秋山直人 / 不動産投資DOJO

民法２３３条１項は，「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは，その竹木の所有者に，その枝を切除させることができる。」と規定しています。

ただ，隣地所有者に枝の切除を要請しても応じないわけなので，裁判を起こして枝の切除を求めることはできますが，費用と時間がかかり過ぎるかと思います。

隣地所有者が，越境している枝の切除を要請しても応じないことは不法行為（民法７０９条）になると考えられます。

ですので，境界線を越えている部分をご相談者様の方で伐採してしまい，もし隣地から損害賠償請求をされても，逆に不法行為による損害賠償請求（発電量減少による損害や，枝の切除費用）を請求するという形で対応するのが，費用対効果を考えるとベターなのではないかと思います。

漏水の原因が，配水管の老朽化によるものか，業者の施工上のミスによるものかの問題かと思います。

これは法律問題というより，技術的な問題・立証の問題となります。

ご相談者様としては，業者の施工上のミスによるもので，配水管の老朽化が原因ではないということを，他の専門業者に調査してもらうなどして立証する作業が必要になるように思います。

なお，管理会社は，賃貸人にかわって原状回復工事を手配しただけであり，管理会社に責任があるという可能性は低いと思います。

売主の契約不適合責任については、売主が宅地建物取引業者でなければ、免除の特約が可能です。

ただ、契約不適合責任免除の特約があっても、売主が知っていて告げなかった契約不適合については免除されませんので(民法572条)、売主が知っている契約不適合については、買主に契約前に告知すべき、ということになります。

自治体の条例等で近隣への説明会が義務付けられているなら，近隣住民が納得しなくても説明会は行う必要がありますね。

民法２０９条には，境界付近における建物の築造の際の隣地使用請求権があります。

（隣地の使用請求）

第二百九条　土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。

２　前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

ただ，面倒を避けるには，なるべく隣地は使用しないで済む形での工事の方が良いでしょうね。

ゴミ収集については，自治体に直接相談するべきかと思います。

築18年では、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を売主に追求するのは無理でしょう。

構造体力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分の瑕疵についても、引き渡しから10年で責任期間は終わります(住宅品質確保促進法)。

ゴムパッキンの不具合などは、通常の瑕疵ですので、引き渡しから２年で瑕疵担保責任期間が満了ということが多いでしょう。

買主が直接請負業者に賠償を求めるというのは、契約関係がないので、基本的にできません。

【質問1について】

まず亡母の相続人を調査する必要があります。ケースによっては多数に及ぶ可能性もあります。

債務者本人も相続人である可能性も高いです。

債務者本人の持分2分の1を競落したとしても，残りの持分2分の1の相続人は共有者です。共有者の了承のもとで債務者本人やその妻が住んでいる分には，共有者の意思に基づく占有として，適法な占有となります。

また，債務者本人と妻との間で使用貸借関係があると認定されたり，残りの持分2分の1の相続人と債務者の妻との間で使用貸借関係があると認定される可能性もあります。使用貸借関係があると知りながら建物の所有権を取得して明渡しを求めた場合，権利濫用と判断されて明渡しが認められないこともあります。

債務者本人の持分2分の1を競落しただけでは，債務者本人や妻を立退きさせることは難しいですし，交渉等によって，その後，残りの持分2分の1を取得できたとしても，確実に債務者本人や妻を立退きさせることができるかというと，そこにはリスクがあります。

【質問2について】

持分1／2の競落後，交渉で残り持分1／2が取得できない場合には，共有物分割請求の裁判を起こして，競売の判決を求めつつ，その裁判の中で持分1／2の買取り又はこちらの持分1／2を買い取ってもらう和解交渉をするというのが通常かと思います。

設計監理者は，住宅の品質確保法に基づく瑕疵担保責任は負わないですね。

あくまで建設工事請負契約の請負人の責任ですね。

新築住宅瑕疵保険などには入ってないのでしょうか？

ご相談者様の立場は，賃貸マンションの施工業者ということでしょうか？

賃貸マンションオーナーとの間で工事請負契約を結び，賃貸マンションを新築して8年前に引き渡したということでしょうか？

ご承知のとおり，新築住宅であれば，請負人には住宅の品質確保法に基づく，引渡しから10年の瑕疵担保責任がありり，雨水の浸入を防止する部分について瑕疵担保責任を負いますから，外壁のタイルの施行について「瑕疵」があったといえるのであれば，損害賠償等の責任を負う可能性があるように思います。

問題は，「瑕疵」があったといえるかではないでしょうか。

住宅の品質確保の促進等に関する法律

（住宅の新築工事の請負人の瑕か疵し担保責任）

第九十四条　住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕か疵し（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法（明治二十九年法律第八十九号）第四百十五条、第五百四十一条及び第五百四十二条並びに同法第五百五十九条において準用する同法第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。

２　前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。

残りの保証期間は売主に残っていますが，その保証を売主から買主が引き継ぐというのは，元売主・売主・買主の三社間で合意するなり，売主の元売主に対する損害賠償請求権を売主から買主に債権譲渡してもらうなりしないと無理です。

そして，買主から売主に対して契約不適合責任の追及ができる場合でないと，売主が，上記のような三社間合意に応じてくれたり，債権譲渡してくれる可能性は低いと思われます。

（参考サイト）

https://www.retpc.jp/archives/1603/

上記サイトには民法４２３条の債権者代位というコメントもありますが，これも，買主から売主に対して契約不適合責任についての請求権があることが前提となります。

ご相談者様は管理会社に対して，あくまで「２０１９年１２月までの成約であれば広告費を家賃の２か月分出しても良いが，１月以降は検討させてください」と伝えていた。

しかし，管理会社が，２０２０年１月以降の成約であるのに，しかもご相談者様は「支払う必要はない」と回答していたのに，勝手に仲介業者に「広告費」名目で賃料２か月分を支払った。

という経緯であれば，それは管理会社が必要もないのに支払ったものだから，ご相談者様には精算に応じる義務はない，と主張することが考えられます。

管理契約の解除については，管理委託契約の規定等を確認する必要があります。

掲示板ではこれ以上の回答は困難ですので，必要があれば別途直接ご相談ください。

「立替えた」というなら，広告費用の請求書や振込明細を開示するように言うことが考えられます。

実際には管理会社が賃料２か月分の広告費用を現実に支出しているわけではなく，「広告費用」名目での報酬を求めている可能性がありますので。

管理業者が宅地建物取引業者であれば、報酬上限規制との関係で、特別の合意がない限り、通常の仲介手数料と別に広告料を受領できませんので、そのことも指摘して、1月以降の成約の場合については広告料の合意はないから支払わない、と主張できるように思います。

合意解約は、売主と買主が合意すればできますが、売主とすれば、合意解約に応じるメリットも、応じない場合のデメリットも弱いので、応じない可能性の方が高いと思います。

応訴の弁護士費用や、仮に敗訴した場合の買主の負担を売主が負うという覚書を交わしているのであれば、それ以上に売主に求めるのは難しいのではないかと思います。

ご相談を拝見する限り、濫訴の類であり、訴えが通る可能性は低そうです。

一方、既に売買契約を決済済みであり、濫訴が起きたからと言って土地売買契約を白紙解除できるというものでもありません。

応訴の弁護士費用は、売主の不動産業者が負担することになっているのでしょうか？

ご心配でしたら、不動産屋に過去の不動産屋と建物賃借人との間の訴訟の判決を開示してもらい、今回の訴状等とともにご自身で弁護士に提示して相談されるのが良いかと思います。

また、万一敗訴した場合の負担について売主の不動産屋とあらかじめ協議して取り決めておくことも考えられます。

おそらく，オーナー親族とオーナーとの間に，使用貸借契約（無償で住む契約）があると判断される可能性が相当程度あると思います。

使用貸借契約の場合，法律では，期間や目的を決めていなければ，建物所有者はいつでも解除できるとなっていますが（民法５９８条），現実には，そう簡単ではなく，建物所有者から裁判を起こす必要があるケースもあります。使用貸借の成立経緯によっては，例えば一生住んで良いと約束していたと認定されるなどして，裁判を起こしても立退きが認められないケースもありますし，立退料を払って立ち退いてもらう必要があるケースもあります。

使用貸借中の物件を第三者が購入した場合，法律では，使用貸借契約は新所有者には対抗できないはずですが，現実には，第三者も事情を知って購入したはずであるとして，明渡し請求が権利濫用とされて認められないこともあります。

このように，親族が無償で住んでいるというケースはかなり要注意であり，立ち退いてもらうのに相当の期間や費用がかかる可能性があります。

親族の立退きについて明確な担保がない限り，購入しない方が良いのではないかという気がします。もしくは，購入するにしても，親族の居座りリスクは十分考慮して価格を決めた方が良いと思います。

サブリース契約については，契約内容により，中途解約が困難であるものがあります。

契約書を持参して，一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

買い戻しというのは，売買契約の解除ですが，希望する光インターネットが使用できないという問題が，契約を解除しなければいけないほどの契約不適合であるとは考えにくいと思います。

重要事項説明義務についても，契約の解除が認められるほどの説明義務違反はないように思います。

買い戻しの要求は拒否して問題ないと思います。

買主の方でインターネット回線を全く使えないということでもないでしょうし。

賃貸人の私有地ということで，なかなか難しい問題ですね。

賃貸人の私有地であるとはいえ，賃貸人には，店舗賃貸借契約に伴う信義則上の付随義務として，賃借人が店舗として営業するのに支障が生じないよう配慮する義務があり，長時間，店舗前の私有地に自家用車を駐車することは，当該配慮義務に違反する，といえる余地はあると思います。

具体的な対応方法としては，賃貸人に言っても配慮してもらえないようですので，裁判所に調停や仮処分を申し立てることが考えられます。

判断に自信が持てない時は、弁護士に面談の上で相談した方が良いですね。

造作設置等に関して、ＮＯははっきり書面で残す必要があります。ＮＯをはっきり言えないのであれば、弁護士に言ってもらった方が良いです。

こういうときの交渉は、まずＮＯから始めて、譲歩できるなら譲歩するというのが適切です。

それは速やかに、賃借が人想定している工事は許可しない、無断で工事したら賃貸借契約を解除することがあると内容証明郵便で通知した方が良いと思います。弁護士に依頼して通知してもらった方が良いかもしれません。

建物の賃貸借契約で、「基礎工事のない簡単な造作物は貸主の承諾なく作れる」などということはありません。

賃貸借契約書でも、造作の設置等は貸主の事前の書面による承諾を要するとされているのが通常です。

当該ブローカーが実質的に宅地建物の売買の代理や媒介をしているとなると，当該ブローカーは宅建業法に違反することになります。

買主側が宅建業法違反の共犯ということで刑事責任を問われる可能性は低いとは思いますが，トラブルに巻き込まれるおそれはあります。

また，弁護士をしていると，トラブルになるケースは，往々にして，資格のないブローカーとか代理人的な第三者が間に入って，双方に都合の良いことを言っていたりするケースが多いので，一般論としては，そのような取引はよくよく注意した方が良いと思います。

例えば，売主の売却の意思は，直接に確認することが必須だろうと思いますし，決済の際にも売主本人に出席してもらうべきだと思います。ブローカーが，売主に直接接触することを嫌がるようなことがあれば，実際には売主の了解を取っていないとか，何か隠していることがある可能性があります。

税務的には税理士でないので確実なことはいえませんが，ブローカーに支払う5000万円は，宅地建物取引業者に支払う正規の仲介手数料と異なり，売買に伴う経費として認められないのではないでしょうか。税理士にも相談した方が良いと思います。

前回と同じで，賃貸借契約書及び重要事項説明書に，

・建築基準法上は住居として建築確認を受けた建物部分であること，そのため，建築基準法上の事務所（店舗）としての要件は満たしていないこと

・賃借人はそれを容認して賃貸借契約を結び，異議を申し立てないこと

を明記しておけば良いかと思います。

事務所仕様を住居として使用するよりは，賃借人との関係では，実際上トラブルになる可能性は低いのではないでしょうか。

あとは，来訪者・顧客が多数にのぼる事務所，店舗だったりすると，周囲の住居としての賃借人からクレームが来る可能性があるかと思います。「周囲も住居として使われることを想定して住居として借りたのに，事務所・店舗として使われてうるさい」とかのクレームですね。

賃貸借契約書及び重要事項説明書において，賃貸対象物件が建築基準法上は事務所の用途として建築されていること，そのため，建築基準法上，住居の用に供する居室としての要件（採光，通風，防火，防災等の要件）は備えていないことについて，貸主が借主に説明し，借主が承諾の上で，住居として賃借すること，住居の要件を備えていないことについて一切のクレームを述べないことを特約条項という形で明記しておくべきでしょう。

その点の説明・了承をしっかり得ていたということが賃貸借契約書及び重要事項説明に明記されていれば，火事で逃げ遅れて被害を受けたような場合にも責任追及されるリスクは低くなります。

ただ，責任追及されるリスクがゼロになるわけではなく，特に，本人は亡くなって遺族が責任追及してくるようなケースもあり得ないことではないので，危険だなと感じたらやめておいた方が良いと思います。

相続税や贈与税における財産の評価は，国税庁の「財産評価基本通達」によって行われます。

貸家の建物については，借家権割合（現在，全国一律３０％）を控除して評価することになっていますので，賃貸専用のマンションであれば，固定資産税評価額×７０％が贈与税における建物の評価額になります。

（以下，国税庁タックスアンサーより引用）

「課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。具体的には、家屋の固定資産税評価額が1000、借家権割合が30％である地域、賃貸割合が100％である場合、1000－1000×30％×100％で財産評価額は700となります。」

・保証会社に加入してもらうように説得することは可能でしょうか？その際、保証料を賃貸人が払うといった譲歩は有効でしょうか。

→既に契約している賃借人なので，保証会社に加入する義務はないわけですから，お願いベースの話になります。賃貸人が保証料相当額を負担するから加入してくれということであれば，賃借人もデメリットがないので応じる可能性はあるように思います。

・保証会社の審査に落ちた場合、いずれトラブルが発生するリスクがあることから退去いただくことを検討しています。その際、どのような流れが必要でしょうか。

→既に契約している賃借人なので，保証会社に加入する義務はないわけですから，保証会社の審査に落ちたとしても，それを理由に退去を求めることは困難です。実際に賃料を相当期間滞納すれば，債務不履行による賃貸借契約の解除→明渡し請求が可能です。

借地借家法３２条に基づく賃料増額請求は，期間中であっても更新時であっても行うことができます。法的には，増額の認められやすさで違いはありません。ただ，実務的には，更新のタイミングで増額を求めることが多いとは思います。

「今後大規模修繕を実施するので費用がかさむ」という理由は，価格時点以後の必要諸経費が増大するということですので，継続賃料の増額を求める理由になり得ます。

仮に賃借人に賃料増額請求の意思表示をしても（内容証明郵便等の書面で明確にする必要があります），賃借人に拒否され，改訂前の賃料を入居者が支払い続けた場合，合意更新しなくても賃貸借契約は当然更新され（借地借家法２６条１項・法定更新），賃借人は賃料増額請求を受けても増額を正当とする裁判が確定するまでは従前の賃料を支払えば足ります（借地借家法３２条２項）。もし裁判で勝訴すれば，賃料増額請求をした時点に遡って増額が認められ，不足分に対して年１０％の利息も請求できます（借地借家法３２条２項）。

法的手続としては，賃貸人の方で，賃料増額請求の調停を申し立てる必要があります。いきなり裁判は起こせず，まず調停の申立てが必要です。

増額すべきだという立証責任は賃貸人側にあります。

裁判所の調停では，不動産鑑定士である調停委員が間に入り，継続賃料としていくらが相当かの意見を述べるなどしてくれることが多いです。（どこの裁判所かにもよります。東京ではそのようなケースが多いです）

継続賃料（既に契約している賃料の改定）は，新規賃料（新たに契約する賃料）とは考え方が異なり，仮に類似する同様の物件の新規賃料の賃料相場が上昇していたとしても，同じだけ継続賃料を増額すべきことにはなりません。通常，継続賃料の増額請求が認められれても，増額幅は，新規賃料相場よりも低くなりますので，その点はご留意ください。

管理委託は民法上の準委任契約ですので，契約書に特約がなくても，善管注意義務違反によって賃貸人に損害を生じさせた場合には，管理会社に損害賠償義務が生じます。

善管注意義務違反とは，平たくいうと，委任の趣旨に沿った仕事をしていない場合ということになります。

違約金に関する特約などがないかは契約書の規定を確認する必要があります。

ご相談者様加入の損害保険の約款に照らし，保険金が下りる事故に該当するという判断をご相談者様加入の損害保険会社がしたということだと思います。

一律に，「事故理由や加害者の人格にかかわらず保険金が支払われる」というわけではなく，約款の規定によることになります。

①について

被害が物損ですので自動車損害賠償補償法３条の運行供用者責任の対象外です。

レンタカー会社は運転手の使用者でもなく、使用者責任も対象外です。

従いまして、レンタカー会社に対する損害賠償請求は困難ではないかと思います。

②について

ご相談者様加入の損害保険が適用されるかは、約款の規定によります。

故意の事故として保険会社が支払いを拒んでいるのであれば、故意の事故でないことを裁判等で保険会社に認めさせる必要があります。

③について

裁判が必要な可能性があります。

一度、面談の上で正式に弁護士に相談することをお勧め致します。

連帯保証人の電話はつながらないということですが、住所が分かっているようですので、連帯保証人に支払督促を申し立てたり、訴訟を提起することは可能ですね。

債務者の代理人に、それを止める権限はありません。

当該弁護士は賃借人の代理人だと言っているわけですよね？

そうであれば，連帯保証人の代理人ではないので，当該弁護士に，連帯保証人に連絡・請求するなという権限はありません。

おっしゃるとおり，賃借人が破産しても，連帯保証人がいるのであれば，連帯保証人に滞納家賃，原状回復費用等の請求はできます。

（家賃保証会社と保証契約しているようですが，重ねて連帯保証人も付けているのでしょうか）

売買契約の際にどのような条件の合意をしたのか，その合意はどのように解釈されるべきものかが問題になります。

売買契約書の特約のような形で，「１０年間転売禁止」や買い戻し特約を合意したのでしょうか？

その具体的な文言はどのようなものでしょうか？

「ホテル開発が条件の売買」というのはどういう趣旨でしょうか？

例えば，単に「乙（買主）は，甲（売主）に対し，本物件を１０年間転売しない」と合意していて，乙が会社ごと丙に買収されて乙の支配株主が丙にかわったという場合には，乙が物件を転売したわけではないということで，特約に違反しない，という解釈がされる可能性の方が高いと思います。

業界でそのような報酬の支払い方がされる例はあるようですが，厳密には宅建業法46条，国土交通大臣告示の報酬制限に違反する可能性があります。

ただ，報酬制限は宅地建物取引業者についての規制ですので，コンサル料を支払った側が責任を追及されるという可能性は少ないように思います。

もし騒音が事実であるとすると，騒音に対し苦情を言ったことのみで，賃貸借契約を解除する等の対応は困難です。

退去した方に事情を詳しく聞くなどして，苦情を言った方の対応が明らかに行き過ぎているとか，根拠のない苦情であると確認が取れるのであれば，共同生活の秩序を乱した等の理由で賃貸借契約を解除することが考えられます。ただし，なかなか客観的証拠による裏付けが難しいでしょうから，そう簡単ではありません。

今後も当該賃借人からの苦情等を注視し，行き過ぎたところがないか，あればその証拠確保に留意すべきと思います。

「バルコニーで鶏肉を焼いたり，その国の音楽を大きめに流している」というのは問題がありますね。

２部屋退去したということは，実際に迷惑行為の程度はかなりのものなのでしょう。

共同生活の秩序を破壊するような迷惑行為は契約解除の原因になることを伝え，具体的に，こういう迷惑行為はしてはだめと管理会社を通じて指導・注意していく必要があると思います。文化の違いも多分にあると思いますので。従わなければ，弁護士を通じての警告や契約解除通知も検討する必要があるでしょう。