専門家 Specialist


秋山直人 さんのプロフィール


秋山直人

資格
弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・その他
ベストアンサー数
12 回
相談回答数
52 回

1976年4月生まれで,不動産トラブルの解決を最重点分野として取り組んでいます。


◎不動産に関するトラブル解決について得意分野としており,実績・経験の積み重ねがあります。


◎宅地建物取引士,マンション管理士,賃貸不動産経営管理士の資格があります。


 


私の弁護士としての姿勢は,以下のとおりです。


① 依頼者の方と丁寧にコミュニケーションを取りながら案件を進めます。進行状況の報告は随時行います。


② 最大限有利な解決を目指し,1つ1つの案件に真剣に取り組みます。


③ 訴訟事件では,証拠を精査し,裁判所を説得できる分かりやすい書面を作成するように心がけています。


 


■事務所紹介


不動産分野のトラブル解決に特に力をいれています。


19年の弁護士経験を活かし、個々の案件に丁寧に取り組みます。


  




  1. 不動産分野のトラブル解決に特に力を入れており,得意分野としています。宅地建物取引士・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士の資格もあります。

  2. 依頼者の方と丁寧にコミュニケーションを取りながら進めます。進行状況はマメに報告します。

  3. 最大限有利な解決を目指し,1つ1つの案件に真剣に取り組みます。

  4. 訴訟事件では,証拠を精査し,裁判所を説得できるわかりやすい書面を作成するように心がけます。


◎不動産トラブル解決に特化したサイトはこちら
 http://fudosan-lawyer-akiyama.com/ 
【初回相談は60分以内5,500円(消費税込)でお受けしております】
【事務所の会議室には,飛沫防止のパーテーションを設置しております】
【Zoomでの法律相談にも対応しております】

秋山直人 さんの経歴

2000年3月 東京大学法学部卒業
2001年10月 弁護士登録 以後,不動産等の民事分野の訴訟・交渉を中心に弁護士業務を行っています

相談回答

隣接する土地から生えてくる木について

2021/09/23

隣接する土地に生えている木と同じ種類の植物がこちらの土地にも生えてきます。 生えてくる度に切っているのですが太めの木の枝なので毎回ノコギリで切るのが大変です。 地面を掘って調べれば隣の家の木と繋がっているのは間違いないと思いますが隣の家主さんに伐採あるいはこちらへ侵入しない処置をお願いすることは...

民法では,隣地の木の枝が境界線を越えて伸びてきた場合には,隣地所有者に枝を切るよう請求できる,隣地の木の根が境界線を越えて伸びてきた場合には,自分で根を切り取ることができる,と規定されています(民法233条)。

ご相談のケースは,根が伸びてきたケースに近いと思いますので,ご相談者様が自ら根を切り取ることができる(隣地所有者の所有権侵害は問題にならない)と思いますが,隣地所有者に,伐採や侵入しない措置を請求することまでは難しいと思います。

 

民法

(竹木の枝の切除及び根の切取り)

第二百三十三条 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

賃貸マンションの立ち退きについて

2021/09/13

初めまして。台東区でマンションの賃貸業をしております。 7階建て、築年数は30年以上経つマンションです。 今回の件は、501号室に住むお客様と401号室に住むお客様が発端でした。 501号室のA様宅は、15年ほど前から当マンションに住まれております。4年ほどお父様が亡くなり母子家庭となりまし...

非常に悩ましく,難しい案件ですね。

おそらく501号室のご子息は精神疾患なのでしょう。

ご相談内容に書かれている事情をきちんと立証出来るのであれば,ご子息が401号室住人に対して過剰なクレームを述べて401号室住人を退去させたこと,多数回にわたり壁を叩くなどしていること等を理由に,賃貸借契約を借主の債務不履行を理由に解除し,建物退去の訴訟を起こして,勝訴判決を取って退去させることができる可能性はあると思います。

ただ,費用も時間もかかりますし,立証がどこまでできるかという問題もあると思いますので,そう容易なことではないと思います。

 

賃貸トラブル

2021/08/31

一棟マンションの駐車場へ上の階のバルコニーから物を投下するいらずらがあり車に傷がつくので駐車場を利用しているテナントから防犯カメラをつけてくれないかという依頼がありました。 この駐車場はテナントの業務用車両の区画で他の区画へのいたずらはありません。 被害はテナントのみであることから個別の事情があ...

法的には,大家に防犯カメラの設置義務まではないと考えるのが通常だと思います。

防犯カメラをつけてほしいとテナントが希望するのであれば,テナントの費用負担で設置することを認める,という対応で良いのではないかと思います。

問い合わせ先

ホームページ
http://fudosan-lawyer-akiyama.com/
事務所名
たつき総合法律事務所
電話番号
03358032690335803269

秋山直人 さんの相談回答


隣接する土地から生えてくる木について

2021/09/23

隣接する土地に生えている木と同じ種類の植物がこちらの土地にも生えてきます。 生えてくる度に切っているのですが太めの木の枝なので毎回ノコギリで切るのが大変です。 地面を掘って調べれば隣の家の木と繋がっているのは間違いないと思いますが隣の家主さんに伐採あるいはこちらへ侵入しない処置をお願いすることは...

民法では,隣地の木の枝が境界線を越えて伸びてきた場合には,隣地所有者に枝を切るよう請求できる,隣地の木の根が境界線を越えて伸びてきた場合には,自分で根を切り取ることができる,と規定されています(民法233条)。

ご相談のケースは,根が伸びてきたケースに近いと思いますので,ご相談者様が自ら根を切り取ることができる(隣地所有者の所有権侵害は問題にならない)と思いますが,隣地所有者に,伐採や侵入しない措置を請求することまでは難しいと思います。

 

民法

(竹木の枝の切除及び根の切取り)

第二百三十三条 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

賃貸マンションの立ち退きについて

2021/09/13

初めまして。台東区でマンションの賃貸業をしております。 7階建て、築年数は30年以上経つマンションです。 今回の件は、501号室に住むお客様と401号室に住むお客様が発端でした。 501号室のA様宅は、15年ほど前から当マンションに住まれております。4年ほどお父様が亡くなり母子家庭となりまし...

非常に悩ましく,難しい案件ですね。

おそらく501号室のご子息は精神疾患なのでしょう。

ご相談内容に書かれている事情をきちんと立証出来るのであれば,ご子息が401号室住人に対して過剰なクレームを述べて401号室住人を退去させたこと,多数回にわたり壁を叩くなどしていること等を理由に,賃貸借契約を借主の債務不履行を理由に解除し,建物退去の訴訟を起こして,勝訴判決を取って退去させることができる可能性はあると思います。

ただ,費用も時間もかかりますし,立証がどこまでできるかという問題もあると思いますので,そう容易なことではないと思います。

 

賃貸トラブル

2021/08/31

一棟マンションの駐車場へ上の階のバルコニーから物を投下するいらずらがあり車に傷がつくので駐車場を利用しているテナントから防犯カメラをつけてくれないかという依頼がありました。 この駐車場はテナントの業務用車両の区画で他の区画へのいたずらはありません。 被害はテナントのみであることから個別の事情があ...

法的には,大家に防犯カメラの設置義務まではないと考えるのが通常だと思います。

防犯カメラをつけてほしいとテナントが希望するのであれば,テナントの費用負担で設置することを認める,という対応で良いのではないかと思います。

公庫の融資決定後の辞退について

2021/08/30

一棟4戸のアパート(3戸入居中)を購入しようと思い、公庫で700万円の融資が承認されましたが、2か月滞納者がいて、4か月分滞納になると強制退去の手続きがはじまることが分かりました。融資はすでに本審査を通過して契約を残す段階ですが、この期に及んで融資を辞退することは可能でしょうか?また、可能としても今後の...

「でも融資の辞退は、融資の不調と違ってローン特約が適用できないのものなのですね?」

→買主の都合での辞退であれば,ローン特約は適用できないことが通常だと思います。

「現状で白紙に戻した場合、不動産会社に対しても、公庫に対しても、法的問題はないとしても今後の信用はなくしてしまいそうですよね…」

→当該不動産会社や当該公庫に対しては,確かに不信感を持たれる可能性はありますね。

不動産会社や金融機関を替えればさほど問題はない気もしますが。

 

公庫の融資決定後の辞退について

2021/08/29

一棟4戸のアパート(3戸入居中)を購入しようと思い、公庫で700万円の融資が承認されましたが、2か月滞納者がいて、4か月分滞納になると強制退去の手続きがはじまることが分かりました。融資はすでに本審査を通過して契約を残す段階ですが、この期に及んで融資を辞退することは可能でしょうか?また、可能としても今後の...

まだ金銭消費貸借契約書を結んでいないのであれば、融資辞退はできそうな気がしますが、不動産売買契約の方は既に締結済みですよね?

融資を辞退してしまうと、売買代金が支払えずに違約状態となり、不利益が大きいのではないでしょうか。

融資辞退ではローン特約による白紙解除もできないでしょうし。

工事による一時立ち退きの補償

2021/08/17

5年前に賃貸入居、2年前からリビングの床が盛り上がり、原因が5年前の工事不良で全面修理必要判明。 オーナーがそれを嫌ったので、我慢したが、その後不具合が各部屋に広がったので、数回善処を要望したが、無視され、今回工事実施が決まり、約1週間立退く必要あり。 借家人としてオーナーと工事会社にどんな補償を要...

賃貸人に対し,工事期間中の賃料減額と,工事期間中の仮住まいの費用の賠償を要求できる可能性があると思います。工事期間中,賃貸人は,住居として賃貸借契約の目的に適した状態で貸すことができず,債務不履行の状態になるからです。

工事会社に対しては補償請求は難しいでしょう。工事会社の工事不良の責任を追及するとしたら賃貸人から工事会社に対してでしょう。

退去費用について

2021/08/11

10年半住んでいた6畳1Kの賃貸マンション退去費用についてご相談です。 タバコのヤニでクロスを貼り替えしないといけないとのことで、全額請求されています。 内訳は ・クロス貼り替え 111100円 (洋室・玄関廊下・浴室) ・室内清掃 25000円 ・ヤニ汚れ 12000円 計 148100円+税 合計162900円 経年劣化も考慮さ...

ガイドラインにある「経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となる可能性も有り得る」というのは、クロス貼り替えの工事費や人件費を負担することがあるということでしょうか。

→そうです。


その場合、クロス貼り替え代のほとんどとなり、請求されてる金額とほぼ変わらない費用を払う可能性もあるということでしょうか。

→請求されているクロス貼替工事費用には、クロスの材料代も含まれているのではないでしょうか。

退去費用について

2021/08/11

10年半住んでいた6畳1Kの賃貸マンション退去費用についてご相談です。 タバコのヤニでクロスを貼り替えしないといけないとのことで、全額請求されています。 内訳は ・クロス貼り替え 111100円 (洋室・玄関廊下・浴室) ・室内清掃 25000円 ・ヤニ汚れ 12000円 計 148100円+税 合計162900円 経年劣化も考慮さ...

原状回復費用については紛争になることも多く,借主に有利な判断がなされることも比較的多いところですので,保証会社の求償に応じないからといって,個人信用情報機関に載るということは考えにくいと思います。

接道部分が共有地の場合、再建築について

2021/08/11

購入を検討している戸建てAですが、公道との間に別敷地Bを挟んでいます。その別敷地Bが6人の共有地となっており、戸建てAの所有者も1/6の権利を所有しています。この場合、戸建てAは再建築は可能でしょうか?

別敷地Bの共有持分も一緒に取得すれば,普通に考えれば接道要件を満たしそうですが,おっしゃるとおり個別性が強いので,役所の建築確認の部署に実際に出向いて確認するのが確実ですし,その手間を惜しむと,意外な落とし穴があることもあります。

退去費用について

2021/08/11

10年半住んでいた6畳1Kの賃貸マンション退去費用についてご相談です。 タバコのヤニでクロスを貼り替えしないといけないとのことで、全額請求されています。 内訳は ・クロス貼り替え 111100円 (洋室・玄関廊下・浴室) ・室内清掃 25000円 ・ヤニ汚れ 12000円 計 148100円+税 合計162900円 経年劣化も考慮さ...

国土交通省の原状回復ガイドラインでは,p23にあるように,「喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ,当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる」としつつ,壁クロスについては,6年で残存価値1円となるような減価償却計算をするとされています。

https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf

従いまして,居室全体のクロス張替費用は賃借人負担となるものの,そのうちクロスの材料費については,6年経過していれば1円の負担となり,賃借人が負担するのは工賃のみになる,という解釈が可能です。

そのような解釈のもと,請求を争う余地はあると思います。

「年数や期間に関わらず室内クリーニングの費用を借主が負担することと、タバコによるヤニ汚れは経年劣化にあたらないこと、経年劣化・自然損耗以外は全額入居者の費用負担とする」

との特約があるようですが,「経年劣化・自然損耗以外は全額入居者の費用負担とする」というのは漠然としており,明確でないように思いますし,「経年劣化・自然損耗」は賃貸人負担と認めているわけですから,「クロスの経年劣化を考慮して,材料費は賃貸人が負担すべき」と主張することと矛盾しないと思います。

賃貸人としては,賃借人からの回収ができなければ賃借人との交渉中でも保証会社に請求できます。保証会社が賃貸人に払った場合には,賃借人に求償することになります。

ただ,保証会社からの請求に対しても同様の反論は可能です。

金額的に,保証会社が裁判までするには少額のようにも思うので,諦めずに主張すべきことは主張するという方針で良いのではないでしょうか。

 

 

接道のため前面道路(私道)を買い取りたい

2021/08/07

両端が公道に接する建築基準法外の前面道路(幅員2.4m)にのみ接する昭和49年築の戸建てを所有しています。 この道路には数件宅地が接していますがそれらは他の部分から接道をとっているなどしているので、私が道路を買い取り、所有している宅地が接道を取ることで他の宅地に何かデメリットが生まれるわけではありませ...

相手にしてみれば買取要望に応じる義務はありませんので,買取りを強制的に実現することはできないですね。

交渉で難しければ,調停をやってみて,それでも無理であれば無理かと思います。

買取価格の面で相手にとってメリットを感じてもらうしかないのではないでしょうか。

 

 

契約不適合責任の免除について

2021/08/06

二軒長屋の片側の土地建物を所有していますが、もう一方の片側の隣人に個人売買します。 築50年のかなり傷んでいる建物ですので、建物価格は10万円に土地代も固定資産税価格程度のかなり安価で売買しようと思っています。 買主にも古い建物で傷んでいることも理解して頂き、売買契約書には現状有姿引渡し、契約不...

無償で引き渡す、すなわち贈与の場合でも、売主が知っていて告げなかった契約不適合については売主が責任を負う可能性がありますので(旧民法551条、新法551条でも同様の解釈がされる可能性があります)、あまり変わらないです。

契約不適合責任の免除について

2021/08/05

二軒長屋の片側の土地建物を所有していますが、もう一方の片側の隣人に個人売買します。 築50年のかなり傷んでいる建物ですので、建物価格は10万円に土地代も固定資産税価格程度のかなり安価で売買しようと思っています。 買主にも古い建物で傷んでいることも理解して頂き、売買契約書には現状有姿引渡し、契約不...

個人の売主であれば,契約不適合責任の免除特約は可能ですが,免除特約があっても,売主が知っていて買主に告げなかった事実については,契約不適合責任が免除されないという規定が民法572条にあります。

従いまして,ご相談者様としては,知っている土地や建物の不具合については,全て売買契約締結前に買主に告知することがベストであり,告知書に,知っている土地や建物の不具合を全て記載すべきと思います。

建物価格を0円にすることは必要ではありません。

太陽光に隣の家の木の影がかかった場合の対処法

2021/07/29

いつもお世話になります。 太陽光設置してる隣地から木が伸びて太陽光設備に影をつくってます。 発電量が減少しています。 伐採するよう依頼してますが対処してくれません。 このような場合どのように対応するのがベストでしょうか。 よろしくお願い致します。

民法233条1項は,「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは,その竹木の所有者に,その枝を切除させることができる。」と規定しています。

ただ,隣地所有者に枝の切除を要請しても応じないわけなので,裁判を起こして枝の切除を求めることはできますが,費用と時間がかかり過ぎるかと思います。

隣地所有者が,越境している枝の切除を要請しても応じないことは不法行為(民法709条)になると考えられます。

ですので,境界線を越えている部分をご相談者様の方で伐採してしまい,もし隣地から損害賠償請求をされても,逆に不法行為による損害賠償請求(発電量減少による損害や,枝の切除費用)を請求するという形で対応するのが,費用対効果を考えるとベターなのではないかと思います。

 

管理会社

2021/07/25

3階建築40年程のRC造賃貸マンションを保有しています。 3階の賃借人の退去後の原状回復工事において、キッチンの排水管に詰まりあり排水の不良を改善するために管理会社が手配した業者が作業を行ったところ水が溢れ2階と1階に洗浄した水が流れ落ち壁と床の汚れと備品(ガスコンロ、電子レンジ、照明)が使用不能に...

漏水の原因が,配水管の老朽化によるものか,業者の施工上のミスによるものかの問題かと思います。

これは法律問題というより,技術的な問題・立証の問題となります。

ご相談者様としては,業者の施工上のミスによるもので,配水管の老朽化が原因ではないということを,他の専門業者に調査してもらうなどして立証する作業が必要になるように思います。

なお,管理会社は,賃貸人にかわって原状回復工事を手配しただけであり,管理会社に責任があるという可能性は低いと思います。

契約不適合責任

2021/07/18

初めまして、 不動産業を営んでおります。 築古の不動産売買をする事が多いのですが、 問題がある可能性のある物件ばかりです。 ここの質問で 現状有姿でも契約不適合責任を負う場合がるとのことで、 どうすれば売主は契約不適合責任を負わない契約にできるのでしょうか? 全てにおいて契約不適合があるとで...

売主の契約不適合責任については、売主が宅地建物取引業者でなければ、免除の特約が可能です。

ただ、契約不適合責任免除の特約があっても、売主が知っていて告げなかった契約不適合については免除されませんので(民法572条)、売主が知っている契約不適合については、買主に契約前に告知すべき、ということになります。

マンション建設に対し近隣住民の反対運動に困っています

2021/07/02

近隣住民説明会を3度行いました。確認申請は降りていますが、全面道路が狭い土地で近隣住民が共同住宅の時点で拒否反応を起こしており 「共同住宅を建てるのであれば、施主の事を恨む」 別の近隣の方は、「このまま進めるようであれば反対運動をしかねない」 などといっております。 このまま近隣に説明をしなが...

自治体の条例等で近隣への説明会が義務付けられているなら,近隣住民が納得しなくても説明会は行う必要がありますね。

民法209条には,境界付近における建物の築造の際の隣地使用請求権があります。

 

(隣地の使用請求)

第二百九条 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。

 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

 

ただ,面倒を避けるには,なるべく隣地は使用しないで済む形での工事の方が良いでしょうね。

 

ゴミ収集については,自治体に直接相談するべきかと思います。

契約不適合責任について

2021/06/20

お世話になります。契約不適合責任についてご教授頂ければ幸いです。 平成15年4月に新築(築18年)で購入したアパートの一室のキッチンから水漏れがしていると連絡が入りました。約8年入居されている方です。キッチン水回りの壁が水を含んで少々腐ったような状況でしたが、オーナーはお金をかけてミニキッチンを交換し...

築18年では、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を売主に追求するのは無理でしょう。

構造体力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分の瑕疵についても、引き渡しから10年で責任期間は終わります(住宅品質確保促進法)。

ゴムパッキンの不具合などは、通常の瑕疵ですので、引き渡しから2年で瑕疵担保責任期間が満了ということが多いでしょう。

買主が直接請負業者に賠償を求めるというのは、契約関係がないので、基本的にできません。

競売物件の立ち退きについて

2021/06/19

共有持分の競売物件を購入することを検討しています。 区分マンションの一室です。 本人が持分2分の1で、亡母が2分の1(相続登記未了)。亡母の相続人は不明です。 占有者は本人・妻です(本人は入院中)。 本人の持分を落札後、残り持分も取得し、空室にして売却することを目標にしています。 質問1 持分を全て...

【質問1について】

まず亡母の相続人を調査する必要があります。ケースによっては多数に及ぶ可能性もあります。

債務者本人も相続人である可能性も高いです。

債務者本人の持分2分の1を競落したとしても,残りの持分2分の1の相続人は共有者です。共有者の了承のもとで債務者本人やその妻が住んでいる分には,共有者の意思に基づく占有として,適法な占有となります。

また,債務者本人と妻との間で使用貸借関係があると認定されたり,残りの持分2分の1の相続人と債務者の妻との間で使用貸借関係があると認定される可能性もあります。使用貸借関係があると知りながら建物の所有権を取得して明渡しを求めた場合,権利濫用と判断されて明渡しが認められないこともあります。

債務者本人の持分2分の1を競落しただけでは,債務者本人や妻を立退きさせることは難しいですし,交渉等によって,その後,残りの持分2分の1を取得できたとしても,確実に債務者本人や妻を立退きさせることができるかというと,そこにはリスクがあります。

【質問2について】

持分1/2の競落後,交渉で残り持分1/2が取得できない場合には,共有物分割請求の裁判を起こして,競売の判決を求めつつ,その裁判の中で持分1/2の買取り又はこちらの持分1/2を買い取ってもらう和解交渉をするというのが通常かと思います。

 

 

設計管理者と施工業者との責任の比率は?

2021/06/11

賃貸マンションの引渡を終えて8年が過ぎました。 外壁は通路の壁・天井以外はタイル張りです。 マンションのオーナーは不動産屋に管理をまかせて います。去年の8月頃雨漏りがしているという連絡で不動産屋立合のもとで調べ見積りして工事をして オーナーから工事費を頂きました。その後、台風で同じ場所から雨漏...

設計監理者は,住宅の品質確保法に基づく瑕疵担保責任は負わないですね。

あくまで建設工事請負契約の請負人の責任ですね。

新築住宅瑕疵保険などには入ってないのでしょうか?

設計管理者と施工業者との責任の比率は?

2021/06/11

賃貸マンションの引渡を終えて8年が過ぎました。 外壁は通路の壁・天井以外はタイル張りです。 マンションのオーナーは不動産屋に管理をまかせて います。去年の8月頃雨漏りがしているという連絡で不動産屋立合のもとで調べ見積りして工事をして オーナーから工事費を頂きました。その後、台風で同じ場所から雨漏...

ご相談者様の立場は,賃貸マンションの施工業者ということでしょうか?

賃貸マンションオーナーとの間で工事請負契約を結び,賃貸マンションを新築して8年前に引き渡したということでしょうか?

ご承知のとおり,新築住宅であれば,請負人には住宅の品質確保法に基づく,引渡しから10年の瑕疵担保責任がありり,雨水の浸入を防止する部分について瑕疵担保責任を負いますから,外壁のタイルの施行について「瑕疵」があったといえるのであれば,損害賠償等の責任を負う可能性があるように思います。

問題は,「瑕疵」があったといえるかではないでしょうか。

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律

(住宅の新築工事の請負人の担保責任)

 

 

第九十四条 住宅を新築する建設工事の請負契約(以下「住宅新築請負契約」という。)においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの(次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。)の(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。)について、民法(明治二十九年法律第八十九号)第四百十五条、第五百四十一条及び第五百四十二条並びに同法第五百五十九条において準用する同法第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。

 前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。

 

住宅品質確保法の10年間の瑕疵担保責任

2021/06/07

新築購入時に住宅品質確保法の10年間の瑕疵担保の保証があるかと思います。 築10年以内の戸建を購入した場合、残りの保証期間は売主側にまだ残っているのでしょうか。 その保証を買主側から引き継ぐ方法はないのでしょうか。 これは瑕疵保険とは別という認識なのですが、瑕疵保険が引き継げない場合、保証も引き継...

残りの保証期間は売主に残っていますが,その保証を売主から買主が引き継ぐというのは,元売主・売主・買主の三社間で合意するなり,売主の元売主に対する損害賠償請求権を売主から買主に債権譲渡してもらうなりしないと無理です。

 

そして,買主から売主に対して契約不適合責任の追及ができる場合でないと,売主が,上記のような三社間合意に応じてくれたり,債権譲渡してくれる可能性は低いと思われます。

(参考サイト)

https://www.retpc.jp/archives/1603/

 

上記サイトには民法423条の債権者代位というコメントもありますが,これも,買主から売主に対して契約不適合責任についての請求権があることが前提となります。

賃貸募集における広告費の請求について

2021/06/02

ご相談させて頂きます。 2019年9月頃に私が所有してる戸建ての物件が空室になり、管理会社へ募集依頼をしました。 依頼はメールで行い、家賃3.3万円、2019年12月までの成約であれば広告費を家賃の2か月分出しても良いが1月以降は検討させてくださいと送りました。 その後2020年2月に管理会社から入居が決まったとメー...

ご相談者様は管理会社に対して,あくまで「2019年12月までの成約であれば広告費を家賃の2か月分出しても良いが,1月以降は検討させてください」と伝えていた。

しかし,管理会社が,2020年1月以降の成約であるのに,しかもご相談者様は「支払う必要はない」と回答していたのに,勝手に仲介業者に「広告費」名目で賃料2か月分を支払った。

という経緯であれば,それは管理会社が必要もないのに支払ったものだから,ご相談者様には精算に応じる義務はない,と主張することが考えられます。

管理契約の解除については,管理委託契約の規定等を確認する必要があります。

掲示板ではこれ以上の回答は困難ですので,必要があれば別途直接ご相談ください。

賃貸募集における広告費の請求について

2021/06/02

ご相談させて頂きます。 2019年9月頃に私が所有してる戸建ての物件が空室になり、管理会社へ募集依頼をしました。 依頼はメールで行い、家賃3.3万円、2019年12月までの成約であれば広告費を家賃の2か月分出しても良いが1月以降は検討させてくださいと送りました。 その後2020年2月に管理会社から入居が決まったとメー...

「立替えた」というなら,広告費用の請求書や振込明細を開示するように言うことが考えられます。

実際には管理会社が賃料2か月分の広告費用を現実に支出しているわけではなく,「広告費用」名目での報酬を求めている可能性がありますので。

賃貸募集における広告費の請求について

2021/05/31

ご相談させて頂きます。 2019年9月頃に私が所有してる戸建ての物件が空室になり、管理会社へ募集依頼をしました。 依頼はメールで行い、家賃3.3万円、2019年12月までの成約であれば広告費を家賃の2か月分出しても良いが1月以降は検討させてくださいと送りました。 その後2020年2月に管理会社から入居が決まったとメー...

管理業者が宅地建物取引業者であれば、報酬上限規制との関係で、特別の合意がない限り、通常の仲介手数料と別に広告料を受領できませんので、そのことも指摘して、1月以降の成約の場合については広告料の合意はないから支払わない、と主張できるように思います。

土地購入後に訴状が届きました。

2021/05/22

現在土地購入をした不動産と本件相談中ではあるのですがこのような事例が今までにあるのか、このまま家の建設を進めて良いのか、、相談おしたいです。拙い文章失礼いたします。今年2021年の2月に土地を購入しました。工務店とも話を進めており来年には家を建てる予定です。そうしたところ本日に裁判所から訴状が届きまし...

合意解約は、売主と買主が合意すればできますが、売主とすれば、合意解約に応じるメリットも、応じない場合のデメリットも弱いので、応じない可能性の方が高いと思います。

応訴の弁護士費用や、仮に敗訴した場合の買主の負担を売主が負うという覚書を交わしているのであれば、それ以上に売主に求めるのは難しいのではないかと思います。

土地購入後に訴状が届きました。

2021/05/22

現在土地購入をした不動産と本件相談中ではあるのですがこのような事例が今までにあるのか、このまま家の建設を進めて良いのか、、相談おしたいです。拙い文章失礼いたします。今年2021年の2月に土地を購入しました。工務店とも話を進めており来年には家を建てる予定です。そうしたところ本日に裁判所から訴状が届きまし...

ご相談を拝見する限り、濫訴の類であり、訴えが通る可能性は低そうです。

一方、既に売買契約を決済済みであり、濫訴が起きたからと言って土地売買契約を白紙解除できるというものでもありません。

応訴の弁護士費用は、売主の不動産業者が負担することになっているのでしょうか?

ご心配でしたら、不動産屋に過去の不動産屋と建物賃借人との間の訴訟の判決を開示してもらい、今回の訴状等とともにご自身で弁護士に提示して相談されるのが良いかと思います。

また、万一敗訴した場合の負担について売主の不動産屋とあらかじめ協議して取り決めておくことも考えられます。

賃貸契約のない入居者の立ち退きについて

2021/05/12

収益用不動産として賃貸住居用のマンション購入を検討しています。 そのマンションですが、現状はオーナーが1部屋使用、また親族がもう1部屋使用している状態です。親族の方は賃料を支払っておらず、賃貸借契約もありません。 売却後は現オーナーは引っ越しをして部屋を空けるということは確認出来ていますが、親...

おそらく,オーナー親族とオーナーとの間に,使用貸借契約(無償で住む契約)があると判断される可能性が相当程度あると思います。

使用貸借契約の場合,法律では,期間や目的を決めていなければ,建物所有者はいつでも解除できるとなっていますが(民法598条),現実には,そう簡単ではなく,建物所有者から裁判を起こす必要があるケースもあります。使用貸借の成立経緯によっては,例えば一生住んで良いと約束していたと認定されるなどして,裁判を起こしても立退きが認められないケースもありますし,立退料を払って立ち退いてもらう必要があるケースもあります。

使用貸借中の物件を第三者が購入した場合,法律では,使用貸借契約は新所有者には対抗できないはずですが,現実には,第三者も事情を知って購入したはずであるとして,明渡し請求が権利濫用とされて認められないこともあります。

このように,親族が無償で住んでいるというケースはかなり要注意であり,立ち退いてもらうのに相当の期間や費用がかかる可能性があります。

親族の立退きについて明確な担保がない限り,購入しない方が良いのではないかという気がします。もしくは,購入するにしても,親族の居座りリスクは十分考慮して価格を決めた方が良いと思います。

 

 

サブリース契約の解除

2021/05/12

東京都文京区のワンルームマンションを保有しております。売却を検討しておりますが、サブリース契約中のため賃料が低く、表面利回りも低いため、売却価格が安いです。そのため、サブリース契約を解除することで賃料を上げて、売却したいのですがどうすればいいですか?

サブリース契約については,契約内容により,中途解約が困難であるものがあります。

契約書を持参して,一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

 

付帯設備の説明義務ついて

2021/05/04

弊社が売主で売買した中古マンション物件で引渡し後にこのマンションでは希望される光インターネットが使用出来ない為、可能であれば買い戻して貰えないかと言われています。 ケーブルインターネットは引込有。 インターネットについては重要事項説明書内には記載無し。契約書内の付帯設備表にはインターネット回線に...

買い戻しというのは,売買契約の解除ですが,希望する光インターネットが使用できないという問題が,契約を解除しなければいけないほどの契約不適合であるとは考えにくいと思います。

重要事項説明義務についても,契約の解除が認められるほどの説明義務違反はないように思います。

買い戻しの要求は拒否して問題ないと思います。

買主の方でインターネット回線を全く使えないということでもないでしょうし。

 

 

店舗として借りている店の前に大家さんが駐車をしてしまう

2021/04/02

1Fを店舗として借りており、その2階が大家さんの住居となっています。 店舗のドアから前面道路までに敷地(車寄せ)がありますが、大家さんが自家用車を停めてしまいます。 店舗の営業として、客が一時的に車寄せに車を停めて荷物を出し入れすることが必要であり、大家さんに車を停められてしまうと営業に支障がでま...

賃貸人の私有地ということで,なかなか難しい問題ですね。

賃貸人の私有地であるとはいえ,賃貸人には,店舗賃貸借契約に伴う信義則上の付随義務として,賃借人が店舗として営業するのに支障が生じないよう配慮する義務があり,長時間,店舗前の私有地に自家用車を駐車することは,当該配慮義務に違反する,といえる余地はあると思います。

具体的な対応方法としては,賃貸人に言っても配慮してもらえないようですので,裁判所に調停や仮処分を申し立てることが考えられます。

 

貸店舗の敷地(屋外)に借主が新たに施工する設備についてのトラブル

2021/03/14

店舗を貸している貸主です。 最近新しくテナントに入ったリフォーム会社が、屋外倉庫の裏でタバコを吸うため倉庫の屋根に雨天時のためヒサシのような物(屋根)を作りたいと言うので念のため図面を出してもらいました。 しかし初めの話とは違い扉や壁があり、ちょっとした増設倉庫の様だったので、喫煙時の雨を凌げる程...

判断に自信が持てない時は、弁護士に面談の上で相談した方が良いですね。

造作設置等に関して、NOははっきり書面で残す必要があります。NOをはっきり言えないのであれば、弁護士に言ってもらった方が良いです。

こういうときの交渉は、まずNOから始めて、譲歩できるなら譲歩するというのが適切です。

貸店舗の敷地(屋外)に借主が新たに施工する設備についてのトラブル

2021/03/13

店舗を貸している貸主です。 最近新しくテナントに入ったリフォーム会社が、屋外倉庫の裏でタバコを吸うため倉庫の屋根に雨天時のためヒサシのような物(屋根)を作りたいと言うので念のため図面を出してもらいました。 しかし初めの話とは違い扉や壁があり、ちょっとした増設倉庫の様だったので、喫煙時の雨を凌げる程...

それは速やかに、賃借が人想定している工事は許可しない、無断で工事したら賃貸借契約を解除することがあると内容証明郵便で通知した方が良いと思います。弁護士に依頼して通知してもらった方が良いかもしれません。

建物の賃貸借契約で、「基礎工事のない簡単な造作物は貸主の承諾なく作れる」などということはありません。

賃貸借契約書でも、造作の設置等は貸主の事前の書面による承諾を要するとされているのが通常です。

ブローカーがいる売買

2021/02/26

売主サイドに不動産屋ではないブローカーがいまして、売主様は全てまかせるとの事で 4億円で売買の話しでしたが、売買価格3.5億、5千万円をブローカーに決済同時に払うようにとの流れになっております。 相場的に4.5〜6億であり、購入にあたり金額は問題ありません。 ブローカーがいるのは初めてで、後々問題になら...

当該ブローカーが実質的に宅地建物の売買の代理や媒介をしているとなると,当該ブローカーは宅建業法に違反することになります。

買主側が宅建業法違反の共犯ということで刑事責任を問われる可能性は低いとは思いますが,トラブルに巻き込まれるおそれはあります。

また,弁護士をしていると,トラブルになるケースは,往々にして,資格のないブローカーとか代理人的な第三者が間に入って,双方に都合の良いことを言っていたりするケースが多いので,一般論としては,そのような取引はよくよく注意した方が良いと思います。

例えば,売主の売却の意思は,直接に確認することが必須だろうと思いますし,決済の際にも売主本人に出席してもらうべきだと思います。ブローカーが,売主に直接接触することを嫌がるようなことがあれば,実際には売主の了解を取っていないとか,何か隠していることがある可能性があります。

税務的には税理士でないので確実なことはいえませんが,ブローカーに支払う5000万円は,宅地建物取引業者に支払う正規の仲介手数料と異なり,売買に伴う経費として認められないのではないでしょうか。税理士にも相談した方が良いと思います。

 

住居の用途として設計された部屋を事務所の用途として賃貸する場合の注意点

2021/02/06

お世話になっております 前回事務所を住宅として賃貸する場合についてご質問差し上げたのですが、 今度は逆のことが起こりました 私が所有している都内にある一棟建物のうち 住居の部屋(30平米程度、1階と地下)を住宅ではなく 事務所(または店舗)として使用したいという入居希望者がいます 建築基準法...

前回と同じで,賃貸借契約書及び重要事項説明書に,

・建築基準法上は住居として建築確認を受けた建物部分であること,そのため,建築基準法上の事務所(店舗)としての要件は満たしていないこと

・賃借人はそれを容認して賃貸借契約を結び,異議を申し立てないこと

を明記しておけば良いかと思います。

事務所仕様を住居として使用するよりは,賃借人との関係では,実際上トラブルになる可能性は低いのではないでしょうか。

あとは,来訪者・顧客が多数にのぼる事務所,店舗だったりすると,周囲の住居としての賃借人からクレームが来る可能性があるかと思います。「周囲も住居として使われることを想定して住居として借りたのに,事務所・店舗として使われてうるさい」とかのクレームですね。

事務所を住居として賃貸する場合の注意点

2021/01/20

お世話になっております 私が所有している都内にある一棟建物のうち 事務所の部屋(20平米程度)を住居として使用したいという入居希望者がいます 建築基準法上は事務所で避難なども住宅でなく事務所として設計され申請している部屋ですが 入居希望者には事務所用の部屋であることを伝えたうえで「それで問題な...

賃貸借契約書及び重要事項説明書において,賃貸対象物件が建築基準法上は事務所の用途として建築されていること,そのため,建築基準法上,住居の用に供する居室としての要件(採光,通風,防火,防災等の要件)は備えていないことについて,貸主が借主に説明し,借主が承諾の上で,住居として賃借すること,住居の要件を備えていないことについて一切のクレームを述べないことを特約条項という形で明記しておくべきでしょう。

その点の説明・了承をしっかり得ていたということが賃貸借契約書及び重要事項説明に明記されていれば,火事で逃げ遅れて被害を受けたような場合にも責任追及されるリスクは低くなります。

ただ,責任追及されるリスクがゼロになるわけではなく,特に,本人は亡くなって遺族が責任追及してくるようなケースもあり得ないことではないので,危険だなと感じたらやめておいた方が良いと思います。

賃貸マンションの贈与税

2021/01/14

現在入居者のいる賃貸マンションを私64%母36%の共有で所有しています。 このたびこの36%分を母から贈与されることになったのですが、このときの 建物部分の固定資産税評価額は実際の評価額×70パーセントで計算してしまってよいのでしょうか? 貸家の建物の贈与は評価が70%になると不動産専門誌で読んだことから、確...

相続税や贈与税における財産の評価は,国税庁の「財産評価基本通達」によって行われます。

貸家の建物については,借家権割合(現在,全国一律30%)を控除して評価することになっていますので,賃貸専用のマンションであれば,固定資産税評価額×70%が贈与税における建物の評価額になります。

(以下,国税庁タックスアンサーより引用)

「課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。具体的には、家屋の固定資産税評価額が1000、借家権割合が30%である地域、賃貸割合が100%である場合、1000-1000×30%×100%で財産評価額は700となります。」

保証会社未加入の入居者への対処

2021/01/06

購入検討しているアパートで入居者の一人が保証会社に未加入です。 トラブルの発生を危惧しているのですが、 ・保証会社に加入してもらうように説得することは可能でしょうか?その際、保証料を賃貸人が払うといった譲歩は有効でしょうか。 ・保証会社の審査に落ちた場合、いずれトラブルが発生するリスクがあること...

・保証会社に加入してもらうように説得することは可能でしょうか?その際、保証料を賃貸人が払うといった譲歩は有効でしょうか。

→既に契約している賃借人なので,保証会社に加入する義務はないわけですから,お願いベースの話になります。賃貸人が保証料相当額を負担するから加入してくれということであれば,賃借人もデメリットがないので応じる可能性はあるように思います。

 

・保証会社の審査に落ちた場合、いずれトラブルが発生するリスクがあることから退去いただくことを検討しています。その際、どのような流れが必要でしょうか。

→既に契約している賃借人なので,保証会社に加入する義務はないわけですから,保証会社の審査に落ちたとしても,それを理由に退去を求めることは困難です。実際に賃料を相当期間滞納すれば,債務不履行による賃貸借契約の解除→明渡し請求が可能です。

 

賃料増額改定について

2020/12/24

いつも大変お世話になっております。 貸主として、入居者(ちなみに住宅用途)の賃料を増額改定する場合ですが、普通賃貸借として、期間中に増額する場合と、契約更新時に更新後の条件を増額する場合とでは、増額の認められやすさといった観点では違いはございますでしょうか。また、今後大規模修繕が必要になるので、...

借地借家法32条に基づく賃料増額請求は,期間中であっても更新時であっても行うことができます。法的には,増額の認められやすさで違いはありません。ただ,実務的には,更新のタイミングで増額を求めることが多いとは思います。

「今後大規模修繕を実施するので費用がかさむ」という理由は,価格時点以後の必要諸経費が増大するということですので,継続賃料の増額を求める理由になり得ます。

仮に賃借人に賃料増額請求の意思表示をしても(内容証明郵便等の書面で明確にする必要があります),賃借人に拒否され,改訂前の賃料を入居者が支払い続けた場合,合意更新しなくても賃貸借契約は当然更新され(借地借家法26条1項・法定更新),賃借人は賃料増額請求を受けても増額を正当とする裁判が確定するまでは従前の賃料を支払えば足ります(借地借家法32条2項)。もし裁判で勝訴すれば,賃料増額請求をした時点に遡って増額が認められ,不足分に対して年10%の利息も請求できます(借地借家法32条2項)。

法的手続としては,賃貸人の方で,賃料増額請求の調停を申し立てる必要があります。いきなり裁判は起こせず,まず調停の申立てが必要です。

増額すべきだという立証責任は賃貸人側にあります。

裁判所の調停では,不動産鑑定士である調停委員が間に入り,継続賃料としていくらが相当かの意見を述べるなどしてくれることが多いです。(どこの裁判所かにもよります。東京ではそのようなケースが多いです)

継続賃料(既に契約している賃料の改定)は,新規賃料(新たに契約する賃料)とは考え方が異なり,仮に類似する同様の物件の新規賃料の賃料相場が上昇していたとしても,同じだけ継続賃料を増額すべきことにはなりません。通常,継続賃料の増額請求が認められれても,増額幅は,新規賃料相場よりも低くなりますので,その点はご留意ください。

 

管理会社の賠償責任について

2020/12/23

いつもありがとうございます。 賃貸物件を管理会社に管理委託するにあたって、委託契約に、受託者の善管注意義務の記載があって、委託者や第三者への賠償賠償義務の記載がない場合でも、実損が生じたら、賠償義務は発生するものでしょうか。生ずるケースとそうでないケースがある場合は、どの様に場合分けされますか。...

管理委託は民法上の準委任契約ですので,契約書に特約がなくても,善管注意義務違反によって賃貸人に損害を生じさせた場合には,管理会社に損害賠償義務が生じます。

善管注意義務違反とは,平たくいうと,委任の趣旨に沿った仕事をしていない場合ということになります。

違約金に関する特約などがないかは契約書の規定を確認する必要があります。

保険

2020/12/23

所有している一棟マンションの一階テナントの入り口部分に自動車が衝突するという事故がありました。被害額は自動ドアの破損その他で5百数十万円です。 問題は自動車はレンタカーで運転手は反社会勢力関係の人で防犯カメラを確認すると故意にぶつけた可能性が高いという事でレンタカー会社が弁護士をたてて保険金の支...

ご相談者様加入の損害保険の約款に照らし,保険金が下りる事故に該当するという判断をご相談者様加入の損害保険会社がしたということだと思います。

一律に,「事故理由や加害者の人格にかかわらず保険金が支払われる」というわけではなく,約款の規定によることになります。

 

保険

2020/12/14

所有している一棟マンションの一階テナントの入り口部分に自動車が衝突するという事故がありました。被害額は自動ドアの破損その他で5百数十万円です。 問題は自動車はレンタカーで運転手は反社会勢力関係の人で防犯カメラを確認すると故意にぶつけた可能性が高いという事でレンタカー会社が弁護士をたてて保険金の支...

①について

被害が物損ですので自動車損害賠償補償法3条の運行供用者責任の対象外です。

レンタカー会社は運転手の使用者でもなく、使用者責任も対象外です。

従いまして、レンタカー会社に対する損害賠償請求は困難ではないかと思います。

 

②について

ご相談者様加入の損害保険が適用されるかは、約款の規定によります。

故意の事故として保険会社が支払いを拒んでいるのであれば、故意の事故でないことを裁判等で保険会社に認めさせる必要があります。

③について

裁判が必要な可能性があります。

一度、面談の上で正式に弁護士に相談することをお勧め致します。

入居者の自己破産

2020/12/11

家賃保証会社から管理会社に賃借人が自己破産し滞納が続いたため退去になるという連絡がありました。 その後賃借人の弁護士より保証会社へ受任通知があり今後入居者および連帯保証人へは解約清算金(滞納家賃及び故意過失による原状回復費用、特約のクリーニング費用)の請求に関する連絡はせず全て弁護士にするよう...

連帯保証人の電話はつながらないということですが、住所が分かっているようですので、連帯保証人に支払督促を申し立てたり、訴訟を提起することは可能ですね。

債務者の代理人に、それを止める権限はありません。

入居者の自己破産

2020/12/11

家賃保証会社から管理会社に賃借人が自己破産し滞納が続いたため退去になるという連絡がありました。 その後賃借人の弁護士より保証会社へ受任通知があり今後入居者および連帯保証人へは解約清算金(滞納家賃及び故意過失による原状回復費用、特約のクリーニング費用)の請求に関する連絡はせず全て弁護士にするよう...

当該弁護士は賃借人の代理人だと言っているわけですよね?

そうであれば,連帯保証人の代理人ではないので,当該弁護士に,連帯保証人に連絡・請求するなという権限はありません。

おっしゃるとおり,賃借人が破産しても,連帯保証人がいるのであれば,連帯保証人に滞納家賃,原状回復費用等の請求はできます。

(家賃保証会社と保証契約しているようですが,重ねて連帯保証人も付けているのでしょうか)

 

買戻特約について

2020/11/23

条件付きで土地の売買をしたのですが、転売禁止10年 条件を約定せず転売しようとしてる事がわかり、買い戻し特約を行使したいのですが可能でしょうか? ①売却した会社は会社ごとの買収をしてもらい、転売ではないと主張している。 売主→購入会社→開発会社(土地を購入した会社ごと買収) ②株主構成などの決まりま...

売買契約の際にどのような条件の合意をしたのか,その合意はどのように解釈されるべきものかが問題になります。

売買契約書の特約のような形で,「10年間転売禁止」や買い戻し特約を合意したのでしょうか?

その具体的な文言はどのようなものでしょうか?

「ホテル開発が条件の売買」というのはどういう趣旨でしょうか?

例えば,単に「乙(買主)は,甲(売主)に対し,本物件を10年間転売しない」と合意していて,乙が会社ごと丙に買収されて乙の支配株主が丙にかわったという場合には,乙が物件を転売したわけではないということで,特約に違反しない,という解釈がされる可能性の方が高いと思います。

 

仲介会社への業務委託手数料(コンサル料)の違法性

2020/11/14

1棟収益不動産の購入契約がこれから控えております。売主の事情で、売買金額とは別途、仲介を介した上で売主へお金(1000万弱)を渡してほしいと仲介に言われました。 その際に当方は仲介業者へ手数料((物件価格の3%+6万)×1.1)に加えて、売主へお金で渡す分をコンサル料として支払う形をとります。 この場合、売...

業界でそのような報酬の支払い方がされる例はあるようですが,厳密には宅建業法46条,国土交通大臣告示の報酬制限に違反する可能性があります。

ただ,報酬制限は宅地建物取引業者についての規制ですので,コンサル料を支払った側が責任を追及されるという可能性は少ないように思います。

問題のある賃借人の退去について

2020/11/10

現在貸し出しているアパートに生活保護を受けて入居をしている方がいらっしゃるのですが、その方が、部屋に隣接する(上と横)部屋に騒音などの苦情を言いに行くことがあるようで、苦情を言われたがわが退去をしてしまうといったことが起きているようです。  現在もこの隣接部屋のみ空室 になっております。 この場...

もし騒音が事実であるとすると,騒音に対し苦情を言ったことのみで,賃貸借契約を解除する等の対応は困難です。

退去した方に事情を詳しく聞くなどして,苦情を言った方の対応が明らかに行き過ぎているとか,根拠のない苦情であると確認が取れるのであれば,共同生活の秩序を乱した等の理由で賃貸借契約を解除することが考えられます。ただし,なかなか客観的証拠による裏付けが難しいでしょうから,そう簡単ではありません。

今後も当該賃借人からの苦情等を注視し,行き過ぎたところがないか,あればその証拠確保に留意すべきと思います。

外国人入居者との対応方法について

2020/10/24

今年の夏に初めて外国人に部屋を貸しました。 その外国人の入居者とのトラブルが原因で一気に2部屋退去してしまいました。。。 トラブルの原因は臭いと騒音です。バルコニーで鶏肉を焼いたり、その国の音楽を大きめに流しているなどです。 今後もトラブルで急に空室が増えるかと思うととても心配です。 ※幸いなこ...

「バルコニーで鶏肉を焼いたり,その国の音楽を大きめに流している」というのは問題がありますね。

2部屋退去したということは,実際に迷惑行為の程度はかなりのものなのでしょう。

共同生活の秩序を破壊するような迷惑行為は契約解除の原因になることを伝え,具体的に,こういう迷惑行為はしてはだめと管理会社を通じて指導・注意していく必要があると思います。文化の違いも多分にあると思いますので。従わなければ,弁護士を通じての警告や契約解除通知も検討する必要があるでしょう。


秋山直人 さんの解決事例


漏水事故について保険会社に保険対応を求め,実現

相談者:20代/男性
ご相談者は分譲マンションの一室を賃借していましたが,階下に漏水が起きてしまいました。当初,原因が不明で,加入している損害保険会社に保険対応を依頼しましたが,断られてしまいました。 階下の住民からは早急に修繕等対応を求められ,苦慮されていました。 弁護士の方で,管理組合が手配した業者による原因調査に同席したところ,漏水の原因が,引越した際に洗濯機設置を依頼した業者の不手際で,洗濯機の排水設備がきちんと設置されていないことにあることが判明しました。 弁護士から損害保険会社に,写真や業者の見解を添付して,保険対応を求めたところ,損害保険会社も,賠償責任保険による対応を約束し,その後,保険会社の対応で,階下の方との賠償問題が解決しました。 また,当初,損害保険会社は,管理組合が手配した調査・修繕費用について支払の対象にならないと言っていましたが,弁護士からの請求により,保険対応となりました。

秋山直人さんのコメント


損害保険会社は,何かと理由を付けて,保険対応や保険金の支払をしぶる例が多くあります。 そのような場合には,弁護士が,約款の規定に基づき,きちんとした根拠のもとに保険対応や保険金の支払を請求することで,保険会社が保険対応や保険金の支払に応じることがあります。 損害保険会社に保険対応できないと言われても,おかしいなと思ったら,一度弁護士にご相談されることをお勧めいたします。


親族間の共有物分割について訴訟で解決

相談者:60代/女性
ご相談者様は,親族間で共有している不動産について,共有者との間で方針が合わずに悩まれていました。 まずは交渉で,共同売却や持分売却を共有者に打診しましたが,売買代金等で折り合いが付かなかったため,共有物分割の裁判を起こしました。 裁判では,裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定に基づく売却代金による持分の売却(代償分割)ということで決着しました。

秋山直人さんのコメント


親族間で不動産を共有している場合,当事者同士で交渉してもうまく解決しない場合には,弁護士に依頼することで交渉が進展することがあります。 交渉で解決が難しい場合でも,共有物分割の裁判を起こすことで,代償分割を含めた適正な分割が可能になることが多くありますので,ご相談をお勧め致します。


居住用マンションの原状回復費用について交渉で解決

相談者:30代/女性
ご相談者様は,ワンルームマンションに2年程度居住して退去したところ,管理会社から,カーペットを敷いた跡が変色しているとして,補修費用として10万円弱を請求されました。 私の方で代理人として受任し,交渉した結果,カーペットを敷いた跡の変色の補修費用については請求しないということになり,ハウスクリーニング費用等のみの負担で決着しました。

秋山直人さんのコメント


原状回復費用については,ご相談の多いところです。基本的には,経年劣化・通常の使用による損耗については賃貸人負担であり,賃借人が負担する義務を負うのは,負担の特約がある場合か,故意・過失,善管注意義務違反又は通常の使用を超える使用による損耗の場合です。 賃貸人側も,費用と時間をかけて訴訟までして争うことには消極的なケースも多いので,弁護士が代理人として交渉することで解決するケースも比較的多くあります。


意思能力無効で贈与契約による所有権移転登記の抹消登記請求認容

相談者:80代以上/女性
依頼者は,弁護士秋山直人が成年後見人をつとめている高齢の女性です。認知症で施設に入所されています。6年前に,親族が,本人の所有だった不動産を「贈与」を登記原因として,自己名義に所有権移転登記をしており,当時から意思能力が無いことが疑われましたので,介護保険の認定記録・病院のカルテ等を調査の上で,処分禁止仮処分を得て,提訴しました。 また,本人の預貯金から多額の現金引き出しがあり,これも親族が引き出したものと思われましたので,返還を求めました。 審理に約1年10か月ほどの時間を要しましたが,判決では,本人の意思無能力が認められ,贈与契約による所有権移転登記の抹消登記請求が認容されました。また,本人の預貯金からの引き出しについて,本人のために使われたことが明らかにならなかった部分について,親族に返還を求める請求も認容されました。判決は,控訴なく確定しました。

秋山直人さんのコメント


判断能力が衰えた方から,親族が預貯金を預かって,本人のため以外にも使ってしまうことは良くあるトラブルです。あわせて,不動産の名義を親族名義に移してしまうこともままあります。そのようなトラブルでは,名義移転当時,本人がどのような状態だったかを,病院のカルテ,介護保険の要介護認定の際の資料等から主張立証していく必要があります。使途不明金については,親族が払い戻したという事実をまずおさえた上で,本人のために使ったものか,使途を明らかにするように求めていくことになります。


汚水の漏水事故による損害賠償請求

相談者:40代/男性
ご相談者様は賃貸アパートに居住されていましたが,複数回にわたり,上階から天井・壁に激しい漏水(汚水漏れ)があり,高額な家財を含む家財道具等が汚水に濡れる被害を受けました。 賃貸人側から,用法違反等を主張して建物明渡請求の裁判を起こしてきたということで,ご相談を受けました。 賃貸人側から起こしてきた裁判については,用法違反の事実はないことを主張し,裁判所もそのような心証で,立退料約150万円を支払ってもらって退去するという形で和解により解決しました。 一方で,汚水漏れ事故については損害賠償請求の反訴を行い,漏水原因をめぐって対立するなどして,2年近くを要しましたが,合計約400万円の賠償を得る形で和解により解決しました。

秋山直人さんのコメント


漏水事故は,漏水原因をめぐって対立すると,審理に長期間を要します。漏水事故が起きたら,早い段階で写真,ビデオを含めて漏水状況や被害状況の証拠を確保することが重要です。本件では,ご依頼者様がこの点しっかりされていましたので,助かりました。


リフォーム代を拠出してすぐ別居・離婚に至った事案で,リフォーム代相当の返還請求

相談者:40代/男性
依頼者は,義母名義の一戸建てのリフォーム代を約1300万円拠出しましたが,直後に奥さん・お子さんと別居状態となり,リフォームした一戸建てには一度も住むことがありませんでした。リフォーム後も一戸建ての名義は義母の単独名義のままで,リフォーム代の返還を求めたいというご依頼でした。 不当利得返還請求の裁判となり,相手も色々と主張して争ってきましたが,最終的に,裁判所での和解により,相当額の返還を受けることができました。

秋山直人さんのコメント


親族間での不動産をめぐるトラブルも多くあります。当事者同士ですとやはり感情的になってしまいますので,弁護士に依頼して,法律によって解決することが,紛争の泥沼化を防ぐことにつながります。


建物の建替えを理由とする賃貸人からの明渡請求に対し,相当の立退料支払で解決(営業物件)

相談者:法人
ご依頼者様は,普通賃貸借契約を締結し,営業用物件を賃借していましたが,賃貸人より,建物の建替えを理由に,一定の立退料を支払った上での退去を求められました。しかし,提示された立退料の金額は,ご依頼者様が代替物件を見付けて転居し,当該物件で営業を行うには不十分なものでした。 ご依頼を受け,弁護士が賃貸人側に対し,正当事由の無い限り賃貸借契約の更新拒絶はできない等を通知したところ,賃貸人側にも代理人弁護士が付きました。 代理人同士で協議した結果,最終的に,ご依頼者様も応じられる金額での立退料を支払ってもらい退去・移転することで解決しました。

秋山直人さんのコメント


立退料の金額は,受任前に賃貸人側から提示のあった金額の2倍以上で最終的に合意しました。営業用物件では,移転に要する費用等が多額に上ることも多いといえます。建物の建替え等を理由に賃貸人から退去を求められたような場合には,弁護士に交渉を依頼することを強くお勧め致します。


建物の老朽化による建替えを原因とする明渡請求に対し,多額の立退料で合意(居住用マンション)

相談者:40代/女性
ご依頼者様は,普通賃貸借契約を締結して賃貸マンションに住んでいましたが,賃貸人側から,建物の老朽化により建物を取り壊すので,早急に退去するようにという一方的な通知を受けて相談に見えました。 弁護士が受任して,正当事由ない限り賃貸借契約の更新拒絶はできない等を通知したたところ,賃貸人側にも代理人弁護士が付きました。双方で交渉した結果,最終的に,ご依頼者様の希望に添った金額での立退料を受領して退去することで解決しました。

秋山直人さんのコメント


立退料は,当初賃貸人側が提示していた金額の約5倍で最終的に合意しました。 賃貸人側から建物老朽化等を理由に一方的な退去通知があった場合には,弁護士に委任して交渉することを強くお勧め致します。


賃料増額請求訴訟で勝訴判決

相談者:法人
依頼者は貸借物件のテナントで,賃貸人から賃貸借契約上の賃料自動改訂条項に基づいて賃料増額を求められ,裁判を起こされていました。1審簡裁では,条項の解釈をめぐって判断がなされ勝訴していましたが,賃貸人から控訴され,控訴審から受任しました。 賃貸人に対して,入居時に支出した必要費の償還を別途求めたいというご希望で,必要費償還請求訴訟も別途受任しました。 賃料増額請求訴訟については,賃貸借契約書に自動改訂条項がある場合には通常は当該条項に基づいて自動的に改訂されるということになるのですが,このケースでは特殊事情があり,前回更新時に,漏水によって迷惑をかけたという趣旨で賃料を据え置く旨の合意がなされていたので,当該合意によって,自動改訂条項の適用が制限される旨を主張立証したところ,控訴審判決で当方の主張が認められ,請求棄却(賃料増額を認めず当方勝訴)の判決が出て,確定しました。 別途起こした必要費償還請求訴訟については,これも通常は賃貸借契約書の特約で必要費・有益費の償還請求権が排除されていることが多いのですが,たまたまそのような特約がなかったので,建築士調停委員の関与する調停手続に移行してもらい,一定額の支払を受けることで和解しました。

秋山直人さんのコメント


賃貸借契約上のトラブルについても,個別事案によって,通常は認められる請求が認められなかったり,その逆もあります。ネット上の情報などで早合点せず,弁護士に相談されることをお勧め致します。


契約前に支払った「保証金」の返還請求

相談者:法人
相談者(法人)は,ある物件の売買交渉を業者と行い,業者から交渉にあたってまず「保証金」として約300万円を預けるように言われ,業者に預けました。しかしその後売買交渉は流れ,依頼者が業者に保証金の返還を請求しましたが,業者は言を左右にして,返還に応じませんでした。 ご相談を受け,約300万円の返還請求権を保全するため,業者が所有している当該物件について仮差押を申立て,裁判所の仮差押決定を得ました。 その上で不当利得返還請求の裁判を起こしました。業者は,「口頭で売買契約は成立しており,約300万円は手付金だから,手付金は売買契約の解除の際に放棄された」とか,「保証金預り証には返金に応じる場合について条件が記載しており,その条件を満たさない」といって争いました。 しかし,審理の結果,当方の主張に理があると裁判所に認められ,裁判所が間に入っての和解交渉の結果,約8割を一括で返還してもらうことで和解が成立しました。実際に支払を受けることもできました。

秋山直人さんのコメント


業者が「保証金」の返還に応じなかった理由は,資金繰りに充ててしまったことによるものであることも疑われましたが,物件の仮差押をしたことが効いたと思われ,何とか8割の返還を実現できました。 いったん支払ったお金を取り戻すというのはなかなか大変な作業ですが,弁護士に依頼して法的手続を取ることで,実現できる場合がありますので,ご相談ください。


アパート建築請負契約を白紙解除

相談者:70代/男性
依頼者は,借地権のある土地の有効活用(借地権解消の上,アパート新築)を建築業者から持ちかけられ,建築請負契約書まで締結していましたが,借地権解消について業者が介入して交渉したところ,借地権者の相続関係を調査せずに,現に住んでいる相続人のみを相手に交渉するというずさんなもので,不信感を強めていました。依頼者は,当該建築業者との建築請負契約の解除を希望されていました。 相談後,借地権者及び建築業者との交渉を受任しました。建築業者に対しては,委任契約上の善管注意義務違反による解除を主張し,白紙解除を実現できました。借地権者との間では,相続関係を調査の上で,全相続人がきちんと遺産分割協議をして特定の相続人に借地権を帰属させてもらった上,当該相続人との合意に基づき,借地権の合意解除を進めました。

秋山直人さんのコメント


建築業者との関係を無事に解消でき,借地権についても一定の金員支払により円満に合意解除することができ,ご依頼者の希望をかなえることができました。 高齢の地主の方に,建築業者がアパート建築等を持ちかけることは良く見られます。そのような際のトラブルは,早い段階でご相談頂ければ,より対応しやすいと思いますので,ご遠慮なくご相談ください。


宅建業者の重要事項説明義務違反による損害賠償請求

相談者:50代/女性
ご依頼者様は,宅建業者の仲介で中古の土地建物を購入しましたが,購入後かなり時間が経ってから,当該物件が,建物の建替等の際に都道府県知事の許可等が必要な規制区域内にあることが判明しました。宅建業者は,重要事項説明の際にそのことを説明していませんでした。 代理人として受任し,重要事項説明義務違反を指摘して,仲介手数料相当額や慰謝料を請求しました。宅建業者も重要事項説明義務違反の事実は当初から認め,賠償額について協議の結果,約70万円の賠償を得ることができました。

秋山直人さんのコメント


重要事項説明義務は宅建業者の最も重要な義務であり,この義務に違反していたことは,宅建業者としても言い訳できなかったものと考えられます。交渉で比較的スムーズに解決しました。


不動産売買契約の白紙解除

相談者:50代/男性
ご依頼者様は,大手不動産会社の仲介で,土地売買契約を締結しましたが,買主の求めていた境界確認を期限までに行うことが困難な状態となってしまいました。 代理人として受任し,白紙解約の特約条項に該当することを主張しました。仲介の不動産会社は,白紙解約に抵抗しましたが,最終的に白紙解約として処理することができました。

秋山直人さんのコメント


弁護士が代理人として入ることで,売買契約の白紙解約・債務不履行解除等の問題で,不動産業者の言うなりにならず,法的な主張を通すことが可能になる場合があります。


賃料を長年滞納していた借家人の退去をスムーズに実現

相談者:50代/男性
依頼者は,所有する一戸建てを第三者に賃貸していましたが,賃料の一部滞納が10年間にわたり続いていました。管理会社も回収の熱意に欠け,借家人が居座っている状態でした。 受任後,内容証明を出して賃料の支払を催告したところ,250万円以上の滞納賃料を一括で支払ってきました。その後,賃借人側から退去を申し出てきて,退去も実現しました。連帯保証人には遅延損害金を請求し,一定の支払を受けることができました。

秋山直人さんのコメント


弁護士が入って,賃貸借契約解除→明渡し強制執行を行うという強い姿勢を示して交渉することで,依頼者の長年の懸案がスムーズに解決しました。受任時は,実際に法的手段を取らなければ解決困難だろうと予測していましたが,早期に交渉で解決することができました。


親族への建物使用貸借を解除し,土地を更地で売却

相談者:80代以上/女性
ご相談者は,アパートを所有していましたが,老朽化していました。借家人には順次退去してもらい,新規には募集しないでいましたが,1室を親族に無償で貸しており(使用貸借),その親族との間は円満にいっておらず,直接退去の交渉をするのも難しい状況でした。退去してもらえないと,アパートを取り壊して土地を更地で売却することができずに困っている状況でした。 受任して,使用貸借について解除の通知をしたところ,親族側にも弁護士が付き,弁護士同士の交渉となりました。使用貸借の期間も目的の合意もなかった事案でしたので,一定の猶予期間を置き,引越費用を家主側が負担することで,訴訟を要さず,親族に退去してもらうことができました。その結果,アパートの敷地を更地として高値で売却することができました。

秋山直人さんのコメント


親族に無償で貸している場合,色々と従前の経緯があって退去を求めてもすんなりいかないこともあります。そのような場合には,やはり弁護士に依頼して,法的な主張をベースとした交渉を行い,交渉が無理であれば訴訟を起こすことで,一定の引越費用等の負担はするにしても,退去につなげることができることが多いと思います。


土地・建物売買の買主による債務不履行に対し,仮差押を行って違約金を回収

相談者:法人
依頼者(法人)は,個人(夫婦)との間で,都内の土地・建物を約5000万円で売買する契約を結びました。しかし,決済当日になって突然買主から連絡があり,決済資金を横領されて決済を行うことができなくなったとのことでした。 決済資金を横領された買主も気の毒ではありましたが,売主である依頼者には何の落ち度もありません。契約に定められていた約1000万円の違約金を回収するため,買主の預金や給料の仮差押手続を速やかに行いました。仮差押が一定の成果を上げ,続いて起こした違約金請求の裁判で,買主から手付金分に加え,一定の違約金を支払ってもらうことで解決しました。

秋山直人さんのコメント


動産売買は多額の資金が動くため,トラブルになった場合にはダメージも大きくなります。経験のある弁護士に依頼することで,スムーズな解決が可能になります。


賃料滞納を繰り返す借家人に裁判を起こし,立ち退きを実現。

相談者:40代/男性
ご依頼者は,親族から一戸建ての土地建物を取得しましたが,同建物には賃借人が入居していました。この賃借人がなかなか厄介な方で,賃料を滞納することがしばしばある一方で,建物修繕の要求は厳しくしてくるような方でした。 受任後,まずは滞納賃料を督促し,いったんは滞納していた賃料を回収することができました。その後,比較的長期間にわたって賃料の回収にあたりましたが,賃借人が再度賃料を滞納するようになり,滞納額が賃料3か月分を超えたところで賃貸借契約の解除通知を送り,建物明け渡しの訴訟を起こしました。賃借人は,建物の修繕の件を持ち出すなどして抵抗しましたが,判決で明渡しが命じられ,強制執行手続を申し立てました。執行官が明渡しの催告を行った段階で,ようやく賃借人を立ち退かせることができました。

秋山直人さんのコメント


厄介な賃借人への対応は,大家さんにとって,大きな精神的負担となります。経験のある弁護士に依頼し,厳正に対応することで,解決につながります。


ビルの老朽化等を理由に美容室の立ち退きを求められたケースで,2億円に近い立退料を獲得

相談者:法人
渋谷区内の商業ビルに入居して,開業後約4年間,売上げを順調に伸ばしてきた美容室(法人)が,ビルの所有者から,ビルの老朽化による建替えを理由に明渡しを求められました。所有者側は,美容室の入口付近にカラーコーンを置くなどしており,依頼者は,営業妨害ではないかと憤っていました。 ビルの所有者から建物明け渡しを求める裁判を起こされましたが,借家契約の解約申し入れに「正当事由」がないことを主張して反論しました。依頼者も,相当の立退料を得られれば,移転もやむを得ないというご意向でしたので,裁判の中で,美容室がこれまで顧客基盤を固めており,移転によってダメージを受けること,相当の設備投資や広告宣伝をしてきたこと,ビル所有者側の主張する「老朽化」は根拠に乏しいことなどを主張・立証しました。その結果,2億円に近い立退料を得て移転することで裁判上の和解が成立しました。

秋山直人さんのコメント


ビル所有者から,ビルの老朽化等を理由に立ち退きを求められた場合,不十分な補償で立ち退きに応じてしまう例も世の中にはたくさんあります。借地借家法で借家人の権利は保護されていますので,安易に妥協することなく,弁護士にきちんと相談することをお勧め致します。



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