 掲示板での相談で、勝てるかどうか、確たる見通しは回答できませんが、民法234条1項からすれば、請求が認められる可能性はありそうです。 民法234条2項の「建築に着手した時から」については、常識的に考えて、隣地所有者が違反に気付くタイミングですから、設計図が完成してからではなく、現地で着工してからだろうと思います。 (参考条文) 民法 (境界線付近の建築の制限) 第二百三十四条 建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。 2 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。 (境界線付近の建築に関する慣習) 第二百三十六条 前二条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。 建築基準法 (隣地境界線に接する外壁) 第六十三条 防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

仲介手数料について

2023/10/11

この度建売を購入しました。 売買契約は結び、売主へ手付金、仲介業者へ仲介手数料半額を支払い済みです。 そんな中、仲介業者さんが突然亡くなられました。この方が会社代表者で、ほぼ1人で会社を運営されていたようなので、今後は仲介をつけずに売主さんが直接私達の担当をしてくださるという話になりました。 現在...
媒介契約上は、売買契約が成立したことをもって仲介手数料を全額請求できる(支払時期は契約成立時に半額、決済時に半額)形になっていると思います。 ただ、事情が事情ですので、半金だけにしてもらう(媒介契約は合意解除)という交渉の余地はあるのではないかと思います。

建築確認書類と異なる接道の建売購入について

2023/10/09

数年前に建売を購入しました。 建築確認書上、建築基準法の接道義務は満たしているとのことで購入しましたが、最近2メール接道は取れているが、高低差があり75センチの導線が確保されていない物件である事が判明しました。 行政に提出している書類には、通行不可の場所が導線だと記載されています。 建築会社に問い合...
「75センチの導線が確保されていない物件」という点が良く分かりませんが、条例か何かの規制でしょうか?

法人会社設立に向けてご相談です。

2023/10/08

法人会社を設立したい公務員です。 法人会社の作り方についてご相談です。 公務員は、5棟、10室、500万円の制約があります。 488万円の家賃収入があるので、もう物件を買えない状態なので、法人会社を設立しようと考えています。 娘(24歳)息子22歳(大学生)のどちらかを創業者にして私は、株を100%保有して会社を...
「創業者」とおっしゃっているのは、おそらく代表者のことかと思います。 代表者が無職の大学生だと、法人が融資を受けようとする際には支障になりそうですね。 それと、公務員の兼業制限との関係でも、実質的にはご相談者様がオーナーとして会社を経営して不動産投資を行うのだとすれば、規制の潜脱という印象があります。 発覚した場合には問題になりそうな気がします。

フラット35の適合証明後に発覚した雨漏りについて

2023/10/05

築37年で現状引き渡しの家を買うためフラット35でローンを組むことになり、適合証明をしてもらいました。 通ったのは良いですが、契約する際に雨漏りはありませんか?と確認した所、不動産仲介業者から無いですと言われサインをしました。 業者から見積もりが来てるので次の日(契約日の次の日)に確認してくださいと言...
適合証明自体は、通らないとフラット35が組めないわけですから、通ったこと自体は良かったということでスルーして良いのではないでしょうか。 それとも、適合証明に借主から異議を唱えて、融資をおりなくして、融資がおりないことによる白紙解除ができないか、という趣旨でしょうか。それもリスクがあるように思います。 売主の契約不適合責任については、おそらく売買契約書で契約不適合責任の免除の特約があると思いますが、売主が当該雨漏りを契約前に知っていたことを立証できれば、契約不適合責任免除の特約が無効となるので(民法572条)、その立証ができないかを検討する必要があると思います。 その立証ができれば、契約不適合責任に基づき、修繕や代金減額、損害賠償の請求が可能となるでしょう。 仲介業者の説明義務違反についても、仲介業者が当該雨漏りを契約前に知っていたことを立証できれば、説明義務違反による損害賠償請求が可能となるので、その立証ができないかを検討する必要があると思います。 残留物の件については「不要な灰皿のみ処分してほしいと仲介業者に依頼した」が「売主が当該依頼を知りながら処分してしまった」ことが立証できるかの問題かと思います。仲介業者に依頼しても、それが直ちに売主との間で合意したことにはならない点に難しさがあると思います。仲介業者から売主に「不要な灰皿のみ処分、そのほかは残す」という依頼が伝わっており、売主が承諾しているかが問題になると思います。 後は、バイクと工具箱の損害額をどう算定するかの問題もあります。

購入した中古の一軒家について

2023/10/02

不動産を買うのが初めてで、築37年の一軒家を購入することに決めました。 古い住宅なので、色々と直していかなければ住めないのは承知しており、現状引き渡しでの購入になると不動産仲介業者からその説明も受けました。 ローンの審査も通り契約書にサインをしましたが…疑問に思うことがありました。 まず、ローン...
契約不適合責任の免責規定は、売主が当該契約不適合を知っていたのに告知しなかった場合には適用されないので、売主が怖い雨漏りの事実を知っていたと立証できるかがポイントになります。 民法572条 (担保責任を負わない旨の特約) 第五百七十二条 売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

共用部の破損

2023/09/29

中古マンションを購入・入居後、確認した前所有者様による共用部の破損は、まず、管理組合に修理を依頼すべきものでしょうか?それとも、前所有者様に修理を依頼すべきものでしょうか?
なるほど、確かに契約不適合責任だと、対象部分は専有部分に限ると考えた方が良さそうですね。共有部分の共有持分も譲渡してはいますが。 そうすると、管理組合(管理会社)に修理を依頼し、前所有者が破損したことが明らかなのであれば、管理組合から前所有者に損害賠償を請求してもらうということになるかと思います。 ところで、共有部分の破損とは具体的にはどこですか?

新築工事着工前の契約解除

2023/09/28

家を建て替えるのに建築業者と契約を結びました。しかし建築業者とトラブルになり、不信感を持ったので契約を解除しました。しかしこちらからの契約解除なので、新築工事は3分の2が終わっていると言う解釈の説明で、前渡金の3分の2が費用として請求されました。ちなみにトラブルの原因は建築業者側にあります。この業界...
どの程度業者に落ち度があったのか、具体的にどこまで業者側が設計、発注等の業務を既に行なっていたかによります。 一度、面談の上で弁護士に相談することをお勧め致します。

プライバシー保護のため目隠し設置をするよう請求が来たが、設置義務があるのか、またどのように対処すればいいのかを知りたい。

2023/09/27

店舗兼住宅を新築し、1階が店舗部分、2階が住宅として使用している。その1階部分に設置している窓がお隣さんのリビングルームにある長窓と一部重なるために、何かしらの目隠しをしてほしいと要望があった。こちらからですと少し高い部分に位置しておりほとんどお隣さんのリビングを見渡すことはない。しかし、相手側から...
民法235条1項で、隣地境界線から1m未満の距離で、他人の宅地を見通すことのできる窓・ベランダ等を設置する者は、目隠しを付けなければならないと規定されています。 隣地境界線から1m未満のところに窓などがありますでしょうか? 民法 第二百三十五条 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。 2 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。

不動産投資

2023/09/21

昨年、不動産仲介業者から不動産投資について話を聞き、実際に取り組んでみたいと思い、昨年12月に銀行とローンの契約をし購入をしました。 その際に仲介業者の言われるがまま(自分で住むと言ってくれ、銀行員とはなるべく1人で話さないでくれなど)と言われ契約しました。 住宅ローンで組んでも数年の転勤で知り合い...
特に財産がないのであれば、自己破産で不動産を手放し、ローンを処理することが考えられます。

賃貸物件退去時の畳、ふすま、クロス交換の費用負担について

2023/09/17

3年間住んでいた3LDKマンションを退去後、畳の部屋(6畳)の畳表替え交換費、ふすま交換費(2枚)、クロス張替え(間仕切り)について全額負担する請求書が賃借人から届きました。畳、ふすま交換については借主全額負担と賃貸借契約特約に記載されています。以下契約書の本文です。 ・退却時に於いて、入居期間の長短に...
通常損耗も借主の負担とする特約が明記されていて、特約の必要性があり、暴利でないなら特約は有効とするのが判例です。 退却時に於いて、入居期間の長短に関わらずルームクリーニング・エアコンクリーニング・畳の交換・ふすまの張替費用は、借主負担とする。 という特約が明記されているなら、その特約は基本的に有効でしょう。金額も6〜8万円であれば、暴利とは言えないでしょう。入居期間も3年ということですし。 クロス張替えは特約にないようなので、そこは争えるのではないかと思います。

共有名義の不動産の収入と経費について

2023/09/16

賃貸戸建A(建物は100%自己名義、土地は母20%兄40%自分40%の共有) にて賃貸収入がありますが、賃貸経営はすべて私が行っており、そこから生ずる収入と経費はすべて私ひとりに帰属することで母と兄は合意しています。いままで特に書面の取り交わしはしていないのですが、土地のみを親族が共有する場合であればこのまま...
税金の関係は税理士さんにご回答いただく必要があります。 法的には、土地を単独で使用収益することについて土地の共有者と合意しているならその合意を書面化しておくべきでしょう。 そうしておかないと、共有者に相続があったときなどにもめる可能性があります。

駐車場の段差解消について

2023/09/14

分譲住宅地の袋路状道路の突き当たりを2軒で分けたような敷地の片方に戸建て賃貸物件を持っています。狭いながらもまっすぐ進行方向で駐車ができるのですが、敷地をすこし嵩上げしているため、これまで貸していた住人と隣人とで相談をし、貸主である私に相談なく、大きな鉄板を引いてしまいました。隣人の敷地の前部分の...
隣人が鉄板を撤去しろと言っているなら、撤去したことで隣人が困っても、自己責任ですよね。 甲:ご相談者様、乙:隣人、として、 ・甲は、乙所有地にかかっている鉄板を撤去する。 ・乙は、上記によって支障や損害が生じても、甲に何らの請求をしない。 といった合意書を取り交わした上で撤去することが考えられるかと思います。 費用については、そもそもご相談者様の承諾を得ずに設置した鉄板なので、ご相談者様が負担する筋合いではないように思いますが。。 もしくは、隣人が撤去したいなら、どうぞそちらの費用負担で撤去してくださいというだけでも良いかもしれませんね。

賃貸ドアの修復について

2023/09/11

築30年以上のアパートを4年ほど借りています。 洗面所の扉と居室の扉が向い合せの構造となっており、 居室の扉を開けた状態で洗面所の扉を子供が勢いよく開けてしまい、居室の扉に穴が空いてしまいました。 2×7cmほどの穴で、中空洞扉の片側に該当します。 管理会社に確認したところ、入居者負担で修繕するように...
・部屋の構造上の不具合 扉と扉が向い合せになっており、両方を開けるとぶつかってしまう作りになっていること。それに対し対策が取られている訳ではないこと。 →入居者もそのような構造になっていることは認識して住んでいるので、それを理由に賃貸人の責任とするのは難しいように思います。 ・管理会社の関連リフォーム業者に見積を取ったところ、ドア丸ごと交換となっておりました。 この場合、減価償却の概念は適用されないのでしょうか。 →国土交通省の原状回復ガイドラインをご確認ください。 原状回復費用について、減価償却の概念が適用されています。 もっとも、ガイドラインp24で「設備」については、各設備の法定耐用年数で減価償却するとされていますが、p23で柱等の建具については、 「経過年数は考慮しない。(考慮する場合は当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。)」 と記載されており、微妙な表現です。 入居者側としては、入居者側の過失によるドア交換とはいえ、築30年以上ですから、(当該ドアが前回いつ交換されたかにもよりますが)減価償却の考え方を適用すべきと主張して良いと思います。

都市再開発に伴う立退きの条件を向上させたい

2023/09/08

土地再開発に伴い立ち退きを求められています。 ⑴建物と土地の従前評価額、⑵移転に関する補償の条件、そして⑶権利変換の条件をいただいたのですが、どちらも相場とはかけ離れた低い金額でした。 まず、⑴建物と土地の従前評価額は、組合の評価は2億ですが、第三者に査定してもらったところ5億以上にはなるとのことで...
再開発に基づく立退きは、民間の立退き交渉よりも厳しいです。 条件に納得できなくても、多数決で、権利変換計画が再開発組合の総会で可決されてしまえば、そのとおりの内容で進んでしまい、抵抗しても最終的には強制執行を受けてしまうからです。 土地と建物の従前評価額についても、組合側の評価額を争うには収用委員会に裁決などを申し立てなければいけませんが、負担が大きく、また、収用委員会が組合側の評価を覆すかというと、なかなか期待できないところです。不動産業者による簡易査定程度で覆せるはずもなく、争うのであれば不動産鑑定士の鑑定評価が必要でしょうが、それがあったとしても・・・と思います。 移転に関する補償については、ある程度交渉の余地があります。 ただ、それにも限界があります。交渉しても2倍、3倍にはならないでしょう。 権利変換については、申し込み期日までに申し込みをしないと権利変換を受けられないでしょう。 「条件を承諾するものではありません」というのは、補償の条件ならわかりますが、権利変換そのものの評価に納得していないという趣旨だとすると、真に権利変換の申し込みをする意思があるのか疑義が生じることもあり、あまり書かない方が良いのではないかと思います。 交渉期間も限られます。権利変換にも期日がありますし、移転に関する補償についても期限があります。 総会で期限延長を要求したとしても、多数の同意が得られなければ意味はありません。 厳しい状況にあることをご認識の上、一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

親の農地横の土手の草刈について

2023/09/08

以前に慣例ならば…との御回答ありがとうございました。 その際に、慣例だということだけで、急に今年の秋から草刈を1軒だけで対応するのはおかしいと思います、地域の正式な決定なら町費などのお知らせと一緒に知らせがないのですか、などとこちらから、連絡のあった役員の方に尋ねたところ、 自分は役員で知らせてい...
相続のときの「地元同意」とは何の話でしょうか。 農地法の許可は農地を相続する際には不要と思います。 相続後に売却するときに農業委員会の許可が必要といった話でしょうか? どんなときに「地元同意」が必要になるのか、本当に不利益があるのか、役所に相談するなどして調べることが必要かと思います。

解約時における更新料トラブルについて

2023/09/06

2年の賃貸契約期間終了が近づき、更新料請求の書類が届いたので、引っ越しを決意しました。契約解除の旨を通達したところ、契約上、解約通知は2か月以上前である必要があることから更新料の支払いを命じられました。 こちらとしては契約解除までの賃料支払いについては同意できるものの、更新料の支払いについてはどう...
即時解約についての条項を具体的に引用してください。

住宅ローンを組んでの賃貸のスキームについて

2023/09/03

マンションの購入とそれを賃貸に出すことを検討しています。 コンサルの方に相談していて、 以下のスキームでの提案をいただいている状況です。 ①金融機関から住宅ローンの融資を受け、マンションを購入する。 ②半年間分の家賃をコンサル会社から貰い、  半年間は自分が物件を所有した状態にする。  住民票もそ...
良くある悪質な自称コンサルタント業者の手口かと思います。 最初から半年後には賃貸に出すことを想定しており、自分で住むつもりではなく住宅ローンを借りるわけですから、住宅ローンの使途違反でしょう。 住宅ローンの金融機関にその「スキーム」が契約違反にならないか、正面から聞けますか? そういう悪質な業者の話に乗らないようにお気をつけください。

敷引金返還等

2023/09/01

敷引金返還等についてお伺い致します。 私は築50年のビル部屋を貸している賃貸人です。 この度賃借人のテナントさんが退去されるに当たり、原状回復をされないで退去されましたので原状復帰費用と特約条項にある敷金の内敷引金40%を差し引きますと通知し、テナントさん口座に振り込みました。 その後、テナ...
賃借人が個人で消費者であれば、高額すぎる敷引き特約は消費者契約法10条に違反して無効になることがありますが(平成23年3月24日最高裁判決という判例があります)、賃借人は営業用で借りていたテナントですよね? そうだとすると、消費者契約法の適用はないので、基本的に賃貸借契約書に書いてあることが有効になる可能性が高いと思います。 敷引きと、賃貸借契約書に書いてある水準の原状回復費用を保証金から控除できる、ということになる可能性が高いということです。ただ、原状回復費用と敷引きが二重取りになっていないかは検討する必要がありそうです。 賃貸借契約書にどう規定されているかにもよりますから、一度面談の上で、賃貸借契約書を示して正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

引き出し窓の目隠しとフェンス設置要求について

2023/09/01

当家は横浜市市街化地域の住宅街、南面1階をリビング、2階を寝室として使用。リビング前に庭と駐車場があり、ベランダは2階全の南向きに位置している。問題の隣家は当家南東に位置した旗竿地である。当家南口リビング前に隣家駐車場、当家南東を囲んだ先に隣家玄関がある。1階には増設したウッドデッキ(高さ3m)、 が...
1 ご相談者様の玄関や居室内などが撮影されていた場合には、プライバシー侵害により民法709条の不法行為が成立する可能性がありますが、映り込んでいたのが植栽だけであれば、プライバシー侵害というのも難しいのではないか、と思います。 2 先方の窓やベランダが境界線から1m未満の距離にあって、ご相談者様の宅地を見通すことができる場合には、民法235条1項に基づく目隠し設置請求ができる可能性がありますが、距離が離れていると難しいと思います。 民法 第二百三十五条 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。 3 一般的に、警察は、収集した証拠資料を、民・民同士の紛争の解決のために提供はしてくれない可能性が高いと思います。

農地に隣接する土手の草刈

2023/08/24

自宅とは別の場所に農地を長年持っていますが、現在耕作はできず、農地のご近所の方に有償で草刈りを依頼しています。 それが今年、隣接する川の草刈りをするように連絡がありました。 これまでは、その川から水を使っている人たちが地域で協力して草刈りしており、実際に参加した人からは、町費から飲食や御礼のよ...
そもそもが「昔からの慣例」という主張にすぎないので、法的根拠はない主張かと思います。 あまり気にする必要はないのではないでしょうか。

遅延金の請求について

2023/08/22

現在、新築を建築中です?工期が建築会社側の理由で大幅なら遅れたため、ほぼ1年の完成が遅れています。そこで、契約書の定めにしたがい、遅延金を請求する旨を伝えました。すると、「遅延金を請求されるということならば、赤字になるので契約解除したい」と言われました。 私たちは今後のことを考え、契約解除は希望し...
請負契約書を確認しないと正確な回答は困難ですが、請負人側の理由で工事が遅延して遅延損害金の規定に該当する場合、発注者は遅延損害金を請求できますし、遅延損害金を請求されたから契約を解除するなどという主張は通りません。 ただ、実際問題として請負業者が工事をストップすれば、発注者としては、請負業者の契約違反を理由に発注者側から請負契約を解除して、出来高を精算し、他の業者に続きをやってもらうしかないでしょう。 そうなると、当初請負業者との間で裁判をやる覚悟が必要ですし、請負業者の支払能力によっては、裁判で勝っても既払の工事代金が回収できないといった事態もあり得るので、そうするのが得策かどうかは一概に言えないところです。

購入した中古住宅の接道義務違反

2023/08/21

購入した旗竿地の中古住宅ですが、重要事項説明書には2M接道が記載されているものの、 奥にもう一件あるため、計4Mの接道(共有地)の必要性となるが、現状は一部4M以下のところがあり、再建築不可であることを建築会社より知らされました。時間が相当立っていること、また時効もあるため、損害賠償はできず、泣...
接道要件は宅地ごとに考えるはずですので、「計4m」という考え方ではなく、2mの接道要件を満たしていない宅地が1つ生じているということになるかと思います。詳しくは役所の建築指導課等に問い合わせて下さい。 いずれにしても、37年前となると、当時の売主や仲介業者に対して法的責任の追及は困難でしょう。

ゴミ出しトラブル

2023/08/19

3年前、町内会班長している際、ゴミ捨てのボックスを市に貸し出してもらい設置しました。使用者には署名捺印もしてもらい、もちろん私も使用者として届け出ております。管理者にもなっております。が、昨年町内会を退会しました。しかし、ゴミ出しはしておりましたが、最近になって近所の人に捨てるなと言われています...
町内会に所属していないとそのゴミ捨てボックスを利用していはいけない、といった町内会の規則がないのであれば、ゴミ捨てボックスを利用するのに文句を言われる筋あいはないですね。 法的手段として、名誉毀損による損害賠償請求訴訟ということも一応考えられますが、費用もかかりますので、まずは、弁護士を立てて、文句を言っている人に対し、町内会所属とゴミ捨てボックスの利用には関係がないので文句を言わないように、これ以上名誉毀損的な言動をすると損害賠償を請求する、と通知を出すといった手段が考えられるかと思います。

購入した中古住宅の接道義務違反

2023/08/18

購入した旗竿地の中古住宅ですが、重要事項説明書には2M接道が記載されているものの、 奥にもう一件あるため、計4Mの接道(共有地)の必要性となるが、現状は一部4M以下のところがあり、再建築不可であることを建築会社より知らされました。時間が相当立っていること、また時効もあるため、損害賠償はできず、泣...
「奥にもう一件あるため、計4Mの接道(共有地)の必要性となる」 →この点の意味が良く理解できません。 購入した「奥にもう一軒ある」方の敷地が、道路に2m以上接道していないということでしょうか? ◆ 契約不適合責任については売買契約書で期間制限が定められていることが多いです。 仲介業者の重要事項説明義務についても、一般的には5年で消滅時効にかかります。 どれくらい前に購入した事案でしょうか?

仲介手数料について

2023/08/10

戸建てを購入予定です。不動産の方と売主の方と3者で会い、手付金と仲介手数料の半額を支払うところまですすんでいます。 先日突然売主の会社の方から連絡があり、不動産の代表が亡くなられたそうです。今後は仲介は入らずに売主さんと直接やりとりをすることになるそうです。この場合、不動産に支払う予定だった仲介手...
仲介業者の都合(代表者の死亡)によって仲介業者が予定されていた業務を行えないわけですから、仲介業者の次の代表者(いない場合には従業員や代表者の遺族)にそのことを(できれば書面で)指摘して、残りの仲介手数料は請求しないことで話を付けるのが良いのではないかと思います。

施工会社との契約解除について

2023/08/08

自宅の建築にあたって、とある施工会社と契約を結びました。施工会社からご紹介を受けた建築家とともに計画を進めておりましたが、契約直後から建築家と連絡が取りにくくなり、やっと連絡が取れ、理由を聞いたところ施工会社社長より設計費を払わないと恫喝されており確認申請まで業務を遂行することができないと相談さ...
施工会社との契約を解除するには、施工会社に債務不履行(契約違反)があることを指摘し、是正を催告した上で、是正されないとして解除(債務不履行解除)することが適切です。 例えば、建築家からメールでも構わないので、「施工会社から設計費用が未払いのため、建築確認申請まで業務を遂行することができない」旨を表明してもらい、それをもって、施工会社に対し、現状では予定した業務の遂行ができないおそれが高いので、1週間以内に建築家に設計費用を支払うようにと催告して、1週間以内に支払がなければ、改めて契約解除の通知を施工会社に送り、既払金の返金を請求するといった方針が考えられます。 なお、建築家に設計費用を払えていないということは、施工会社の資金繰りが逼迫している可能性があり、既払金の回収も現実には困難な可能性もあります。

親が賃貸経営している工場の管理虚偽報告について

2023/08/08

某大手不動産会社と工場の賃貸契約をしています。賃料の10%を管理料として支払っており、写真付きの建物定期報告書を2か月に一度送られてきていたのですが、工場外にあるブロアポンプが5年前に▲錆の記載がありました。しかしその後、特に修繕工事をした訳でもなく○表記に変わって現在に至りましたが、修繕会社によると実...
管理委託契約が続いている以上、管理費の返金を求めるというのは難しいので、考えられるのは損害賠償請求です。 建物定期報告書の記載が虚偽であることが立証できるとして、管理委託契約上の義務違反(善管注意義務違反等)はいえそうですが、問題は損害額ですね。 実損がないと、裁判所はなかなか損害賠償を認めません。 ブロアポンプが5年前から実際には無かったことで、何か実損は生じるのでしょうか?

私有地トラブル

2023/08/07

 はじめて相談させていただきます。  家の右隣地に、うちの敷地を通行しないと自宅から出られない家があり、昔 そこの家の方からは多少通行料を頂いていました。 が 今は まったくいただいてません そこは その人の気持ちなので 通行料云々はいわなかったのですが  しかし 過去 車で通った際に  家...
弁護士を立てて、車両通行は認めないことを前提に、通行についての合意書を取り交わすのが良いのではないかと思います。 又は、先方から調停を申し立ててもらって裁判所で話すかですね。

事故賃貸マンションの損害賠償について

2023/07/22

貸主です。 賃貸マンションで他殺と自殺が発生しました。 賃貸契約において、保証会社を設定しているが、連帯保証人を設定していません。 これから損害賠償を請求するのにあたって、以下につき確認させていただきたく。 1、損害賠償請求について時限ありますか。 2、どうやって相続人(請求相手)を確定するか...
1、損害賠償請求について時限ありますか。 →賃借人の責任であるときは債務不履行による損害賠償請求となり、消滅時効期間は5年です。 第三者が貸室内で殺人事件を起こしたようなケースでは、不法行為による損害賠償請求となり、消滅時効期間は3年です。 消滅時効期間にかかわらず、損害賠償請求は速やかに行うべきで、時間が経てば建つほど、証拠の散逸等により、難しくなっていきます。 2、どうやって相続人(請求相手)を確定するか。民法上で死者の配偶者になると思いますが、その人は賠償能力あるかどうかは訴訟前に調査することが可能ですか。 →相続人の確定は、戸籍を取り寄せて行います。弁護士に損害賠償請求を依頼すれば、弁護士が債務者の戸籍類を取り寄せることができます。 相続人に賠償能力があるかどうかは調査できません。 3、損害賠償金額の算出ロジックについてご教示ください。 →貸室内での自殺の場合、いわゆる「事故物件」となり、心理的瑕疵により、一定期間は従前と同様の賃料水準では貸せなくなるとして、賃料収入の減少分を逸失利益として請求することが多いです。 逸失利益の計算方法は定まっていませんが、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」(事故後3年間は説明義務あり)や裁判例を参考にして、例えば、事故から1年間は従前賃料の全額、その後2年間は従前賃料の半額を逸失利益と主張するといった方法が考えられます。 なお、他殺の方が自殺よりも心理的瑕疵は強くなるため、逸失利益も大きくなると判断される可能性がありそうです。

店舗契約終了しても敷金が返却されない

2023/07/17

店舗契約終了して鍵も返して次のテナントさんも決まったのに敷金が返ってきまん。 理由  契約中にスタッフがシャッターを壊してそれを直すのに穴を開けて直したのでそれが原状回復されてないからとの事 こちらの言い分 不動産屋が立ち会いの元、連絡が有り電話で作業確認をされてのですが、その不動産屋から送られ...
保険が使えるかどうかは、賃借人の原状回復義務とは直接関係がありません。 賃借人(のスタッフ)が賃貸人所有のシャッターを壊してしまったのであれば、その原状回復費用は賃借人負担になる(敷金から引かれる)のもやむを得ないのではないかと思います。

漏水

2023/07/16

漏水部分はエアコンの配管からです。原因は外壁に配管カバー付いていないからです。 漏水で室内の床に水が溜まった原因でフローリングと巾木に隙間が生じました。カビみたいのもあります。 その修理請求は売主に瑕疵請求できますか?売主は共用部分なので関係ありませんと言われました。どうした方いいのか教えて下さい!
売買契約書の契約不適合責任に関する条項を確認してください。 原因が共用部分にあっても、売買に基づく引渡しの時点で、専有部分に漏水によるカビ等の被害が発生していたのであれば、契約不適合責任を追求できる可能性はあります。 ただし、売買契約書で契約不適合責任が免除されていたり期間が制限されている場合も多いので、その点に注意してください。

自治会トラブル

2023/07/16

公共住宅の団地に住んでいるのですが入居時に自治会に強制入会だったのですが、回覧板に入居日、住所、フルネームを勝手に住民に回され気が悪くなり自治会は任意だとサイトで知ったので抜けると手紙を出したのですが、自治会長から自治会に入らないと退去してもらうと脅しの手紙が頻繁に入っています。任意だから抜ける...
自治会からの退会の自由は認められるはずであり、退会すると退去しなければならないという義務もないはずです(念のため、団地に入居した際の賃貸借契約書なりを確認する必要はあります)。 法的な根拠なく自治会長が退会を妨害し、退去を主張している可能性があるので、お近くの弁護士に相談の上、反論の書面を出してもらうなどすると、黙る可能性があると思います。

急傾斜の土地の工事費用

2023/07/11

祖母名義の土地について相談です。 祖母所有の土地は2つ隣接しており、1つは急傾斜の竹藪、もう1つは宅地です。 この宅地に父名義の家と私の夫名義の家が2軒建っています。 以前は崩落の危険のある崖の下の方の土地に住んでおりましたが、あまりに危険なために祖母が県庁に何度も相談を重ねた結果、40年以上前に以...
負担能力を超える負担はできないので、危険性が特に高い箇所についてできる範囲で策を講じて、後は事故が起きないことを祈るしかないという考え方もあると思います。 事故が起きた時に土地所有者が損害賠償責任を負う可能性はありますが、その場合も、払いきれない賠償責任を負った場合には、最悪自己破産で処理することもできます。 お子さんについては、相続放棄という手段もあります。

供託中に届いた弁護士からの内容証明への

2023/07/02

供託制度利用中に弁護士から内容証明を受け取ったが、無視して良いか。 ①値上げに応じろ②立ち入りに応じろ③とても(期限)更新とは思えない、期限以外に様々な変更と思われる事項が記されたまるで更新ではなく、新契約かのような契約書で、更新日10日前だったか、1週間前だったかに管理会社から送られてきたもので、問い...
賃料増額や合意更新については、定期借家契約ではなく、応じたくないのであれば、応じなくても良いかと思います。 借地借家法で法定更新の制度があるため、合意更新しなくても同条件で契約は更新されますし、賃借人が同意しなければ、賃料増額を実現するには賃貸人から調停を申し立てる必要があるためです。 室内の立ち入りについては、契約書の立ち入りに関する規定を確認して、立ち入りの必要性があるかを判断する必要があります。

供託金(賃料)の受領拒否確認について

2023/07/02

一戸建て賃料の供託制度利用で、家主に賃料持参して、受領してもらえないかと伺ったところ、弁護士に任せたから、と言われた。 改めて、遠隔地の弁護士(事務所)に伺わないと、受領拒否確認ができていないと言うことになりますか。
実際に家主のところに賃料を持参して受領を求めたのに受領しなかったのなら、受領拒否ということで供託できるように思います。 法務局で供託したいと申し出てください。

後任後見人となった場合

2023/06/30

親族が不動産投資をしています。 私は親族の後任後見人となる予定です。 親族に万一のことがあった場合、私が後任後見人として不動産投資を管理する必要があると思います。そうなった場合の法的手続き後等を相談するとしたら、どのような専門家に相談するのが適切でしょうか?
「後任後見人」とはどういう意味でしょうか? 賃貸不動産の管理については、日常的な管理は管理会社に、トラブルなどは弁護士に相談することになると思います。

したの階に水漏れ

2023/06/30

下の人がリフォームする際に水漏れしていた跡がありました。お風呂場からの水漏れと思うと言われ、風呂の水を出すと、下の風呂の上から開けて見える配管から水が漏れていました。 お風呂を壊して工事をしなければいけないと言われ、高額な金額を言われました。 保険は入っておらず、 この場合、老化した配管工事は上...
漏水原因によって責任の所在が異なってきます。 上階の専有部分の配管からの漏水であれば、上階の区分所有者の責任になる可能性が高いです。 共用部分の配管からの漏水であれば、管理組合の責任になる可能性が高いです。 専門の業者に漏水原因をきちんと調査してもらい、調査報告書を作成してもらう必要がありそうです。

サブリース物件の法人化に伴う質問

2023/06/26

現在、サブリースのアパートの所有者ですが、法人化に伴い名義変更をしたいと考えています。その際にサブリース会社から「重要事項説明を義務付けられているので訪問したい」との連絡がありました。原契約の内容は変更ないとのことなので、重要事項説明が必須なのかどうなのか疑問であることと、その重要事項説明の内容...
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律で、国土交通大臣の登録を受けた賃貸住宅管理業者には、重要事項説明が義務付けられています。ですので、重要事項説明は受けるようにしてください。 重要事項説明書を事前にメール添付等で送ってもらい、原契約と相違がないかを事前に確認すれば良いと思います。

契約更新時のトラブル

2023/06/26

アパートのオーナーです。よろしくお願いいたします。2023/4/30期限でアパートの契約更新の方がいました。更新の1ヶ月前に(3/30)くらいにアパートの部屋の床の傾きがあると管理会社に申し出がありました。床の傾きがあるので家賃を5万円から値下げするよう入居者に要求されました。 管理会社が言うにはわざと契約更新...
相談するタイミングが遅い印象です。 リフォームをする、リフォーム後の家賃は現状の5万円のままで良い、と約束してしまってから相談されても・・・という気がします。 リフォーム工事をすると約束している以上、リフォーム工事中の仮住まい費用(ホテル代等)と荷物の一時保管費用について貸主が負担してリフォーム工事をするのが筋という気がします。 どうしても仮住まい費用や荷物の一時保管費用を負担したくないのであれば、「仮住まい費用や荷物の一時保管費用まで負担しろというなら、リフォーム工事はできない。不満であればどうぞ裁判でも起こしてください」という対応を取れば、裁判の弁護士費用まで用意できずに諦める可能性もあるかとは思います。

専任の宅建士 常勤性について

2023/06/23

私は、全国展開している不動産会社に勤めており、ある店舗で「専任の宅建士」として働いております。ただ私には軽度の発達障害があり(業務や日常生活には影響ありません)雇用形態としては、障害者雇用枠のパート社員です。勤務時間は9:00~17:00で残業は原則無いです。ただし、重要事項説明が17:00以降にある場合は、特...
国土交通省の、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、以下の記述があります。 3 「専任の宅地建物取引士」の専任性について 「専任」とは、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引 業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。ITの活用等により適切な業務がで きる体制を確保した上で、宅地建物取引業者の事務所以外において通常の勤務時間 を勤務する場合を含む。)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいう。 これに照らすと、ご相談のケースは、宅地建物取引業者の「通常の勤務時間」に 勤務しているか問題となります。 営業時間は9:00~20:00とのことですが、もともと法定労働時間は1日8時間であり、 上記営業時間は、シフト制を前提にしているように思われます。 そうすると、営業日に毎日9:00~17:00勤務しており、必要なときには残業もしているのであれば、 「常勤性」を満たしていると考えて良いのでは、と思います。 宅地建物取引業法の解釈問題になりますので、正確なところは、監督官庁にお問い合わせください。

売買

2023/06/20

媒介契約して、買受人に売る契約しました。 手数料が高いので直に買受人に売りました 買受人は知ってる方です。 その後 不動産から訴訟起こされ手数料払えと言われました。 売買契約もしてないのに手数料払わなければいけないでしょうか? よろしくお願いします
通常、媒介契約書において、契約期間中やその後一定期間内に買主との間で直接取引をした場合には仲介手数料相当額や一定の費用を払うという条項が置かれています。 その条項に該当するケースであれば、仲介手数料や費用の支払義務はあるでしょう。 (条項例) 第●条 一般媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後2年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。 第●条 甲は、一般媒介契約の有効期間内に、自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき・・・は、乙に対して遅滞なくその旨を通知しなければなりません。 2 甲が前項の通知を怠った場合において、乙が売買又は交換の契約の成立後善意で甲のために一般媒介契約の事務の処理に要する費用を支出したときは、乙は、甲に対して、その費用の償還を請求することができます。

目隠し

2023/06/19

隣地に新築した家が我が家の風呂場とリビングを覗ける位置に掃き出し窓を設置しました。境界からの距離は70センチの位置に隣家の窓があります。覗ける状況にあるので落ち着いて生活ができません。隣家の人への対処方法はありますか? 民法235条が適用するには、どのようにすれば良いか教えて下さい。
民法235条に基づき隣家に目隠しの設置を要求する場合、①直接要求して交渉する、②代理人弁護士を立てて交渉する、③代理人弁護士を立てて仮処分や訴訟といった法的手続を取る、という手段があります。 一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。 民法 第二百三十五条 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。 2 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。

通行を妨害されている土地について

2023/06/19

金銭貸付先の所有不動産【土地A】を強制競売により取得しました。  しかし、【土地A】が公道に面しておらず、【土地A】に隣接する【土地B】(競売直後、所有者は貸付先から貸付先の長男に贈与されました)を通行しないと公道から本不動産に入れないということが後でわかりました。 現在、貸付先が、【土地B】(【土地A...
土地Aが公道に通じていない土地なのであれば、民法210条の囲繞地通行権が生じますが、それにしても償金は支払わないと行けません。 法的にやるとすれば、土地Bの所有者に対して通行権確認等の仮処分なり訴訟を起こして、その手続きの中で、妥当な通行料金について協議して取り決めることかと思います。 法的手続きの費用はそれなりにかかると思います。 一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。 民法 (公道に至るための他の土地の通行権) 第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。 第二百十一条 前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。 2 前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。 第二百十二条 第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。

宅建業者売主物件の手付金等の保全措置について

2023/06/15

宅建業者売主物件の手付金等の保全措置について、手付金1000万円以上の手付金を支払う場合は、売主の宅建業者は手付金の保全措置を講じる義務はあるようですが、売主・買主の合意の上で、「1000万円以上の手付金であっても、手付金の保全措置を講じないで良い。」旨の合意書の締結を別途締結して、1000万円以上の手付金...
宅地建物取引業法の規制は公法上の規制なので、買主が合意したからといって規制が除外されるものではありません。 買主が合意すれば規制が除外されるとすると、宅地建物取引業者が、知識のない買主に合意書に署名押印させれば規制を容易に免れることができてしまいますので。 従って、手付金保全措置についても、買主が合意したからといって規制が除外されるものではありません。

占有者

2023/06/12

競売物件で不動産差し押さえ後に占有者が現れました。前所有者が不動産差し押さえ後に無償で貸した見たいです。こう言う占有者に対しての対処法はありますか?。
民事執行法63条の引渡命令を申立てて強制執行することができるのではないでしょうか。 民事執行法 (引渡命令) 第八十三条 執行裁判所は、代金を納付した買受人の申立てにより、債務者又は不動産の占有者に対し、不動産を買受人に引き渡すべき旨を命ずることができる。ただし、事件の記録上買受人に対抗することができる権原により占有していると認められる者に対しては、この限りでない。 2 買受人は、代金を納付した日から六月(買受けの時に民法第三百九十五条第一項に規定する抵当建物使用者が占有していた建物の買受人にあつては、九月)を経過したときは、前項の申立てをすることができない。 3 執行裁判所は、債務者以外の占有者に対し第一項の規定による決定をする場合には、その者を審尋しなければならない。ただし、事件の記録上その者が買受人に対抗することができる権原により占有しているものでないことが明らかであるとき、又は既にその者を審尋しているときは、この限りでない。 4 第一項の申立てについての裁判に対しては、執行抗告をすることができる。 5 第一項の規定による決定は、確定しなければその効力を生じない。

賃貸の更新料について

2023/06/12

退去時の更新料について相談です。 不動産屋より以下の連絡がきて、更新料を支払う方になりそうなのですが、払わなければいけないのでしょうか? 以下、メールの内容です。 建物賃貸借契約書に基づき、解約する際は申し出時より1ヶ月後が最短受付可能日となります。 通常、ご入居者様より解約希望日を申し出いた...
解約申し入れについて1ヶ月の予告が必要で、1か月後の解約日が契約期間を過ぎているということであれば、法定更新または自動更新(自動更新の規定がある場合)でも更新料の支払義務があると契約書に規定されていれば、更新料の支払義務があるでしょう。 法定更新又は自動更新の場合にも更新料の支払義務があるとの規定がなければ、争う余地があるでしょう。

アパートの地下室の浸水について

2023/06/10

お世話になります。初めてご相談させて頂きます。 現在、木造の2階建てアパートの購入を検討しているのですが、地下に鉄筋コンクリート造の地下室があり、その上にアパートが建っている状況です。 登記上は地下室は倉庫となっており、実際に当初は倉庫として利用されていたそうなのですが、今は利用されていません。...
気になった以上、一級建築士さん又は建物調査会社に見てもらった方が良いと思います。 購入前に調査せず、急かされて購入し、購入後に建物等の問題に気づいて後悔する方がたくさんいます。

砂利流れによる妨害排除請求について

2023/06/07

斜面に立っている高台の中古住宅を5年前に購入し、斜面側建物の基礎部分の土が流れていた為、建物全体の基礎部分を固める為と、駐車場にぬかるみ防止の為、大型トラック3台半の量の砂利を敷地に入れて、基礎のまわりや、駐車場にならした状態です。斜面側の隣地に住んでいる男性から(土地の所有者から管理を頼まれた親戚...
「もし、裁判になったとしたら住んでいる男性の主張は、認められて、私達が砂利をひいてから5年間の間の精神的苦痛として損害賠償、及び、砂利撤去、または、土留めや、塀を作るなどの工事を請求されてしまう判決となる可能性は高いでしょうか?もし、高いなら、住んでる男性の要求どおり工事をしたほうがいいかと思いますが、法律上、工事をしなくても違法でなければ、工事はしたくないと思っております。」 →ご相談者様にも言い分があると思われ、裁判を起こされたとしても、言い分を主張することは十分でき、相手の言うとおりにならない可能性も相当程度あると思われますので、言われるがまま、納得のいかない工事をするというのは避けた方が良いのではないでしょうか。 「今回工事をしたあとに、しばらくして、また何かを要求されるのでは?と心配でたまりません。やはり、その様な相手とは、きちんと弁護士や、裁判の判決に基づいて対応したほうが、今後の為にも懸命なのではと考えております。」 →そうですね。安易に要求に応じると、今後も要求がエスカレートする可能性はあると思います。 「私達はこの後、今夜業者に連絡する事になっており、腑に落ちない工事なので、断る予定です。」 →腑に落ちない工事は断って良いと思います。 現地の状況などもみないと的確なアドバイスはできませんので、一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

地中産業廃棄物の処理費用について

2023/06/05

2000年に土地付き注文住宅を住宅会社Aより、購入しました。2023年に建替えで、家屋撤去し、基礎撤去中に地中から産業廃棄物が出てきました。あきらかに意図的に埋めていたコンクリートガラです。 住宅会社Aは、その土地を地元業者から購入した時に、そのような地中廃棄物が埋まっていると認識しておらず、その地元業者...
住宅会社Aとの土地の売買契約書上で、瑕疵担保責任について、引渡しから2年間に限るといった時期の制限の特約が置かれているのではないかと思います。 そのような特約がある場合には、引渡しから2年間を過ぎると、地中埋設物についても損害賠償請求はできなくなります。 売主が地中埋設物の存在を認識していた場合には別ですが、ご相談者様の方で認識していたことを立証するいことは難しいと思われ、責任追及は困難でしょう。

隣工場からの崖崩れ妨害予防請求について

2023/06/01

宜しくお願いします。 7年前に相続した山の裾に40年程前から或る企業の小さな加工工場が有ります。その工場は山裾を削っただけで人1人がやっと入れる程の崖すれすれに建っており(土地は借地第三者所有で建物は当該企業買取)、8年前に小規模な崩落があった際、関係者相談のうえ先代が応急工事を施しました。 先代か...
事案が良く分かりませんが、ご相談者様の立場は、当該工場の隣接地の所有者ということでしょうか? 当該工場の所有者に対して、崖崩れの危険があるため、擁壁設置等の請求ができないかというご質問でしょうか?

土地の通行権について

2023/05/31

奥の家を購入した不動産業者が、うちの私道の通行と、工事の承諾に関する契約書を持ってきました。(金銭は発生しません) 以前の土地の持ち主は、私道を通行していましたが、うちにも事情があるので、今回はお断りしたいのですが、可能でしょうか? 現在はうちの私道を通らないと公道には出られませんが、うち以外の隣...
「うちにも事情があるので、今回はお断りしたいのですが、可能でしょうか?」 →民法210条で、「他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。」とされています。 現状、ご相談者様の私道を通らないと公道に出られない土地なら、囲繞地通行権が認められる可能性はあります。 通行を妨害するような形は社会経済的にも望ましくないので、全く承諾しないというのではなく、承諾料を条件に承諾するといった交渉の方が望ましいように思います。 特に工事については、無償で承諾する義務はなさそうですので。

専任宅建士の副業について

2023/05/30

初めまして。よろしくお願いいたします。 今回、専任宅建士の副業について教えていただきたく、相談をいたしました。 現在、不動産とは無関係の業務(正社員)に就いています。 宅建の免許は10年ほど前に取得ししました。 この度、不動産業界で長く従事していた知人が共同で不動産業を営むことになり、その際に専任...
専任の宅地建物取引士とは、宅地建物取引士のうち、当該事務所に常勤して、専ら宅建業の業務に従事することが必要になります。 ・新たに開業する不動産会社の非常勤取締役での勤務 →これでは、「当該事務所に常勤」の要件を満たさないので、「専任の宅地建物取引士」とはいえないと思います。 「専任の宅地建物取引士」ではなく、ただの「宅地建物取引士」として、必要なときに重要事項説明等の業務を行う形であれば可能でしょうし、月5万円で「専任」というのもおかしな話です。 取締役は経営に対する監視責任なども負いますので、ただの「宅地建物取引士」としての副業にとどめた方が良いように思います。その場合、現在の仕事を非常勤に変更する必要もないでしょう。 現在の勤務先で正社員に副業が許されていることが前提ですが。 住居については、ご相談者様名義で賃貸借契約を結べば、当然、賃料支払等のさまざまな義務がご相談者様に生じます。その点も慎重に考えられた方が良いように思います。不動産会社の名義で借りてもらった方がご相談者様にとってはリスクが少ないでしょう。

分譲マンションの共有配管の交換について

2023/05/27

5年程前に中古マンションをローンを組んで購入しました。1年以上前からトイレを使用していない時に便器の中の汚物の流れる部分から空気と封水がボコっと跳ね上がる現象に悩まされ多いと1日5~6回、便器を開けると便器裏はとび跳ねた水で濡れています。便器を掃除している時もボコっと自分に水がかかった事も何回もありま...
調査の結果、共用部分の排水横引管に問題があり、不具合が生じていることを述べ、調査報告書も添付して、仮住まい費用を含めて管理組合の費用負担で交換を行うように文書で記録に残る形で管理組合に通知しておくのが良いのではないかと思います。 現時点で管理組合が要求に応じないとしても、今後漏水被害等が生じた際には、以前から排水横引管の問題を指摘して交換要求をしていたことが有利に働き、管理組合の責任と言いやすくなるように思います。

都市開発による立退きを求められている

2023/05/21

現在ビルの一室を普通賃貸借で賃借して店舗を運営しています。 都市開発でビル自体が建て壊しとなることになったのですが、この場合、賃借人である私は賃貸人又は開発者に対して立退料の請求はできないのでしょうか? 家賃の滞納などの解除事由はありません。 また、都市開発によってビルオーナーが立ち退きを求め...
都市再開発の場合、再開発で取壊しとなるビルの賃借人は、再開発ビルへの入居か、転出を選択でき、いずれの場合も補償金の支払を再開発組合から受けることができます。 賃貸人に対する立退料の請求はできません。 再開発による補償金の分野はあまり書籍がないのですが、とりあえずネットで「再開発 借家人 補償金」等で検索すれば、一通りの知識は得られるはずです。

不動産売買にあたり必要条項の説明不足について

2023/05/19

今年の3月にファミリー層向けのマンションの一室を購入しました。 購入までの経緯としては、知人を通して不動産を紹介され、全く知識がないなりにも、家賃収入が得れるとの言葉につられて話を聞くようになってしまい、まずは購入するわけではないから融資の審査を出してみようと言われ、審査に出し通りました。 す...
既に売買契約書に署名捺印してしまったのであれば、それを解除するのはかなり難しいです。 カードローンについては、まだ契約していないなら、契約しないことは可能でしょう。 自分で対応できない場合は、お近くの弁護士に相談されることをお勧めします。

現状有姿の賃貸契約

2023/05/19

以下のような特約があります。 「本契約は現状有姿の賃貸契約といたしますので、本物件(倉庫、設備等も含む)や敷地を使用するために必要な修理、修繕及び敷地内の維持管理等(清掃・草刈・樹木剪定等)は貸主の修繕義務を免除するものともに、本契約は現状有姿の賃貸契約といたしますので、本物件(倉庫、設備等も含...
引用されている契約条項のうち、後半の部分、すなわち、 「本物件(倉庫、設備等も含む)や敷地を使用するために必要な修理、修繕及び敷地内の維持管理等(清掃・草刈・樹木剪定等)は貸主の修繕義務を免除するものともに、借主の負担で行うものとする。」 の部分については、借主の負担で必要な修理、修繕、維持管理等をする旨の規定といえますので、「賃借人に義務があるとまでは書かれていない」とはいえないと思います。 ただ、ここでいう「必要な修理、修繕、維持管理」については、賃借人が当該物件を賃貸借の目的に従って使用収益する上で必要かつ可能なものと解されます。 ネズミの侵入について、ネズミの進入路を防ぐ工事がどの程度の規模のものかわかりませんが、大規模な建物についての工事となると、賃借人の責任と費用負担で行える範囲を超えるのではないかと思います。 雨漏りについても、雨漏りを補修するには、建物についての大規模な工事を要すると思われ、そうなると、賃借人の責任と費用負担で行える範囲を超えるのではないかと思います。 前記特約も、そこまでの負担を賃借人に強いる趣旨ではないように解されます。 一方、ネズミの進入路を防ぐ工事が、小規模・軽微なものであり、賃貸人も当該工事を賃借人がすることを了承するのであれば、当該工事をせずに糞尿の被害が発生した場合、退去時に原状回復費用の負担が発生することもあり得るかと思います。

公有地の時効取得について

2023/05/18

所有建物(築40年超RC造)が所有土地と公図上の無地番地の上にまたがり建っています。過去、公有地の使用許可取得や使用料は課されていません。所有土地・建物の固定資産税は払っています。公図上、昔の里道の一部のように見えますが、現地は不特定多数の人が行き来する余地はありません。 役所は里道の買取り制度の話...
引用されている「取得時効事務取扱要領」のp5-6に判例で示されている時効取得の要件が記載されていますよね。 その要件を満たすことを立証できるのであれば、取得時効も不可能ではないかと思います。ただ、認められるうにはハードルは高いと思います。里道の買い取りができるならそちらの方がおそらく費用・時間的にリーズナブルではないかと思います。

マンション専有部分の配管より水漏れして下の階に被害を出してしまいました

2023/05/15

ご相談いたします 私所有のマンション専有部分の配管 より 水漏れして 下の階に被害を出してしまいました 漏水したのは壁の中の配管で専有部分ではありますが 配管の経年劣化によるピンホールが水漏れの原因と修繕業者より確認いたしました マンション管理会社は専有部分であれば いかなる場合も所有者の...
専有部分の配管の経年劣化によるピンホールが漏水の原因であれば、責任は当該配管の所有者であるご相談者様が負うと思われます。 マンション管理組合が責任を負うのは共用部分の配管です。 損害の範囲については争う余地があるでしょうが、損害賠償責任を負うこと自体は否定することが難しいと思います。 賠償責任保険の対象にならないのかどうかは、保険会社の担当者の言い分を鵜呑みにすることなく、約款を確認する必要があると思います。

擁壁補強

2023/05/14

1.前提  自宅用に購入した土地に古い擁壁があり、隣家からヒビ割れとそれによる倒壊のリスクを指摘されています。 2.相談  万一擁壁が倒壊し、隣家の家や住人に損害を与えたばあい、賠償責任が発生するのでしょうか。 以下のサイトには災害であれば法的責任はないとあります。本当でしょうか。 https://kasai...
当該擁壁は自宅購入に伴いご相談者様の所有物になっていると思われ、それが倒壊して隣家の家や住人に損害を与えた場合、ご相談者様に賠償責任は発生します(民法717条、土地工作物責任)。 地震による場合でも基本的には責任は発生しますが、過去に例の無いような大災害の場合には、防ぎようがないということで免責される場合があると思います。

私道の土地使用について

2023/05/11

土地使用に関する覚書を交わそうとしています。所有する私道に他人4軒の上水道管を敷設しています。 これに無償での通行権利、破損時の復旧についてを謳い、それぞれ所有権を第三者に譲渡する場合、契約内容を継承するとしています。 私は絶対的所有者の立場ですが、後を継ぐものがおらず、後に市に私道部分29m2のみ返...
「こうした時に契約内容の継承があるため、上水道管が敷設されているためといった理由で、市に返還できないなど支障がでるものでしょうか。 市にはそもそも私道を返還することはできないのでしょうか。」 →返還というか、私道の寄付になるかと思います。 私道の寄付については、役所に出向いて直接相談するのが良いと思います。

家賃滞納

2023/05/10

自宅ビルの1Fを業者に賃貸で出しています。 賃貸は、管理会社(不動産)に管理委託契約をして管理してもらっています。 先月分の家賃が振り込まれていなかったため、管理会社に電話をしたところ、数か月前から賃貸に出している1室が家賃滞納していると言われました。 借りていた人とは連絡が取れず、保証人の方...
管理委託契約には、明け渡しの裁判を起こすことは入っていませんし、サブリースでなければ、管理会社が裁判を起こすこともできません。 賃借人が賃料を滞納し、明け渡しの裁判を起こす必要がある場合には、賃貸人の方で起こす必要があります。 「1ケ月の家賃はいらないから、すぐにでも退去してもらい原状回復だけしてもらいたいと思うのですが、それはできないのでしょうか。」 →賃借人がそのような条件に合意し、合意書を締結できるなら、そのような交渉もあり得ますが、現状、借りていた人とは連絡が取れないということなので、合意は難しいのではないでしょうか。

外壁の修理と塗装のための隣地への足場設置

2023/05/09

自宅の敷地と隣地境界との距離が短く、工事に際して自宅外壁への足場設置のための立入許可を得る必要があります。 【過去からの経緯】 1)2007年に隣地住民が外構工事を行い、その結果、従来の境界から15cm程、こちら側へ境界が迫ってきた。直ぐにクレームを入れ、境界についての合意書を交わしました、その際に口頭で...
民法209条1項1号で、境界付近における建物等の修繕に必要な場合、隣地使用請求ができることとなっています(ただし、隣地所有者が損害を受けたときは償金の支払が必要です)。 直接交渉で拒絶であれば、代理人弁護士を立てて交渉する、それでも拒絶であれば、裁判所に仮処分を申し立てて立ち入ることが考えられます。 一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。 (隣地の使用) 第二百九条 土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。 一 境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕 二 境界標の調査又は境界に関する測量 三 第二百三十三条第三項の規定による枝の切取り 2 前項の場合には、使用の日時、場所及び方法は、隣地の所有者及び隣地を現に使用している者(以下この条において「隣地使用者」という。)のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。 3 第一項の規定により隣地を使用する者は、あらかじめ、その目的、日時、場所及び方法を隣地の所有者及び隣地使用者に通知しなければならない。ただし、あらかじめ通知することが困難なときは、使用を開始した後、遅滞なく、通知することをもって足りる。 4 第一項の場合において、隣地の所有者又は隣地使用者が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

購入申し込み後のキャンセルについて

2023/05/07

不動産に紹介された物件をキャンセルしたいのですが、購入キャンセルさせてもらえません。 不動産に迷惑がかかるのは承知なのですが、購入申込書を記入後はキャンセルできないのでしょうか。 また、キャンセルの申し出後に勤務先に連絡すると先方から連絡があったのですが、どのように対応したらよいでしょうか。
まだ売買契約書に署名押印していないなら、申込みを撤回できる(キャンセルできる)はずです。 勤務先に連絡するというなど悪質な業者のようですから、お近くの弁護士に依頼してキャンセルの意思表示を強くしてもらうことが有効だろうと思います。

不適合責任

2023/05/06

3月の終わりに個人間売買で元ホテルの物件を購入しました。 売主は不適合責任を免責にしてほしいと望みました。 特約条項に以下の内容を盛り込みました。 「本契約は現況有姿の公簿売買とし、転売後に不適合が生じても一切責任は負いません。」 その後、物件が手に入り、業者に調査を依頼したところ、雨漏りがあり、...
契約不適合責任免責の特約があるので、原則として、契約不適合責任は追及できません。 例外的に、売主が契約不適合の事実(雨漏りがあり、ガス配管が切れており、石油ボイラーが使えない)を売買契約前に知っていたのに買主に告知しなかったことを立証出来る場合に限って、免責の効力を否定できますが(民法572条)、知っていたことの立証のハードルは高めです。 民法 (担保責任を負わない旨の特約) 第五百七十二条 売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

契約の解除

2023/05/04

先日居住用の中古戸建て購入のため、売買契約を締結し、現在その引渡しを待っている状況です。既に金融機関との融資手続きも完了しております。この段階で売主(共有持分)の一方が意思判断能力がないと司法書士に見なされ成年後見手続きに入ることとなり、それを受けた他方売主より引渡し日変更(約4ヶ月)の提案を受け...
売主である共有者の一人が意思能力がないということであれば、そもそも、当該共有者との間の売買契約は無効です(民法3条の2)。 従いまして、約4か月待って、成年後見人が付くのを待ってから改めて契約するというのが穏当だと思います。 他の共有者との間では売買契約が有効ですが、共有持分のみの売買となるので、他の共有者に対して無理に契約どおりの期日での履行を求めても、ご相談者様にとってもリスクが大きいと思います。 契約解除、違約金の請求をするには、他の共有者に、契約どおりの期日での履行を求めて、それに応じないといことが必要になります。 例えば、意思能力がない人の持ち分が3分の1、ある人の持ち分が3分の2と仮定すると、ご相談者様としては、意思能力のある売主に対して、持ち分3分の2を約定の決済期日に引き渡すよう求めること(それに応じない場合には売買契約解除、違約金請求)は一応可能と考えられますが、持ち分3分の2に相当する代金3分の2も支払う必要があり、持ち分3分の1を買える確実性がないのに、持ち分3分の2だけ買うのはリスクがあるということです。金融機関も、そのような状況であれば、融資に応じない可能性もあります。 予定していたリフォームコストの大幅上昇というのは、売主側の責任ではないと思われますので、それを理由に契約解除、違約金請求というのは無理があるでしょう。 4か月延期となってその分建物の劣化損傷が進行することを理由に、決済期日の延期に応じるかわりに、多少の売買代金減額の交渉をすることはあり得るかもしれません。 民法 第三条の二 法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

更新料支払い義務について

2023/05/01

一戸建て賃貸物件に住んでいました。 契約期間は2020年10月25日から2022年10月24日です。 更新の時期が近くなり、 契約期間の一ヶ月前に更新の希望を管理会社を通じて大家にお知らせしましたが、 その後10月15日くらいに大家から4000円の家賃値上げの申し入れがありました。 しかし、契約期間...
自動更新の約定があるので、自動更新に伴い、更新料の支払義務は発生していると解されます。 賃貸借更新覚書を提出していなくても、自動更新の効果が生じていることは変わらず、更新料の支払義務は左右されないと解されます。

相続物件の修繕費負担について

2023/04/25

最近相続した物件なのですが、今回雨漏れ修理の依頼が有り、修繕費が高額になる為困っています 物件は、建物は自己所有ですが土地は借地です 築年数は登記簿謄本にも記載されていな程古い物件です 修繕費が嵩む事が予想される為、今回の修繕以降の修繕費については、屋根、設備等も含めて借主負担の覚書を交わす事は...
「修繕費が嵩む事が予想される為、今回の修繕以降の修繕費については、屋根、設備等も含めて借主負担の覚書を交わす事は可能でしょうか 契約書には軽微な物は賃借人負担と記載が有ります」 →そのような状況で、建物の借主が、「今回の修繕以降の修繕費については、屋根、設備等も含めて借主負担」とする覚書の締結に応じる可能性は低いように思います。

賃借事務所の空調機(ダクト等設備工事付き)

2023/04/23

現在、事務所(2回建て)を当初25年間で契約し、以降、良好な関係から自動的に賃借していますが、空調設備を更新(約800万円)するため、同意を得て、賃借人側で行うこととなりました。 このこと自体は双方問題はないのですが、その際の更新費用約800万円の設備費用の減価償却は賃借人側で計上することについて何ら問題...
減価償却については税理士さんに回答頂くのが適切と思います(私見としては、賃借人側で資産計上して減価償却するのではないかと思います)。 退去の場合ですが、空調設備が建物と一体となり分離できないというのであれば別ですが、分離できるのであれば、空調設備は賃借人の所有物であり、賃借人が退去時に搬出できるが、賃貸人と合意できるなら一定額で買い取ってもらうことも可能、ということになるのではと思います。 賃貸借契約書で通常、造作買取請求権は無い旨の特約が置かれているので、強制的に買取りを求めることはできないと思います。

法定更新と更新料

2023/04/19

賃料減額を要求されたので合意更新はできず法定更新となった. 契約書の特約事項には、契約期間満了時に新賃料の1ヶ月分を更新料として支払い更新できるものとする と記載されている. この場合更新料を請求することができるか否かを教えていいただきたい。 もしできないのなら賃借人は契約更新時に賃料引き下げを要求...
建物の賃貸借契約でしょうか。 法定更新の場合にも更新料を請求する権利があるかについては、裁判例が分かれており、未だ確定していません。 「法定更新の場合にも更新料を支払う」といった文言が契約書にあれば問題ありませんが、そうでない場合には、解釈が分かれます。 ちなみに、自動更新条項はないですね? 「法定更新の場合にも更新料を支払う」といった文言が契約書になく、自動更新条項もない場合、「契約期間満了時に新賃料の1ヶ月分を更新料として支払い更新できるものとする」との条項だけですと、これは合意更新の場合に更新料の支払義務があることを定めた規定であって、法定更新の場合には適用がない、と解釈される可能性があります。

地代受領拒否について

2023/04/18

借地人と賃貸借契約を結んでおり、来年満期を迎えます。 私地主としては地代値上げを要求するつもりです。 借地人には値上げをする旨を伝えておりますが、満期日迄に回答が無ければ法定更新になり現在の地代になります。 こちらとしては値上げの分を頂きたいのですが、借地人が従前と同じ地代を提供して来たら拒否を...
地代の受領拒否をしても、借地人が従前の額の地代を法務局に供託すれば、それで借地人は地代を支払ったのと法的に同じことになります。 地主側が法務局から供託金を受け取らなくても同じです。 借地人の債務不履行にはならず、契約の解除はできません。 地代の増額請求をして、応じなければ調停、訴訟と進めることは可能です。 調停や訴訟で地代増額が認められれば、借地人は増額分とそれに対する年1割の利息を遡って支払う必要があります。

登記

2023/04/12

私(A)が中間省略登記の特約条項付きの売買契約で買取り業者(B)に売却(入金済・引渡し済み・所有権留保中)したマンションにつき、(B)から、買主(C)がなかなか見つからないとの事で、有効期限が切れてしまう印鑑証明書の再取付の依頼がありました。 この場合、再取付義務は、(A)に発生するでしょうか? また、売れな...
「私(A)が中間省略登記の特約条項付きの売買契約で買取り業者(B)に売却(入金済・引渡し済み・所有権留保中)したマンションにつき、(B)から、買主(C)がなかなか見つからないとの事で、有効期限が切れてしまう印鑑証明書の再取付の依頼がありました。 この場合、再取付義務は、(A)に発生するでしょうか?」 →売買契約書を確認しないとなんともいえませんが、信義則の観点からも、おそらくはそのような協力義務が読み取れるのではないかと思います。 「また、売れない限り、3ヶ月毎に印鑑証明書の依頼が来る可能性があるので、(B)自身指定で登記してもらいたいのですが、よい方法があるでしょうか?」 →売買契約書を確認しないとなんともいえません。

2項道路に指定されている私道負担部分について

2023/04/10

対象地と隣地の間に私道があってその奥は両脇に家が2軒あって行き止まりです。対象地は東側・南側で接道し、東側が私道で、私道を挟んだ隣地と土地を出し合うような形で私道負担しています。私道は2項道路に指定されていますが、固定資産税は課税されています。奥の2軒は私道の持分を所有しておらず、私道の使用・掘削...
①私道負担している他方の家が、私道の自敷地部分に廃棄物を何年も置きっぱなしで、道路幅員が狭くなっています。これをやめさせることはできるでしょうか。 →私道の自敷地部分ですので、いわば私有地ですから、そう簡単にはいかないと思います。  完全に通行ができない状態であれば別かと思いますが・・・。 ②奥の家が私道を車で通行するのですが、前記のとおり幅員が狭いために対象地側に寄って行き来しています。奥の家の車の通行をやめさせることはできるでしょうか。 →奥の方の生活上の不利益を考えると、車の通行をやめさせるというのはいかがなものかと思います。  裁判所に持ち込まれた場合にも、そのように判断される可能性が高いのではないかと思います。  

注文住宅の建築遅延

2023/04/09

新築住宅の建築中です。 工事請負契約を昨年22年2月27日に締結いたしました。 契約時の工期予定は受け渡しが12月25日であったのですが、 農地転用 建築許可申請 水道工事問題(水圧関係や水道企業団への折衝等) により遅延し納期は23年2月に遅れるとあり 上記申請関係遅延により5月に伸びると再度説明があり ...
請負契約書等の資料を検討しないと何ともいえないところです。 請負契約書等の資料を持参の上、お近くの弁護士に相談されることをお勧め致します。

退会許可してもらえない❗

2023/04/05

町内の組織(中山会)というのがあります。 京都の詩仙堂にゆかりのある石川丈山の墓地が中山にあります。中山会の活動はその墓地の管理、中山会が管理している町内の墓地の世話や 町内にある薬師堂のお参り等の当番、中山会が土地を賃貸しているお金の管理などがあります。親の世代からずっと子どもに引き継がれ、半...
町内会のような町内の組織について、退会拒否というのはできない可能性が高いように思います。 お近くの弁護士に相談して、内容証明で退会通知でも出してもらえば、退会できないということはないかと思います。 なお、退会できないと具体的にどのような不利益があるのでしょうか?会費の負担や当番などでしょうか? 逆に、その会に入っていることで受けられるメリットにはどのようなことがあるのでしょうか。そのメリットは今後受けられなくても構わないということですよね?

前面道路が公道ではなく私道でした

2023/03/20

7年前に仲介業者を通して中古住宅付きの土地を購入しました。その際の重要事項説明書には、前面道路は「公道」との記載があります。【対象の不動産に含まれない私道に関する事項】には何も記載がなく、斜線で閉じられています。 現在は建物は解体して更地になっていますが、この度この土地を売却しようと調べていたとこ...
7年前というのが気になりますね。 売却する段になってはじめて前面道路が公道ではなく私道と気付いたということなのでしょうか。 そういうことであれば、説明義務違反の不法行為による損害賠償についての3年の時効が、前面道路が私道であることが分かってから起算されるという主張はあり得ると思います。 ただ、本当に7年も気付かなかったのか?と裁判所なりに疑問を持たれる可能性もあると思います。

マンションのテラスに物置を置いて良いと言われたがNGだった

2023/03/20

マンションを購入したのですが、その際に戸建て住宅からの住み替えだったために、トランクルームの必要性を仲介業社へ伝えたが、トランクルームはないがテラスが広い物件なのでテラスへ置いたら良いと返答。だが、今までの経験上で避難通路になっている場合も多く置けないのでは?などとのやりとりをして(メールも残って...
メール等で、テラスに物置を設置できるという誤った説明が売買契約前にあったことを立証できるのであれば、仲介業者に対する損害賠償請求は認められる可能性があります。 「引き渡し日には担当者二人がテラスの寸法を図り、設置可能なサイズまで伝えてきていました。」 ←このあたりについてもメールがあると、有力な証拠になると思います。 損害としては、テラスに物置を設置できなかったのでやむなくトランクルームを契約したとして、その費用を請求することが考えられます。 契約の白紙撤回、白紙解除は困難です。マンション自体に住めないわけではないと判断されてしまう可能性が高いです。

テナント破産

2023/03/13

賃貸主ですが、貸先のテナントが昨年12月に破産宣告をし、契約解除しました。 しかし、後日テナント内を片付けに来ると言っていたのですが、3ヶ月経った今も連絡がなく、テナント内に機材等がそのままです。新たなテナント募集したいのですが、この荷物等は勝手に処分して良いのでしょうか?また滞納家賃はもう泣き寝入...
個別相談してください。

子どもが住宅ローンで投資物件を購入してしまった。

2023/03/12

25歳の子どもがおります。先日部屋の掃除をしたところ住宅ローンの契約書が見つかり、家賃保証のある投資物件(戸建)2棟を仲介業者からの「家賃収入で実際の支払いは毎月1万円、ほとんど手出しもなく運用できる。」と勧められ住宅ローンを組み、すでに2ヶ月経過しているようでした。 今からできることはありますか? ...
厳しいことを言うようですが、投資は基本的に自己責任です。 業者もそうそう断定的判断(必ず儲かるなど)を示したり、ましてその証拠を残したりはしません。 近時多いのは、利益は出ないが節税になるという、良くわからない勧誘です。 なのであまり期待はできませんが、不動産業者に説明を聞くのであれば、息子さんに聞いた勧誘内容(どういうメリット、デメリットの説明をしたか)を確認したり、投資物件について住宅ローンを使った理由を聞いて、やり取りをICレコーダーで秘密録音するようにしてください。 なお、収支状況が明らかにマイナスで、価値のない物件を高値でつかまされたケース(物件を売却しても大幅なマイナスとなる)では、自己破産による処理は考えられます。

テナント破産

2023/03/11

賃貸主ですが、貸先のテナントが昨年12月に破産宣告をし、契約解除しました。 しかし、後日テナント内を片付けに来ると言っていたのですが、3ヶ月経った今も連絡がなく、テナント内に機材等がそのままです。新たなテナント募集したいのですが、この荷物等は勝手に処分して良いのでしょうか?また滞納家賃はもう泣き寝入...
賃借人が破産したのであれば、破産管財人の弁護士が付いているはずですから、破産管財人の弁護士に連絡して、残置物の所有権を放棄する旨の書面を出してもらうことが多いです。 滞納賃料や原状回復費用は、破産財団が不足していれば、泣き寝入りしかないと思います。そちらも破産管財人に確認が必要です。

賃借予定のビルの空調設備について

2023/03/08

ビルの1部屋を借りて事業を始めようと思っています。 元々業務用エアコンは取り付けられていますが、非常に古く、破損箇所をガムテープで止められる状態です。 事業目的で使用し、エアコンなど故障した場合、オーナーではなく私が費用を支払う必要があると言われています。 内装工事の際に、天井も工事するのです...
「事業目的で使用し、エアコンなど故障した場合、オーナーではなく私が費用を支払う必要があると言われています。」 →残置物扱いということでしょうか。そういうケースもあります。 これから賃貸借契約をするという状況と思いますのでそのような前提で回答します。 通常は、設備としてのエアコンについては、賃貸人に修繕義務があります。 しかし、設備としてではなく残置物としてであれば、故障しても賃貸人は修繕しないが、使える間は使って良いという扱いとすることもあります。 ご相談者様としては、そのような古いエアコンなら最初からいらないので、入居前に撤去してくれ、と交渉することも考えられると思います。 残置物扱いとするのであれば、故障した場合には賃借人において任意に処分できるという条項も契約書に入れておいた方が良いでしょう。

見積料に付いて

2023/03/04

リノベーションの相見積を取りました。 その中で一軒の建築事務所から見積料の請求がありました。 色々と親身に相談に乗っていただけた事もあり多少のお礼はさせていただきたいと考えておりましたが、30万円近くの高額でした。 内容としましては、何度かご相談した中で最終的に一度プラン作成されましたが、完成プラ...
商法512条の規定はあるものの、見積りについては無料とする業者が大多数である中で、有料である旨の説明がなく、30万もの金額を請求するというのは不当です。 請求を拒絶して良いと思います。 商法 (報酬請求権) 第五百十二条 商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、相当な報酬を請求することができる。 ※株式会社は商人に該当します。

越境物の撤去に関する嫌がらせ

2023/03/03

当方所有の土地の土留が隣地方向に傾いて若干越境していて、隣地所有の工作物が当方所有の土地に越境しています。 隣地所有者からは当方所有の土留の越境解消を行わない限り、隣地所有の工作物の撤去を行わないと言われています。 しかし、当方所有の土留の撤去と新たな土留の施工を行おうとしたところ、隣地所有者...
隣地所有者には、要請に応じない場合には、それによって被った損害(売買契約上の違約金等)を賠償請求することになる旨も書面で伝えておいた方が良いでしょう。

民法235条「窓への目隠し設置義務」について

2023/03/02

コラム民法235条「窓への目隠し設置義務」を拝読しました。 拙宅の隣家(境界から59cm。デベロッパー所有で建設中。建売)も、 拙宅の2階にある透明ガラスの引き違い窓(縦70cm横110cm)の前に、 曇りガラスの滑り出し窓(縦35cm程横160cm程)を作りました。(以前の空き家はここに窓はありませんでした) 全面が被ってい...
「コラムでは曇りガラスの滑り出し窓なら問題ないとの事ですが、滑り出し窓は掃除の時に80度開けられ、隣家の掃除のタイミングでいつでも拙宅の中が丸見えです。 はめ殺し窓に替えるか目隠しをするという要求は通らないでしょうか?」 →曇りガラスの滑り出し窓だと、基本的には外を見る構造ではないので、はめ殺し窓に替えるか目隠しをするという要求は通りにくいと思います。 もっとも、実際に隣家の住人がしばしば80度開けている状態であるという証拠写真などが撮れるのであればまた別かもしれません。 「内容証明を送っても突っぱねられた場合、次の段階では訴えるところは家庭裁判所ですか?簡易裁判所ですか?」 →訴訟をする場合には地方裁判所が適切でしょう。 「この場合裁判費用弁護士費用は被害者なのにこちら持ちですか?」 →残念ながら、そうなります。

賃貸テナントの補償金はもどりますか?

2023/02/23

10年以上前に開業しようと思って、テナントを賃貸で契約しました。工事の途中で融資がおりないことが分かり、開業を断念。 スケルトン返しのために追加でお金も払いました。 今思えば、補償金400万が一円も返ってきていないです。 さすがに契約書等も残っていないと、返却を求められませんか?
保証金という趣旨でしょうか。 10年以上前のお話で、契約書等の資料も残っていないのであれば、無理だと思います。

トラブルを起こす住人に対する立ち退き要求について

2023/02/23

トラブルを起こす住人に対する立ち退き要求をしたいと考えています。 理由:騒音による警察沙汰、他住人への度重なる脅迫、管理会社への脅迫、      改善要求をするも改善せず、信頼関係が破壊されているため。 詳細: ・他住居人への嫌がらせ、脅迫行為あり。 騒音トラブル含め度重なる警察沙汰を起こして...
裁判により契約解除、建物明渡し請求が通るかは、証拠によります。 当該住人の迷惑行為が原因で、他の住人が既に2人退去し、賃貸人が損害を被っていることについて、証拠により的確に立証できるのであれば、請求が通る可能性はあります。

不動産売買の手付け解除について

2023/02/20

ある住宅メーカーから土地と建物を買うためまず土地の手付金を支払いました。しかし、設計を進めていくと、この土地では自分たちの思っていた建物が建てられないと知りました。それならこの土地は買っていませんでした。営業マンの方のことは信頼していたのですが、思えばどんな建物がたつのかリアルに想像できないまま...
「3ヶ月以内にこの(建物の)請負契約が成立しない場合は、土地売買契約は解除され、売主は土地代金(申込証拠金、手付金等を含む)を全額無条件で返還し、土地購入者はその土地を原状回復の上売主に引き渡して頂く必要があります。」 →そのような特約が売買契約書にあるなら、その特約に基づく白紙解除の主張は考えられると思います。

土地売買の契約締結上の過失に係る損害賠償請求について

2023/02/17

私が所有する土地の売買に関する、契約締結上の過失に係る損害賠償請求についてご相談をお願いしたいです。 経緯は以下の通りです。 2021年秋 私の所有する土地を購入して家を建てたいとおっしゃる方がおられるとのことで、不動産仲介業者(以下A社)から接触がありました。 その後、契約に向けて数回の打ち合わせ...
「契約締結上の過失」の法理というのは、契約が締結されると信じたことにもっともな理由がある場合に、契約締結交渉が大詰めまでいった段階で契約締結がなされなかったとして、契約が締結されると信頼したために支出した費用の賠償を認めるというものです。 ご相談のケースでは、契約に向けて数回の打ち合わせを行い、売買条件が固まり、契約日も決まっていた、契約が延期になった後も、仲介業者が「計画は進める」と回答していたということですので、契約が締結されると信じたことにもっともな理由がある場合に該当する可能性はあると思います。 その場合、請求できる損害ですが、契約が締結されると信頼したために支出した費用になりますので、 ・物置の移動先を整地するために支出した費用(砕石等) ・物置移動のための交通費 ・物置の移動等に要した労務への補償 は対象になる可能性があると思います。 その他の、 ・当初決済予定日からの損害遅延金 ・訴訟費用 ・契約締結交渉に要した労務への補償 ・物置を元の場所に戻す場合の費用(実際に戻すかは未定) については、おそらく対象にならないのではないか、と考えます。

建築会社とトラブル

2023/02/16

私は不動産会社の人です。1年前に土地を買って、建築会社と契約を結び、一棟ビルを立てる。3000万ぐらいの建築代金を払いましたが1年経って工事は何もしていない。この場合はどうすればいいですか。民事調停に申立出来ますか。又は裁判にしなければならないですか。
ここのところ、そのような相談が増えている印象です。 工事は何もしていないなら、債務不履行を理由に、催告の上、請負契約を解除して、工事は別の信頼できる業者に発注し直し、最初の請負業者には既払金の返還を交渉→応じなければ訴訟で求めていくのが適切と思います。 調停は何の強制力もないので、時間の無駄でしょう。

私道の道路交通法について

2023/02/14

私道ではあるのですが、以下の条件の道路では、道路交通法が適応されますか? ・横並びの6軒が、分筆で登記している ・登記上は宅地 ・非課税道路 ・公道から公道へつなぐ東西にまっすぐの一本道 ・幅は約4m ・通行を妨げるものはなく、不特定の方が自由に通行できる ・6軒すべてに対して、共用使用道路と...
道路交通法2条1項1号で、道路交通法の適用される「道路」について、以下のように定義されています。 道路法(昭和二十七年法律第百八十号)第二条第一項に規定する道路、道路運送法(昭和二十六年法律第百八十三号)第二条第八項に規定する自動車道及び一般交通の用に供するその他の場所 ここで、「一般交通の用に供するその他の道路」には、不特定多数の者が自由に通行・利用できる状態にある私道も含まれると解されています。 ですので、ご相談の私道は、不特定多数の者が自由に通行・利用できる状態とのことですので、道路交通法が適用されると解されます。

【リフォームトラブル】中古マンション

2023/02/12

リフォーム会社の悲惨な管理による3ヶ月以上にも渡る工期の延長があった故に、終わっていない工事に対して支払いを請求されて困っています。 彼らは工事が終わっていないことを12月末に書面にて認めた上に、値段交渉に応じてあ値引きした金額を手紙にて提示しています。 ですが、最後の工事実施日に姿を現さず、上...
2022年12月26日 - 値段交渉をし残りの代金200万円を提案される 「終わっていない工事は責任を持って終わらせる」と書面に記載有。 →上記の経緯からすると、工事が完了していないこと、残代金を200万円に減額する意思があることが証拠に残っているようですので、工事が完了している、残代金338万円満額払えという業者側の請求には無理があるように思います。 リフォームの欠陥も問題になるようですので、建築瑕疵を取り扱っている弁護士に相談するのが良いでしょう。 第二東京弁護士会の四谷法律相談センターで、弁護士と建築士による法律相談が受けられると思いますので、相談されると良いかと思います。

原状回復について

2023/02/12

共同住宅(昭和62年2月新築)の一室、1K(18.00㎡)を平成24年5月~令和5年2月まで10年10ヵ月の期間、事務所としてお借りしていました。契約時の重要事項説明書内の用途制限には「住居専用(但し事務所使用可)」と有り、賃貸借紛争防止条例に基づく説明書の一文、費用負担については「原則通り」と有り、「例外としての...
賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書が交付されているわけですから、東京ルールの適用があることを前提にしていたと言えるのではないでしょうか。 「住居専用(ただし事務所使用可)」という記載からも、原則として住居として賃貸しているように解され、東京ルールの適用があるように思われます。 ご相談者様としては、東京ルールの適用があり、通常の使用・経年劣化による損耗は貸主負担であり、「例外としての特約」も無いので、通常の使用・経年劣化による損耗分の請求には応じられない、と対応すれば良いかと思います。 事務所の賃貸借契約でも、原状回復について、通常の使用・経年劣化による損耗も借主負担とする旨の特約(例えば、「スケルトン状態にしての返還」)や、退去時のルームクリーニング費用を借主負担とする特約が賃貸借契約書になければ、その負担を借主に求めることはできないです。

隣地(空き地、所有者行方不明)との境界確定について

2023/02/08

戸建てを新築予定で11月に売買契約を行った土地の境界確定についての質問です。 昨年末(2022年12月)に契約済の土地の調査を行ったところ、杭が1本入っていなかったため、境界確定と杭打ちを不動産仲介業者を通じて土地調査士にお願いしております。 境界確定にあたり、隣地(空き地)の所有者が行方不明で、コンタクト...
隣地の所有者が行方不明で連絡が取れないということですと、短期間で境界を確定することは不可能でしょう。不在者財産管理人の選任による方法は相当時間がかかります。 ご相談者様が、確定測量なしでもその土地を買いたいという意向なのであれば、確定測量ができないことを許容して決済することはできます。もちろん、購入後、転売しようと思ったときには、通常は確定測量を要求されますので、転売に支障が生じるリスクがあります。 確定測量は契約書上、売主側の義務として規定されているはずですから、買主がその義務を免除してでも買いたいのであれば、土地売買契約を解除せずに決済することは可能です。ただし、隣地との境界が確定しないリスクがあるわけなので、多少の値引きを交渉して良いのではないか、と思います。

瑕疵担保責任

2023/02/07

住宅の瑕疵担保責任10年の件です。 瑕疵発見は10年以内だったのですが、施工業者が倒産していて、どこに連絡したらよいのか 探しているうちに保険会社に連絡するのが10年の期日を少し過ぎてしまいました。 この場合でも瑕疵担保責任は問えないのでしょうか? ご教授ください。
住宅品質確保促進法94条、95条では「注文者に(建物を)引き渡した時から十年間」となっています。 その期間内に瑕疵担保責任を追及する旨の通知ができていないと、なかなか厳しいのではないかと思いますが、保険会社に請求するだけはしてみた方が良いのではないでしょうか。 それとも、保険会社に請求したら消滅時効だと主張されたということでしょうか?

特定賃貸借契約重要事項説明を受けたという印を押すべきかどうか

2023/02/06

12年前に隣の空地に某メーカーの○○年借り上げの条件で借家を建て、2年毎の今年X回目の家賃の改訂だったのですが、今回は会社側が賃貸解約をちらつかせ非常に強気だったので、仕方なく向こうの言いなりになったのですが、賃料改訂の合意書と同封で特定賃貸借契約重要事項説明書が送られて来、合意書の合意の印と、特定賃...
印を押さざるをえないということはないのではないでしょうか。 そもそもその重要事項説明は受けたのですか?

不動産 強制退去 仮執行

2023/01/31

数年前に一部分割払いで購入した テナントビルの支払いでトラブルになり ある日 突然 強制退去の仮執行を行うとの 先方からの話があったのですが こちらには、裁判所や公的文章は一切 来ていないのですが それは可能なのでしょうか? 又今後どのようにしたらいいのでしょうか?
相手から見て住所不明の状態になっていなかったでしょうか。 相手から見て住所不明の状態になっていて、訴状を受け取っていなくても訴状が届いたことになって裁判手続が進み、判決が出ているという可能性もあるかもしれません。 少なくとも強制執行手続においては裁判所執行官が現地に来ますので、判決の事件番号を聞いて、裁判所に問い合わせてみるべきかと思います。

公園の使用について

2023/01/30

引越して少しした時に、区長さんが入区の依頼の訪問がありました。 入区費15万円、半年に2回3万円ずつの年に計6万の区費。 あまりの高額に任意ではない事も検索してわかったので、入りませんでした。 つい先日、引っ越して8ヶ月経つのですが 区長さんが訪問に来ました。 その際に、お宅のお子さん公園よく利用さ...
「誰かの私有地だったり、区が持ってる土地だったりする場合は使用禁止という事ができても、市が管轄して市が作った公園の場合は、使用禁止といえる権限はないという内容を書いてるのもいろいろ見ました」 →そのとおりだと思います。市が管轄している公園について、区長さんが使用を禁止できる権限は無いでしょう。 「市役所に問い合わせたところ、その公園は市が管轄しているものでした。 実際法律上、我が家の子供達は入区していないのを理由にその公園を使ってはいけないのですか?? それとも使う権利はあるのですか??」 →市が管轄しているものであれば、公園を使う権利はあるでしょう。 区長の対応はおかしいので、もう一度話して「区費払っていないと公園の使用は禁止」という区長の発言をICレコーダーで録音した上で(無断録音でOKです)、市役所なり弁護士に相談すると良いと思います。

賃貸のエアコンについて

2023/01/27

戸建てを借りて10年が経過しましたが、この度オーナー設置のエアコンが18年経過し壊れました。 契約書には特約事項として貸主はエアコンの補修義務は負わないと 有ります。 建物の設備の整備状況にはエアコンは記載されておりません。経年劣化による故障であり修理用のサービスパーツもない状況ですが、交換の費...
契約書に特約事項として、貸主がエアコンの補修義務を負わないとあるなら、そのとおり、貸主に補修費用の負担を求めることはできません。 貸主に連絡して承諾を得た上、借主の費用負担で新品を設置する必要があるでしょう。

立退きを求められています

2023/01/20

オーナーより立退きを求められています。 経緯 毎月の家賃をオーナーの銀行口座へ振り込んでいました。 10月分の家賃を振り込もうとしたところ、エラーとなったため、オーナーへ家賃を振り込もうとしたらエラーとなったため、この旨をオーナーへ電話やメールを使用し連絡を取ろうとしましたが、無視されました。 ...
引越しは本件に伴う引越しなのですが、支払っていない家賃を支払った上でも立退き料の請求は難しいということでしょうか? →はい。難しいです。賃貸人は、建物老朽化等による更新拒絶を主張しているわけではなく、賃料滞納による契約解除を主張しています。賃料滞納による契約解除については、賃貸人への口座振込みができず、そのことを通知していたという理由があり、今からでも供託等すれば、解除の効力が否定される可能性が高いと思います。 一方、もともと賃貸人は、建物老朽化等による更新拒絶を主張しているわけではなく、立退料を支払って「正当事由」を補完するという話ではないので、立退料をもらえるケースではありません。 法的に退去を拒否出来るのに、賃貸人に言われたからといって退去しても、立退料は請求できません。 また、大家都合による立ち退き料の請求が可能であることをよく聞くのですが、本件は該当しないということでしょうか? →はい。該当しません。大家都合による立退きで立退料がもらえるケースというのは、賃料滞納が理由ではなく、賃貸人が、建物老朽化等による更新拒絶を主張しているケースです。その場合でも、賃貸人と交渉して、「立退料〇〇円を払ってもらう代わりに〇〇までに退去する」という合意ができることが前提です。先に退去してしまって、後から立退料を請求するというのは無理です。

工期遅れの損害賠償について

2023/01/19

お世話になります。飲食店経営で、店舗付住宅を新築しました。 確認申請が一度目通らず遅れたため、契約書に書かれた工期から1ヶ月半程遅れたと説明されたのですが、その場合損害賠償請求は可能でしょうか?契約書には10%とあります。 可能であればその間の家賃の請求や店を休んだ時に考えられる利益の請求(以前はテ...
請負契約書に工期が明記され,引渡しが遅れた場合の損害金の約定もあるのであれば,約定に基づいた遅延損害金の請求が可能と考えられます。 ただし,工期変更の合意書等にサインしてしまっていると,工期を変更することに合意しているので,難しくなります。 また,契約書に明記された遅延損害金以外の逸失利益等の請求は基本的に難しいと思います。

店舗業務用エアコン

2023/01/16

退去する事になり 業務用エアコンや給湯器は最初からあったのですが10年後壊れて2つとも 私が買い直したのですが 退去する時そのエアコンは元からついてたから置いて行けと言われたのですが 買った物でも置いていかないと行けないのでしょうか?
賃借時のエアコンや給湯器が故障したため、賃借人が自腹で新しいエアコンや給湯器を購入して設置したなら、退去時に当該エアコンや給湯器を置いていく義務というのはないはずです。 賃借人の所有物ですから。

飲食店転貸借について

2023/01/11

当社がビルオーナーから一括で借り上げで、そこを分割して転貸を計画しております。(壁の仕切りはなし) 転貸先(個人ではない)の契約は定期転貸借契約を締結予定ですが、重説の作成義務はありますでしょうか?
重要事項説明書の作成義務があるのは,宅地建物取引業者が,賃貸の代理や仲介をする場合です。 自ら賃借している物件について転貸をする際には,いわゆる「自ら賃貸」として,そもそも「宅地建物取引業」に該当しないので,宅地建物取引業法に基づく重要事項説明書の説明義務はありません。 宅地建物取引業法 (用語の定義) 第二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。 二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。

不法占拠時効取得について

2023/01/06

隣の家と共有で通路として使っていた土地があります。縦に分筆して、いずれも宅地としてそれぞれが所有件を持っています。我が家が所有している縦長の土地は通路として完全に使われていますが、隣が所有しているもう一方の縦長の土地は庭みたいな感じで使われており、さつきなどが植えられてました。自宅購入時(30年ほ...
当該土地は縦に分筆されており、それぞれが所有権を持っていて、それをご相談者様も認識されていますので、当該土地について、ご相談者様が自分のものだと信じて排他的に20年間占有をしているわけではありません。当該土地はご相談者様の家族も使って良いものという認識で、アジサイやスズランなどを植えてきたにとどまり、隣家もさつきなどを植えて占有してきています。 従いまして、「所有の意思」を欠き、取得時効は成立しないものと思います。 民法 (所有権の取得時効) 第百六十二条 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。 2 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

サブリース契約でしょうか

2022/12/28

わたしの妻の実家(戸建て)が8年以上空き家でした。昨年2月、わたしの妻が賃貸人となりある不動産会社と契約しました。賃貸借業務管理委任契約書の内容です。 (代理権の授与) 第3条 乙は委任業務のうち各号に掲げる業務について、甲を代理するものとします。 ①賃貸借の媒介委任契約または代理委任契約の締結、...
一般的に、サブリースというのは、建物所有者とサブリース会社が賃貸借契約を結び、サブリース会社が入居者と転貸借契約を結ぶものです。 「賃貸借業務管理委任契約書」ということですから、サブリース(転貸)ではなく、管理委託と思われます。いわゆる管理会社、ということですね。 サブリース(転貸)の場合よりも、管理委託の方が、サブリース会社の立場は弱いです。 委託というのは原則として任意に解除ができますので。

設計費の返金について

2022/12/25

土地の購入前にボリュームプランを入れてもらっていた設計会社にお願いし、確認申請まで行っていただき、設計費用を支払いしました。 しかし、その設計会社と連携している工務店が、建設へ近隣住民が非協力的な態度(掘削承諾は有り)なため、工事をしたくないとの理由から工事を請け負うことを拒否されてしまいまし...
設計会社自体に契約違反があるわけでないのであれば、設計費の返金をしてもらうというのは難しいと思います。 設計を依頼し、設計業務をしてもらい、設計費用を支払っているわけですので。 工務店とはまだ工事請負契約を締結していないという状況でしょうか。 締結しているのであれば、工務店が契約を履行しないことが契約上許されるか、という問題になると思います。 締結していないのであれば、工務店に対する責任追及も難しいように思います。 あとは、近隣住民の非協力態度が工事妨害といえるような態様のものであれば、近隣住民に対する損害賠償請求を検討することになりますが、そこまでいかないとなると、それも難しいように思います。

一方的な減額家賃払い

2022/12/21

今年、5月に購入したアパート(3DK☓4戸)を所有する大家です。 1戸の入居者が今年、8月までは賃貸借契約通り、月額家賃6.5万円が振り込まれていましたが、管理会社へ6.5万円は高く、納得いかないと一方的に申し立ててきて、9月(10月家賃)からは6万円しか振り込んでこなくなった。現状、9月、10月、11月の3ヶ月、計1.5万円...
設備の故障など賃料減額の正当な理由がないのに一方的に5000円不払いをしている事案という前提で回答します。 そういう賃借人については、不払い額が溜まるのを待って賃料不払いにより賃貸借契約を解除して明け渡しを求めるのが相当だと思います。 それ以外の方法はないかとのお尋ねですが、賃貸借契約書では現在の賃料額を合意しているのでしょうから、保証会社の主張は通らないと思います(保証契約上で保証会社が主張するような特約がある場合は除きます)。 賃料の一部滞納を理由に、保証会社に対して保証履行を求めることも考えられると思います。

現場監督の怠慢により工期の遅れ。施工会社に賠償金を請求したい。

2022/12/15

 現在、賃貸マンションのリフォームをしている大家です。しかし、11月15日の引き渡し予定日から1ヶ月以上遅れています。   委託先に原因を聞いたところ、現場監督の怠慢により発生したとのことです。まだ終わりそうにありません。  今回の工事の周囲からの反応は次のとおりです。 ・隣人からのクレーム ・マン...
請負契約書に基づく,工事遅延による違約金としては,請負代金額×0.03×遅れた日数÷365日という計算になると思います。 請負業者は,「〇〇の事情があるので,工期延期の合意書にサインしてください」と言ってくることが多いですが,サインしてしまうと工期延期を認めたことになり,工事遅延による違約金の請求ができなくなりますので,ご留意ください。

隣地使用

2022/12/15

分譲地で初めの重要事項説明書で隣地間距離壁芯350mm以上となっています。 新しく隣地に建設中の戸建てについて、壁芯350mmなのでうちの境界から建設中の戸建ての外壁まで230mm程しかありません。そんななか給湯器の配置がその戸建ての裏側に設置されるみたいなのですが、給湯器自体245mmあり、設置する際、住...
設置された給湯器が越境するということであれば,所有権侵害となりますので,給湯器の撤去を請求できます。 建物と隣地境界線との間については,民法234条では境界線から50cm以上距離を開けなければいけないとありますが,建築基準法63条で,「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。」とされています。 越境しない給湯器であれば,設置の際に隣地を利用することは,民法209条で認められています(後掲)。 「また壁芯とは基礎立上り芯なのか外壁から部屋内の壁芯なのかどちらになるのでしょうか?」 →これについては,重要事項説明書を記載した仲介業者がどういう趣旨で書いているのか確認するしかないかと思います。「壁芯」というのは,通常は壁の中心線を指す言葉ですが,隣地間距離に壁芯を使うというのはあまり一般的ではない気がします。 (隣地の使用請求)*現行法 第二百九条 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。 2 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

物件状況報告

2022/12/14

マンションにつき、不動産業者自社買取りで契約に至った者です。 営業の方に、物件状況確認来訪時と契約来訪時、過去にバスルームにて上階専有部から漏水事故があった事を説明したのですが、直しているからいい(実際に保険で直してもらっています)との事で、物件状況報告書には、漏水事故の被害無しとしました。 しか...
不動産の買取業者に売却したということでしょうか? 買主とは別の仲介業者の担当者には漏水履歴を口頭で説明したが、物件状況報告書には漏水被害なしと書くように言われてそう書いたということでしょうか?

売却後に買主からクレーム

2022/12/10

法人所有の土地建物を売却後、買主から「水道管からサビがでる」「シロアリのいた柱を直した跡がある」とクレームが来ています。 契約不適合免責で売却しましたが、仲介会社はそれでも法人だから消費者契約法で責任があるといつてます。 わたしどもは宅建業者ではなく、小さな管理会社です。 仲介会社はわたしどもに...
確かに,売主が法人で,買主が消費者(非事業者である個人)であると,売買契約書に,売主が契約不適合責任を一切負わないという免責規定を置いても,消費者契約法8条によって,無効となります。 よって,買主は売主に対し,民法の規定により,契約不適合がある,すなわち,「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ものであるときは,修繕請求や,修繕をしない場合の代金減額請求ができるということになります。 「水道管からサビがでる」については,契約不適合となる可能性が高いように思います。 「シロアリのいた柱を直した跡がある」については,そのことが直ちに,現在白アリ被害があることを示しているわけではないと思います。 世の中には,消費者契約法の知識がなく,「契約不適合責任免責」と書いてあれば諦める人も多いと思いますので,消費者契約法によれば無効であっても,「契約不適合責任免責」を契約書に書いておく,ということもあるでしょうから,仲介業者に責任を追及するのは困難であると思います。 また,仲介業者の重要事項説明義務は,買主に対してのものであり,売主に対してのものではありません。消費者契約法について説明がなかったからといって,仲介業者に責任を追及するのは困難であると思います。 消費者契約法 第二条 この法律において「消費者」とは、個人(事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。)をいう。 2 この法律(第四十三条第二項第二号を除く。)において「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。 (事業者の損害賠償の責任を免除する条項等の無効) 第八条 次に掲げる消費者契約の条項は、無効とする。 一 事業者の債務不履行により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除し、又は当該事業者にその責任の有無を決定する権限を付与する条項 2 前項第一号又は第二号に掲げる条項のうち、消費者契約が有償契約である場合において、引き渡された目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき(当該消費者契約が請負契約である場合には、請負人が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない仕事の目的物を注文者に引き渡したとき(その引渡しを要しない場合には、仕事が終了した時に仕事の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき。)。以下この項において同じ。)に、これにより消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任を免除し、又は当該事業者にその責任の有無若しくは限度を決定する権限を付与するものについては、次に掲げる場合に該当するときは、同項の規定は、適用しない。 一 当該消費者契約において、引き渡された目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないときに、当該事業者が履行の追完をする責任又は不適合の程度に応じた代金若しくは報酬の減額をする責任を負うこととされている場合 民法 (買主の追完請求権) 第五百六十二条 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。 2 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。 (買主の代金減額請求権) 第五百六十三条 前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。

所有権紛争中に相手が勝手に不動産を売却

2022/12/06

登記上の名義人が、真の所有者の承諾を得ず勝手に第3者に売却した場合。第3者の所有権移転登記の抹消方法はどのように手続きすればよいでしょうか?
「真の所有者」であることの立証はそう簡単では無いことが多いと思いますが,法的手続としては, 1 処分禁止仮処分命令を裁判所に申立て,処分禁止仮処分の登記を入れる。これにより,当該第三者からさらに所有名義が移転することを防ぐ。 2 その上で,当該第三者(及び登記上の名義人)に対して訴訟を提起して,所有権移転登記の抹消登記を裁判上請求する, というのが通常です。 1については,裁判所の定める金額を保証金として法務局に供託することが必要で,もし処分禁止仮処分が不当なものであった場合には,保証金から損害賠償金を取られてしまうリスクがある点に留意が必要です。 いずれにしても,そう簡単な話ではありませんので,一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

建物買取請求権の行使

2022/12/04

建物買取請求権について、ご教示ください。 お伺いしたいのは、私の愛知県にある実家について、地主に建物請求権を 請求できるかについてです。 以下、状況についてご説明致します。 ・実家の建物は私の名義ですが、祖父の代に建てたもので、今回登記簿を取り寄せたところ、  昭和四年という記載があります(旧字...
建物買取請求権というのは、 借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないとき の話です。 存続期間が不明ということですので、まずは存続期間を確認しないことには、建物買取請求権を行使できる場面か不明です。 ただ、建物は古いので価値はないと思います。「場所的利益」の補償がされる場合も、せいぜい土地価格の10-30%程度かと思われます。 ご相談者様のニーズには、建物買取請求権を行使するというより、借地権付建物を売却する方が合致するのではないでしょうか。 借地権付建物の売買がどの程度行われている地域か分かりませんが、不動産業者に、借地権付建物の売却ができないか、その場合の売却見込額を相談してみてはいかがかと思います。 売却には地主の承諾が必要ですが、承諾が得られない場合には、地主の承諾に代わる裁判所の許可を取る制度があります。いずれの場合でも、通常、譲渡の承諾料を地主に支払うことが必要になります。 なお、数年に一回という早いペースでの地代増額請求は、法的に拒否できる可能性が高いよ思います。

区分所有の賃貸物件で上の階からの漏水

2022/12/02

賃貸物件で一昨日漏水が漏水があり、悪臭がする水が天井から 落ちてくるとの連絡が管理を委託している不動産会社東京リバブルから、連絡があり、現在も上の階の住人も不在で対処が出来ない状態です。 そして東京リバブルからのメールで、借主からのメールで問い事で、下記事項が送られてきました。 *以下渡邊様(借...
401号室のオーナーは別にいるようですから,分譲賃貸という理解で合っていますか? そうだとすると,現時点では漏水原因が不明ですが,共用部分に原因があるのか,401号室専有部分に原因があるのかいずれかの可能性が高そうです。まずは漏水原因の究明が重要です。 そうしますと,賃借人の漏水被害について,例えば,物品が水濡れした被害は,賃貸人に請求すべきではなく,漏水の原因者に請求すべきと思われます。 賃貸人としては,漏水によって賃借人が賃貸物件を契約に従って利用できない状況が生じている間,民法611条1項による賃料減額(よほど漏水がひどく使用収益が全くできない場合には611条2項による契約解除)は甘受しなければならないと思いますが,引越費用相当額の賠償などは,漏水原因者に請求すべきと思います。どの程度まで賃料を減額すべきかは,漏水の被害の程度によります。 敷金は返還すべき預り金ですが(償却の特約がある場合を除く),礼金の返還は不要です。 民法 (賃借物の一部滅失等による賃料の減額等) 第六百十一条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。 2 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

ゴミ屋敷化させ、家賃の滞納を繰り返す借り主を退去させるには

2022/12/01

親の賃貸経営しているアパートの相談です。10年入居している単身者男性50代後半が、賃料の滞納を繰り返し、部屋内とベランダ(一階)にゴミを溜め込んでいます。部屋内はコバエが発生し、窓にブンブンと飛んでいる状況です。近所からも苦情を受けています。 滞納は2~3か月に一度まとめて支払いを行い、二年前の更新料は...
賃料不払いも3か月程度滞納しないと契約解除は難しいですね。ただ、滞納を繰り返すのはマイナス評価は受けるでしょう。 ゴミは、室内にとどまる限りは契約解除は難しいと思いますが、共用部分のベランダへのゴミ放置は、警告しても是正されないなら、契約解除の理由になり得ると思います。 内容証明を受け取り拒否するなら、レターパック青でも送るという手もあります。 弁護士に相談して対応を検討すべきと思います。

契約不適合責任②業者買取り編

2022/11/27

当方(個人)が媒介契約先の不動産業者から『買取り業者との契約の場合、契約不適合責任は免責になる』との前提で所有マンションの買取り金額の提示を受けました。 買主が業者の場合、自動的に契約不適合責任免責が成り立つのでしょうか? また、契約不適合責任免責の場合、契約書には、法的に決まった文言が入るので...
「買主が業者の場合、自動的に契約不適合責任免責が成り立つのでしょうか?」 →自動的に契約不適合責任が免責になるわけではありません。 買取業者の場合、契約不適合責任免責の条件で買い取ってくれることが多いということです。 「契約不適合責任免責の場合、契約書には、法的に決まった文言が入るのでしょうか?」 →売主の契約不適合責任を免責するとか、売主は契約不適合責任を負わない、といった条項が入ります。

戸建賃貸住宅の設備、その他の相談

2022/11/25

お世話になります。 戸建賃貸人です。 物件を貸す時に冷蔵庫を使わせてほしいと、あげるつもりも貸すつもりもない、冷蔵庫をどうしてもと言うのでそのまま物件に残しました。 賃借人は家賃滞納により強制退去させましたが、冷蔵庫については、具体的に書いた書類はありません。その冷蔵庫は、なんの連絡もなく外...
家賃滞納により強制退去させたとのことですが,滞納家賃は回収できたのでしょうか? 滞納家賃も回収できていない状況では,それ以上の原状回復費用等を請求しても(請求すること自体は構いませんが),回収は望めないように思います。 22年前に18万円で購入した冷蔵庫,古いエアコンについては,その財産価値はかなり低いように思います。損害賠償請求の対象になるのは,あくまで中古品としての時価になります。 「重要事項説明書に退去時、クロスの張り替えとカーペットの張り替えを盛り込みました。」 →これについては,重要事項説明書ではなく,賃貸借契約書に,原状回復費用に関する特約として明記しているのであれば,「自然損耗は賃貸人負担」という原則の例外としての特約として,特約に基づく原状回復費用の請求ができる可能性はあります。 重要事項説明書というのは契約書ではなく,説明書にすぎませんので,重要事項説明書に書いてあるだけでは弱いと思います。

不動産投資勧誘のトラブルについて

2022/11/25

助けてください。 不動産投資勧誘を電話で受け、面会を受けたら望まない申し込みをされました。 再面会をして、不動産をやりたくない理由を述べて断りたいのですが、どういった理由を述べればよろしいでしょうか? 不動産には興味がないのでやりたくも知りたくもない。なので今後不動産に関する電話や面会は金輪際し...
それも含めて,弁護士に面談の上で相談してください。

境界線の目隠し

2022/11/25

私は50年同じ場所に住んでおりますが、私の隣(南側)に新築一戸建てが建つことになりました。一級建築士も入ってますが、その建築士が挨拶と図面を配りに着たので図面を見ましたが、境界線から1階は1m10cm離れていますが2階部分が60cmしか離れていない形でした。(2階が突き出ている形で大き目の引違い窓があります) ...
過去の裁判例で,先に建物を建てていた側に対する目隠し設置請求を権利濫用として否定した裁判例があります(さいたま地裁H20.1.30判決/p20参照)。 /https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/864/035864_hanrei.pdf ただ,必ず同じ結論になるとは限りません。 裁判になった場合に勝てるかについては,掲示板での相談では何ともいえません。 裁判で勝ったとしても,慰謝料の請求はできません。裁判費用についても,弁護士費用は相手に請求できません。一部の「訴訟費用」という実費的な費用のみ,相手に請求できます。

不動産投資勧誘のトラブルについて

2022/11/25

助けてください。 不動産投資勧誘を電話で受け、面会を受けたら望まない申し込みをされました。 再面会をして、不動産をやりたくない理由を述べて断りたいのですが、どういった理由を述べればよろしいでしょうか? 不動産には興味がないのでやりたくも知りたくもない。なので今後不動産に関する電話や面会は金輪際し...
そうですね。 ただ,悪質な業者はしつこいので,十分に気を付けてください。 面会は避けて,文書で申込みを撤回し,今後の勧誘を一切断る旨を送り,その後は着信拒否をして接触を断った方が良いかと思います。

境界線の目隠し

2022/11/25

私は50年同じ場所に住んでおりますが、私の隣(南側)に新築一戸建てが建つことになりました。一級建築士も入ってますが、その建築士が挨拶と図面を配りに着たので図面を見ましたが、境界線から1階は1m10cm離れていますが2階部分が60cmしか離れていない形でした。(2階が突き出ている形で大き目の引違い窓があります) ...
民法235条には明記はされていませんが,後から家を建てた人から,先に家を建てていた人に対して目隠しの設置を要求することは,権利の濫用として認められない可能性があります。 ただ,民法235条には一応該当しますので,確実に目隠しをしなくて良いということではありませんので,ご留意ください。

不動産投資勧誘のトラブルについて

2022/11/25

助けてください。 不動産投資勧誘を電話で受け、面会を受けたら望まない申し込みをされました。 再面会をして、不動産をやりたくない理由を述べて断りたいのですが、どういった理由を述べればよろしいでしょうか? 不動産には興味がないのでやりたくも知りたくもない。なので今後不動産に関する電話や面会は金輪際し...
理由をいう必要はないので,とにかくきっぱり断ることです。 まだ契約書に署名押印などはしていないですよね? 契約書に署名押印してしまうと,法的責任が発生してしまうので,絶対に署名押印しないようにしてください。 自分で断る自信がない場合には,信頼できる親や親戚に相談して断ってもらうとか,弁護士に頼んで断ってもらうということも考えられます。 しつこく勧誘されて,望んでいないのに不動産売買等の契約書に署名押印してしまったという相談はかなりあるので,十分気を付けてください。

退去時の違約金について

2022/11/22

築古戸建の入居者が,入居から9ヶ月で退去します。 契約書には入居1年以内の退去の場合は賃料の2ヶ月を申し受ける旨を謳っており,仲介業者からそのことを伝えると,入居者側は激怒しているとのことです。 この物件は築古だったこともあり,雨の染み込みによる雨漏り騒動や施工会社のミスによるクロスの剥がれなどがあ...
物件のトラブルと早期解約金の請求は、原則として別物でしょう。 物件のトラブルがよほどひどい場合には、信義則上、違約金の請求が認められない場合もありえると思いますが。 物件のトラブルがそれほどのことはないのであれば、早期解約違約金を請求することは構わないと思います。賃借人が払わなければ、敷金から充当して、不足する分は裁判を起こすかどうかの判断になりますね。

新築ワンルームマンション投資?について

2022/11/21

はじめまして、今年22歳のあるとと 申します。 社会人4年目です。 街中を歩いていたら ワンルームマンションについて話を聞かないと声をかけられ、 聞いたところ、 「2027年にリニア開通もあり、 駅近のワンルームマンションを購入すると 資産になりますよ。 家賃を払っている分を資産に回しませんか。」...
「街中を歩いていたらワンルームマンションについて話を聞かないと声をかけられ、」 →この時点で、絶対にやめておきましょう。 ワンルーム投資被害の典型です。同じようにして被害に遭っているケースをたくさん見ています。 本当に儲かるなら、わざわざ街中でキャッチという営業手法を用いて、社会人経験の浅い人に売り付けません。 「それに調べていくと 5年後に売ったときに 利益が出るということでしたが、 管理費、修繕費、仲介手数料など を考えたりすると、 いくらリニア開通で買い手が集まりそうだとしてもがあったとしても 本当に利益が出るかが 疑問に残りました。」 →即決せず、自分で調べたのは良かったです。 そのとおり、そんな旨い話は、街中に転がっていません。 今後も、投資をするのであれば、人任せにせず、自分で調べて判断しましょう。

隣にアパートが建ちます。境界線から880センチにベランダと窓。

2022/11/18

アパートが建ちます。 80センチにベランダ、窓が設置しています。 アパート側が目隠しの対応を拒否しています。 困っています。 三階で九部屋すべてです。
曇りガラスで,窓を広く開放できず,「他人の宅地を見通す」ことができないような状態であれば,目隠し設置義務を果たしているということになると思います。

自治会を抜けたいのですが

2022/11/17

自治会を抜けたいのですが、街灯の電気代は自治会費から支払われているので、自治会に入らなければならないと言われ、強制的に加入させられました。 電気代だけ払うから抜けさせて貰えないのでしょうか。それを理由に会員でないといけないと言うのはどうなのでしょう。そもそも自治会費から支払われてるっておかしく...
法的に、「自治会に入る義務」はないと思います。 脱退も法的には可能と思われます。内容証明郵便で脱退を明確に通知するといったことが考えられます。 街灯の電気代を支払う義務もないでしょう。 あとは、法的な問題ではなく、近所付き合いの問題かと思います。

引越し5日。状態がひどく少しでも有利に退去したい。

2022/11/17

1年未満は2か月、2年未満は1か月の違約金がかかる賃貸契約をしています。自然に生じたものでもカビや傷は入居者負担になるという特約付きでした。 内見はクリーニング前にしました。前の住人の使い方があまりよくなかったのか汚れていましたが、ここからクリーニングが入るならと思い入居を決めました。ところが、実...
相当酷い状態でないと、契約不適合責任で賃貸借契約を解除するといった法的対応は困難です。 例えば、大規模な雨漏りが続いているといった状況です。 ご相談のケースでは、設備の破損、変色などは経年劣化の範囲である可能性もあり、掲示板では、何とも言えないです。 一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されてはいかがでしょうか。

契約不適合責任

2022/11/16

システムキッチンで、ガスからIHに変更した経歴のあるマンション物件を売却する場合、契約書には、その旨記載すべきでしょうか? また、記載しなかった場合、契約不適合責任を問われることになるでしょうか? 個人間取引の場合と個人(売主)不動産業者(買主)間取引の場合に分けて、お答え頂ければ幸いです。
契約不適合責任というのは,売買の目的物が契約の趣旨に沿っていないということです。 IHでもガスでも,売買時の設備と状況を買主に説明した上で売買すれば,契約不適合責任の問題にはならないと思います。 むしろ,ご質問は,「ガスからIHに変更した経歴」について売主が説明しないと説明義務違反を問われるか,という問題と考えた方が良いと思います。 説明義務の問題は,ガスからIHに変更した経歴があることが,買主の購入判断に影響を与えるかという観点から考えれば良いと思います。そうすると,通常は,ガスからIHに変更した経歴があることが,買主の購入判断に影響を与えることはあまりなさそうです。 ただ,説明することによって不利益が生じることもなさそうなので,念のため,売買時に売主が買主に交付する設備表や物件状況報告書等で説明しておけば,売主の説明義務違反の問題は生じませんので,一応説明しておくのがベターだろうと思います。 以上は,売主が個人の場合でも宅地建物取引業者の場合でも特に変わりないと思います。 売主が個人と業者で違うのは,契約不適合責任を特約で免除できるかどうかの点です。業者は完全免除はできず,引渡しから2年間は契約不適合責任を負わないといけません(宅建業法40条)。

隣にアパートが建ちます。境界線から880センチにベランダと窓。

2022/11/15

アパートが建ちます。 80センチにベランダ、窓が設置しています。 アパート側が目隠しの対応を拒否しています。 困っています。 三階で九部屋すべてです。
ご存じと思いますが,先方が境界線から1m未満の距離において,他人(ご相談者様)の宅地を見通すことのできる窓又はベランダを設ける場合には,目隠し設置義務があります(民法235条)。 法的な請求も可能ですので,一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。 民法 第二百三十五条 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。 2 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。

ネズミ駆除の費用負担について

2022/11/13

入居者から、ネズミが住み着いていることが発覚した、と連絡がきてしまいました。 いろいろ調べたところ、かなり大きいテラスハウスなので建物全体で50万くらい掛かりそう。そして完全駆除には長い時間がかかるとのことで、入居者も退去してしまうのでは?と暗澹としてしまいました。 しかし、すでに部屋の中にも...
法律的には、建物の欠陥(例えば穴が空いている)によりネズミが住みついたと言うのでなければ、大家に駆除の義務があるというのも難しいように思います。 ただ、入居者を維持するという観点からは、大家が費用を負担して駆除した方が望ましいのではないでしょうか。

老朽化した隣家の空き家の倒壊被害について

2022/11/09

老朽化した隣の空き家の壁が、当方の家に倒れて来ました。それを見た工務店の方から、今すぐではないものの残った家屋が再びこちらに倒壊してくる恐れがあると言われ、また、山沿いに建っているので、野生動物や害虫など衛生面での影響も出てきました。空き家の所有者は、壁の撤去と修理はするが次の被害が出るまでは残...
「訴訟を起こして妨害予防請求権を行使できるでしょうか?」 →どのくらい危険が切迫しているのかにもよると思いますが,そう簡単ではないと思います。 一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。 「出来るならその際、所有者が、土地は自分の所有だが建物は自分の所有ではないと虚偽の説明をして当方を翻弄させた慰謝料も請求出来ますか?」 →所有名義は登記情報から調査できます。慰謝料請求は難しいと思います。

工務店 工事 遅い、連絡がつかなくなった

2022/11/08

新築工事を、お願いし、去年の春から打ち合わせをし、今年中には立ちますと伺っていたのですが、年末ギリギリに引き渡しをしたのですが、外構やまだ仕上がっていない部分は多く、住む分には問題ないとの事でしたのですが、それから、工事がほとんど、来なくて放ったらかし状態になっています。連絡すると、今確認中です...
既に11か月も経過したのであれば,その業者に工事の完成を期待するのは難しいでしょう。 履行遅滞を理由に当該業者との請負契約を解除した上で,別の業者に工事を完成してもらい,余計にかかった費用を損害として当初の業者に賠償請求する,ということが考えられます。 一度面談の上で正式に弁護士にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

セットバック後の私道の掘削について

2022/11/05

42条2項道路(私道)に接道しており、セットバックをして半年ほど前に竣工したマンションの購入を検討しています。元々その接道している42条2項道路(私道)は複数人の共有となっていますが、本物件の売主に持分はありません。 1 、今回のように接道の持分がなく、セットバックした場合は私道持分有りとなるのでしょうか...
1について セットバックした部分については所有していても、もともとの2項道路本体については持分がないわけですから、道路本体部分について私道持分はないということになると思います。 2について 道路本体部分について掘削をするには、現行法では、道路本体部分の私道所有者の承諾が必要だろうと思います。 3について 改正民法では、電気、ガス、水道等の継続的給付を受けるために設備の設置が必要な場合には、必要な範囲で私道に設備設置ができることになります。ただし、私道所有者にとって損害が最も少ない方法を選択しなければならないのと、償金(賠償金)の支払義務があります。 改正民法 (継続的給付を受けるための設備の設置権等) 第213条の2 土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用  しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付(以下この項及び  次条第1項において「継続的給付」という。)を受けることができないときは、継続的給付を  受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用する  ことができる。 2 前項の場合には、設備の設置又は使用の場所及び方法は、他の土地又は他人が所有する設備  (次項において「他の土地等」という。)のために損害が最も少ないものを選ばなければなら  ない。 3 第1項の規定により他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用する者は、  あらかじめ、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者及び他の土地を現に使用している  者に通知しなければならない。 4 第1項の規定による権利を有する者は、同項の規定により他の土地に設備を設置し、又は  他人が所有する設備を使用するために当該他の土地又は当該他人が所有する設備がある土地を  使用することができる。この場合においては、第209条第1項ただし書及び第2項から  第4項までの規定を準用する。 5 第1項の規定により他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害(前項において準用  する第209条第4項に規定する損害を除く。)に対して償金を支払わなければならない。  ただし、1年ごとにその償金を支払うことができる。 6 第1項の規定により他人が所有する設備を使用する者は、その設備の使用を開始するために  生じた損害に対して償金を支払わなければならない。 7 第1項の規定により他人が所有する設備を使用する者は、その利益を受ける割合に応じて、  その設置、改築、修繕及び維持に要する費用を負担しなければならない。

一部倒壊した隣接の空き家を解体してもらいたいのですが

2022/11/04

築70年以上で、空き家になって15年以上の隣家の壁がR4年9月の台風時に我が家に倒れてきました。壁の撤去と被害の修理はしてくれる様になっているのですが、残っている家が我が家に倒れてくる可能性があり、また、山沿いに建つ環境なので、野生動物が空き家の中に入り放題で衛生的にも問題がある状況です。なので、持ち主...
実際に越境して倒れかかってきた壁の撤去や被害の損害賠償については,ご相談者様の土地所有権に基づいて請求する権利があると思いますが,「残っている家が我が家に倒れてくる可能性があり、また、山沿いに建つ環境なので、野生動物が空き家の中に入り放題で衛生的にも問題がある状況」であることを理由に,解体を強制することはできないと思います。 倒壊のおそれはおそれに過ぎず,衛生面については具体的な被害が立証しづらいです。 空き家問題ですので,行政に相談しても良いのでは無いか,とは思います。

手付解除時の仲介手数料

2022/11/03

建売住宅を本契約まで進めましたが 手付解除をしたいと伝えたところ 仲介手数料が70万かかると言われました。 それは正当な金額なのでしょうか?
媒介契約書の規定によります。 一般的には、売買契約の成立をもって仲介手数料の請求権が発生し(支払時期は例えば契約時50%、決済時50%)、手付け解除の場合にも仲介手数料は全額支払義務がある、という契約規定が多いです。

自宅解体による隣人とのトラブル

2022/11/01

自宅を解体して買い主に引き渡す期日が11月末ですが解体開始すぐに隣人からクレームが入り嫌がらせをされています。解体業者がストップしてしまい期日に間に合いそうもないのですが仲介の不動産屋は売り主の責任なので違約金と賠償金を払うように言われています。 工事前に解体業者と隣人の対応など全て仲介が間に入り...
売主と買主との間では、引渡しが遅れたら売主の責任かと思います。 解体を邪魔した隣人の行為が不法行為になる場合には、売主は、買主に対して負担した賠償金を隣人に請求するということかと思います。

親族間の遺産分割の裁判について

2022/10/20

賃貸会社と私(=古家一戸建の貸主)との同意無しの工事/費用負担トラブルについて、早急に解決したくご相談したく思います。 3年間の定期借家の契約で、賃貸管理会社を介して2020年10月から賃借人に貸しています。 私の同意していない工事の中止を文書で申し入れたが賃貸会社は、民法をたてに、工事を実施し、工事代...
掲示板レベルでは解決のできない問題ですので,早急にお近くの法律事務所で弁護士にご相談ください。 ちなみに,「賃貸管理会社」とあるのはサブリースでしょうか?単なる管理委託契約でしょうか? 「給与差押えも発生し」とありますが,既に賃貸管理会社に判決を取られているのでしょうか? それとも給与差押えというのは別件の債務の関係でしょうか?

家賃集金代行兼管理委託契約で契約解除が出来なくて困っています

2022/10/19

民法での「委任契約」に該当するかと存じますが、委任契約自体は各当事者がいつでも解除でき、その際の違約金を取り決めること自体は有効とあります。しかしながら、違約金として、家賃3か月分(家賃9万円×3か月分=27万円*月額報酬3,500円の77か月分以上に該当します)の請求をされており、これは委任者の解除権を実質...
管理委託契約書を持参してお近くの弁護士に相談すべきと思います。 契約終了についての規定,違約金の規定など総合的に検討する必要があり,掲示板では回答困難です。

契約内容について

2022/10/19

不動産屋から契約時にミスプリントの連絡が来ました。 新しいものと差し替えしてほしいとのこと、確認したら約束修繕積立金20万円の差があるので、しなければならないでしょうか?どのように対応するのがよいでしょうか? 対応方法について教えていただきたいです。 よろしくお願い致します。
分譲マンションの購入ですか? その場合、修繕積立金はマンションの管理規約に基づいて支払義務があるものなので、売買契約書に記載が漏れていたとしても、支払義務は生じます。

ソーラーシステム工事遅延

2022/10/14

3月にソーラーシステムを手付金100万円を先払いし契約して工事は5月いっぱいで終わる、詳しい予定は決まったら知らせると言われ、連絡がないため6月になりこちらから連絡しました。すると業者に発注するため残りの代金を振り込んでくれたら6月いっぱいで工事が終わると言われました。その次は半導体がないとか先月にはも...
契約書で工事の開始時期,終了時期が明記されているのであれば,契約違反で契約を解除して既払金の返金を求めること自体はできそうです。 ただし,実際に回収できるかについては,相手の資力や態度によるので,何ともいえないかと思います。

新築を建築中- 損害遅延金について

2022/10/10

ハウスメーカーと以下契約を取り交わしており、遅延しています。 ------- ①契約日 2021/9/1 建築請負契約書記載の完成日 2022/7/1 ②変更合意書締結日 2022/5/1 変更合意書記載の完成日 2022/10/1 ③現在伝えられている完成日 2022/12/1 ------ 建築請負契約には「工期内に引き渡しができない場合、請負代金...
質問1について 変更合意書で工期の変更に同意してしまっていると、変更後の工期が基準になります。 質問2について 遅延の理由によって遅延損害金の額が異なるものでもないと思います。

手付金入金前の契約解除

2022/10/10

当方は売り主で、購入希望の買い主さまがいらっしゃいます。 売買は仲介会社(A社)を通して行う予定であり、仲介会社(A社)は手付金を預かっているとのことですが、私は受け取っておりません。 (預り証なども貰っていません) 売買契約書に判子を押した後、別の仲介会社(B社)からより良い条件を提示頂き、そちらで進...
ご相談者様が売買契約書に判子を押したのであれば、手付金を仲介業者が預かっている段階であっても、売買契約は成立していると考えるべきだろうと思います。 違約金ではなく、手付金の倍返しによる契約解除は可能かもしれません。売買契約書をご確認ください。

退去費用が高額にならないか心配です。

2022/10/10

2年8ヶ月住んだ物件を来月退去する予定です。 退去費用に関して高額にならないかを心配しています。 賃貸契約書を見直していたところ、以下のような特約が記載されていました。 以下、甲が貸主で乙が借主です。 * 退去時に伴うクリーニング費用として40,000円及びエアコン一1台につき1,200円は乙の負担とし、甲...
①鍵の返却を行えば明渡しをしたことになります。敷金精算書や請求書にその場でサインせず、「持ち帰って検討する」で問題ありません。 ②敷金返還等の訴訟を起こすことは当然可能です。判例もたくさんありますが、国土交通省の「原状回復ガイドライン」で勉強することを勧めします。 ③「タバコ、お香、ペット飼育による臭気除去費用」と書いてあるなら、タバコ、お香、ペット飼育がなく、その他同等の臭気がなければ、費用は発生しないでしょう。 ④確かに「甲の判断による」という表現は一方的ですね。全面張り替えを請求されたとしても、裁判所で争えば、客観的に全面張り替えの必要性があるかどうか、借主に故意・過失や善管注意義務違反があったかで費用負担が判断されると思います。

手付金放棄 仲介手数料

2022/10/09

物件を契約した翌日に解約したいと思い、契約した不動産会社に解約したい旨をお伝えすると手付金放棄と仲介手数料を半額お支払いして頂くとお話がありました。 手付金放棄に関しては納得しているのですが、仲介手数料は決済時にお支払いすると記載があった為、そのように理解しており、解約時に仲介手数料を支払うこと...
媒介契約書を確認してください。 通常は,売買契約が成立した場合に仲介手数料の請求権が全額発生し,支払方法として契約時に半額,決済時に半額,等と規定しています。手付け解除の場合でも全額払うと書いてあることもあります。 仲介手数料は決済時に払うという記載があったとしても,仲介手数料の請求権自体は売買契約成立時に発生しており,その支払時期が決済時というだけのことが多いです。その場合,売買契約が手付け解除になれば,その時点で仲介手数料全額の支払義務が生じるのが通常です。 以上を要するに,半額請求であればまだ良い方であり,全額の支払義務があることもあります。

漏水事故について

2022/10/08

下記、ご相談いたします。よろしくお願いいたします。 購入した賃貸用の新築RCマンションで漏水が発生しました。 ・物件引き渡し日:9/1 ・漏水発生日:9/8 ・漏水発生箇所:地下ピット給水管 ・漏水原因:給水管接続不備 建築会社が施工不良を認め、漏水によって影響や被害を受けた地下ピットと1階居室の修...
1について 9月1日から9月7日までは賃貸募集はしていたので,損害は発生していないと思われます。 補償期間の起算日は,賃貸募集を中止した9月8日からでしょう。 2,3 漏水事故の場合,被害者が感情的になり,過剰な請求をして,こじれていまい,紛争が長期間解決しないという事例をいくつも見ています。 裁判になった場合,「これは誰が見ても実損だ」という損害以外については,損害認定のハードルが高いのが実情です。慰謝料も基本的には難しいです。 過剰な請求はせずに,早期解決を優先された方が結局はメリットがあると思います。

請負代金を受け取り、工事をしない建設会社について

2022/10/07

当方が請負契約をした建設会社(東京都)について、ご相談いたします。 2020年11月に新築RCマンションの工事請負契約を行い、2021年8月に完成引き渡し予定でしたが、8月の時点で建築確認申請が下りておらず、工事は未着手でした。着手金と地盤改良費用を支払い済みです。 弁護士を交えて建設会社と話し合いを行い、...
行政の怠慢ですね。行政がやろうと思えば,調査して,顧客に重大な損害を与えているということで行政処分はできるはずです。お役所仕事は,仕事をしない理由を並べるばかりですからね。

事務所の原状回復費用について

2022/10/05

事務所のテナントが退去になり原状回復工事をします。 契約書では特約事項として退出時におけるハウスクリーニング、エアコンクリーニング費用及び原状回復費用は乙(テナント)が負うものとする、とあります。 ところがテナントは一切支払わないと言っており管理会社からも原状回復費用について具体的に書かれていない...
契約書に特約事項として、「退出時におけるハウスクリーニング、エアコンクリーニング費用及び原状回復費用は乙(テナント)が負うものとする」とあるのであれば、少なくともハウスクリーニング費用とエアコンクリーニング費用については、テナントが負担すべきことが明確と思います。 単に「原状回復費用」という表現だと、通常の使用による自然損耗を超えた故意、過失、善管注意義務違反、通常の用法と異なる用法等による損耗であることを貸主側で立証しないといけないので、ハードルはけっこう高いです。 少なくともハウスクリーニング費用とエアコンクリーニング費用については請求して問題ないと思いますし、敷金残金があるなら充当して問題ないように思います。

退去費用について

2022/10/01

9年住んでいた6畳1Kの賃貸マンション退去費用についてご相談です。 畳の表替えや、ハウスクリーニング、クロスの張替え等にかかる費用は、特約に記載されている場合、全額負担しなければならないのでしょうか。 内訳は ・クロス貼り替え 13493円(和室・玄関廊下) ・室内清掃 31000円 ・ヤニ汚れ 20000円 ・畳...
「通常の原状回復義務を超える修繕の特約」として、 ・退去時の畳表替え及び室内清掃費は借主負担 ・煙草ヤニ汚れによるクロス等内装仕上げ材の交換及びクリーニング費用は借主負担とする という規定があるとのことですが,これは,通常の原状回復義務の程度よりも,特約で借主の原状回復義務を重くしている,という意味です。 請求されているクロス貼り替え,室内清掃費用,ヤニ汚れによる費用,畳の表替え費用は,いずれも,上記の特約によって,借主負担といえるように思います。 通常の場合,借主の原状回復義は,経年劣化や通常の使用による損耗分は含みませんが,ご相談のケースでは,通常の原状回復義務の程度よりも,借主の原状回復義務を重くする特約があり,通常の場合よりも重いことを明記しているので,特約は有効,ということになる可能性が高いです。

競売で落札した物件の受取方法及び家賃の支払い必要かどうかのご確認

2022/10/01

ご担当様 お世話になります。 私は先日競売された物件を落札しました。初めてでしたので、嬉しいと共に、これからどうやって手続きをすれば無事に自分の物件になれるのか良くわかりません。アドバイスを頂きたいので、まず現状を述べます。 物件の占有者及び債務者はある会社で、会社の倉庫、事務所、社宅として賃貸...
物件の所有者Aさん個人が,債務者B社の代表者で,B社はAさんとの間の賃貸借契約に基づき,賃料を払っていたが,ここ2年ほど賃料を払っていない,ということでしょうか。 賃貸借契約の締結時期と,抵当権の設定時期のどちらが早いかは分かりますか?競売の現況調査報告書・物件明細書等に記載がないでしょうか。 買受人は,まず代金を裁判所に納付して,所有権移転登記をしてもらい,物件の所有者となります。 その上で,物件の所有権移転に伴い,賃貸借契約上の賃貸人の地位を承継しますから,賃借人に滞納賃料の支払を催告し,応じなければ賃貸借契約解除の通知を送るということになります。その上で,賃借人と交渉ができれば交渉して建物明渡しを受ける,交渉ができなければ建物明渡しの訴訟を起こして判決を取って強制執行,という流れになります。 なお,物件の所有権を取得しても,過去の滞納分の賃料債権まで一緒に譲り受けるわけではありませんから,物件の所有権取得後3か月程度は賃料の滞納を待つ必要があるでしょう。 2年間の滞納賃料を落札者が支払う必要はありません。 抵当権の設定時期の方が賃貸借契約の開始時期よりも早いのであれば,所有権移転から6か月後には,賃料の滞納の有無にかかわらず,賃借人は退去しなければいけません(民法395条)。その場合も,,賃借人と交渉ができれば交渉して建物明渡しを受ける,交渉ができなければ建物明渡しの訴訟を起こして判決を取って強制執行,という流れになります。 民法 (抵当建物使用者の引渡しの猶予) 第三百九十五条 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。 一 競売手続の開始前から使用又は収益をする者 二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者 2 前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

駐車場を貸していて、支払いが悪い会社があるので、どうにかしたい。

2022/09/30

ご担当者様 家の敷地に5台貸していて、4台は不動産会社を通している。 1台は、イトコが仕事を一緒にやっている会社があるので貸して欲しいと言われ貸している。 自宅兼用の、外壁、内装の会社。 イトコと会社と私の家は同じ町内会で歩いて10分以内の場所 駐車場貸しの契約書は無い。 令和2年6月から貸していて...
弁護士か司法書士に依頼して,当該会社(代表者)に対して,きちんとした文書で滞納賃料の催告を行い,それでも支払がない場合には契約解除を通知して明渡しを求めるのが良いと思います。 いとこさんを通しているため,なあなあになっている印象です。

私道 覚書

2022/09/27

土地を購入し、家を建て、引越しを予定しています。 購入した土地は、公道まで出るのに、購入した私道があります。 その私道を他に一軒のお宅も使用すると、以前の持ち主さんから覚書を継承しました。 そのお宅は、公道にも面していますが、狭いので、トラック等が通れないので、私の方の私道も無償で使うとなっ...
乙が個人で非事業主であれば、乙のみか、せいぜいその家族に無償通行を認めたものと解釈される可能性が高そうです。 乙が個人事業主か法人であれば、もっと広い範囲まで、つまり乙の事業に必要な範囲で無償通行を認めたものと解釈されそうです。

町内会を退会したいと町内会に伝えましたが、退会出来ないと言われました。

2022/09/26

初めまして、エンと申します。去年より兵庫県豊岡市に引っ越しました。地元の不動産屋にアパートを借りました。契約した際は初期費用はこれくらいです。入区費はこれくらいですと説明されました。 毎月家賃と一緒に天引きされて、以前大阪に住んだときはない費用でした。ずっと区費がおかしいってと思いますし、ネット...
町内会で整備している共同のごみ収集所を利用しているといったことはないのでしょうか? そういうことがなければ,町内会は任意団体なので,「退会できない」ということはないはずです。 お近くの弁護士に面談の上でご相談ください。

目隠しはどちらがやるべき?

2022/09/25

自宅(持ち家)の斜め後ろに4メートル程隣人宅と隣接している場所があるのですが目隠し、もしくはフェンスはどちらがお金を支払い設置しなければいけないのでしょうか?因みに私の自宅の窓から境界線までは1メートル以内でその窓(引き戸)から隣人宅の庭や住居が見えます。
民法235条によります。 隣家が既に建っていた状態で、ご相談者様が後から自宅を建てたなら、ご相談者様が費用を負担して目隠しを設置する必要があるでしょう。 第二百三十五条 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。 2 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。

過去滞納した家賃について

2022/09/23

お世話になります 2002年12月に借家に入居し、しばらくは滞納も無く借りていたのですが、2006年頃に重度の心臓病となり正規で働くことが困難になりました。その後、時短アルバイトしか出来なくなり家賃滞納が始まりました。毎月支払うことが困難となり2か月おきに1か月分を払う状況になりました。数年前、いよいよ働く...
ご相談者様については自己破産での債務処理が考えられます。 連帯保証人であったお父さんの相続は昨年とのことで、お兄さんたち(お父さんの相続人)が、お父さんが連帯保証していて滞納賃料があることを認識していたなら、既に相続放棄できる期間を過ぎていると思われますが、認識していないなら、今からでも相続放棄できる可能性があります。 お近くの弁護士にご相談ください。

賃貸契約書の賃料より少ない金額しか支払ってくれない場合

2022/09/19

オーナーチェンジで、不動産を取得します。 「建物賃貸契約書」に記載のある賃料より安い賃料が入金されており、前々所有者が口約束でもしたのでは?とのことで、詳しい説明がなく、前々オーナーは企業に売却しております。 企業が購入し3か月保有で、5万円の家賃が振り込まれていましたよ。と説明がありました。 私...
賃借人が賃料減額を主張していたり反対債権との相殺を主張していたり、前々所有者が賃料の減額に応じていたり、さまざまな可能性があります。 まずは、賃借人に賃貸借契約書を示して、なぜ契約書上の賃料より安い賃料しか支払っていないのか説明と資料の提示を求めるべきでしょう。 その上で、賃借人の主張に根拠があるかを判断し、対応を検討すべきでしょう。

隣地の木の枝の越境について

2022/09/11

自己所有の土地に隣地の木の枝が越境をしている状況です。 隣地に居住している方は自宅に訪問していても留守が多く(本当はいるかもしれません)中々対応していただけない状態です。勝手に枝を切るとトラブルになりそうなので許可を頂きたいです。中々お会いすることができないので木の枝が越境した都度こちらで切るこ...
民法233条により、本来は隣地所有者がその費用負担で枝を切除すべきですね。 第二百三十三条 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。 そのような覚書を作ることも考えられると思います。以下のようなイメージかと思います。 覚書 甲:隣地所有者 乙:ご相談者様 甲は乙に対し、甲所有地から乙所有地に木の枝が越境している場合、乙が越境部分を任意に切除することを認め、これに異議を述べないものとする。 令和4年●月●日 甲  住所    氏名       印 乙  住所    氏名       印

売却引き渡し3年後の修繕費請求について

2022/09/10

3年前に売却引き渡ししました築古物件について浴室の配管に水漏れがあったようで、引き渡し時に明示しなかったとのことで費用請求されています。 管理会社からは報告もなかったので、引き渡し時には告知しておりません。 買主の調査によると、入居者の証言を取っており、4年ほど前に水漏れの指摘はしているとのことで...
売買契約書の瑕疵担保責任の規定を確認してください。 通常は、引き渡しから6か月〜2年程度に制限されていることが多いです。 売主が瑕疵について売買契約の時点で認識していた場合には、瑕疵担保責任の免除規定が適用されませんので、瑕疵を知っていたかどうかは重要な点です。 知らなかったのであれば、知らなかったときちんと反論すべきです。

ローン審査時期の違いによる契約違反の有無について

2022/09/10

年収1000万 自宅用住宅ローン5000万の残債あり 6月にA社から新築の投資用マンションを2500万のローンで契約(ローン審査は翌年の1月予定)。 7月にB社から中古の投資用マンションを3000万のローンで契約(ローンは8月に実行)。 上記の状況で、A社のローン審査が通らなくなった場合にA社に対して契約違反となりま...
A社との間で既に売買契約を締結しているのであれば,決済時期に決済できなければ,基本的にA社に対する契約違反(債務不履行)になりますね。 例外的に,ローン解除特約があり,同特約の条件を満たしていれば,ローン審査が通らないことによる解除(通常は白紙解除)が可能となりますが,それが可能かは,具体的なローン解除特約の条項を検討しないと何ともいえないです。 ご相談の事案では,白紙解除を狙って,ことさらローン審査を通さないように他にもローンを組んだとA社に疑われる可能性はありそうですね。

分譲マンション上階から原因不明の一度の水漏れ

2022/09/09

築10年のマンション5階に住んでいます。 1か月前に洗面所の天井ライトの隙間から2日間水漏れがありました。 その日に風呂場の天井裏から業者が確認し、空洞部の天上から漏れているので、上の階の床に水がしみ込んでいるのでは、とのことで上の階で簡単に点検、壁や床が何となく濡れているようで、とのこと。 その日...
前提として,分譲マンションでしょうか? 管理会社とは,管理組合が管理を委託している管理会社でしょうか? そうだという前提でコメントします。 漏水は原因がはっきりしないと,損害賠償請求の話になりません。 原因が上階の専有部分の配管にあると判明すれば,上階の区分所有者への損害賠償請求の問題になりますし,原因が共有部分の配管にあると判明すれば,管理組合への損害賠償請求の問題になります。 漏水歴については,売買のときの告知事項に含まれる可能性が高いですが,原因不明の場合には,いかんともしがたいところです。 管理組合の入っている保険で,原因調査費用がまかなわれる場合もありますので,管理組合の理事会に相談して理事会から管理会社に強く言ってもらうなどできれば良いと思います。 個々の区分所有者が管理会社と直接契約しているわけではありませんので,直接管理会社に年に1度の調査等を依頼しても対応に限界があると思います。

入居者による無断での高額な水道工事

2022/09/04

お世話になります。 保有の区分物件の入居者より、排水の詰まりによる水漏れが起こり、急遽自分で業者を呼び修理をしてもらい、高額な工事費44万円を現金でその場で支払ったと連絡がありました。 写真などは一切なく、あるのは工事請負契約書と領収書だけです。 業者を検索してみも情報が一切出てこず、おそらく悪...
「貸主が負担すべきものとは認められないので払えません、不満があれば裁判を起こしてください」という対応が考えられます。 裁判では、漏水が起きたこと、その原因が賃貸人側にあること、賃貸人が賠償すべき損害額について、請求する賃借人側で立証しなければならないためです。

不動産投資について

2022/09/01

不動産投資について、仲介業者から「住宅ローンを組むとお得」と言われましたが、投資目的で住宅ローンを組むのは違反事項と知りました。現在、銀行の本審査中ですが、契約解除等はできるでしょうか?今からできることはありますか? なお、銀行から電話が来て、仲介業者からは自分で住むと伝えるよう指示されましたが...
自分で住む目的での融資という契約なのに,実際は投資目的で,それを黙って融資を受けたとなれば,契約違反になりますし,下手をすれば詐欺です。 そのような融資申込みはやめるべきですし,そのような仲介業者とも縁を切るべきです。 既に不動産の売買契約を締結してしまっているのでしょうか? その場合,ローン特約による解除や手付放棄による解除ができないか等検討する必要がりあります。

契約不適合責任について

2022/08/28

3か月程前に宅建業者からアパートを購入しました。プロパンガスの業者を変更しようとしたところ、風除室内に風呂バランス窯の排気口があり数社から断られました。現在供給しているプロパンガスの業者は保安協会に確認し風の流れを確保すれば良いと指導を受けたそうですが、冬などは風除室を開けて風呂焚きをすることは難しい状況...
「冬などは風除室を開けて風呂焚きをすることは難しい状況だと思います。」 →この点、行政から文書で指導を受けたといったことがあればまた別ですが、そうでなければ、実際これまで使用しているのでしょうから、瑕疵というのは難しいような印象です。 「ガスの設備も数年前から壊れておりオーナーに言わなまま生活しており、今回修繕してほしい」 →この点は、賃貸借契約で特約があったり、そのガス設備を設置したのが賃借人でなければ、賃貸人に修繕義務があると思います。

立退や障害賠償の請求対象者について

2022/08/26

同居している元恋人が、退去を拒否しています。‬

‪ 現在住んでいる家は、私の名義で契約をしています。同居人として彼女の名前も管理会社に届け出をしています。 ‬

‪お互いに家の解約日(管理会社との立会い日も同日)も合意をし、既に解約日も確定したにもかかわらず、引越しに間に合わないかもしれないと予防線...
「解約後も相手が退去しない場合、責任を負うのは契約者と退去しない本人のどちらですか?‬」 →賃貸人に対しては,契約者(賃借人)が責任を負います。  ただし,退去日等について書面等で賃借人・同居人の間で明確な合意をしている場合,同居人が同意に反して退去しなかった場合,賃借人から同居人に損害賠償を請求できる可能性はあります。 「家の解約日に、私の荷物に関しては全て引越しを終えた状態の場合、私のみ部屋の解約を完了させ、同居人に名義等の変更をしてもらうことは可能なのでしょうか? (占拠し続けられると、名義人の私が解約日超過による賠償金等を払う義務があるのかについて確認をしたいです。)」 →賃貸人との関係では,同居人が居座っている状態では,明渡しを完了したとはいえず,賃料や,解約日超過による賠償金等を支払う義務が発生します。名義変更というのは,賃貸人・同居人が合意しなければできません。賃貸人とすれば,収入がしっかりしていない人への名義変更は認めないでしょう。 なお,前記のとおり,退去日等について書面等で賃借人・同居人の間で明確な合意をしている場合,同居人が同意に反して退去しなかった場合,賃借人から同居人に損害賠償を請求できる可能性はあります。

分譲マンションの水漏れについて

2022/08/22

築8年の中古マンションの中層階に住んでいるのですが、先日リビングの天井一角にシミのようなものを見つけました。 楕円形に広がっているのではなく、長方形の形に添ったシミに見えます。 24h対応の管理窓口(コールセンター)へ連絡したところ、恐らく排水管から水が漏れているのではないかとのことでした。構造上...
分譲マンションということですから,共用部分は管理組合の管理です。 管理会社の方で手配して漏水を確認すべきと思います。 直接区分所有者から上層階の区分所有者に連絡して了承を取るようにというのはおかしい対応であるように思います。 壁紙の張替費用等の負担については,漏水の責任の所在によります。 まずは漏水原因と状況の調査が必要です。

契約書、特約、原状回復について

2022/08/09

1年半住んだマンションをあと1ヶ月ほどで退去します。 ペット飼育可物件で飼育の場合は 敷金2ヶ月分、100%償却(償却分の使いみちなど表記なし) ペット飼育に伴い契約書?覚書を別途交しております。 退去する意思を電話で管理会社に伝えたところ 「敷金は全額償却ですので、大家さんが全額もらうお金であって修...
「ペットの覚書には「敷金を超過する場合には追加で徴収」と記載があるのに対し 管理会社は「敷金は使わない」の一点張り。 賃貸借契約約款 には「敷金100%償却、原状回復費用は別途借主負担」と記載」 →ご相談者様としては,覚書に「敷金を超過する場合には追加で徴収」とあるので,これが一般的な賃貸借契約約款に対する特約にあたり,覚書の規定の方が優先する,という主張が考えられます。 「そして、賃貸借契約約款 の故意過失の場合経過年数を考慮しないものとする。との文。 国交省ガイドラインには経年劣化、経過年数要考慮とされていますが 約款にて考慮しないものとすると書かれている以上は経過年数を考慮してもらえないのでしょうか?」 →ご相談者様としては,故意過失の場合に経過年数を考慮しないという約款の規定は,消費者契約法10条に違反して無効,という主張が考えられます。国交省ガイドラインでは故意過失の場合にも経過年数を考慮しないとしているので,そのような一般の解釈に比べて消費者の義務を加重しており,信義則に反して消費者の利益を一方的に害する,という主張です。 〔消費者契約法〕 (消費者の利益を一方的に害する条項の無効) 第十条 消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。 賃貸人側も賃借人に厳しい内容の約款を用いているので,通常の場合よりはハードルが高いであろうことは事実ですが,以上のような主張をして争う余地はあります。

塀に関する境界線の話し合いについて

2022/08/08

隣のお家が家を建て直す為に、前の家を取り壊す作業をしました、その時に塀も一緒に壊したのですが、うちはいつ取り壊されるかを伝えられておらず、気づいたら無い状態でした その塀が今の境界線でしたが、取り壊してしまった為、確認する術がありません そこで今回、相手の方々から境界線に関することが記載されたも...
境界のことは,土地家屋調査士さんに相談するのが良いと思います。

注文住宅の工期延期

2022/08/07

注文住宅の引き渡し日が令和3年12月から令和4年8月に延びました。不動産側で南側の道を2項道路と認識しておらず手続きの遅れが原因です。遅れにより住宅のグリーンポイント60万円分は使えなくなり契約時期が違うため子供ミライも対象外になりました。金利の上昇によりローンの金額も150万アップしました。家賃の負担もあ...
お書きになっている内容だけでは、工期の遅れの原因がどこにあるのか今一つ分かりませんが、ハウスメーカーに責任を追求するには、ハウスメーカーに落ち度(帰責事由)が認められる必要があります。 また、工期の遅れの場合の処理について、請負契約書上の規定を確認する必要があります。

不動産 手付け解除による仲介料支払い

2022/08/04

不動産の土地売買による、手付け解除時の仲介料手数料の支払い相談。 オープンハウスで土地と建物を購入予定で、先に土地売買の契約を結んでしまい、押し売りでちゃんと考える時間がなくて、契約後にローンの仮審査の流れでさせました。 ローン審査の間に冷静になり色々調べたり、ローン仮審査の時に通す安い為に、営...
仲介業者との媒介契約書の内容を確認する必要があります。 契約解除の際の仲介手数料の支払についてどのように規定されているかですね。

契約不適合免責での土地契約における伐根費用負担について

2022/07/28

「購入した土地からガラや地中障害物が出た場合、売主に瑕疵担保責任は問えるか?」 こちらでの上記記事を踏まえてご質問させて頂きます。 昨年、売主(業者)から建物建築前提(地下有)にて私(非業者)が土地を購入。「敷地内に樹木があり、木は切ったが、根は残したまま引き渡します。いずれ地下を掘る際に一緒に撤去...
売買契約時に敷地内に根が残っている状態で引き渡すことについて説明を受けており,認識されているので,契約不適合とはいえず,樹木の根切り費用を売主に請求できないように思います。

中古住宅売買トラブル

2022/07/28

昨年中古住宅を購入し、その後、外構箇所のリフォームが発覚し、その箇所が違法建築ということがわかりました。 売主に数回確認したが、しらないと言われ、証拠の写真を提出し、やっと認めました。 対象となる箇所の将来的な撤去代と迷惑料を請求したところ、違法建築の箇所は実害がないことから、払う義務がない。た...
まず前提として,売買契約書上,契約不適合責任を追及できる契約になっているでしょうか。 その点がクリアできているとして,「違法建築」というのは具体的にはどういう意味でしょうか。 増改築について建築確認を取っていないといったことでしょうか。 売主が「違法建築」を認めたという部分はエビデンスを確保しているでしょうか。 リフォーム部分の「違法建築」があることによって,どのような損害がご相談者様に生じるかを立証出来るでしょうか。 そのあたりを検討し,裁判を起こすのか,交渉で解決するのかを判断すべきかと思います。

手付保全措置について

2022/07/26

はじめまして。手付保全措置についてお伺いをしたくご連絡させていただきました。手付金等を現金ではなく、クレジット(ローン)や手形で支払をする場合は、保全措置の対象となるのでしょうか?契約以後、引渡し前までの間に完済はしません。売主側としては、現金が入ってくるのは、先になります。買主側としては、支払...
ご相談者様の立場を教えて下さい。 そもそも,宅地建物取引業法41条の2の手付金保全措置が必要になるのは,売主が宅地建物取引業者であり,買主が宅地建物取引業者でない場合で,手付金の合計額が,未完成物件の場合には代金の5%超又は1000万円超,完成物件の場合には代金の10%超又は1000万円超の場合ですが,そのような場合に該当するでしょうか? 手付金について,ローンや手形で支払をするというのはあまり聞いたことがありませんし,「契約以後、引渡し前までの間に完済はしません」というのは,実際に手付金が売主に入金されるのが決済後ということでしょうか? それだと,そもそも「手付金」といえるのかも疑問になります。民法557条は「手付を交付したときは」と規定しているので,現実に交付していることを前提としていると思われます。 (手付) 第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。

私道トラブル

2022/07/21

私は私道を有していて、その道は横幅が車が通れるくらいの幅(2-3m)で奥は行き止まりになっています。その一部が他の方の家(行き止まり側)に接しています。その方はその道でしか出入りすることができないので最低限に限った通行を認める契約をしています。私が持つ土地でありますが、ここ10年ほどは一切使っていません。...
最低限の通行を認める契約をしているとのことですが,特に通行料なり私道利用料を支払ってもらっているわけでもないですよね? そうであれば,また,その契約書等に特に費用負担について規定がないのであれば,補修費用をご相談者様が負担する義務はなく,先方が補修したいのであればそれを許可するというだけで良いと思います。 民法の使用貸借(賃料をもらわず,ただで使わせる契約)の規定が参考になると思います。 (借用物の費用の負担) 第五百九十五条 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。

埋蔵文化財保護区域の土地の売却について

2022/07/17

おそらく出ないだろうといわれているのですが、埋蔵文化財保護区域の土地を所有しており、今回売ろうとしています。 最初、下記のような契約内容だったのですが、 「※本契約土地は埋蔵文化財保護区域に該当し、買主の責任と負担による試掘調査が必要となる場合があります。万一、本格調査(発掘)となった場合は...
買主の立場からすれば,文化財が埋設されている可能性があり,発掘調査等が必要になるような土地は,そのような事態が起きた場合のリスクを売主が負担することが補償されているか,そのリスク相当だけ売買価格を下げた上での売買でなければ,買おうと思わないと思います。 埋蔵文化財が発掘されるリスクがあるというのは土地側の問題であり,本来は買主側のリスクではなく,売主側のリスクだと思います。 ですので,埋蔵文化財のリスクを考慮してあらかじめ売買代金を下げているのでなければ, 「※本契約土地は埋蔵文化財保護区域に該当し、買主の責任と負担による試掘調査が必要となる場合があります。万一、本格調査(発掘)となった場合は白紙解約出来るものとする。」 という契約条項は,買主からすればもっともというか,試掘調査も売主の責任と負担にしたいくらいかと思います。 埋蔵文化財の発掘が必要になった場合のリスクを全面的に買主に負わせるような契約内容にするなら,その分売買価格を下げないと無理があるように思います。

電柱移設し工事車両を通行させたい

2022/07/14

 狭小地に土地を買いRC三階の建物を建設予定でいます。建築確認申請はすでにありますが、NTTの電柱が 道路を塞ぎ、工事車両が通行できません。電柱移設は電線の関係から大体の定まった道路の端に移設されますが、関係する敷地の住人が反対し移設が出来ません。この場合は話し合い、協力金、解決できなければ裁判になる...
電柱が建っているのは私道でしょうか? そうだとすると、強制的に電柱を移設するのはかなり難しいので、反対している地権者の方に反対の理由を丁寧に聞いて協力金の支払を申し出るなど、ソフトな対応が必要になってきそうです。

申込み後キャンセルしたいのですが

2022/07/05

初めまして。宜しくお願いします。不動産屋の方に建売の物件が6050万円で駅近徒歩6分であると言われ見に行ったところ両隣りが3階建てだが目の前が駐車場なので日当たりには問題ないとの事で契約を急がされ申込みをしてしまいました。申し込みに行った際 土地業者(その不動産屋)と売主さんの業者と両方の申込みをしてる...
「申込み」とありますが、売買契約書や媒介契約書に署名押印されているのですかね。 その場合ですと、手付放棄や仲介手数料の支払いがやむを得ない可能性が高そうですが、一度、面談の上で弁護士に相談することをお勧め致します。

サブリース解除の件です

2022/07/03

いつもお世話になります。 インターネット検索で本サイトを知りました。 この度契約した大手サブリース会社のサブリース付中古投資用マンション1戸のことでご質問です。買主の立場です。 買う前からサブリース解除が希望であったのですが、売主からできないと言われ、サブリース解除は半ばあきらめていました。正当事...
その条項だけ見ると中途解約可能という条項ですが、賃貸人からの中途解約については、強行法規である借地借家法が正当事由を要求しており、それに反する条項なので無効、とサブリース業者に主張される可能性はありそうですね。 売主がサブリース解除できないと言っている以上、その条項だけでは解決できない事情があると考えた方が良いかと思います。

リフォーム中の建物に隣人が足場設置を許可がもらえない

2022/06/27

隣地の境界に足場を設置させてもらえない。設置ができない事で 工事が中断ばかりで、引っ越しができなく、現在の住まいの予定外の賃料が発生しています。話し合いを何度も試み、設置の場合は、隣人の家が新築の為、何かあった場合は保証をしろ!との話があり、案として、「建物に損害が講じた場合は常識の範囲で直しま...
民法209条に隣地の使用請求についての規定がありますから,それを根拠にして協力を求めることになりますが,現実には,クレーマーのような方が隣人で,リフォーム業者も及び腰だと,しんどいものがあると思います。調停もあり得ますが,時間がかかりますね。 隣人が損害を受けたときは賠償金を請求できる旨の規定がありますが,逆にご相談者様が隣人に家賃相当額の賠償を請求するというのは,相当ハードルが高いと思います。 (隣地の使用請求) 第二百九条 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。 2 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

親が所有している土地の後ろに道の無い土地がある

2022/06/27

宜しくお願いいたします。 親が所有している土地について相談いたします。昭和53年に、もともと田んぼだった土地を2件で購入しました。その時、後ろの土地の家主が税金を半分だすから東側の土地を通らせて欲しい。北側の田畑が土地になったら道を作るからと言われ、両親は道ができるまでだったらと了解したそうです。...
一般論でのコメントしかできませんが、現に長期間にわたって通行者が通行している私道を塞ぐのは法的に認められないことが多いです。北側の土地は袋小路ということなので、囲繞地通行権(民法210条)もあると思いますし。 (公道に至るための他の土地の通行権) 第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

隣の新築分譲住宅の境界線からの距離について

2022/06/14

築30年以上の3階建てアパートを経営していて、その隣に2階建て木造戸建てが長年建っていたのですが、建築会社にその土地が売却された後、新しく分譲住宅が建築され若い家族に1年半程前に売却されました。 最近「民法234条1項:建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。」と...
建築基準法63条は,防火地域又は準防火地域内にある建築物で,外壁が耐火構造のものについては,その外壁を隣地境界線に接して設けることができるとしており,これは民法234条の特則と回されています。 従って,まずは,建築基準法63条の場合に該当しないことの確認が必要です。 (隣地境界線に接する外壁) 第六十三条 防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。 そして,民法234条2項は,建物完成後は損害賠償の請求のみをすることができるとしている点に留意が必要です。 (境界線付近の建築の制限) 第二百三十四条 建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。 2 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。 その上でご質問についてですが 1.新築物件の外壁からは51㎝離れているが、窓が出っ張っている場合は最も境界線に近い点(この場合は窓枠)からの距離が問題になるのでしょうか? →出窓その他の建物の張り出し部分と境界線との距離が問題になります(東京地判H4.1.28)。 2.1m離れていない窓について目隠しの設置を求めることはできますか? →民法235条に基づく請求ですから,境界線から1m未満であって,「他人の宅地を見通すことのできる窓」であることが必要です。 第二百三十五条 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。 2 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。 3.この件について問い合わせるのは、まず住宅を建築した会社にすべきか、現在の所有者のどちらにすべきでしょうか? →現在の所有者にすべきでしょう。 4.古くから建っている方は境界線との距離が50㎝以上離れていなくても、後から新しく建てた側は何も言えないのでしょうか? →民法234条は昔からありますので損害賠償請求の余地はあると思います。 5.窓に目隠しを設置することに関しても、古くから建っている方には、設置義務はないのでしょうか? →民法235条は「境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓・・・を設ける者は」という規定ぶりのため,あらたに窓を設置する場合の規範と読めます。そうすると,建築時には隣地に家がなく,後から隣地に家が建った場合には,民法235条に基づく請求はなかなか難しいのではないかと思います。考えられるとすれば,プライバシー権に基づく請求でしょうか。

雨漏り跡だけで契約不適合責任を追及できるか?

2022/06/13

私は中古住宅を1か月半前に購入しましたが、購入後天井裏で雨漏り跡を発見しました。(内覧時は天井の点検口が封印されており、開けることができなかった。)売主の告知書では「雨漏りは現在まで発見してない」と記述してます。売主は、天井裏を1度もみたことはないし、雨漏りも見たことがない。それは「雨シミ、水シミ...
雨漏りの跡と思われる痕跡だけを理由に売主の契約不適合責任を追及するというのは難しいと思います。 実際に雨漏りが発生することが必要でしょう。 契約上,売主の契約不適合責任が制限されていないかも確認が必要です。

不動産投資(土地)で消費者契約法適用し契約を取り消しにできますか?

2022/06/12

ある不動産会社から不動産投資(土地)の勧誘があり、最初は全く購入する気はありませんでしたが説明で、「首都移転候補地となっている那須塩原の有望な土地で確実に値上がりする」、「値上がっているところなので、すぐに売っても利益が出る」、「有望な土地なので、売りたいときに売れる(買い手が見つかる)」など、不動...
そのような会社が,「消費者契約法により取り消す」と主張したところですんなり応じることは考えにくく,やるとすれば裁判が必要でしょう。 裁判で勝てる可能性がゼロとは言いませんが,「確実に値上がりする」(断定的判断の提供),「すぐに売っても利益が出る」(重要事項について事実と異なることを告げること)等の勧誘の内容を立証出来るのか(言った言わないの話で終わらないのか),そもそも投資として転売目的で購入しており,消費者にあたるのかなど,ハードルはかなり高いと思います。

建物老朽化に伴う明け渡し

2022/06/05

築年数が50年以上となり老朽化が進んでおります。修理修繕を検討したが費用が膨大になり解体することといたしました 当建物を12月までに明け渡してください。 こんな感じで茶封筒の手紙が家の扉に挟まってたのですがこちらから拒否したり立退料は請求できるのでしょうか?
普通賃貸借契約であれば,立退きを拒否したり,応じる場合には立退料を条件とできるケースです。 速やかに弁護士に相談することをお勧めします。

自治会が法人化することに対しての会費のトラブル

2022/06/05

以前は自治会に加入していたのですが、年配の方が多く、よく、「若いんだから役員よろしくお願いね」など常に言われ、それが嫌になり非会員になったのですが、 来年度から自治会が法人化することになり、役員や地区委員を受託してくれる人に報酬を払うので非会員の人には会員の人より多く会費を払ってもらうことがあり...
それはゴミ捨て場や防犯灯等の共益費とは違うので,やはり変な感じがしますね。 強制的に「自治業務委託費」を徴収することはできないと思います。

銀行さんの金利変更について

2022/06/01

初めてのご相談ですがよろしくお願いいたします。これは本日の出来事なんですが… 2日前にT銀行から物件のローンの融資が決定しました。しかしその翌日に、同銀行から融資をうけている、他物件の金利を0.1%ほど上げて良いかと言われました。この物件は本来5年の固定金利で借りているということでした。しかし同銀行は2年...
5年間固定金利の契約なら,金利を上げるというのはおかしいでしょう。 契約どおりにしてくださいと言えば良いと思います。 既に契約しているローンの金利を上げないと新しい物件の融資に支障が出ると示唆するようなことがあれば,銀行の業務のあり方としてもおかしいと思います。優越的地位の濫用だと思うので金融庁に申告しますよ,と言っても良いかもしれません。

私道に面した土地の購入について

2022/05/31

1.質問に際しての前提条件 現在収益物件(9世帯のマンション)建設用の土地を探しております。 先日非常に気になる土地を見つけ、詳細を確認したところ、前面道路が隣接するマンションの管理組合が所有する私道であることがわかりました(この私道と今回検討している土地は約10メートル接しており、1.3メートルのセ...
通常、車両通行・道路掘削の承諾を私道所有者からもらうにあたっては、承諾書に、承諾書の効力が買主に承継されるという文言を置きます。 そのため、売主の方で、そのような車両通行・道路掘削の承諾書を私道所有者から取ることができれば、リスクは(ゼロとは言いませんが)少ないといえると思います。

不動産売買契約書による自治会の参加強制

2022/05/29

昨年購入した土地の不動産売買契約書 に特約条項として『本物件は◯◯自治会へ編入されます。自治会費やゴミだしルール等について遵守してください。』との記載がありました。 そこで相談なのですが、 自治会の参加は強制となりますか? 参加しない場合、契約不適合を除く契約違反となるのでしょうか? もしくは最初...
契約とは約束事ですから,契約に書いてある以上は,自治会費の負担やゴミ出しルールの遵守を売主に対して約束したことになります。 従いまして,自治会に加入しない場合に,売主との契約上の問題が全くないとはいえません。 ただし,あくまで売主に対して約束しているにとどまり,自治会との間で約束しているわけではありません。 自治会に加入しなかったとして,自治会が売主に連絡し,売主からクレームが来るという現実的な可能性がどの程度あるかについては疑問もあるので,そのあたりのご相談者様の判断になるかと思います。

解約時の仲介手数料の減額について

2022/05/25

4000万の中古物件の契約後に手付解除期間内に解約を申し出ました。売主に渡す手付金50万は解除により放棄になります。 仲介手数料が120万とのことですが、減額交渉可能でしょうか?
媒介契約書の規定によって変わりますので、媒介契約書を確認する必要があります。 多くは、売買契約の成立をもって全額の仲介手数料が発生し、その後の売買契約の手付解除等によっては手数料は減免されないという趣旨が規定されていますので、その場合には減額交渉は難しいでしょう。

敷金返却と原状回復費用

2022/05/24

店舗の賃貸をおこなっており、今回退去となりました。 現状回復費用を敷金で精算としたいのですが、まだ決着がつかず長引いています。(そろそろ1年経過) 借主は、弁護士を立てて、現状回復の費用に納得できないと言ってきているのですが、その後、半年以上音信不通です。 質問は、貸主の原状回復請求の権利は1年...
既に原状回復費用の請求を内容証明でしていること、敷金返還請求権は、借主の契約終了及び退去後に原状回復費用を控除した残額について生じること(民法622条の2)から、放置でも問題ないものと思われます。

募集時の死に関する告知事項

2022/05/12

所有する物件で入居者様が亡くなられました。 管理会社から去年の国交省の発表で、 特殊清掃が入らなければ 告知義務は発生しないということを聞いたのですが、 令和3年10月に発表された原文を読んだ限りでは 縊死であったので告知義務はあるのではと思います。 うつ病の末の自殺である場合など、病死という...
縊死であれば,自死ですので,告知義務はあると思います。 重要事項説明義務は,賃貸借契約締結前に説明すべき義務ですので,ネットの募集広告においては,必ずしも「告知事項あり」と記載する義務まではないように思います。 ただ,部屋探しをしている人の立場からすれば,告知事項があるなら早く教えて欲しいと思うはずであり,ネットの募集広告において告知事項の存在を書かず,引き合いがあった時に初めて告知するというのは,あまり印象は良くないと思います。 「告知事項あり」と広告に対して,募集賃料を減額して募集するのが良いと思います。

遅延損害金

2022/05/06

工務店に新築アパート工事を依頼したが、引き渡し期間は大幅遅れが出ました。契約書に遅延損害金は延滞日数*請負代金*0.04%です。緊急事態宣言と蔓延防止の期間は延滞日数として計上出来ますか?
請求側としては、まずは契約通りの請求で良いと思います。 後は、予測し得ない天災等が起きた場合に遅延の責任を負わないといった規定が契約書にあれば、被請求側で、緊急事態宣言等がそうした天災等に準ずるものであるという解釈論を展開することになるでしょう。

ペット可の借家での犬の飼育について

2022/05/02

借主です。ペット可の借家に住んでおります。当初は不動産屋を通して契約していましたが、大家さんと不動産屋さんが揉めてしまい、大家さんとの直接契約に変更になり、初めての契約更新になりました。当初よりペット飼育規約はありましたが、今回の契約書より、いくつか追加変更がされているようです。その中で、ペット...
当初の契約が当然に大家さんとの間で承継されていると言えれば,厳しくなった契約書をわざわざ締結する必要はないということになります。 当初の契約書と提示されている契約書等を持参して,一度面談の上で弁護士に相談することをお勧めします。 厳しくなった契約書に署名捺印した場合には,その内容を守らなければならないということになります。 ですので,守れないと考えられる契約書には署名捺印するべきではありません。

賃貸マンションのオーナーチェンジについて(賃借人)

2022/05/01

昨年11月、マンションの管理会社Aから来月より管理会社Bに変更という通知が来ました。Bに連絡を取り、Bに家賃を支払い始めたところ、実はオーナーチェンジの最中で、Bは一時的に間に入っているとのことでした。 家賃の請求書も来ないので、毎月自分から問い合わせて支払っており、当初昨年末には新オーナーCに承継さ...
借りている建物の登記情報をインターネット上の登記情報システムで検索して確認しましょう。 それが難しければ、直接法務局に行って登記事項証明書を入手しましょう。 建物の登記により建物所有者を確認した上で対応する必要があります。 賃料の二重払いのリスクもありますので、弁護士に相談しても良いと思います。

家主からの賃料増額の根拠について

2022/04/30

宮城県に小さなオフィスを借りています。6月の更新期限を前に家主より『3.11の地震以降、また今年の3.16の地震も重なり、ビルの保守費用が嵩んでいる。ついては、坪当たり数百円でもよいので賃料増額をお願いしたい』との申出を受けました。耐震工事等も行っているようで、維持管理費用が高くなっているのはおそらく事実...
『3.11の地震以降、また今年の3.16の地震も重なり、ビルの保守費用が嵩んでいる。』 というのは,賃料増額の根拠として,相当な理由になるように思います。

法定更新の期間を巻き戻して合意更新にしたいと迫られている

2022/04/24

借主です。 経緯は以下です。 2019/07/12に賃貸契約しました。 契約期間は2年間です。 契約期間中、貸主が物件管理業者に不信をいだき、貸主とは直接契約しました。 この際、契約書は交わしていませんが、貸主より受けた話としては、 1.更新料はいらない。 2.振込手数料を引いた家賃を毎月月末までに支払...
「本件、契約期間を巻き戻して更新料を請求することは、よくあることなのでしょうか? また、そもそもとして更新料を支払う義務はあるのでしょうか?」 →良くあることではないですね。 更新料の支払義務については,当初の賃貸借契約書の規定によります。 法定更新の場合でも更新料を払うと書いてあったり,自動更新の条項が付いていたりすれば更新料の支払義務はありますし,合意更新の場合のみ更新料を支払うと趣旨の規定であれば,更新料の支払義務がないといえる場合もあります。 ただ,貸主本人から「更新料はいらない」といわれたわけですよね? そのやり取りのメールなどはないのでしょうか? もしあれば,更新料を免除されたと主張できるように思います。 また,法定更新の場合でも更新料を支払わなければならない場合でも,法定更新になると契約期間の定めがなくなりますので(借地借家法26条1項),その後は更新料の支払義務がなくなるといえる可能性が高いです。(当初の契約書に自動更新の条項がある場合や法定更新の場合でも2年ごとに更新料を支払うという条項がある場合にはダメですが) 巻き戻しての合意更新に応じる義務はないので,どうするのが良いか,一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

外壁が注文と違う

2022/04/22

今、注文住宅を建てて貰っていて あと一週間で引渡しになっていました。 電気の支給品を家に届けに行くと、先ず外壁が注文と違うのが一目で分かりました。 そして、支給品を家の中に運ぶと、 壁紙も注文と違っていました。 直ぐ現場監督に話すと、「直すことは出来ますが外壁は家に負担がかかってしまうかもし...
「外壁張替え工事をして、違約金を払って頂く事はできるのですか?」 →請負契約書の内容(契約不適合責任の内容,違約金の規定等)を確認してみないと何とも言えません。 「工期変更承諾書にサインしてしまったら、違約金は発生しませんか?」 →工期変更を承諾するわけですから,工期の遅れについての違約金は発生しないでしょう。 いずれにしても,請負契約書や図面を持参して,一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

賃貸の契約書を交付してもらえない

2022/04/07

1月初旬に仲介業者で賃貸マンションを契約しました。重要事項の説明を後日受け、コロナ禍のため契約書などは自宅に郵送してもらい、署名と押印をして仲介業者に返送しました。 1月末に入居し、契約書が届くのは1〜2週間後と言われていたので待っていたところ、仲介業者から「古い契約書で契約させてしまったので、追記...
まず,賃貸借契約後に重要事項の説明をしたというのは,契約成立までに重要事項説明をすることを義務づけている宅地建物取引業法35条違反だと思います。 また,賃貸借契約成立後,遅滞なく賃貸借契約書の交付を義務づけている宅地建物取引業法37条2項違反だと思います。 宅地建物取引業者の監督窓口(東京都であれば都庁の不動産業課)に苦情や行政処分を申し出て良い事案だと思います。 宅地建物取引業法 (重要事項の説明等) 第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。 (書面の交付) 第三十七条 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。 (略) 2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。 一 前項第一号、第二号、第四号、第七号、第八号及び第十号に掲げる事項 二 借賃の額並びにその支払の時期及び方法 三 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的 3 宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない。

不動産売買契約後の解除について

2022/03/29

・不動産売買契約後の解除について 先日、不動産売買契約を行いましたが、住宅ローンの本審査が通らずに、売買契約を解除したいと思っております。本審査が通らなかった理由は、転職のためです。物件の資金が用意できずに解除したいものです。 質問 1. ローン特約について ローン特約が設定されてますが、転職によ...
ローン特約の対象になる可能性はあるのではないでしょうか。 手付解除は,手付解除期限が過ぎているなら難しいと思います。 契約書を持参して,一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

保証金返還

2022/03/24

借家を14年間賃貸していましたが、大家さんからこの度土地と建物を買いました。 入居時に保証金を36万円預けており償却が27万円と契約書に記載が ありました。 大家さんは償却後の残金を返したいと話していますが、そのまま私が住むので保証金は全額返還されるものか教えて下さい。 よろしくお願いいたします
保証金の償却とは,一定の期間が過ぎたり条件が満たされることで,保証金の一部の返還義務が消滅することをいいます。 契約書に償却が27万円と記載があるなら,賃貸人に返還を求めることができるのは,償却後の金額であり,このことは,建物を買い取ったからといって変わらないでしょう。 建物の減価償却とは直接関係ありません。

仲介業者による団信の虚偽説明について

2022/03/21

お世話になっております。 現在とある物件の売買契約をして、都市銀行でローンの正式審査が下りたところです。 ただ、団信で問題がありました。 私は指定難病の病気を持っています。そのため通常の団信では難しいと思っていました。 仲介業者から「病気は申告しないでいいですよ。しなければ保険金が下りないだ...
売主との関係では,仲介業者とご相談者様の間のことは関係ありませんから,ローン条項の期限を過ぎているのであればローン条項による白紙解除はできませんし,手付解除期限も過ぎているのであれば,手付放棄による解除もできないと思われます。 (手付解除期限が過ぎていないのであれば,手付放棄による解除が可能でしょう) 売主から契約どおり履行を求められたり,違約金を請求されたりする可能性もあるでしょう。 仲介業者に対してですが, 「仲介業者から「病気は申告しないでいいですよ。しなければ保険金が下りないだけなので問題ないですよ。ワイド団信にすると金利が0.3も高くなるので無申告でいきましょう」と説明を受けました。」 との点ですが,ここは録音等の証拠はあるのでしょうか? 証拠がない場合には,仲介業者に対する責任追及も厳しいものがあると思います。 「私はフラット35の団信なしのようなものかと思って、そのとおり、病気なし、通院なし、薬なしで申請しました。」 →既にご相談者様がご自身で,病気なし,通院なし等の虚偽申請をしてしまっているので,そのことの責任も否定できないと思います。 売主から違約金等を請求された場合,その責任を仲介業者に転嫁できれば良いですが,証拠次第,というところかと思います。

新築マンション投資

2022/03/18

おはようございます。 投資用新築ワンルームマンションを2軒購入しています。 東京都江東区3040万円 神奈川県川崎区2850万円 現段階で、家賃収入合計174100円、毎月のローン合計166982円 管理費合計16430円 毎月9312円支払っています。 サブリース契約です。計算して年間30万の赤字です。 購入を勧めた...
投資ですから,基本的には自己責任でしょう。 例外的に勧誘者に法的責任を問えるのは,勧誘者が「必ず儲かる」という断定的な判断を示したとか,何時間も軟禁してしつこく勧誘して強引に契約書にサインさせたとか,そういった勧誘態様に問題がある場合です。

定期賃貸標準契約書の内容について

2022/03/12

低賃貸契約書の第8条の4に隣人が著しく違反して迷惑被り、こちらが隣人に注意してくださいや、うるさかったら叩いて良いですか?と度々大家さんに伝えていました。 先日期限が来るのでまた同じ内容で再締結します。 と言う書面が送られてきた後に解約は満期で解除します。と改めて別の用紙できました。 理由は私が隣...
同じマンションでも,部屋によって,定期賃貸借契約や普通賃貸借契約という契約の種類が違うことはあります。 ご相談者様は定期賃貸借契約を結んでいるのでしょうか? 定期賃貸借契約の場合には,基本的には賃貸人は再契約の義務はなく,契約期間の満了で当然に賃貸借契約は終了します。 ただ,契約期間が1年以上である場合には,6か月前までに賃貸人が契約終了の通知をしなければ,契約期間満了と同時に終了はできず,契約満了の通知をしてから6か月で契約が終了することになります(借地借家法38条4項)。

住居兼事務所利用の許可が下りません

2022/02/26

これからフードデリバリーを始めようとしています。 その際、営業所登録が必要なので賃貸アパートの仲介業者に大家さんに相談してほしい旨を伝えました。 結果は、居住用で貸しているので営業所登録、事務所としての利用ができない、今後どんな問題が起きるかわからないと言われてしまいました。 営業所から2㎞以内...
居住用で賃借している物件を,賃貸人の許可なく,住所兼事務所として利用することは,賃貸借契約の重大な違反となり,契約解除の理由となります。 賃貸人の許可が得られない場合にはダメです。 現実的な支障やデメリットがあってもなくても,賃貸目的の変更に応じるかは賃貸人側に選択権があることがらであり,応じてくれない場合にも文句はいえません。

隣の家の屋根が敷地内に入っている件

2022/02/14

更地に木造一軒家を建設予定ですが依頼している工務店から隣の家の屋根が敷地内に入っていますと告げられました。境界線から隣の家の壁は50センチの間隔もなく法律上では壁も一部壊して直してほしいところです。隣の家は借地なので地主から建物の修繕をお願いしたとして、改善されなければどうしたらよいですか?
所有権に基づく妨害排除請求権として,敷地内に越境している隣家の屋根の撤去を求める訴訟を起こすことが考えられます。 実際にはそこまではせず,越境状態を確認し,建替え等のときには越境を解消するという内容の覚書を締結して済ませることが多いです。 なお,民法234条1項の「建物を築造するには,境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。」との規制については,建築基準法63条で例外規定がありますので,留意が必要です。 建築基準法 (隣地境界線に接する外壁) 第六十三条 防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

境界線から30㎝のところに家を新築したいそうです

2022/02/08

隣地で境界線から30㎝のところに家を建てたいとのことで同意書への署名を依頼されました。 こちらからは、排水の影響を受けないようにしっかりと対応していただきたいことと、できれば足場はこちらの土地にかからないようにしていただけないかと依頼しました。(とはいえ30㎝で難しいので、どういったものになるの...
もちろん,境界線から50cm離さなくて良い,30cmで構わないという合意をする義務はないので,合意に応じないとか,承諾料を請求するといった選択肢もあるわけですが,ご相談者様としては,お互い様の精神での合意を考えているものと拝察します。 合意書については,第3条が少し甘いように思います。 (修正案) 第3条(第三者への伝達・承継) 甲および乙は、本合意書の内容をそれぞれ下記の第三者に伝達し、また承継させることを相互に約します。 1 建物を建築する場合は、建物の設計者および施工者に伝達し,遵守させること。 2 所有権(借地権)を譲渡する場合は、譲受人に承継させること。その後の譲受人にも同様に承継させること。 その他については特に問題ないのではないでしょうか。

相続手続きできずに代表者が土地を貸す

2022/02/03

昭和初期に亡くなって相続がされず放置された土地だけの物件ですが、 相続人が多すぎるのと拒否もあり 一人に相続をまとめられない土地を 相続手続きをせずなくなった人の 名義のまま、本件の代表者が相続権のある人の過半数の同意を得て、ある企業に短期の賃貸契約を結ぶことは可能でしょうか?
理屈からいえば,賃貸借契約の締結は共有不動産の管理行為なので,持分の過半数の共有者の同意をもって可能です(民法252条)。 短期の賃貸契約となれば,建物所有を目的としない駐車場等としての利用が考えられます。 建物所有を目的とする場合には,借地借家法が適用されるので,定期借地契約としないと短期では済まないでしょう。 ただ,理屈上は可能でも,他の共有者が賃貸に同意した共有者に文句を言ってきたり賃料の分け前を請求してもめたりして,賃借人もそれに巻き込まれる現実的なリスクが大きそうなので,お勧めはできないです。

付帯設備保障を免責にする特約の有効性について。

2022/01/28

 お世話になっております。 中古物件の売買に関して、 「賃借人が占有しているため付帯設備については売主は一切の修復義務を負わないものとし、付帯設備状況表は添付しないことする」という旨の特約を追加することで、売主は設備に関しての契約不適合責任を免れることができるのでしょうか? ※補足 売主=宅建業...
ご相談者様の立場は売主,買主どちらでしょうか? 売主が宅地建物取引業者ですと,宅地建物取引業法40条により,引渡しから2年間の契約不適合責任は免除できないと思います。 問題となっている「設備」が,売主(建物所有者)の所有している設備で,一定の価値があるものという認識が売主・買主間に生じるようなものであれば,契約不適合責任の免除は難しいように思います。 もっとも,契約不適合責任というのは,契約当事者が契約で予定した(つまり売買代金に反映されたと考えられる)品質等と実際の品質等とが異なる場合に問題となるものなので,問題となっている「設備」について,「経年劣化等の状況から,経済的価値がないものであることを売主・買主が相互に認識し,そのために「設備」については売主は契約不適合責任を負わないものとすることを相互に確認する」といった規定を置けば,実質的に免除できるかもしれません。 「賃借人が占有しているため」というのでは,「設備」に経済的価値がない(売買代金に反映されない)とは限りませんので,理由として弱いのでは,と思います。 (担保責任についての特約の制限) 第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。 2 前項の規定に反する特約は、無効とする。

債務不履行で債務者に支払う出来高報酬額の相談です

2022/01/26

アパートに階段の手摺りを設置するために、鉄工所に工事を依頼しました。階段の周りに足場を架設し、階段に外壁が設置されていますのでその解体工事、その後に塗装・外灯工事をして手摺りを設置の予定でした。鉄工所は、足場を業者に依頼(中間マージンが半分)して架設し、外壁解体工事を始めましたが、約50%のところで...
既に裁判になっている案件ということで,契約書等を見ていないので,あくまで感想レベルですがコメントします。 鉄工所が行った外壁解体工事の50%部分については,出来高(民法634条の「請負人が既にした仕事の結果のうち過分な部分」にあたるように思いますので,請負業者の利益も含めて,210,000円の報酬請求権が認められそうな気がします。利益部分についても,契約をしている以上,支払はやむを得ないように思います。 一方,足場代金については,外壁解体工事の途中で鉄工所の都合で工事を放棄してしまったようなので,そのためにご相談者様が再度業者に依頼して足場を組んでもらわなければいけなかったことは,鉄工所の債務不履行によって生じたご相談者様の損害であるように思います。そのため,再度の足場代金125,000円については,賠償請求してその分相殺できるように思います。 解体工事の残り50%の代金については,鉄工所に請求しても認められる可能性が低いように思います。

隣地所有者が不明で境界確定ができないときの対処に係る費用

2022/01/23

不動産投資DOJOの下記コラムを拝見いたしました。 相談記事:「境界確定ができない!隣地所有者が行方不明のときどうする?」 URL:https://fudosandojo.com/c_27/%E5%A2%83%E7%95%8C%E7%A2%BA%E5%AE%9A%E3%81%8C%E3%81%A7%E3%81%8D%E3%81%AA%E3%81%84%EF%BC%81%E9%9A%A3%E5%9C%B0%E6%89%80%E6%9C%89%E8%80%85%E3%81...
申立代理人の弁護士費用、裁判所への予納金を含めて、50-100万円といったところではないでしょうか。

建物賃貸借の更新拒絶の正当事由の存否

2022/01/22

当方は、集合住宅(総戸数6戸)の賃貸人です。 先般、ガス料金が高すぎるという賃借人からの相次ぐ指摘を受け、現在のガス会社を他社に変更すべく検討を始めました。 調べてみると、ガス業界にも競争の波が押し寄せており、変更により、賃借人にも家主にも、相当なメリットが生じる事が判明致しました。 そこで、 新規...
お気持ちはわかりますが,更新拒絶の「正当事由」のハードルはかなり高いです。 直接の連絡が取れないというだけでは難しいと思います。 賃貸人側で居室内の修繕の必要があり,賃借人に協力を求めても一切応じないという場合には,「正当事由」の問題というより,賃借人の債務不履行の問題として,契約解除の理由になり得ます。 ただ,その場合でも,裁判官からみて,これはもう賃貸借契約を継続するのは困難だと首肯せしめるだけの信頼関係が破壊された状況と,それが賃借人の責任によるものであることが必要です。

漏水被害

2022/01/21

RC造一棟マンションの各部屋をトランクルーム付で貸しているのですが、トランクルーム(全て一階)内の火災報知器が鳴ったので管理会社が確認したところ天井からの漏水により入居者が保管していた家財(ゴルフクラブ、シューズ、音響アンプその他)が濡れていて使用不可となっていました。 雨漏りの原因は経年劣化によ...
建物の経年劣化が原因で雨漏りしたのであれば,民法717条(土地工作物責任)や賃貸借契約上の義務違反により,建物所有者に責任があるように思います。 そのため,建物所有者(賃貸人)が,借主の家財に生じた被害を賠償する責任があるように思います。 おっしゃるように,トランクルームは居室と異なり,数か月間出入りしないことも想定されているので,借主が報告義務を怠ったとは評価されにくいと思います。

越境物に関する覚書の内容について

2022/01/18

いつもお世話になっております。 先月、更地のマンション用地を購入したのですが、 越境物があり、これから締結しようとしている越境物覚書についてアドバイスをいただけないでしょうか 今月に入って隣地所有者が新たにブロックフェンスを設置したのですが、 本来の境界から少しずれた位置を境界と勘違いして...
以下のように2項を修正することでいかがでしょうか。 ◆ 甲(隣地所有者)と乙(私)は越境物に関して、下記の通り確認した。 1.甲及び乙は、甲が所有するブロックフェンスが乙の所有地内に一部越境していることを確認しました。 2.乙は、越境物について現況有姿のまま所有・使用することを承認します。   ただし,地中の越境状況については本覚書締結時点で確認できていないため,仮に,地中において,地上におけるブロックフェンスの越境よりもさらに乙所有地内に越境していることが判明した場合には,甲は,甲の費用負担において,地中における杭等の越境部分を,少なくとも地上におけるブロックフェンスの越境部分まで撤去することとします。 3.甲は、将来建替えまたは、越境にかかる部分の改築を行う際には、越境物を自己の費用負担において撤去し越境の解消を図るものとします。 4.将来、双方とも第三者に末尾表示の不動産を譲渡する場合には、本書の権利・義務を継承させるものとする。

分譲マンションにおける、専有部への管理人立ち入り

2022/01/18

現在の住まいは分譲マンションでリノベーションを予定しています。 女性1人暮らしです。 施工内容については管理組合から承認いただいて進めていますが、管理人が施工内容について口をはさみ、理由をつけ家に上がり込もうとし、しつこくメールがきます。 配管や防音束の状況を確認する必要があるため、施工後私...
管理人変更を管理会社に強く求める(弁護士から文書を出すなど),理事会で他にも管理人に迷惑している人がいれば情報収集して,理事会として管理人変更を管理会社に求めるといったことは考えられるかと思います。

設計ミスによる工事遅延

2021/12/24

2020年7月頃建物プラン付き案件で融資が通り、 まず土地を決済しました。 ところが設計請負契約をした会社の設計ミスにより 当初の図面では設計できないことが判明し、 振り出しに戻って、 現在(2021年12月)1から設計をやり直す状態となりました。 土地の利息だけを毎月払い続けています。 本来ならばマン...
「設計請負契約をした会社の設計ミスにより 当初の図面では設計できないことが判明し、 振り出しに戻って、 現在(2021年12月)1から設計をやり直す状態となりました。」 →これが立証できるのであれば,設計請負契約上の債務不履行による損害賠償請求が可能です。 ただし,契約書で損害賠償等について特約が置かれている可能性がありますから,契約書の確認が必要です。 もっとも,土地購入代金の返済は,設計ミスがあってもなくても発生するお金です。 むしろ,設計ミス→マンションの完成遅延→賃貸募集遅延→賃貸料収入が入る時期の遅延による逸失利益を損害として請求すべきではないか,と思います。

金融機関と契約における「期限の利益の喪失」⇒サラリーマン引退は該当するのか

2021/12/20

お世話になります。 不動産投資を進めていくにあたり、金融機関との融資契約における 「期限の利益の喪失」についての条項について質問させてください。 手形の不渡りなど、具体的な事象については理解できるのですが、 それ以外に「債権保全を必要とする相応の事由が生じたとき」といかようにもとれるような抽...
「例えば融資承認後に、不動産事業がある程度の規模になりサラリーマンをやめる選択をした場合、一括返済を求められるリスクはあるのでしょうか?」 →約定弁済をきちんと継続していれば,それだけで金融機関から一括弁済を求められるリスクはほぼないと思います。

戸建て引き渡し

2021/12/17

はじめまして。建築の件で相談させてください。 今年の12月12日にA会社(大手HM)より自由設計でマイホームを建てました。 外構もA会社で依頼して、完成しての引き渡し予定でした。 しかし引き渡し当日に、「外構がA会社の基準に達してません。外構は全てやり直しです。一旦壊してからの引き渡しのため、3.4週間完成...
外構については,いったん引渡しは受けた上で,A社の基準に満たない部分をやり直しということでしょううから,工事請負契約書の規定によりますが,「引渡し遅延」による責任の追及は難しそうです。 ZEH+の応募については,「応募開始2日目で応募が終了した」というのが事実だとすると,初日に応募しなければ契約違反になるとも言いにくいように思います。 木目の天井クロスの向きについても,「もういいです」と言ったのであれば,責任追及は難しいと思います。 トイレの窓の位置も,一応解決したようですので,責任追及は難しいと思います。 いろいろご不満・ご不信な点があることは分かりますが,法的な責任を問うて損害賠償請求をするレベルかというと,なかなか難しいとは思いますので,責任者のしかるべき謝罪を求めるとか,通常のクレームが限度ではないかという印象です。

隣接地の建設トラブル

2021/12/11

隣接地に不動産会社が家を建築しています。 事前にチラシでのお知らせはありましたが、工事の為にこちらの敷地に立ち入るとの話し、お願いはありませんでした。 こちらもそれでは困るので、入らないで入らないでくださいと連絡しました。 その後何度も立ちいられ、その都度苦情の電話をしています。 最初は必要なら...
民法209条には次の条文があります。 (隣地の使用請求) 第二百九条 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。 2 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。 同条から,境界付近における建物の築造に必要な範囲内であれば,隣地使用請求をされると使用されることはやむを得ないところです。損害を受けたときは賠償金を請求できますが,何か損害は生じていますでしょうか。 ◆ 直接苦情を言っても無視されるようであれば,110番通報も一応考えられます。警察官が来てくれて,その場では多少間に入ってくれるとは思います。

アルコープ

2021/12/07

アルコープに自転車を置いています。規約では禁止ですが、初めは別の管理会社がそこにおいて良いと言われました。14年たたち、新しい管理会社になり、理事会がものを置いたら法的措置をとるといってきました。法的措置とは?どのような措置?また、それは、可能ですか?14年間一度もどの家も注意をされていませんでした...
アルコープは共用部分でしょうから、区分所有者が専有できる部分ではなく、規約で自転車の駐輪などが禁止されているのであれば、置くべきではありません。 管理会社には規約に反して許可する権限はありませんし、許可したという証拠もないのではないでしょうか。 管理組合としては、法的手段として、建物区分所有法に基づき、共同の利益に反する行為の停止等を求める裁判を起こすことが考えられます。

民法235条について

2021/11/30

土地を購入して建築中です。 西側1階に透明の引き違い窓を取り付ようとしたら隣人がうちの窓と隣人の宅地(庭)が1m以内なので窓を壁にしろと言われました。 目隠しフェンスを付けるつもりだったのでこちらとしては目隠しフェンスを早めに付ますと言ったところ、北側の家は日があたらなくなったからそれも含めて近隣住民...
民法235条で,境界線から1m未満の距離で,他人の宅地を見通すことのできる窓やベランダを設ける場合には,目隠しの設置義務がありますね。目隠しフェンスでOKです。 後は,民法234条で,建物は境界線から50cm以上の距離をあけないといけないとありますが,これは建築基準法63条の規定の方が民法より優先するので,防火地域や準防火地域内で,外壁が耐火構造の場合には隣地境界線に接して建築ができます。 日照の問題などは,建築確認を取っている建物であれば,日影規制や斜線制限の規制は満たしているはずです。 窓を壁にする義務はないですし,訴える的なことを言われても,「訴えたければどうぞご自由に」といえば,それ以上相手も何もできない可能性の方が高いのではないでしょうか。

共有不動産の賃貸収入の分配について

2021/11/28

父が所有している3階建ての建物があります。土地は借地で、父は先月末に他界しました。相続人は子、3人です。 10年程前に相続人のうち、兄である1人に建物の3分の1を他の2人には相談なく贈与されました。 建物は3階部分と2階部分の半分ほどを父が自用(住居)として1人で使用していました。 1階部分と2階の残りの部分...
生前に父から兄に建物の3分の1が贈与されたとのことですが,建物の持分の3分の1が贈与されたのか,区分所有建物で1階部分の専有部分が贈与されたのか,どちらでしょうか。 それによって取扱いが異なってきます。登記情報を確認してください。 また,お父様は遺言は残していないのでしょうか? ◆ 仮に,生前贈与は建物の共有持分3分の1が贈与されたとして,遺言はないとすると, 建物の3分の1は兄の確定した持ち分で,残り3分の2が3分の1ずつご相談者様と他の兄弟の共有となり,持分割合は,1/3+2/9:2/9:2/9=5:2:2となります。 そうすると,賃料収入や地代負担をこの持分割合で分配することが相当と考えられます。 兄が全体を取得したいのであれば,代償金として,借地権付建物の価格の2/9ずつを他の兄弟に支払うべきと考えられます(他の遺産の存在は無視した場合)。

故障していなかった部品の交換費用について

2021/11/17

所有物件で貯水槽のポンプ2つのうち一つが故障したため動かないほうを交換しましたが、2つあるポンプが通常は交互に動くところ、片方しか動かないとの事で交互リレーの部品を交換する必要があると業者から報告を受け、交換しました。しかし、それでも交互に動かないため、ポンプと交互リレーの部品を交換した業者がメー...
法的には,交互リレーの部品交換を発注した以上,当該部品交換の費用の支払義務はあるでしょう。 一方,「交互リレーの部品を交換する必要がある」との業者の説明が誤っていた場合には,当該誤りが業者の契約違反(善管注意義務違反)に該当するとして,契約違反に基づく損害賠償として,当該部品交換費用の賠償請求をして,それと部品交換の費用の支払義務を相殺するという主張はあり得るかと思います。 その場合,「交互リレーの部品を交換する必要がある」との業者の説明があったこと,その説明を信じて発注したこと,その説明がが客観的に誤っていたこと,誤った説明をしたことについて業者に過失があったことの立証が必要でしょう。

不動産投資に関する迷惑行為

2021/11/17

ある日、電話があり、老後のお金に向けて不動産投資をしないかと言われた。興味が無い、やらないと言ってもなかなか電話を切らなかった。そして会う約束をしてしまい1度2度と会ってしまった。1度目はすぐ話は終わったのですが、2度目はもう契約の話まであたかも持って行かせるような話様。それで断われば逆ギレ。帰して...
ブロック,着信拒否し,一切連絡を取らないようにしてください。 今後も似たような業者から連絡があるかもしれませんが,電話は「電話営業一切お断りです」と言ってこちらから切るようにしましょう。会う約束もしてはいけません。 「帰してくれない」ではなくて,一方的に席を立って帰ることができるようにしましょう。

仮登記と差押登記の優先権について

2021/11/09

(事案) 近隣で取得を希望する土地があり、まずは権利関係を把握するため、法務局にて謄本を取得致しました。内容を確認したところ、平成11年に売買による仮登記がされたまま、平成23年に元の所有者の市税滞納による差押登記がされている事実がわかりました。 つきましては以下の点につきご教示下さい。 (質問事項...
仮登記が売買予約の仮登記だとすると,仮登記の方が差押登記よりも優先すると解されます。 優先するとは,仮登記権者が本登記を具備した場合には,差押登記の方が抹消されるという意味です。 ただ,平成11年の仮登記ということで,おそらく予約完結権が消滅時効にかかっているのではないかと思います。その場合,予約完結権を行使して本登記に移行することができず,仮登記は実質的意味がないということになるかと思います。 仮登記が実質的に意味がないとすると,公売によって落札するか,所有者と接触・交渉して任意売却を行う(ご相談者様が支払う売却代金をもって滞納税金も払ってもらい,差押えを抹消してもらった上でご相談者様に所有権移転登記を行う)という方法が考えられるように思います。 公売の場合には公示を確認するしかないと思います。 所有者との接触・交渉は,不動産業者を通じて行ってもらうことも考えられるかと思います。

土地売主側による売買契約破棄 その後の仲介手数料について

2021/10/31

この度、住宅の土地購入に関するトラブルが発生し、お話を聞いていただきたい所存です。 9月末にハウスメーカーA社にて住宅建築の方を行うことを契約し、同時に土地の購入について、仲介業者B社を仲介し、売主C社との売買契約を結びました。 定められた手付金をC社に支払い、11月より土地の造成工事が始まると思ってお...
媒介契約書において,仲介手数料の発生要件や,売買契約が解除された場合の仲介手数料の支払義務について規定がある場合があり,確認する必要があります。 また,仲介業者に契約違反・債務不履行といえる事情があるのかも確認する必要があります。 一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

5年間賃貸として住んでくれたら、物件(土地建物)を譲渡する場合

2021/10/29

はじめまして、本件のカテゴリとしては「賃貸」「売買」「ローン」にまたがるかなと思います。 当方、戸建賃貸用物件を所有している大家です。 現在入居募集中の物件を掃除しに行っていたら、近隣の借家住まいのお爺さん(年金暮らし)から、 「わしの終の棲家を購入して住みたいと考えている、住み慣れた地域だ...
家賃4万円で5年間の定期借家で滞納なく家賃を5年間240万円払うことを停止条件として,売買契約を締結するということであれば,法律上はあり得るかと思います。定期借家契約と売買契約を締結するイメージです。 300万円で買いたいと思っているおじいさんの経済的負担は合計540万円になるので,おじいさんがそれで納得するかはまた別の問題ですが。 保証金はあくまで通常の借家契約に基づく保証金として取り扱った方が税務上問題ないでしょう。 通常の保証金なので,中途で解約すれば無利息で返還する必要があります。もっとも,保証金の一部償却規定(例えば賃料○か月分)を設けることはあり得ます。 停止条件を満たした場合には,5年後に,保証金返還債務246万円と売買代金請求権246万円を相殺するという整理にすれば良いかと思います。 保証金と保証料は全く違いますので,住宅ローンの保証料戻し率を参考にするのはおかしいです。 売買ですので,譲渡益が出れば,譲渡所得課税はされます。ただ,246万円の売買では譲渡益は出ないですかね。

水道管が隣地を通っている場合の契約書を結ぶ方法

2021/10/26

この度、家の建替えの為、45年隣地を通っていた水道管を廃止し、目の前の公道から引き直そうと、水道課へ行ったところ、水道本管が無く、引く予定も無い‥との回答で、隣地の先代と私の親の承諾書が有るから、困らないでしょ?と言われました。 そこで、土地所有者へ「このような事情なので、継続してお願いします」と言...
使用貸借契約でも必要費として固定資産税を借主が負担することはあるので(民法595条/使用貸借の借主は,借用物の通常の必要費を負担する),月5000円を払って使用貸借ということも可能です。

投資マンション契約について

2021/10/25

息子の進学のため、私の名義でマンションの賃貸契約をしました。その書類を見て投資マンションの勧誘の電話が入りました。保険代わりと節税の為に「主人には知られる事が無いのであれば購入を検討したい」と伝え、「大丈夫です」との言葉を頂き、固定資産税などの郵便物も販売会社の営業の方へ送って頂き、私の勤務先に...
投資マンションの売買契約を解除できるほどの事情にはならないと思います。

隣地越境に反対され着工ができず困っています

2021/10/24

土地を既に購入し、マンションを建築予定です。 間口狭小のため、設計プラン上、境界線から35センチで建設プランで、 足場の10〜20センチ、作業員や重機の空中越境が起こることが判明したので、隣地の使用承諾を問うたところ、 貸さないと言われて、1年以上着工できず、銀行に金利ばかり支払っている状況が続いて...
掲示板の相談で裁判に勝てる、負けるといった回答はできませんが、ご相談者様が工事のため隣地を使用する必要性が高い一方で、隣地に与える影響が小さいのであれば、隣地使用承諾なり工事妨害禁止なりの仮処分を裁判所に申し立てて解決する可能性はあるかと思います。

マンション大規模修繕トラブル

2021/10/16

お世話になります、24戸の分譲マンションで修繕委員をしてります。 大規模修繕に際して、管理会社推薦業者から、長期修繕計画予算2400万を大幅に上回る3200万の案が提示されました。 先日、臨時総会で決議したところ、 議決権24に対し有効投票22、賛成12、反対9、棄権1となり、普通議決における過半数賛成で可決とな...
>本件の議決を今から否決に覆すことは可能でしょうか?裁判所への提訴も検討中です。 規約または集会の決議で特別決議事項としているのでなければ、無理だと思います。 混乱を招くだけであり、マンション全体の利益にならないでしょう。

請負契約の工期遅延による滅失利益等の請求について

2021/10/11

ご担当者様 前略、お世話になります。 当方は、木造アパート新築(建替え)の請負契約を締結(2020年10月)した施主です。(手付け金等を支払い済み。) 工期の遅延による損害賠償(滅失利益)等についてご指導を頂きたく思います。 請負契約書に具体的な完成時期の明記はありませんが、2021年7月着工~2022年2...
請負契約書を見ないと何とも言えないところがありますが、完成引き渡しの段階で工期遅延による損害賠償を請求することはあり得るかと思います。 相殺を主張すると建物の引き渡しを受けられない事態も想定されるので、なかなか難しいところではあります。 契約解除の主張も、出来高分の支払いを請求される可能性があるので、検討が必要です。

室内設備の交換費用について

2021/10/10

今年の6月から築38年ほどの松戸の駅前マンションのオーナーチェンジ物件を購入しました。 今住んでるのは70才近くの夫婦で、その部屋に30年ほど住んでいる方です。 先日ガスコンロ(おそらくビルトインタイプかと思われる)が故障したため交換したいが、そちらが決めるか、自分達で決めて家賃の振り込みからさしひく...
民法では賃貸人には賃貸物の修繕義務がありますので、賃貸借契約書で賃借人負担とする特約が置かれていなければ、貸与している設備の修繕費用は賃貸人負担です。 普通賃貸借契約であれば、そう簡単に退去してもらうこともできません。

宅建業者が売主の場合の手付解除期日について

2021/10/09

いつもお世話になっております。 土地の売買契約を控えている個人のものです(売主は宅建業者)。 宅地建物取引業法第39条の2にある 「契約の履行に着手するまで」の "契約の履行"とは、具体的にはどんなことを指すのでしょうか? 契約書のドラフトに手付解除期日が設けられておらず、 仲介会社に問い合わ...
「履行の着手」とは,判例(最高裁判決昭和40年11月24日)によれば,「客観的に外部から認識出来るような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことの出来ない前提行為をしたこと」と解釈されています。 売主が宅建業者の場合,通常の土地の売買契約であれば,単に所有権移転登記書類の準備をするなどの履行の準備をしたというだけでは「履行の着手」に該当しないと解されますが,例えば分筆を要する土地で,引渡しの前提行為として売主が分筆登記をしたような場合に「履行の着手」ありと主張されて紛争になるリスクもあります。 手付け解除期日を決めておいて,相手方が履行に着手するか,手付け解除期日が到来するか,いずれか遅い日までは手付け解除できる,という約定にしておけば,「履行に着手するまでは手付け解除できるようにしなければならない」という宅地建物取引業法39条2項,3項の問題もクリアできますし,「履行の着手」が先でも手付け解除期日までは手付解除できることになるので,「履行の着手」をめぐる紛争も防止できて良いのではないかと思います。

不動産投資 業者との取引の断り方

2021/10/07

こんにちは 初めてこちらを利用するものです 相談がありまして、連絡させていただきました Twitterで出会った人からの紹介で 不動産投資について相談したところ 物件を用意してもらい、某銀行で事前審査まで完了している状態です 問題点がありまして ・年齢、年収、勤続年数の関係で住宅ローンで組んでる ・...
自分で物件について調べてもおらず,人に言われるがままに投資物件の購入を勧められているというのは,騙されている可能性が高いでしょう。 自分が住むための住宅のローンではないのに,投資用物件の購入のため住宅ローンを組むというのは金融機関に対する詐欺にすら該当する可能性もありますよ。 「良い断り方」など考えずに,ともかくきっぱり断り,そのような人物との接触は一切断つべきでしょう。 弁護士として,そのようにして騙された人の相談をたくさん受けています。 ともかくきっぱり断り,連絡も一切取らないことです。

契約のサイン直前に違う条件の場合は詐欺ですか?

2021/10/06

先日全額現金で賃貸の築古戸建て購入しようとしています。 築50年でシロアリと雨漏りがあります。 当初客付け仲介は、売主が宅建業者のため、シロアリと雨漏り以外に、申告していない項目については2年間保証しますと言って、魅力を感じて、申込しました。 契約当日に重要事項説明書に シロアリ、雨漏り、給排水配管...
結局,契約はしていないのですよね? そうだとすると,詐欺に該当するというのは難しいと思います。 事前の説明と違う内容が契約書に書かれていて,そのことに気付いて契約しなかったのであれば,それは良かったと思いますが,詐欺で訴えるといったことは難しいです。 そのような仲介業者との取引は止めるべきでしょう。 「指し値を阻止」というのはおっしゃっている趣旨が良く分かりません。 売主は値引きに応じる意向なのに,買主側仲介が,値引きはやめておいた方が良いですよと売主に言っているといったことでしょうか? ともかく,金額についてご意向と合わないのであれば,契約するべきではありません。

区分オーナーチェンジ物件の決済後排水管トラブル

2021/10/04

お世話になっております。 区分のオーナーチェンジ物件を業者売主から取得した者です。 引き渡し後すぐに排水管工事業者から連絡があり、 「今管理組合の共有部配管取替工事をしていますが、室内の共有管工事をしている中で、古い物件なので専有部分の配管を切る必要があり、切ったところあなたの部屋の専有部分配管...
管理組合としては総会決議等の手続を踏んで共有部配管取替工事をしており,共有管工事に必然的に付随する作業の中で,ご相談者様の専有部分の配管が腐っていることが判明した,という経緯ではないかと想像します。 その場合,管理組合,管理会社,工事業者に責任を対して追及するのは筋違いであり,区分所有者であるご相談者様は,管理組合との関係では,マンション全体に迷惑をかけないよう,腐った専有部分の配管を取り替える工事をする必要があるように思います。 その上で,瑕疵担保責任に基づき,取替工事費用を売主に請求するというのがスジではないかと思います。

土地を転売した際の元の契約不適合責任について

2021/09/27

宅建業者が売主である土地を契約予定です。 当方個人の不動産投資家で、土地購入後、そのまま転売することも選択肢として考えています。 そこで質問なのですが、 土地を転売後(その契約は、3ヶ月の契約不適合責任をこちらが負う内容になっているとします)、 地中障害物等の契約不適合が出てきた際、その責任は...
ご質問の場合であれば,宅建業者である売主は,引渡しから2年間の契約不適合責任は負うので(宅建業法40条1項),元売主の宅建業者に契約不適合責任を追及できると思われます。

隣接する土地から生えてくる木について

2021/09/23

隣接する土地に生えている木と同じ種類の植物がこちらの土地にも生えてきます。 生えてくる度に切っているのですが太めの木の枝なので毎回ノコギリで切るのが大変です。 地面を掘って調べれば隣の家の木と繋がっているのは間違いないと思いますが隣の家主さんに伐採あるいはこちらへ侵入しない処置をお願いすることは...
民法では,隣地の木の枝が境界線を越えて伸びてきた場合には,隣地所有者に枝を切るよう請求できる,隣地の木の根が境界線を越えて伸びてきた場合には,自分で根を切り取ることができる,と規定されています(民法233条)。 ご相談のケースは,根が伸びてきたケースに近いと思いますので,ご相談者様が自ら根を切り取ることができる(隣地所有者の所有権侵害は問題にならない)と思いますが,隣地所有者に,伐採や侵入しない措置を請求することまでは難しいと思います。 民法 (竹木の枝の切除及び根の切取り) 第二百三十三条 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。 2 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

賃貸マンションの立ち退きについて

2021/09/13

初めまして。台東区でマンションの賃貸業をしております。 7階建て、築年数は30年以上経つマンションです。 今回の件は、501号室に住むお客様と401号室に住むお客様が発端でした。 501号室のA様宅は、15年ほど前から当マンションに住まれております。4年ほどお父様が亡くなり母子家庭となりまし...
非常に悩ましく,難しい案件ですね。 おそらく501号室のご子息は精神疾患なのでしょう。 ご相談内容に書かれている事情をきちんと立証出来るのであれば,ご子息が401号室住人に対して過剰なクレームを述べて401号室住人を退去させたこと,多数回にわたり壁を叩くなどしていること等を理由に,賃貸借契約を借主の債務不履行を理由に解除し,建物退去の訴訟を起こして,勝訴判決を取って退去させることができる可能性はあると思います。 ただ,費用も時間もかかりますし,立証がどこまでできるかという問題もあると思いますので,そう容易なことではないと思います。

賃貸トラブル

2021/08/31

一棟マンションの駐車場へ上の階のバルコニーから物を投下するいらずらがあり車に傷がつくので駐車場を利用しているテナントから防犯カメラをつけてくれないかという依頼がありました。 この駐車場はテナントの業務用車両の区画で他の区画へのいたずらはありません。 被害はテナントのみであることから個別の事情があ...
法的には,大家に防犯カメラの設置義務まではないと考えるのが通常だと思います。 防犯カメラをつけてほしいとテナントが希望するのであれば,テナントの費用負担で設置することを認める,という対応で良いのではないかと思います。

公庫の融資決定後の辞退について

2021/08/29

一棟4戸のアパート(3戸入居中)を購入しようと思い、公庫で700万円の融資が承認されましたが、2か月滞納者がいて、4か月分滞納になると強制退去の手続きがはじまることが分かりました。融資はすでに本審査を通過して契約を残す段階ですが、この期に及んで融資を辞退することは可能でしょうか?また、可能としても今後の...
まだ金銭消費貸借契約書を結んでいないのであれば、融資辞退はできそうな気がしますが、不動産売買契約の方は既に締結済みですよね? 融資を辞退してしまうと、売買代金が支払えずに違約状態となり、不利益が大きいのではないでしょうか。 融資辞退ではローン特約による白紙解除もできないでしょうし。

工事による一時立ち退きの補償

2021/08/17

5年前に賃貸入居、2年前からリビングの床が盛り上がり、原因が5年前の工事不良で全面修理必要判明。 オーナーがそれを嫌ったので、我慢したが、その後不具合が各部屋に広がったので、数回善処を要望したが、無視され、今回工事実施が決まり、約1週間立退く必要あり。 借家人としてオーナーと工事会社にどんな補償を要...
賃貸人に対し,工事期間中の賃料減額と,工事期間中の仮住まいの費用の賠償を要求できる可能性があると思います。工事期間中,賃貸人は,住居として賃貸借契約の目的に適した状態で貸すことができず,債務不履行の状態になるからです。 工事会社に対しては補償請求は難しいでしょう。工事会社の工事不良の責任を追及するとしたら賃貸人から工事会社に対してでしょう。

退去費用について

2021/08/11

10年半住んでいた6畳1Kの賃貸マンション退去費用についてご相談です。 タバコのヤニでクロスを貼り替えしないといけないとのことで、全額請求されています。 内訳は ・クロス貼り替え 111100円 (洋室・玄関廊下・浴室) ・室内清掃 25000円 ・ヤニ汚れ 12000円 計 148100円+税 合計162900円 経年劣化も考慮さ...
原状回復費用については紛争になることも多く,借主に有利な判断がなされることも比較的多いところですので,保証会社の求償に応じないからといって,個人信用情報機関に載るということは考えにくいと思います。

退去費用について

2021/08/11

10年半住んでいた6畳1Kの賃貸マンション退去費用についてご相談です。 タバコのヤニでクロスを貼り替えしないといけないとのことで、全額請求されています。 内訳は ・クロス貼り替え 111100円 (洋室・玄関廊下・浴室) ・室内清掃 25000円 ・ヤニ汚れ 12000円 計 148100円+税 合計162900円 経年劣化も考慮さ...
国土交通省の原状回復ガイドラインでは,p23にあるように,「喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ,当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる」としつつ,壁クロスについては,6年で残存価値1円となるような減価償却計算をするとされています。 https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf 従いまして,居室全体のクロス張替費用は賃借人負担となるものの,そのうちクロスの材料費については,6年経過していれば1円の負担となり,賃借人が負担するのは工賃のみになる,という解釈が可能です。 そのような解釈のもと,請求を争う余地はあると思います。 「年数や期間に関わらず室内クリーニングの費用を借主が負担することと、タバコによるヤニ汚れは経年劣化にあたらないこと、経年劣化・自然損耗以外は全額入居者の費用負担とする」 との特約があるようですが,「経年劣化・自然損耗以外は全額入居者の費用負担とする」というのは漠然としており,明確でないように思いますし,「経年劣化・自然損耗」は賃貸人負担と認めているわけですから,「クロスの経年劣化を考慮して,材料費は賃貸人が負担すべき」と主張することと矛盾しないと思います。 賃貸人としては,賃借人からの回収ができなければ賃借人との交渉中でも保証会社に請求できます。保証会社が賃貸人に払った場合には,賃借人に求償することになります。 ただ,保証会社からの請求に対しても同様の反論は可能です。 金額的に,保証会社が裁判までするには少額のようにも思うので,諦めずに主張すべきことは主張するという方針で良いのではないでしょうか。

接道のため前面道路(私道)を買い取りたい

2021/08/07

両端が公道に接する建築基準法外の前面道路(幅員2.4m)にのみ接する昭和49年築の戸建てを所有しています。 この道路には数件宅地が接していますがそれらは他の部分から接道をとっているなどしているので、私が道路を買い取り、所有している宅地が接道を取ることで他の宅地に何かデメリットが生まれるわけではありませ...
相手にしてみれば買取要望に応じる義務はありませんので,買取りを強制的に実現することはできないですね。 交渉で難しければ,調停をやってみて,それでも無理であれば無理かと思います。 買取価格の面で相手にとってメリットを感じてもらうしかないのではないでしょうか。

契約不適合責任の免除について

2021/08/05

二軒長屋の片側の土地建物を所有していますが、もう一方の片側の隣人に個人売買します。 築50年のかなり傷んでいる建物ですので、建物価格は10万円に土地代も固定資産税価格程度のかなり安価で売買しようと思っています。 買主にも古い建物で傷んでいることも理解して頂き、売買契約書には現状有姿引渡し、契約不...
個人の売主であれば,契約不適合責任の免除特約は可能ですが,免除特約があっても,売主が知っていて買主に告げなかった事実については,契約不適合責任が免除されないという規定が民法572条にあります。 従いまして,ご相談者様としては,知っている土地や建物の不具合については,全て売買契約締結前に買主に告知することがベストであり,告知書に,知っている土地や建物の不具合を全て記載すべきと思います。 建物価格を0円にすることは必要ではありません。

太陽光に隣の家の木の影がかかった場合の対処法

2021/07/29

いつもお世話になります。 太陽光設置してる隣地から木が伸びて太陽光設備に影をつくってます。 発電量が減少しています。 伐採するよう依頼してますが対処してくれません。 このような場合どのように対応するのがベストでしょうか。 よろしくお願い致します。
民法233条1項は,「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは,その竹木の所有者に,その枝を切除させることができる。」と規定しています。 ただ,隣地所有者に枝の切除を要請しても応じないわけなので,裁判を起こして枝の切除を求めることはできますが,費用と時間がかかり過ぎるかと思います。 隣地所有者が,越境している枝の切除を要請しても応じないことは不法行為(民法709条)になると考えられます。 ですので,境界線を越えている部分をご相談者様の方で伐採してしまい,もし隣地から損害賠償請求をされても,逆に不法行為による損害賠償請求(発電量減少による損害や,枝の切除費用)を請求するという形で対応するのが,費用対効果を考えるとベターなのではないかと思います。

管理会社

2021/07/25

3階建築40年程のRC造賃貸マンションを保有しています。 3階の賃借人の退去後の原状回復工事において、キッチンの排水管に詰まりあり排水の不良を改善するために管理会社が手配した業者が作業を行ったところ水が溢れ2階と1階に洗浄した水が流れ落ち壁と床の汚れと備品(ガスコンロ、電子レンジ、照明)が使用不能に...
漏水の原因が,配水管の老朽化によるものか,業者の施工上のミスによるものかの問題かと思います。 これは法律問題というより,技術的な問題・立証の問題となります。 ご相談者様としては,業者の施工上のミスによるもので,配水管の老朽化が原因ではないということを,他の専門業者に調査してもらうなどして立証する作業が必要になるように思います。 なお,管理会社は,賃貸人にかわって原状回復工事を手配しただけであり,管理会社に責任があるという可能性は低いと思います。

契約不適合責任

2021/07/18

初めまして、 不動産業を営んでおります。 築古の不動産売買をする事が多いのですが、 問題がある可能性のある物件ばかりです。 ここの質問で 現状有姿でも契約不適合責任を負う場合がるとのことで、 どうすれば売主は契約不適合責任を負わない契約にできるのでしょうか? 全てにおいて契約不適合があるとで...
売主の契約不適合責任については、売主が宅地建物取引業者でなければ、免除の特約が可能です。 ただ、契約不適合責任免除の特約があっても、売主が知っていて告げなかった契約不適合については免除されませんので(民法572条)、売主が知っている契約不適合については、買主に契約前に告知すべき、ということになります。

マンション建設に対し近隣住民の反対運動に困っています

2021/07/02

近隣住民説明会を3度行いました。確認申請は降りていますが、全面道路が狭い土地で近隣住民が共同住宅の時点で拒否反応を起こしており 「共同住宅を建てるのであれば、施主の事を恨む」 別の近隣の方は、「このまま進めるようであれば反対運動をしかねない」 などといっております。 このまま近隣に説明をしなが...
自治体の条例等で近隣への説明会が義務付けられているなら,近隣住民が納得しなくても説明会は行う必要がありますね。 民法209条には,境界付近における建物の築造の際の隣地使用請求権があります。 (隣地の使用請求) 第二百九条 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。 2 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。 ただ,面倒を避けるには,なるべく隣地は使用しないで済む形での工事の方が良いでしょうね。 ゴミ収集については,自治体に直接相談するべきかと思います。

契約不適合責任について

2021/06/20

お世話になります。契約不適合責任についてご教授頂ければ幸いです。 平成15年4月に新築(築18年)で購入したアパートの一室のキッチンから水漏れがしていると連絡が入りました。約8年入居されている方です。キッチン水回りの壁が水を含んで少々腐ったような状況でしたが、オーナーはお金をかけてミニキッチンを交換し...
築18年では、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を売主に追求するのは無理でしょう。 構造体力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分の瑕疵についても、引き渡しから10年で責任期間は終わります(住宅品質確保促進法)。 ゴムパッキンの不具合などは、通常の瑕疵ですので、引き渡しから2年で瑕疵担保責任期間が満了ということが多いでしょう。 買主が直接請負業者に賠償を求めるというのは、契約関係がないので、基本的にできません。

競売物件の立ち退きについて

2021/06/19

共有持分の競売物件を購入することを検討しています。 区分マンションの一室です。 本人が持分2分の1で、亡母が2分の1(相続登記未了)。亡母の相続人は不明です。 占有者は本人・妻です(本人は入院中)。 本人の持分を落札後、残り持分も取得し、空室にして売却することを目標にしています。 質問1 持分を全て...
【質問1について】 まず亡母の相続人を調査する必要があります。ケースによっては多数に及ぶ可能性もあります。 債務者本人も相続人である可能性も高いです。 債務者本人の持分2分の1を競落したとしても,残りの持分2分の1の相続人は共有者です。共有者の了承のもとで債務者本人やその妻が住んでいる分には,共有者の意思に基づく占有として,適法な占有となります。 また,債務者本人と妻との間で使用貸借関係があると認定されたり,残りの持分2分の1の相続人と債務者の妻との間で使用貸借関係があると認定される可能性もあります。使用貸借関係があると知りながら建物の所有権を取得して明渡しを求めた場合,権利濫用と判断されて明渡しが認められないこともあります。 債務者本人の持分2分の1を競落しただけでは,債務者本人や妻を立退きさせることは難しいですし,交渉等によって,その後,残りの持分2分の1を取得できたとしても,確実に債務者本人や妻を立退きさせることができるかというと,そこにはリスクがあります。 【質問2について】 持分1/2の競落後,交渉で残り持分1/2が取得できない場合には,共有物分割請求の裁判を起こして,競売の判決を求めつつ,その裁判の中で持分1/2の買取り又はこちらの持分1/2を買い取ってもらう和解交渉をするというのが通常かと思います。

設計管理者と施工業者との責任の比率は?

2021/06/11

賃貸マンションの引渡を終えて8年が過ぎました。 外壁は通路の壁・天井以外はタイル張りです。 マンションのオーナーは不動産屋に管理をまかせて います。去年の8月頃雨漏りがしているという連絡で不動産屋立合のもとで調べ見積りして工事をして オーナーから工事費を頂きました。その後、台風で同じ場所から雨漏...
ご相談者様の立場は,賃貸マンションの施工業者ということでしょうか? 賃貸マンションオーナーとの間で工事請負契約を結び,賃貸マンションを新築して8年前に引き渡したということでしょうか? ご承知のとおり,新築住宅であれば,請負人には住宅の品質確保法に基づく,引渡しから10年の瑕疵担保責任がありり,雨水の浸入を防止する部分について瑕疵担保責任を負いますから,外壁のタイルの施行について「瑕疵」があったといえるのであれば,損害賠償等の責任を負う可能性があるように思います。 問題は,「瑕疵」があったといえるかではないでしょうか。 住宅の品質確保の促進等に関する法律 (住宅の新築工事の請負人の瑕か疵し担保責任) 第九十四条 住宅を新築する建設工事の請負契約(以下「住宅新築請負契約」という。)においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの(次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。)の瑕か疵し(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。)について、民法(明治二十九年法律第八十九号)第四百十五条、第五百四十一条及び第五百四十二条並びに同法第五百五十九条において準用する同法第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。 2 前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。

住宅品質確保法の10年間の瑕疵担保責任

2021/06/07

新築購入時に住宅品質確保法の10年間の瑕疵担保の保証があるかと思います。 築10年以内の戸建を購入した場合、残りの保証期間は売主側にまだ残っているのでしょうか。 その保証を買主側から引き継ぐ方法はないのでしょうか。 これは瑕疵保険とは別という認識なのですが、瑕疵保険が引き継げない場合、保証も引き継...
残りの保証期間は売主に残っていますが,その保証を売主から買主が引き継ぐというのは,元売主・売主・買主の三社間で合意するなり,売主の元売主に対する損害賠償請求権を売主から買主に債権譲渡してもらうなりしないと無理です。 そして,買主から売主に対して契約不適合責任の追及ができる場合でないと,売主が,上記のような三社間合意に応じてくれたり,債権譲渡してくれる可能性は低いと思われます。 (参考サイト) https://www.retpc.jp/archives/1603/ 上記サイトには民法423条の債権者代位というコメントもありますが,これも,買主から売主に対して契約不適合責任についての請求権があることが前提となります。

賃貸募集における広告費の請求について

2021/06/02

ご相談させて頂きます。 2019年9月頃に私が所有してる戸建ての物件が空室になり、管理会社へ募集依頼をしました。 依頼はメールで行い、家賃3.3万円、2019年12月までの成約であれば広告費を家賃の2か月分出しても良いが1月以降は検討させてくださいと送りました。 その後2020年2月に管理会社から入居が決まったとメー...
「立替えた」というなら,広告費用の請求書や振込明細を開示するように言うことが考えられます。 実際には管理会社が賃料2か月分の広告費用を現実に支出しているわけではなく,「広告費用」名目での報酬を求めている可能性がありますので。

土地購入後に訴状が届きました。

2021/05/22

現在土地購入をした不動産と本件相談中ではあるのですがこのような事例が今までにあるのか、このまま家の建設を進めて良いのか、、相談おしたいです。拙い文章失礼いたします。今年2021年の2月に土地を購入しました。工務店とも話を進めており来年には家を建てる予定です。そうしたところ本日に裁判所から訴状が届きまし...
ご相談を拝見する限り、濫訴の類であり、訴えが通る可能性は低そうです。 一方、既に売買契約を決済済みであり、濫訴が起きたからと言って土地売買契約を白紙解除できるというものでもありません。 応訴の弁護士費用は、売主の不動産業者が負担することになっているのでしょうか? ご心配でしたら、不動産屋に過去の不動産屋と建物賃借人との間の訴訟の判決を開示してもらい、今回の訴状等とともにご自身で弁護士に提示して相談されるのが良いかと思います。 また、万一敗訴した場合の負担について売主の不動産屋とあらかじめ協議して取り決めておくことも考えられます。

賃貸契約のない入居者の立ち退きについて

2021/05/12

収益用不動産として賃貸住居用のマンション購入を検討しています。 そのマンションですが、現状はオーナーが1部屋使用、また親族がもう1部屋使用している状態です。親族の方は賃料を支払っておらず、賃貸借契約もありません。 売却後は現オーナーは引っ越しをして部屋を空けるということは確認出来ていますが、親...
おそらく,オーナー親族とオーナーとの間に,使用貸借契約(無償で住む契約)があると判断される可能性が相当程度あると思います。 使用貸借契約の場合,法律では,期間や目的を決めていなければ,建物所有者はいつでも解除できるとなっていますが(民法598条),現実には,そう簡単ではなく,建物所有者から裁判を起こす必要があるケースもあります。使用貸借の成立経緯によっては,例えば一生住んで良いと約束していたと認定されるなどして,裁判を起こしても立退きが認められないケースもありますし,立退料を払って立ち退いてもらう必要があるケースもあります。 使用貸借中の物件を第三者が購入した場合,法律では,使用貸借契約は新所有者には対抗できないはずですが,現実には,第三者も事情を知って購入したはずであるとして,明渡し請求が権利濫用とされて認められないこともあります。 このように,親族が無償で住んでいるというケースはかなり要注意であり,立ち退いてもらうのに相当の期間や費用がかかる可能性があります。 親族の立退きについて明確な担保がない限り,購入しない方が良いのではないかという気がします。もしくは,購入するにしても,親族の居座りリスクは十分考慮して価格を決めた方が良いと思います。

サブリース契約の解除

2021/05/12

東京都文京区のワンルームマンションを保有しております。売却を検討しておりますが、サブリース契約中のため賃料が低く、表面利回りも低いため、売却価格が安いです。そのため、サブリース契約を解除することで賃料を上げて、売却したいのですがどうすればいいですか?
サブリース契約については,契約内容により,中途解約が困難であるものがあります。 契約書を持参して,一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

付帯設備の説明義務ついて

2021/05/04

弊社が売主で売買した中古マンション物件で引渡し後にこのマンションでは希望される光インターネットが使用出来ない為、可能であれば買い戻して貰えないかと言われています。 ケーブルインターネットは引込有。 インターネットについては重要事項説明書内には記載無し。契約書内の付帯設備表にはインターネット回線に...
買い戻しというのは,売買契約の解除ですが,希望する光インターネットが使用できないという問題が,契約を解除しなければいけないほどの契約不適合であるとは考えにくいと思います。 重要事項説明義務についても,契約の解除が認められるほどの説明義務違反はないように思います。 買い戻しの要求は拒否して問題ないと思います。 買主の方でインターネット回線を全く使えないということでもないでしょうし。

店舗として借りている店の前に大家さんが駐車をしてしまう

2021/04/02

1Fを店舗として借りており、その2階が大家さんの住居となっています。 店舗のドアから前面道路までに敷地(車寄せ)がありますが、大家さんが自家用車を停めてしまいます。 店舗の営業として、客が一時的に車寄せに車を停めて荷物を出し入れすることが必要であり、大家さんに車を停められてしまうと営業に支障がでま...
賃貸人の私有地ということで,なかなか難しい問題ですね。 賃貸人の私有地であるとはいえ,賃貸人には,店舗賃貸借契約に伴う信義則上の付随義務として,賃借人が店舗として営業するのに支障が生じないよう配慮する義務があり,長時間,店舗前の私有地に自家用車を駐車することは,当該配慮義務に違反する,といえる余地はあると思います。 具体的な対応方法としては,賃貸人に言っても配慮してもらえないようですので,裁判所に調停や仮処分を申し立てることが考えられます。

貸店舗の敷地(屋外)に借主が新たに施工する設備についてのトラブル

2021/03/13

店舗を貸している貸主です。 最近新しくテナントに入ったリフォーム会社が、屋外倉庫の裏でタバコを吸うため倉庫の屋根に雨天時のためヒサシのような物(屋根)を作りたいと言うので念のため図面を出してもらいました。 しかし初めの話とは違い扉や壁があり、ちょっとした増設倉庫の様だったので、喫煙時の雨を凌げる程...
それは速やかに、賃借が人想定している工事は許可しない、無断で工事したら賃貸借契約を解除することがあると内容証明郵便で通知した方が良いと思います。 弁護士に依頼して通知してもらった方が良いかもしれません。 建物の賃貸借契約で、「基礎工事のない簡単な造作物は貸主の承諾なく作れる」などということはありません。 賃貸借契約書でも、造作の設置等は貸主の事前の書面による承諾を要するとされているのが通常です。

ブローカーがいる売買

2021/02/26

売主サイドに不動産屋ではないブローカーがいまして、売主様は全てまかせるとの事で 4億円で売買の話しでしたが、売買価格3.5億、5千万円をブローカーに決済同時に払うようにとの流れになっております。 相場的に4.5〜6億であり、購入にあたり金額は問題ありません。 ブローカーがいるのは初めてで、後々問題になら...
当該ブローカーが実質的に宅地建物の売買の代理や媒介をしているとなると,当該ブローカーは宅建業法に違反することになります。 買主側が宅建業法違反の共犯ということで刑事責任を問われる可能性は低いとは思いますが,トラブルに巻き込まれるおそれはあります。 また,弁護士をしていると,トラブルになるケースは,往々にして,資格のないブローカーとか代理人的な第三者が間に入って,双方に都合の良いことを言っていたりするケースが多いので,一般論としては,そのような取引はよくよく注意した方が良いと思います。 例えば,売主の売却の意思は,直接に確認することが必須だろうと思いますし,決済の際にも売主本人に出席してもらうべきだと思います。ブローカーが,売主に直接接触することを嫌がるようなことがあれば,実際には売主の了解を取っていないとか,何か隠していることがある可能性があります。 税務的には税理士でないので確実なことはいえませんが,ブローカーに支払う5000万円は,宅地建物取引業者に支払う正規の仲介手数料と異なり,売買に伴う経費として認められないのではないでしょうか。税理士にも相談した方が良いと思います。

住居の用途として設計された部屋を事務所の用途として賃貸する場合の注意点

2021/02/06

お世話になっております 前回事務所を住宅として賃貸する場合についてご質問差し上げたのですが、 今度は逆のことが起こりました 私が所有している都内にある一棟建物のうち 住居の部屋(30平米程度、1階と地下)を住宅ではなく 事務所(または店舗)として使用したいという入居希望者がいます 建築基準法...
前回と同じで,賃貸借契約書及び重要事項説明書に, ・建築基準法上は住居として建築確認を受けた建物部分であること,そのため,建築基準法上の事務所(店舗)としての要件は満たしていないこと ・賃借人はそれを容認して賃貸借契約を結び,異議を申し立てないこと を明記しておけば良いかと思います。 事務所仕様を住居として使用するよりは,賃借人との関係では,実際上トラブルになる可能性は低いのではないでしょうか。 あとは,来訪者・顧客が多数にのぼる事務所,店舗だったりすると,周囲の住居としての賃借人からクレームが来る可能性があるかと思います。 「周囲も住居として使われることを想定して住居として借りたのに,事務所・店舗として使われてうるさい」とかのクレームですね。

事務所を住居として賃貸する場合の注意点

2021/01/20

お世話になっております 私が所有している都内にある一棟建物のうち 事務所の部屋(20平米程度)を住居として使用したいという入居希望者がいます 建築基準法上は事務所で避難なども住宅でなく事務所として設計され申請している部屋ですが 入居希望者には事務所用の部屋であることを伝えたうえで「それで問題な...
賃貸借契約書及び重要事項説明書において,賃貸対象物件が建築基準法上は事務所の用途として建築されていること,そのため,建築基準法上,住居の用に供する居室としての要件(採光,通風,防火,防災等の要件)は備えていないことについて,貸主が借主に説明し,借主が承諾の上で,住居として賃借すること,住居の要件を備えていないことについて一切のクレームを述べないことを特約条項という形で明記しておくべきでしょう。 その点の説明・了承をしっかり得ていたということが賃貸借契約書及び重要事項説明に明記されていれば,火事で逃げ遅れて被害を受けたような場合にも責任追及されるリスクは低くなります。 ただ,責任追及されるリスクがゼロになるわけではなく,特に,本人は亡くなって遺族が責任追及してくるようなケースもあり得ないことではないので,危険だなと感じたらやめておいた方が良いと思います。

賃貸マンションの贈与税

2021/01/14

現在入居者のいる賃貸マンションを私64%母36%の共有で所有しています。 このたびこの36%分を母から贈与されることになったのですが、このときの 建物部分の固定資産税評価額は実際の評価額×70パーセントで計算してしまってよいのでしょうか? 貸家の建物の贈与は評価が70%になると不動産専門誌で読んだことから、確...
相続税や贈与税における財産の評価は,国税庁の「財産評価基本通達」によって行われます。 貸家の建物については,借家権割合(現在,全国一律30%)を控除して評価することになっていますので,賃貸専用のマンションであれば,固定資産税評価額×70%が贈与税における建物の評価額になります。 (以下,国税庁タックスアンサーより引用) 「課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。具体的には、家屋の固定資産税評価額が1000、借家権割合が30%である地域、賃貸割合が100%である場合、1000-1000×30%×100%で財産評価額は700となります。」

保証会社未加入の入居者への対処

2021/01/06

購入検討しているアパートで入居者の一人が保証会社に未加入です。 トラブルの発生を危惧しているのですが、 ・保証会社に加入してもらうように説得することは可能でしょうか?その際、保証料を賃貸人が払うといった譲歩は有効でしょうか。 ・保証会社の審査に落ちた場合、いずれトラブルが発生するリスクがあること...
>保証会社に加入してもらうように説得することは可能でしょうか?その際、保証料を賃貸人が払うといった譲歩は有効でしょうか。 既に契約している賃借人なので,保証会社に加入する義務はないわけですから,お願いベースの話になります。 賃貸人が保証料相当額を負担するから加入してくれということであれば,賃借人もデメリットがないので応じる可能性はあるように思います。 >保証会社の審査に落ちた場合、いずれトラブルが発生するリスクがあることから退去いただくことを検討しています。その際、どのような流れが必要でしょうか。 既に契約している賃借人なので,保証会社に加入する義務はないわけですから,保証会社の審査に落ちたとしても,それを理由に退去を求めることは困難です。 実際に賃料を相当期間滞納すれば,債務不履行による賃貸借契約の解除→明渡し請求が可能です。

賃料増額改定について

2020/12/24

いつも大変お世話になっております。 貸主として、入居者(ちなみに住宅用途)の賃料を増額改定する場合ですが、普通賃貸借として、期間中に増額する場合と、契約更新時に更新後の条件を増額する場合とでは、増額の認められやすさといった観点では違いはございますでしょうか。また、今後大規模修繕が必要になるので、...
借地借家法32条に基づく賃料増額請求は,期間中であっても更新時であっても行うことができます。法的には,増額の認められやすさで違いはありません。ただ,実務的には,更新のタイミングで増額を求めることが多いとは思います。 「今後大規模修繕を実施するので費用がかさむ」という理由は,価格時点以後の必要諸経費が増大するということですので,継続賃料の増額を求める理由になり得ます。 仮に賃借人に賃料増額請求の意思表示をしても(内容証明郵便等の書面で明確にする必要があります),賃借人に拒否され,改訂前の賃料を入居者が支払い続けた場合,合意更新しなくても賃貸借契約は当然更新され(借地借家法26条1項・法定更新),賃借人は賃料増額請求を受けても増額を正当とする裁判が確定するまでは従前の賃料を支払えば足ります(借地借家法32条2項)。もし裁判で勝訴すれば,賃料増額請求をした時点に遡って増額が認められ,不足分に対して年10%の利息も請求できます(借地借家法32条2項)。 法的手続としては,賃貸人の方で,賃料増額請求の調停を申し立てる必要があります。いきなり裁判は起こせず,まず調停の申立てが必要です。 増額すべきだという立証責任は賃貸人側にあります。 裁判所の調停では,不動産鑑定士である調停委員が間に入り,継続賃料としていくらが相当かの意見を述べるなどしてくれることが多いです。(どこの裁判所かにもよります。東京ではそのようなケースが多いです) 継続賃料(既に契約している賃料の改定)は,新規賃料(新たに契約する賃料)とは考え方が異なり,仮に類似する同様の物件の新規賃料の賃料相場が上昇していたとしても,同じだけ継続賃料を増額すべきことにはなりません。通常,継続賃料の増額請求が認められれても,増額幅は,新規賃料相場よりも低くなりますので,その点はご留意ください。

管理会社の賠償責任について

2020/12/23

いつもありがとうございます。 賃貸物件を管理会社に管理委託するにあたって、委託契約に、受託者の善管注意義務の記載があって、委託者や第三者への賠償賠償義務の記載がない場合でも、実損が生じたら、賠償義務は発生するものでしょうか。生ずるケースとそうでないケースがある場合は、どの様に場合分けされますか。...
管理委託は民法上の準委任契約ですので,契約書に特約がなくても,善管注意義務違反によって賃貸人に損害を生じさせた場合には,管理会社に損害賠償義務が生じます。 善管注意義務違反とは,平たくいうと,委任の趣旨に沿った仕事をしていない場合ということになります。 違約金に関する特約などがないかは契約書の規定を確認する必要があります。

保険

2020/12/14

所有している一棟マンションの一階テナントの入り口部分に自動車が衝突するという事故がありました。被害額は自動ドアの破損その他で5百数十万円です。 問題は自動車はレンタカーで運転手は反社会勢力関係の人で防犯カメラを確認すると故意にぶつけた可能性が高いという事でレンタカー会社が弁護士をたてて保険金の支...
①について 被害が物損ですので自動車損害賠償補償法3条の運行供用者責任の対象外です。 レンタカー会社は運転手の使用者でもなく、使用者責任も対象外です。 従いまして、レンタカー会社に対する損害賠償請求は困難ではないかと思います。 ②について ご相談者様加入の損害保険が適用されるかは、約款の規定によります。 故意の事故として保険会社が支払いを拒んでいるのであれば、故意の事故でないことを裁判等で保険会社に認めさせる必要があります。 ③について 裁判が必要な可能性があります。 一度、面談の上で正式に弁護士に相談することをお勧め致します。

入居者の自己破産

2020/12/11

家賃保証会社から管理会社に賃借人が自己破産し滞納が続いたため退去になるという連絡がありました。 その後賃借人の弁護士より保証会社へ受任通知があり今後入居者および連帯保証人へは解約清算金(滞納家賃及び故意過失による原状回復費用、特約のクリーニング費用)の請求に関する連絡はせず全て弁護士にするよう...
当該弁護士は賃借人の代理人だと言っているわけですよね? そうであれば,連帯保証人の代理人ではないので,当該弁護士に,連帯保証人に連絡・請求するなという権限はありません。 おっしゃるとおり,賃借人が破産しても,連帯保証人がいるのであれば,連帯保証人に滞納家賃,原状回復費用等の請求はできます。 (家賃保証会社と保証契約しているようですが,重ねて連帯保証人も付けているのでしょうか)

買戻特約について

2020/11/23

条件付きで土地の売買をしたのですが、転売禁止10年 条件を約定せず転売しようとしてる事がわかり、買い戻し特約を行使したいのですが可能でしょうか? ①売却した会社は会社ごとの買収をしてもらい、転売ではないと主張している。 売主→購入会社→開発会社(土地を購入した会社ごと買収) ②株主構成などの決まりま...
売買契約の際にどのような条件の合意をしたのか,その合意はどのように解釈されるべきものかが問題になります。 売買契約書の特約のような形で,「10年間転売禁止」や買い戻し特約を合意したのでしょうか? その具体的な文言はどのようなものでしょうか? 「ホテル開発が条件の売買」というのはどういう趣旨でしょうか? 例えば,単に「乙(買主)は,甲(売主)に対し,本物件を10年間転売しない」と合意していて,乙が会社ごと丙に買収されて乙の支配株主が丙にかわったという場合には,乙が物件を転売したわけではないということで,特約に違反しない,という解釈がされる可能性の方が高いと思います。

仲介会社への業務委託手数料(コンサル料)の違法性

2020/11/14

1棟収益不動産の購入契約がこれから控えております。売主の事情で、売買金額とは別途、仲介を介した上で売主へお金(1000万弱)を渡してほしいと仲介に言われました。 その際に当方は仲介業者へ手数料((物件価格の3%+6万)×1.1)に加えて、売主へお金で渡す分をコンサル料として支払う形をとります。 この場合、売...
業界でそのような報酬の支払い方がされる例はあるようですが,厳密には宅建業法46条,国土交通大臣告示の報酬制限に違反する可能性があります。 ただ,報酬制限は宅地建物取引業者についての規制ですので,コンサル料を支払った側が責任を追及されるという可能性は少ないように思います。

問題のある賃借人の退去について

2020/11/10

現在貸し出しているアパートに生活保護を受けて入居をしている方がいらっしゃるのですが、その方が、部屋に隣接する(上と横)部屋に騒音などの苦情を言いに行くことがあるようで、苦情を言われたがわが退去をしてしまうといったことが起きているようです。  現在もこの隣接部屋のみ空室 になっております。 この場...
もし騒音が事実であるとすると,騒音に対し苦情を言ったことのみで,賃貸借契約を解除する等の対応は困難です。 退去した方に事情を詳しく聞くなどして,苦情を言った方の対応が明らかに行き過ぎているとか,根拠のない苦情であると確認が取れるのであれば,共同生活の秩序を乱した等の理由で賃貸借契約を解除することが考えられます。ただし,なかなか客観的証拠による裏付けが難しいでしょうから,そう簡単ではありません。 今後も当該賃借人からの苦情等を注視し,行き過ぎたところがないか,あればその証拠確保に留意すべきと思います。

外国人入居者との対応方法について

2020/10/24

今年の夏に初めて外国人に部屋を貸しました。 その外国人の入居者とのトラブルが原因で一気に2部屋退去してしまいました。。。 トラブルの原因は臭いと騒音です。バルコニーで鶏肉を焼いたり、その国の音楽を大きめに流しているなどです。 今後もトラブルで急に空室が増えるかと思うととても心配です。 ※幸いなこ...
「バルコニーで鶏肉を焼いたり,その国の音楽を大きめに流している」というのは問題がありますね。 2部屋退去したということは,実際に迷惑行為の程度はかなりのものなのでしょう。 共同生活の秩序を破壊するような迷惑行為は契約解除の原因になることを伝え,具体的に,こういう迷惑行為はしてはだめと管理会社を通じて指導・注意していく必要があると思います。文化の違いも多分にあると思いますので。従わなければ,弁護士を通じての警告や契約解除通知も検討する必要があるでしょう。

漏水事故について保険会社に保険対応を求め,実現

相談者:20代/男性
ご相談者は分譲マンションの一室を賃借していましたが,階下に漏水が起きてしまいました。当初,原因が不明で,加入している損害保険会社に保険対応を依頼しましたが,断られてしまいました。 階下の住民からは早急に修繕等対応を求められ,苦慮されていました。 弁護士の方で,管理組合が手配した業者による原因調査に同席したところ,漏水の原因が,引越した際に洗濯機設置を依頼した業者の不手際で,洗濯機の排水設備がきちんと設置されていないことにあることが判明しました。 弁護士から損害保険会社に,写真や業者の見解を添付して,保険対応を求めたところ,損害保険会社も,賠償責任保険による対応を約束し,その後,保険会社の対応で,階下の方との賠償問題が解決しました。 また,当初,損害保険会社は,管理組合が手配した調査・修繕費用について支払の対象にならないと言っていましたが,弁護士からの請求により,保険対応となりました。

秋山直人さんのコメント


損害保険会社は,何かと理由を付けて,保険対応や保険金の支払をしぶる例が多くあります。 そのような場合には,弁護士が,約款の規定に基づき,きちんとした根拠のもとに保険対応や保険金の支払を請求することで,保険会社が保険対応や保険金の支払に応じることがあります。 損害保険会社に保険対応できないと言われても,おかしいなと思ったら,一度弁護士にご相談されることをお勧めいたします。


親族間の共有物分割について訴訟で解決

相談者:60代/女性
ご相談者様は,親族間で共有している不動産について,共有者との間で方針が合わずに悩まれていました。 まずは交渉で,共同売却や持分売却を共有者に打診しましたが,売買代金等で折り合いが付かなかったため,共有物分割の裁判を起こしました。 裁判では,裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定に基づく売却代金による持分の売却(代償分割)ということで決着しました。

秋山直人さんのコメント


親族間で不動産を共有している場合,当事者同士で交渉してもうまく解決しない場合には,弁護士に依頼することで交渉が進展することがあります。 交渉で解決が難しい場合でも,共有物分割の裁判を起こすことで,代償分割を含めた適正な分割が可能になることが多くありますので,ご相談をお勧め致します。


居住用マンションの原状回復費用について交渉で解決

相談者:30代/女性
ご相談者様は,ワンルームマンションに2年程度居住して退去したところ,管理会社から,カーペットを敷いた跡が変色しているとして,補修費用として10万円弱を請求されました。 私の方で代理人として受任し,交渉した結果,カーペットを敷いた跡の変色の補修費用については請求しないということになり,ハウスクリーニング費用等のみの負担で決着しました。

秋山直人さんのコメント


原状回復費用については,ご相談の多いところです。基本的には,経年劣化・通常の使用による損耗については賃貸人負担であり,賃借人が負担する義務を負うのは,負担の特約がある場合か,故意・過失,善管注意義務違反又は通常の使用を超える使用による損耗の場合です。 賃貸人側も,費用と時間をかけて訴訟までして争うことには消極的なケースも多いので,弁護士が代理人として交渉することで解決するケースも比較的多くあります。


意思能力無効で贈与契約による所有権移転登記の抹消登記請求認容

相談者:80代以上/女性
依頼者は,弁護士秋山直人が成年後見人をつとめている高齢の女性です。認知症で施設に入所されています。6年前に,親族が,本人の所有だった不動産を「贈与」を登記原因として,自己名義に所有権移転登記をしており,当時から意思能力が無いことが疑われましたので,介護保険の認定記録・病院のカルテ等を調査の上で,処分禁止仮処分を得て,提訴しました。 また,本人の預貯金から多額の現金引き出しがあり,これも親族が引き出したものと思われましたので,返還を求めました。 審理に約1年10か月ほどの時間を要しましたが,判決では,本人の意思無能力が認められ,贈与契約による所有権移転登記の抹消登記請求が認容されました。また,本人の預貯金からの引き出しについて,本人のために使われたことが明らかにならなかった部分について,親族に返還を求める請求も認容されました。判決は,控訴なく確定しました。

秋山直人さんのコメント


判断能力が衰えた方から,親族が預貯金を預かって,本人のため以外にも使ってしまうことは良くあるトラブルです。あわせて,不動産の名義を親族名義に移してしまうこともままあります。そのようなトラブルでは,名義移転当時,本人がどのような状態だったかを,病院のカルテ,介護保険の要介護認定の際の資料等から主張立証していく必要があります。使途不明金については,親族が払い戻したという事実をまずおさえた上で,本人のために使ったものか,使途を明らかにするように求めていくことになります。


汚水の漏水事故による損害賠償請求

相談者:40代/男性
ご相談者様は賃貸アパートに居住されていましたが,複数回にわたり,上階から天井・壁に激しい漏水(汚水漏れ)があり,高額な家財を含む家財道具等が汚水に濡れる被害を受けました。 賃貸人側から,用法違反等を主張して建物明渡請求の裁判を起こしてきたということで,ご相談を受けました。 賃貸人側から起こしてきた裁判については,用法違反の事実はないことを主張し,裁判所もそのような心証で,立退料約150万円を支払ってもらって退去するという形で和解により解決しました。 一方で,汚水漏れ事故については損害賠償請求の反訴を行い,漏水原因をめぐって対立するなどして,2年近くを要しましたが,合計約400万円の賠償を得る形で和解により解決しました。

秋山直人さんのコメント


漏水事故は,漏水原因をめぐって対立すると,審理に長期間を要します。漏水事故が起きたら,早い段階で写真,ビデオを含めて漏水状況や被害状況の証拠を確保することが重要です。本件では,ご依頼者様がこの点しっかりされていましたので,助かりました。


リフォーム代を拠出してすぐ別居・離婚に至った事案で,リフォーム代相当の返還請求

相談者:40代/男性
依頼者は,義母名義の一戸建てのリフォーム代を約1300万円拠出しましたが,直後に奥さん・お子さんと別居状態となり,リフォームした一戸建てには一度も住むことがありませんでした。リフォーム後も一戸建ての名義は義母の単独名義のままで,リフォーム代の返還を求めたいというご依頼でした。 不当利得返還請求の裁判となり,相手も色々と主張して争ってきましたが,最終的に,裁判所での和解により,相当額の返還を受けることができました。

秋山直人さんのコメント


親族間での不動産をめぐるトラブルも多くあります。当事者同士ですとやはり感情的になってしまいますので,弁護士に依頼して,法律によって解決することが,紛争の泥沼化を防ぐことにつながります。


建物の建替えを理由とする賃貸人からの明渡請求に対し,相当の立退料支払で解決(営業物件)

相談者:法人
ご依頼者様は,普通賃貸借契約を締結し,営業用物件を賃借していましたが,賃貸人より,建物の建替えを理由に,一定の立退料を支払った上での退去を求められました。しかし,提示された立退料の金額は,ご依頼者様が代替物件を見付けて転居し,当該物件で営業を行うには不十分なものでした。 ご依頼を受け,弁護士が賃貸人側に対し,正当事由の無い限り賃貸借契約の更新拒絶はできない等を通知したところ,賃貸人側にも代理人弁護士が付きました。 代理人同士で協議した結果,最終的に,ご依頼者様も応じられる金額での立退料を支払ってもらい退去・移転することで解決しました。

秋山直人さんのコメント


立退料の金額は,受任前に賃貸人側から提示のあった金額の2倍以上で最終的に合意しました。営業用物件では,移転に要する費用等が多額に上ることも多いといえます。建物の建替え等を理由に賃貸人から退去を求められたような場合には,弁護士に交渉を依頼することを強くお勧め致します。


建物の老朽化による建替えを原因とする明渡請求に対し,多額の立退料で合意(居住用マンション)

相談者:40代/女性
ご依頼者様は,普通賃貸借契約を締結して賃貸マンションに住んでいましたが,賃貸人側から,建物の老朽化により建物を取り壊すので,早急に退去するようにという一方的な通知を受けて相談に見えました。 弁護士が受任して,正当事由ない限り賃貸借契約の更新拒絶はできない等を通知したたところ,賃貸人側にも代理人弁護士が付きました。双方で交渉した結果,最終的に,ご依頼者様の希望に添った金額での立退料を受領して退去することで解決しました。

秋山直人さんのコメント


立退料は,当初賃貸人側が提示していた金額の約5倍で最終的に合意しました。 賃貸人側から建物老朽化等を理由に一方的な退去通知があった場合には,弁護士に委任して交渉することを強くお勧め致します。


賃料増額請求訴訟で勝訴判決

相談者:法人
依頼者は貸借物件のテナントで,賃貸人から賃貸借契約上の賃料自動改訂条項に基づいて賃料増額を求められ,裁判を起こされていました。1審簡裁では,条項の解釈をめぐって判断がなされ勝訴していましたが,賃貸人から控訴され,控訴審から受任しました。 賃貸人に対して,入居時に支出した必要費の償還を別途求めたいというご希望で,必要費償還請求訴訟も別途受任しました。 賃料増額請求訴訟については,賃貸借契約書に自動改訂条項がある場合には通常は当該条項に基づいて自動的に改訂されるということになるのですが,このケースでは特殊事情があり,前回更新時に,漏水によって迷惑をかけたという趣旨で賃料を据え置く旨の合意がなされていたので,当該合意によって,自動改訂条項の適用が制限される旨を主張立証したところ,控訴審判決で当方の主張が認められ,請求棄却(賃料増額を認めず当方勝訴)の判決が出て,確定しました。 別途起こした必要費償還請求訴訟については,これも通常は賃貸借契約書の特約で必要費・有益費の償還請求権が排除されていることが多いのですが,たまたまそのような特約がなかったので,建築士調停委員の関与する調停手続に移行してもらい,一定額の支払を受けることで和解しました。

秋山直人さんのコメント


賃貸借契約上のトラブルについても,個別事案によって,通常は認められる請求が認められなかったり,その逆もあります。ネット上の情報などで早合点せず,弁護士に相談されることをお勧め致します。


契約前に支払った「保証金」の返還請求

相談者:法人
相談者(法人)は,ある物件の売買交渉を業者と行い,業者から交渉にあたってまず「保証金」として約300万円を預けるように言われ,業者に預けました。しかしその後売買交渉は流れ,依頼者が業者に保証金の返還を請求しましたが,業者は言を左右にして,返還に応じませんでした。 ご相談を受け,約300万円の返還請求権を保全するため,業者が所有している当該物件について仮差押を申立て,裁判所の仮差押決定を得ました。 その上で不当利得返還請求の裁判を起こしました。業者は,「口頭で売買契約は成立しており,約300万円は手付金だから,手付金は売買契約の解除の際に放棄された」とか,「保証金預り証には返金に応じる場合について条件が記載しており,その条件を満たさない」といって争いました。 しかし,審理の結果,当方の主張に理があると裁判所に認められ,裁判所が間に入っての和解交渉の結果,約8割を一括で返還してもらうことで和解が成立しました。実際に支払を受けることもできました。

秋山直人さんのコメント


業者が「保証金」の返還に応じなかった理由は,資金繰りに充ててしまったことによるものであることも疑われましたが,物件の仮差押をしたことが効いたと思われ,何とか8割の返還を実現できました。 いったん支払ったお金を取り戻すというのはなかなか大変な作業ですが,弁護士に依頼して法的手続を取ることで,実現できる場合がありますので,ご相談ください。


アパート建築請負契約を白紙解除

相談者:70代/男性
依頼者は,借地権のある土地の有効活用(借地権解消の上,アパート新築)を建築業者から持ちかけられ,建築請負契約書まで締結していましたが,借地権解消について業者が介入して交渉したところ,借地権者の相続関係を調査せずに,現に住んでいる相続人のみを相手に交渉するというずさんなもので,不信感を強めていました。依頼者は,当該建築業者との建築請負契約の解除を希望されていました。 相談後,借地権者及び建築業者との交渉を受任しました。建築業者に対しては,委任契約上の善管注意義務違反による解除を主張し,白紙解除を実現できました。借地権者との間では,相続関係を調査の上で,全相続人がきちんと遺産分割協議をして特定の相続人に借地権を帰属させてもらった上,当該相続人との合意に基づき,借地権の合意解除を進めました。

秋山直人さんのコメント


建築業者との関係を無事に解消でき,借地権についても一定の金員支払により円満に合意解除することができ,ご依頼者の希望をかなえることができました。 高齢の地主の方に,建築業者がアパート建築等を持ちかけることは良く見られます。そのような際のトラブルは,早い段階でご相談頂ければ,より対応しやすいと思いますので,ご遠慮なくご相談ください。


宅建業者の重要事項説明義務違反による損害賠償請求

相談者:50代/女性
ご依頼者様は,宅建業者の仲介で中古の土地建物を購入しましたが,購入後かなり時間が経ってから,当該物件が,建物の建替等の際に都道府県知事の許可等が必要な規制区域内にあることが判明しました。宅建業者は,重要事項説明の際にそのことを説明していませんでした。 代理人として受任し,重要事項説明義務違反を指摘して,仲介手数料相当額や慰謝料を請求しました。宅建業者も重要事項説明義務違反の事実は当初から認め,賠償額について協議の結果,約70万円の賠償を得ることができました。

秋山直人さんのコメント


重要事項説明義務は宅建業者の最も重要な義務であり,この義務に違反していたことは,宅建業者としても言い訳できなかったものと考えられます。交渉で比較的スムーズに解決しました。


不動産売買契約の白紙解除

相談者:50代/男性
ご依頼者様は,大手不動産会社の仲介で,土地売買契約を締結しましたが,買主の求めていた境界確認を期限までに行うことが困難な状態となってしまいました。 代理人として受任し,白紙解約の特約条項に該当することを主張しました。仲介の不動産会社は,白紙解約に抵抗しましたが,最終的に白紙解約として処理することができました。

秋山直人さんのコメント


弁護士が代理人として入ることで,売買契約の白紙解約・債務不履行解除等の問題で,不動産業者の言うなりにならず,法的な主張を通すことが可能になる場合があります。


賃料を長年滞納していた借家人の退去をスムーズに実現

相談者:50代/男性
依頼者は,所有する一戸建てを第三者に賃貸していましたが,賃料の一部滞納が10年間にわたり続いていました。管理会社も回収の熱意に欠け,借家人が居座っている状態でした。 受任後,内容証明を出して賃料の支払を催告したところ,250万円以上の滞納賃料を一括で支払ってきました。その後,賃借人側から退去を申し出てきて,退去も実現しました。連帯保証人には遅延損害金を請求し,一定の支払を受けることができました。

秋山直人さんのコメント


弁護士が入って,賃貸借契約解除→明渡し強制執行を行うという強い姿勢を示して交渉することで,依頼者の長年の懸案がスムーズに解決しました。受任時は,実際に法的手段を取らなければ解決困難だろうと予測していましたが,早期に交渉で解決することができました。


親族への建物使用貸借を解除し,土地を更地で売却

相談者:80代以上/女性
ご相談者は,アパートを所有していましたが,老朽化していました。借家人には順次退去してもらい,新規には募集しないでいましたが,1室を親族に無償で貸しており(使用貸借),その親族との間は円満にいっておらず,直接退去の交渉をするのも難しい状況でした。退去してもらえないと,アパートを取り壊して土地を更地で売却することができずに困っている状況でした。 受任して,使用貸借について解除の通知をしたところ,親族側にも弁護士が付き,弁護士同士の交渉となりました。使用貸借の期間も目的の合意もなかった事案でしたので,一定の猶予期間を置き,引越費用を家主側が負担することで,訴訟を要さず,親族に退去してもらうことができました。その結果,アパートの敷地を更地として高値で売却することができました。

秋山直人さんのコメント


親族に無償で貸している場合,色々と従前の経緯があって退去を求めてもすんなりいかないこともあります。そのような場合には,やはり弁護士に依頼して,法的な主張をベースとした交渉を行い,交渉が無理であれば訴訟を起こすことで,一定の引越費用等の負担はするにしても,退去につなげることができることが多いと思います。


土地・建物売買の買主による債務不履行に対し,仮差押を行って違約金を回収

相談者:法人
依頼者(法人)は,個人(夫婦)との間で,都内の土地・建物を約5000万円で売買する契約を結びました。しかし,決済当日になって突然買主から連絡があり,決済資金を横領されて決済を行うことができなくなったとのことでした。 決済資金を横領された買主も気の毒ではありましたが,売主である依頼者には何の落ち度もありません。契約に定められていた約1000万円の違約金を回収するため,買主の預金や給料の仮差押手続を速やかに行いました。仮差押が一定の成果を上げ,続いて起こした違約金請求の裁判で,買主から手付金分に加え,一定の違約金を支払ってもらうことで解決しました。

秋山直人さんのコメント


動産売買は多額の資金が動くため,トラブルになった場合にはダメージも大きくなります。経験のある弁護士に依頼することで,スムーズな解決が可能になります。


賃料滞納を繰り返す借家人に裁判を起こし,立ち退きを実現。

相談者:40代/男性
ご依頼者は,親族から一戸建ての土地建物を取得しましたが,同建物には賃借人が入居していました。この賃借人がなかなか厄介な方で,賃料を滞納することがしばしばある一方で,建物修繕の要求は厳しくしてくるような方でした。 受任後,まずは滞納賃料を督促し,いったんは滞納していた賃料を回収することができました。その後,比較的長期間にわたって賃料の回収にあたりましたが,賃借人が再度賃料を滞納するようになり,滞納額が賃料3か月分を超えたところで賃貸借契約の解除通知を送り,建物明け渡しの訴訟を起こしました。賃借人は,建物の修繕の件を持ち出すなどして抵抗しましたが,判決で明渡しが命じられ,強制執行手続を申し立てました。執行官が明渡しの催告を行った段階で,ようやく賃借人を立ち退かせることができました。

秋山直人さんのコメント


厄介な賃借人への対応は,大家さんにとって,大きな精神的負担となります。経験のある弁護士に依頼し,厳正に対応することで,解決につながります。


ビルの老朽化等を理由に美容室の立ち退きを求められたケースで,2億円に近い立退料を獲得

相談者:法人
渋谷区内の商業ビルに入居して,開業後約4年間,売上げを順調に伸ばしてきた美容室(法人)が,ビルの所有者から,ビルの老朽化による建替えを理由に明渡しを求められました。所有者側は,美容室の入口付近にカラーコーンを置くなどしており,依頼者は,営業妨害ではないかと憤っていました。 ビルの所有者から建物明け渡しを求める裁判を起こされましたが,借家契約の解約申し入れに「正当事由」がないことを主張して反論しました。依頼者も,相当の立退料を得られれば,移転もやむを得ないというご意向でしたので,裁判の中で,美容室がこれまで顧客基盤を固めており,移転によってダメージを受けること,相当の設備投資や広告宣伝をしてきたこと,ビル所有者側の主張する「老朽化」は根拠に乏しいことなどを主張・立証しました。その結果,2億円に近い立退料を得て移転することで裁判上の和解が成立しました。

秋山直人さんのコメント


ビル所有者から,ビルの老朽化等を理由に立ち退きを求められた場合,不十分な補償で立ち退きに応じてしまう例も世の中にはたくさんあります。借地借家法で借家人の権利は保護されていますので,安易に妥協することなく,弁護士にきちんと相談することをお勧め致します。


条件に一致するデータが見つかりませんでした
ホームページ
http://fudosan-lawyer-akiyama.com/
事務所名
秋山法律事務所
電話番号
03536920700353692070
所在地

〒160-0004

東京都新宿区四谷2-2-18 VORT四谷

交通手段

JR・東京メトロ四ッ谷駅徒歩3分

受付時間

電話受付時間 平日 10:00~17:00 *事前予約をいただければ、平日18:00~18:30開始の法律相談も可能です。

備考

※個別相談は有料です。初回相談(60分以内)は相談料11,000円(消費税込)でお受けしております。 ※お電話よりも、メールフォームからのお問い合わせが有り難いです。メールは弁護士が直接見ます。 ※他の案件等で立て込んでいるときは、ご相談をお受けできないことがございますので、あらかじめご了承ください。 ※物件が東京都内又は都の近郊にある案件を取り扱っております。

対応地域

東京