専門家 Specialist

秋山直人

資格
弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・その他
ベストアンサー数
33 回
相談回答数
145 回

1976年4月生まれで,不動産トラブルの解決を最重点分野として取り組んでいます。

◎不動産に関するトラブル解決について得意分野としており,実績・経験の積み重ねがあります。

◎宅地建物取引士,マンション管理士,賃貸不動産経営管理士の資格があります。

 

私の弁護士としての姿勢は,以下のとおりです。

① 依頼者の方と丁寧にコミュニケーションを取りながら案件を進めます。進行状況の報告は随時行います。

② 最大限有利な解決を目指し,1つ1つの案件に真剣に取り組みます。

③ 訴訟事件では,証拠を精査し,裁判所を説得できる分かりやすい書面を作成するように心がけています。

 

■事務所紹介

不動産分野のトラブル解決に特に力をいれています。

20年の弁護士経験を活かし、個々の案件に丁寧に取り組みます。

   

  1. 不動産分野のトラブル解決に特に力を入れており,得意分野としています。宅地建物取引士・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士の資格もあります。
  2. 依頼者の方と丁寧にコミュニケーションを取りながら進めます。進行状況はマメに報告します。
  3. 最大限有利な解決を目指し,1つ1つの案件に真剣に取り組みます。
  4. 訴訟事件では,証拠を精査し,裁判所を説得できるわかりやすい書面を作成するように心がけます。

◎不動産トラブル解決に特化したサイトはこちら
 http://fudosan-lawyer-akiyama.com/ 
【初回相談は60分以内5,500円(消費税込)でお受けしております】
【事務所の会議室には,飛沫防止のパーテーションを設置しております】
【Zoomでの法律相談にも対応しております】

秋山直人 さんの経歴

2000年3月 東京大学法学部卒業
2001年10月 弁護士登録 以後,不動産等の民事分野の訴訟・交渉を中心に弁護士業務を行っています

相談回答

契約書、特約、原状回復について

2022/08/09

1年半住んだマンションをあと1ヶ月ほどで退去します。 ペット飼育可物件で飼育の場合は 敷金2ヶ月分、100%償却(償却分の使いみちなど表記なし) ペット飼育に伴い契約書?覚書を別途交しております。 退去する意思を電話で管理会社に伝えたところ 「敷金は全額償却ですので、大家さんが全額もらうお金であって修...
「ペットの覚書には「敷金を超過する場合には追加で徴収」と記載があるのに対し 管理会社は「敷金は使わない」の一点張り。 賃貸借契約約款 には「敷金100%償却、原状回復費用は別途借主負担」と記載」 →ご相談者様としては,覚書に「敷金を超過する場合には追加で徴収」とあるので,これが一般的な賃貸借契約約款に対する特約にあたり,覚書の規定の方が優先する,という主張が考えられます。 「そして、賃貸借契約約款 の故意過失の場合経過年数を考慮しないものとする。との文。 国交省ガイドラインには経年劣化、経過年数要考慮とされていますが 約款にて考慮しないものとすると書かれている以上は経過年数を考慮してもらえないのでしょうか?」 →ご相談者様としては,故意過失の場合に経過年数を考慮しないという約款の規定は,消費者契約法10条に違反して無効,という主張が考えられます。国交省ガイドラインでは故意過失の場合にも経過年数を考慮しないとしているので,そのような一般の解釈に比べて消費者の義務を加重しており,信義則に反して消費者の利益を一方的に害する,という主張です。 〔消費者契約法〕 (消費者の利益を一方的に害する条項の無効) 第十条 消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。 賃貸人側も賃借人に厳しい内容の約款を用いているので,通常の場合よりはハードルが高いであろうことは事実ですが,以上のような主張をして争う余地はあります。

塀に関する境界線の話し合いについて

2022/08/08

隣のお家が家を建て直す為に、前の家を取り壊す作業をしました、その時に塀も一緒に壊したのですが、うちはいつ取り壊されるかを伝えられておらず、気づいたら無い状態でした その塀が今の境界線でしたが、取り壊してしまった為、確認する術がありません そこで今回、相手の方々から境界線に関することが記載されたも...
境界のことは,土地家屋調査士さんに相談するのが良いと思います。

注文住宅の工期延期

2022/08/07

注文住宅の引き渡し日が令和3年12月から令和4年8月に延びました。不動産側で南側の道を2項道路と認識しておらず手続きの遅れが原因です。遅れにより住宅のグリーンポイント60万円分は使えなくなり契約時期が違うため子供ミライも対象外になりました。金利の上昇によりローンの金額も150万アップしました。家賃の負担もあ...
お書きになっている内容だけでは、工期の遅れの原因がどこにあるのか今一つ分かりませんが、ハウスメーカーに責任を追求するには、ハウスメーカーに落ち度(帰責事由)が認められる必要があります。 また、工期の遅れの場合の処理について、請負契約書上の規定を確認する必要があります。

問い合わせ先

ホームページ
http://fudosan-lawyer-akiyama.com/
事務所名
秋山法律事務所
電話番号
03536920700353692070

契約書、特約、原状回復について

2022/08/09

1年半住んだマンションをあと1ヶ月ほどで退去します。 ペット飼育可物件で飼育の場合は 敷金2ヶ月分、100%償却(償却分の使いみちなど表記なし) ペット飼育に伴い契約書?覚書を別途交しております。 退去する意思を電話で管理会社に伝えたところ 「敷金は全額償却ですので、大家さんが全額もらうお金であって修...
「ペットの覚書には「敷金を超過する場合には追加で徴収」と記載があるのに対し 管理会社は「敷金は使わない」の一点張り。 賃貸借契約約款 には「敷金100%償却、原状回復費用は別途借主負担」と記載」 →ご相談者様としては,覚書に「敷金を超過する場合には追加で徴収」とあるので,これが一般的な賃貸借契約約款に対する特約にあたり,覚書の規定の方が優先する,という主張が考えられます。 「そして、賃貸借契約約款 の故意過失の場合経過年数を考慮しないものとする。との文。 国交省ガイドラインには経年劣化、経過年数要考慮とされていますが 約款にて考慮しないものとすると書かれている以上は経過年数を考慮してもらえないのでしょうか?」 →ご相談者様としては,故意過失の場合に経過年数を考慮しないという約款の規定は,消費者契約法10条に違反して無効,という主張が考えられます。国交省ガイドラインでは故意過失の場合にも経過年数を考慮しないとしているので,そのような一般の解釈に比べて消費者の義務を加重しており,信義則に反して消費者の利益を一方的に害する,という主張です。 〔消費者契約法〕 (消費者の利益を一方的に害する条項の無効) 第十条 消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。 賃貸人側も賃借人に厳しい内容の約款を用いているので,通常の場合よりはハードルが高いであろうことは事実ですが,以上のような主張をして争う余地はあります。

塀に関する境界線の話し合いについて

2022/08/08

隣のお家が家を建て直す為に、前の家を取り壊す作業をしました、その時に塀も一緒に壊したのですが、うちはいつ取り壊されるかを伝えられておらず、気づいたら無い状態でした その塀が今の境界線でしたが、取り壊してしまった為、確認する術がありません そこで今回、相手の方々から境界線に関することが記載されたも...
境界のことは,土地家屋調査士さんに相談するのが良いと思います。

注文住宅の工期延期

2022/08/07

注文住宅の引き渡し日が令和3年12月から令和4年8月に延びました。不動産側で南側の道を2項道路と認識しておらず手続きの遅れが原因です。遅れにより住宅のグリーンポイント60万円分は使えなくなり契約時期が違うため子供ミライも対象外になりました。金利の上昇によりローンの金額も150万アップしました。家賃の負担もあ...
お書きになっている内容だけでは、工期の遅れの原因がどこにあるのか今一つ分かりませんが、ハウスメーカーに責任を追求するには、ハウスメーカーに落ち度(帰責事由)が認められる必要があります。 また、工期の遅れの場合の処理について、請負契約書上の規定を確認する必要があります。

不動産 手付け解除による仲介料支払い

2022/08/04

不動産の土地売買による、手付け解除時の仲介料手数料の支払い相談。 オープンハウスで土地と建物を購入予定で、先に土地売買の契約を結んでしまい、押し売りでちゃんと考える時間がなくて、契約後にローンの仮審査の流れでさせました。 ローン審査の間に冷静になり色々調べたり、ローン仮審査の時に通す安い為に、営...
仲介業者との媒介契約書の内容を確認する必要があります。 契約解除の際の仲介手数料の支払についてどのように規定されているかですね。

契約不適合免責での土地契約における伐根費用負担について

2022/07/28

「購入した土地からガラや地中障害物が出た場合、売主に瑕疵担保責任は問えるか?」 こちらでの上記記事を踏まえてご質問させて頂きます。 昨年、売主(業者)から建物建築前提(地下有)にて私(非業者)が土地を購入。「敷地内に樹木があり、木は切ったが、根は残したまま引き渡します。いずれ地下を掘る際に一緒に撤去...
売買契約時に敷地内に根が残っている状態で引き渡すことについて説明を受けており,認識されているので,契約不適合とはいえず,樹木の根切り費用を売主に請求できないように思います。

中古住宅売買トラブル

2022/07/28

昨年中古住宅を購入し、その後、外構箇所のリフォームが発覚し、その箇所が違法建築ということがわかりました。 売主に数回確認したが、しらないと言われ、証拠の写真を提出し、やっと認めました。 対象となる箇所の将来的な撤去代と迷惑料を請求したところ、違法建築の箇所は実害がないことから、払う義務がない。た...
まず前提として,売買契約書上,契約不適合責任を追及できる契約になっているでしょうか。 その点がクリアできているとして,「違法建築」というのは具体的にはどういう意味でしょうか。 増改築について建築確認を取っていないといったことでしょうか。 売主が「違法建築」を認めたという部分はエビデンスを確保しているでしょうか。 リフォーム部分の「違法建築」があることによって,どのような損害がご相談者様に生じるかを立証出来るでしょうか。 そのあたりを検討し,裁判を起こすのか,交渉で解決するのかを判断すべきかと思います。

手付保全措置について

2022/07/26

はじめまして。手付保全措置についてお伺いをしたくご連絡させていただきました。手付金等を現金ではなく、クレジット(ローン)や手形で支払をする場合は、保全措置の対象となるのでしょうか?契約以後、引渡し前までの間に完済はしません。売主側としては、現金が入ってくるのは、先になります。買主側としては、支払...
ご相談者様の立場を教えて下さい。 そもそも,宅地建物取引業法41条の2の手付金保全措置が必要になるのは,売主が宅地建物取引業者であり,買主が宅地建物取引業者でない場合で,手付金の合計額が,未完成物件の場合には代金の5%超又は1000万円超,完成物件の場合には代金の10%超又は1000万円超の場合ですが,そのような場合に該当するでしょうか? 手付金について,ローンや手形で支払をするというのはあまり聞いたことがありませんし,「契約以後、引渡し前までの間に完済はしません」というのは,実際に手付金が売主に入金されるのが決済後ということでしょうか? それだと,そもそも「手付金」といえるのかも疑問になります。民法557条は「手付を交付したときは」と規定しているので,現実に交付していることを前提としていると思われます。 (手付) 第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。

私道トラブル

2022/07/21

私は私道を有していて、その道は横幅が車が通れるくらいの幅(2-3m)で奥は行き止まりになっています。その一部が他の方の家(行き止まり側)に接しています。その方はその道でしか出入りすることができないので最低限に限った通行を認める契約をしています。私が持つ土地でありますが、ここ10年ほどは一切使っていません。...
最低限の通行を認める契約をしているとのことですが,特に通行料なり私道利用料を支払ってもらっているわけでもないですよね? そうであれば,また,その契約書等に特に費用負担について規定がないのであれば,補修費用をご相談者様が負担する義務はなく,先方が補修したいのであればそれを許可するというだけで良いと思います。 民法の使用貸借(賃料をもらわず,ただで使わせる契約)の規定が参考になると思います。 (借用物の費用の負担) 第五百九十五条 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。

埋蔵文化財保護区域の土地の売却について

2022/07/17

おそらく出ないだろうといわれているのですが、埋蔵文化財保護区域の土地を所有しており、今回売ろうとしています。 最初、下記のような契約内容だったのですが、 「※本契約土地は埋蔵文化財保護区域に該当し、買主の責任と負担による試掘調査が必要となる場合があります。万一、本格調査(発掘)となった場合は...
買主の立場からすれば,文化財が埋設されている可能性があり,発掘調査等が必要になるような土地は,そのような事態が起きた場合のリスクを売主が負担することが補償されているか,そのリスク相当だけ売買価格を下げた上での売買でなければ,買おうと思わないと思います。 埋蔵文化財が発掘されるリスクがあるというのは土地側の問題であり,本来は買主側のリスクではなく,売主側のリスクだと思います。 ですので,埋蔵文化財のリスクを考慮してあらかじめ売買代金を下げているのでなければ, 「※本契約土地は埋蔵文化財保護区域に該当し、買主の責任と負担による試掘調査が必要となる場合があります。万一、本格調査(発掘)となった場合は白紙解約出来るものとする。」 という契約条項は,買主からすればもっともというか,試掘調査も売主の責任と負担にしたいくらいかと思います。 埋蔵文化財の発掘が必要になった場合のリスクを全面的に買主に負わせるような契約内容にするなら,その分売買価格を下げないと無理があるように思います。

電柱移設し工事車両を通行させたい

2022/07/14

 狭小地に土地を買いRC三階の建物を建設予定でいます。建築確認申請はすでにありますが、NTTの電柱が 道路を塞ぎ、工事車両が通行できません。電柱移設は電線の関係から大体の定まった道路の端に移設されますが、関係する敷地の住人が反対し移設が出来ません。この場合は話し合い、協力金、解決できなければ裁判になる...
電柱が建っているのは私道でしょうか? そうだとすると、強制的に電柱を移設するのはかなり難しいので、反対している地権者の方に反対の理由を丁寧に聞いて協力金の支払を申し出るなど、ソフトな対応が必要になってきそうです。

申込み後キャンセルしたいのですが

2022/07/05

初めまして。宜しくお願いします。不動産屋の方に建売の物件が6050万円で駅近徒歩6分であると言われ見に行ったところ両隣りが3階建てだが目の前が駐車場なので日当たりには問題ないとの事で契約を急がされ申込みをしてしまいました。申し込みに行った際 土地業者(その不動産屋)と売主さんの業者と両方の申込みをしてる...
「申込み」とありますが、売買契約書や媒介契約書に署名押印されているのですかね。 その場合ですと、手付放棄や仲介手数料の支払いがやむを得ない可能性が高そうですが、一度、面談の上で弁護士に相談することをお勧め致します。

サブリース解除の件です

2022/07/03

いつもお世話になります。 インターネット検索で本サイトを知りました。 この度契約した大手サブリース会社のサブリース付中古投資用マンション1戸のことでご質問です。買主の立場です。 買う前からサブリース解除が希望であったのですが、売主からできないと言われ、サブリース解除は半ばあきらめていました。正当事...
その条項だけ見ると中途解約可能という条項ですが、賃貸人からの中途解約については、強行法規である借地借家法が正当事由を要求しており、それに反する条項なので無効、とサブリース業者に主張される可能性はありそうですね。 売主がサブリース解除できないと言っている以上、その条項だけでは解決できない事情があると考えた方が良いかと思います。

リフォーム中の建物に隣人が足場設置を許可がもらえない

2022/06/27

隣地の境界に足場を設置させてもらえない。設置ができない事で 工事が中断ばかりで、引っ越しができなく、現在の住まいの予定外の賃料が発生しています。話し合いを何度も試み、設置の場合は、隣人の家が新築の為、何かあった場合は保証をしろ!との話があり、案として、「建物に損害が講じた場合は常識の範囲で直しま...
民法209条に隣地の使用請求についての規定がありますから,それを根拠にして協力を求めることになりますが,現実には,クレーマーのような方が隣人で,リフォーム業者も及び腰だと,しんどいものがあると思います。調停もあり得ますが,時間がかかりますね。 隣人が損害を受けたときは賠償金を請求できる旨の規定がありますが,逆にご相談者様が隣人に家賃相当額の賠償を請求するというのは,相当ハードルが高いと思います。 (隣地の使用請求) 第二百九条 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。 2 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

親が所有している土地の後ろに道の無い土地がある

2022/06/27

宜しくお願いいたします。 親が所有している土地について相談いたします。昭和53年に、もともと田んぼだった土地を2件で購入しました。その時、後ろの土地の家主が税金を半分だすから東側の土地を通らせて欲しい。北側の田畑が土地になったら道を作るからと言われ、両親は道ができるまでだったらと了解したそうです。...
一般論でのコメントしかできませんが、現に長期間にわたって通行者が通行している私道を塞ぐのは法的に認められないことが多いです。北側の土地は袋小路ということなので、囲繞地通行権(民法210条)もあると思いますし。 (公道に至るための他の土地の通行権) 第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

隣の新築分譲住宅の境界線からの距離について

2022/06/14

築30年以上の3階建てアパートを経営していて、その隣に2階建て木造戸建てが長年建っていたのですが、建築会社にその土地が売却された後、新しく分譲住宅が建築され若い家族に1年半程前に売却されました。 最近「民法234条1項:建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。」と...
建築基準法63条は,防火地域又は準防火地域内にある建築物で,外壁が耐火構造のものについては,その外壁を隣地境界線に接して設けることができるとしており,これは民法234条の特則と回されています。 従って,まずは,建築基準法63条の場合に該当しないことの確認が必要です。 (隣地境界線に接する外壁) 第六十三条 防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。 そして,民法234条2項は,建物完成後は損害賠償の請求のみをすることができるとしている点に留意が必要です。 (境界線付近の建築の制限) 第二百三十四条 建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。 2 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。 その上でご質問についてですが 1.新築物件の外壁からは51㎝離れているが、窓が出っ張っている場合は最も境界線に近い点(この場合は窓枠)からの距離が問題になるのでしょうか? →出窓その他の建物の張り出し部分と境界線との距離が問題になります(東京地判H4.1.28)。 2.1m離れていない窓について目隠しの設置を求めることはできますか? →民法235条に基づく請求ですから,境界線から1m未満であって,「他人の宅地を見通すことのできる窓」であることが必要です。 第二百三十五条 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。 2 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。 3.この件について問い合わせるのは、まず住宅を建築した会社にすべきか、現在の所有者のどちらにすべきでしょうか? →現在の所有者にすべきでしょう。 4.古くから建っている方は境界線との距離が50㎝以上離れていなくても、後から新しく建てた側は何も言えないのでしょうか? →民法234条は昔からありますので損害賠償請求の余地はあると思います。 5.窓に目隠しを設置することに関しても、古くから建っている方には、設置義務はないのでしょうか? →民法235条は「境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓・・・を設ける者は」という規定ぶりのため,あらたに窓を設置する場合の規範と読めます。そうすると,建築時には隣地に家がなく,後から隣地に家が建った場合には,民法235条に基づく請求はなかなか難しいのではないかと思います。考えられるとすれば,プライバシー権に基づく請求でしょうか。

雨漏り跡だけで契約不適合責任を追及できるか?

2022/06/13

私は中古住宅を1か月半前に購入しましたが、購入後天井裏で雨漏り跡を発見しました。(内覧時は天井の点検口が封印されており、開けることができなかった。)売主の告知書では「雨漏りは現在まで発見してない」と記述してます。売主は、天井裏を1度もみたことはないし、雨漏りも見たことがない。それは「雨シミ、水シミ...
雨漏りの跡と思われる痕跡だけを理由に売主の契約不適合責任を追及するというのは難しいと思います。 実際に雨漏りが発生することが必要でしょう。 契約上,売主の契約不適合責任が制限されていないかも確認が必要です。

不動産投資(土地)で消費者契約法適用し契約を取り消しにできますか?

2022/06/12

ある不動産会社から不動産投資(土地)の勧誘があり、最初は全く購入する気はありませんでしたが説明で、「首都移転候補地となっている那須塩原の有望な土地で確実に値上がりする」、「値上がっているところなので、すぐに売っても利益が出る」、「有望な土地なので、売りたいときに売れる(買い手が見つかる)」など、不動...
そのような会社が,「消費者契約法により取り消す」と主張したところですんなり応じることは考えにくく,やるとすれば裁判が必要でしょう。 裁判で勝てる可能性がゼロとは言いませんが,「確実に値上がりする」(断定的判断の提供),「すぐに売っても利益が出る」(重要事項について事実と異なることを告げること)等の勧誘の内容を立証出来るのか(言った言わないの話で終わらないのか),そもそも投資として転売目的で購入しており,消費者にあたるのかなど,ハードルはかなり高いと思います。

建物老朽化に伴う明け渡し

2022/06/05

築年数が50年以上となり老朽化が進んでおります。修理修繕を検討したが費用が膨大になり解体することといたしました 当建物を12月までに明け渡してください。 こんな感じで茶封筒の手紙が家の扉に挟まってたのですがこちらから拒否したり立退料は請求できるのでしょうか?
普通賃貸借契約であれば,立退きを拒否したり,応じる場合には立退料を条件とできるケースです。 速やかに弁護士に相談することをお勧めします。

自治会が法人化することに対しての会費のトラブル

2022/06/05

以前は自治会に加入していたのですが、年配の方が多く、よく、「若いんだから役員よろしくお願いね」など常に言われ、それが嫌になり非会員になったのですが、 来年度から自治会が法人化することになり、役員や地区委員を受託してくれる人に報酬を払うので非会員の人には会員の人より多く会費を払ってもらうことがあり...
それはゴミ捨て場や防犯灯等の共益費とは違うので,やはり変な感じがしますね。 強制的に「自治業務委託費」を徴収することはできないと思います。

銀行さんの金利変更について

2022/06/01

初めてのご相談ですがよろしくお願いいたします。これは本日の出来事なんですが… 2日前にT銀行から物件のローンの融資が決定しました。しかしその翌日に、同銀行から融資をうけている、他物件の金利を0.1%ほど上げて良いかと言われました。この物件は本来5年の固定金利で借りているということでした。しかし同銀行は2年...
5年間固定金利の契約なら,金利を上げるというのはおかしいでしょう。 契約どおりにしてくださいと言えば良いと思います。 既に契約しているローンの金利を上げないと新しい物件の融資に支障が出ると示唆するようなことがあれば,銀行の業務のあり方としてもおかしいと思います。優越的地位の濫用だと思うので金融庁に申告しますよ,と言っても良いかもしれません。

私道に面した土地の購入について

2022/05/31

1.質問に際しての前提条件 現在収益物件(9世帯のマンション)建設用の土地を探しております。 先日非常に気になる土地を見つけ、詳細を確認したところ、前面道路が隣接するマンションの管理組合が所有する私道であることがわかりました(この私道と今回検討している土地は約10メートル接しており、1.3メートルのセ...
通常、車両通行・道路掘削の承諾を私道所有者からもらうにあたっては、承諾書に、承諾書の効力が買主に承継されるという文言を置きます。 そのため、売主の方で、そのような車両通行・道路掘削の承諾書を私道所有者から取ることができれば、リスクは(ゼロとは言いませんが)少ないといえると思います。

不動産売買契約書による自治会の参加強制

2022/05/29

昨年購入した土地の不動産売買契約書 に特約条項として『本物件は◯◯自治会へ編入されます。自治会費やゴミだしルール等について遵守してください。』との記載がありました。 そこで相談なのですが、 自治会の参加は強制となりますか? 参加しない場合、契約不適合を除く契約違反となるのでしょうか? もしくは最初...
契約とは約束事ですから,契約に書いてある以上は,自治会費の負担やゴミ出しルールの遵守を売主に対して約束したことになります。 従いまして,自治会に加入しない場合に,売主との契約上の問題が全くないとはいえません。 ただし,あくまで売主に対して約束しているにとどまり,自治会との間で約束しているわけではありません。 自治会に加入しなかったとして,自治会が売主に連絡し,売主からクレームが来るという現実的な可能性がどの程度あるかについては疑問もあるので,そのあたりのご相談者様の判断になるかと思います。

解約時の仲介手数料の減額について

2022/05/25

4000万の中古物件の契約後に手付解除期間内に解約を申し出ました。売主に渡す手付金50万は解除により放棄になります。 仲介手数料が120万とのことですが、減額交渉可能でしょうか?
媒介契約書の規定によって変わりますので、媒介契約書を確認する必要があります。 多くは、売買契約の成立をもって全額の仲介手数料が発生し、その後の売買契約の手付解除等によっては手数料は減免されないという趣旨が規定されていますので、その場合には減額交渉は難しいでしょう。

敷金返却と原状回復費用

2022/05/24

店舗の賃貸をおこなっており、今回退去となりました。 現状回復費用を敷金で精算としたいのですが、まだ決着がつかず長引いています。(そろそろ1年経過) 借主は、弁護士を立てて、現状回復の費用に納得できないと言ってきているのですが、その後、半年以上音信不通です。 質問は、貸主の原状回復請求の権利は1年...
既に原状回復費用の請求を内容証明でしていること、敷金返還請求権は、借主の契約終了及び退去後に原状回復費用を控除した残額について生じること(民法622条の2)から、放置でも問題ないものと思われます。

募集時の死に関する告知事項

2022/05/12

所有する物件で入居者様が亡くなられました。 管理会社から去年の国交省の発表で、 特殊清掃が入らなければ 告知義務は発生しないということを聞いたのですが、 令和3年10月に発表された原文を読んだ限りでは 縊死であったので告知義務はあるのではと思います。 うつ病の末の自殺である場合など、病死という...
縊死であれば,自死ですので,告知義務はあると思います。 重要事項説明義務は,賃貸借契約締結前に説明すべき義務ですので,ネットの募集広告においては,必ずしも「告知事項あり」と記載する義務まではないように思います。 ただ,部屋探しをしている人の立場からすれば,告知事項があるなら早く教えて欲しいと思うはずであり,ネットの募集広告において告知事項の存在を書かず,引き合いがあった時に初めて告知するというのは,あまり印象は良くないと思います。 「告知事項あり」と広告に対して,募集賃料を減額して募集するのが良いと思います。

遅延損害金

2022/05/06

工務店に新築アパート工事を依頼したが、引き渡し期間は大幅遅れが出ました。契約書に遅延損害金は延滞日数*請負代金*0.04%です。緊急事態宣言と蔓延防止の期間は延滞日数として計上出来ますか?
請求側としては、まずは契約通りの請求で良いと思います。 後は、予測し得ない天災等が起きた場合に遅延の責任を負わないといった規定が契約書にあれば、被請求側で、緊急事態宣言等がそうした天災等に準ずるものであるという解釈論を展開することになるでしょう。

ペット可の借家での犬の飼育について

2022/05/02

借主です。ペット可の借家に住んでおります。当初は不動産屋を通して契約していましたが、大家さんと不動産屋さんが揉めてしまい、大家さんとの直接契約に変更になり、初めての契約更新になりました。当初よりペット飼育規約はありましたが、今回の契約書より、いくつか追加変更がされているようです。その中で、ペット...
当初の契約が当然に大家さんとの間で承継されていると言えれば,厳しくなった契約書をわざわざ締結する必要はないということになります。 当初の契約書と提示されている契約書等を持参して,一度面談の上で弁護士に相談することをお勧めします。 厳しくなった契約書に署名捺印した場合には,その内容を守らなければならないということになります。 ですので,守れないと考えられる契約書には署名捺印するべきではありません。

賃貸マンションのオーナーチェンジについて(賃借人)

2022/05/01

昨年11月、マンションの管理会社Aから来月より管理会社Bに変更という通知が来ました。Bに連絡を取り、Bに家賃を支払い始めたところ、実はオーナーチェンジの最中で、Bは一時的に間に入っているとのことでした。 家賃の請求書も来ないので、毎月自分から問い合わせて支払っており、当初昨年末には新オーナーCに承継さ...
借りている建物の登記情報をインターネット上の登記情報システムで検索して確認しましょう。 それが難しければ、直接法務局に行って登記事項証明書を入手しましょう。 建物の登記により建物所有者を確認した上で対応する必要があります。 賃料の二重払いのリスクもありますので、弁護士に相談しても良いと思います。

家主からの賃料増額の根拠について

2022/04/30

宮城県に小さなオフィスを借りています。6月の更新期限を前に家主より『3.11の地震以降、また今年の3.16の地震も重なり、ビルの保守費用が嵩んでいる。ついては、坪当たり数百円でもよいので賃料増額をお願いしたい』との申出を受けました。耐震工事等も行っているようで、維持管理費用が高くなっているのはおそらく事実...
『3.11の地震以降、また今年の3.16の地震も重なり、ビルの保守費用が嵩んでいる。』 というのは,賃料増額の根拠として,相当な理由になるように思います。

法定更新の期間を巻き戻して合意更新にしたいと迫られている

2022/04/24

借主です。 経緯は以下です。 2019/07/12に賃貸契約しました。 契約期間は2年間です。 契約期間中、貸主が物件管理業者に不信をいだき、貸主とは直接契約しました。 この際、契約書は交わしていませんが、貸主より受けた話としては、 1.更新料はいらない。 2.振込手数料を引いた家賃を毎月月末までに支払...
「本件、契約期間を巻き戻して更新料を請求することは、よくあることなのでしょうか? また、そもそもとして更新料を支払う義務はあるのでしょうか?」 →良くあることではないですね。 更新料の支払義務については,当初の賃貸借契約書の規定によります。 法定更新の場合でも更新料を払うと書いてあったり,自動更新の条項が付いていたりすれば更新料の支払義務はありますし,合意更新の場合のみ更新料を支払うと趣旨の規定であれば,更新料の支払義務がないといえる場合もあります。 ただ,貸主本人から「更新料はいらない」といわれたわけですよね? そのやり取りのメールなどはないのでしょうか? もしあれば,更新料を免除されたと主張できるように思います。 また,法定更新の場合でも更新料を支払わなければならない場合でも,法定更新になると契約期間の定めがなくなりますので(借地借家法26条1項),その後は更新料の支払義務がなくなるといえる可能性が高いです。(当初の契約書に自動更新の条項がある場合や法定更新の場合でも2年ごとに更新料を支払うという条項がある場合にはダメですが) 巻き戻しての合意更新に応じる義務はないので,どうするのが良いか,一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

外壁が注文と違う

2022/04/22

今、注文住宅を建てて貰っていて あと一週間で引渡しになっていました。 電気の支給品を家に届けに行くと、先ず外壁が注文と違うのが一目で分かりました。 そして、支給品を家の中に運ぶと、 壁紙も注文と違っていました。 直ぐ現場監督に話すと、「直すことは出来ますが外壁は家に負担がかかってしまうかもし...
「外壁張替え工事をして、違約金を払って頂く事はできるのですか?」 →請負契約書の内容(契約不適合責任の内容,違約金の規定等)を確認してみないと何とも言えません。 「工期変更承諾書にサインしてしまったら、違約金は発生しませんか?」 →工期変更を承諾するわけですから,工期の遅れについての違約金は発生しないでしょう。 いずれにしても,請負契約書や図面を持参して,一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

賃貸の契約書を交付してもらえない

2022/04/07

1月初旬に仲介業者で賃貸マンションを契約しました。重要事項の説明を後日受け、コロナ禍のため契約書などは自宅に郵送してもらい、署名と押印をして仲介業者に返送しました。 1月末に入居し、契約書が届くのは1〜2週間後と言われていたので待っていたところ、仲介業者から「古い契約書で契約させてしまったので、追記...
まず,賃貸借契約後に重要事項の説明をしたというのは,契約成立までに重要事項説明をすることを義務づけている宅地建物取引業法35条違反だと思います。 また,賃貸借契約成立後,遅滞なく賃貸借契約書の交付を義務づけている宅地建物取引業法37条2項違反だと思います。 宅地建物取引業者の監督窓口(東京都であれば都庁の不動産業課)に苦情や行政処分を申し出て良い事案だと思います。 宅地建物取引業法 (重要事項の説明等) 第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。 (書面の交付) 第三十七条 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。 (略) 2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。 一 前項第一号、第二号、第四号、第七号、第八号及び第十号に掲げる事項 二 借賃の額並びにその支払の時期及び方法 三 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的 3 宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない。

不動産売買契約後の解除について

2022/03/29

・不動産売買契約後の解除について 先日、不動産売買契約を行いましたが、住宅ローンの本審査が通らずに、売買契約を解除したいと思っております。本審査が通らなかった理由は、転職のためです。物件の資金が用意できずに解除したいものです。 質問 1. ローン特約について ローン特約が設定されてますが、転職によ...
ローン特約の対象になる可能性はあるのではないでしょうか。 手付解除は,手付解除期限が過ぎているなら難しいと思います。 契約書を持参して,一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

保証金返還

2022/03/24

借家を14年間賃貸していましたが、大家さんからこの度土地と建物を買いました。 入居時に保証金を36万円預けており償却が27万円と契約書に記載が ありました。 大家さんは償却後の残金を返したいと話していますが、そのまま私が住むので保証金は全額返還されるものか教えて下さい。 よろしくお願いいたします
保証金の償却とは,一定の期間が過ぎたり条件が満たされることで,保証金の一部の返還義務が消滅することをいいます。 契約書に償却が27万円と記載があるなら,賃貸人に返還を求めることができるのは,償却後の金額であり,このことは,建物を買い取ったからといって変わらないでしょう。 建物の減価償却とは直接関係ありません。

仲介業者による団信の虚偽説明について

2022/03/21

お世話になっております。 現在とある物件の売買契約をして、都市銀行でローンの正式審査が下りたところです。 ただ、団信で問題がありました。 私は指定難病の病気を持っています。そのため通常の団信では難しいと思っていました。 仲介業者から「病気は申告しないでいいですよ。しなければ保険金が下りないだ...
売主との関係では,仲介業者とご相談者様の間のことは関係ありませんから,ローン条項の期限を過ぎているのであればローン条項による白紙解除はできませんし,手付解除期限も過ぎているのであれば,手付放棄による解除もできないと思われます。 (手付解除期限が過ぎていないのであれば,手付放棄による解除が可能でしょう) 売主から契約どおり履行を求められたり,違約金を請求されたりする可能性もあるでしょう。 仲介業者に対してですが, 「仲介業者から「病気は申告しないでいいですよ。しなければ保険金が下りないだけなので問題ないですよ。ワイド団信にすると金利が0.3も高くなるので無申告でいきましょう」と説明を受けました。」 との点ですが,ここは録音等の証拠はあるのでしょうか? 証拠がない場合には,仲介業者に対する責任追及も厳しいものがあると思います。 「私はフラット35の団信なしのようなものかと思って、そのとおり、病気なし、通院なし、薬なしで申請しました。」 →既にご相談者様がご自身で,病気なし,通院なし等の虚偽申請をしてしまっているので,そのことの責任も否定できないと思います。 売主から違約金等を請求された場合,その責任を仲介業者に転嫁できれば良いですが,証拠次第,というところかと思います。

新築マンション投資

2022/03/18

おはようございます。 投資用新築ワンルームマンションを2軒購入しています。 東京都江東区3040万円 神奈川県川崎区2850万円 現段階で、家賃収入合計174100円、毎月のローン合計166982円 管理費合計16430円 毎月9312円支払っています。 サブリース契約です。計算して年間30万の赤字です。 購入を勧めた...
投資ですから,基本的には自己責任でしょう。 例外的に勧誘者に法的責任を問えるのは,勧誘者が「必ず儲かる」という断定的な判断を示したとか,何時間も軟禁してしつこく勧誘して強引に契約書にサインさせたとか,そういった勧誘態様に問題がある場合です。

定期賃貸標準契約書の内容について

2022/03/12

低賃貸契約書の第8条の4に隣人が著しく違反して迷惑被り、こちらが隣人に注意してくださいや、うるさかったら叩いて良いですか?と度々大家さんに伝えていました。 先日期限が来るのでまた同じ内容で再締結します。 と言う書面が送られてきた後に解約は満期で解除します。と改めて別の用紙できました。 理由は私が隣...
同じマンションでも,部屋によって,定期賃貸借契約や普通賃貸借契約という契約の種類が違うことはあります。 ご相談者様は定期賃貸借契約を結んでいるのでしょうか? 定期賃貸借契約の場合には,基本的には賃貸人は再契約の義務はなく,契約期間の満了で当然に賃貸借契約は終了します。 ただ,契約期間が1年以上である場合には,6か月前までに賃貸人が契約終了の通知をしなければ,契約期間満了と同時に終了はできず,契約満了の通知をしてから6か月で契約が終了することになります(借地借家法38条4項)。

住居兼事務所利用の許可が下りません

2022/02/26

これからフードデリバリーを始めようとしています。 その際、営業所登録が必要なので賃貸アパートの仲介業者に大家さんに相談してほしい旨を伝えました。 結果は、居住用で貸しているので営業所登録、事務所としての利用ができない、今後どんな問題が起きるかわからないと言われてしまいました。 営業所から2㎞以内...
居住用で賃借している物件を,賃貸人の許可なく,住所兼事務所として利用することは,賃貸借契約の重大な違反となり,契約解除の理由となります。 賃貸人の許可が得られない場合にはダメです。 現実的な支障やデメリットがあってもなくても,賃貸目的の変更に応じるかは賃貸人側に選択権があることがらであり,応じてくれない場合にも文句はいえません。

隣の家の屋根が敷地内に入っている件

2022/02/14

更地に木造一軒家を建設予定ですが依頼している工務店から隣の家の屋根が敷地内に入っていますと告げられました。境界線から隣の家の壁は50センチの間隔もなく法律上では壁も一部壊して直してほしいところです。隣の家は借地なので地主から建物の修繕をお願いしたとして、改善されなければどうしたらよいですか?
所有権に基づく妨害排除請求権として,敷地内に越境している隣家の屋根の撤去を求める訴訟を起こすことが考えられます。 実際にはそこまではせず,越境状態を確認し,建替え等のときには越境を解消するという内容の覚書を締結して済ませることが多いです。 なお,民法234条1項の「建物を築造するには,境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。」との規制については,建築基準法63条で例外規定がありますので,留意が必要です。 建築基準法 (隣地境界線に接する外壁) 第六十三条 防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

境界線から30㎝のところに家を新築したいそうです

2022/02/08

隣地で境界線から30㎝のところに家を建てたいとのことで同意書への署名を依頼されました。 こちらからは、排水の影響を受けないようにしっかりと対応していただきたいことと、できれば足場はこちらの土地にかからないようにしていただけないかと依頼しました。(とはいえ30㎝で難しいので、どういったものになるの...
もちろん,境界線から50cm離さなくて良い,30cmで構わないという合意をする義務はないので,合意に応じないとか,承諾料を請求するといった選択肢もあるわけですが,ご相談者様としては,お互い様の精神での合意を考えているものと拝察します。 合意書については,第3条が少し甘いように思います。 (修正案) 第3条(第三者への伝達・承継) 甲および乙は、本合意書の内容をそれぞれ下記の第三者に伝達し、また承継させることを相互に約します。 1 建物を建築する場合は、建物の設計者および施工者に伝達し,遵守させること。 2 所有権(借地権)を譲渡する場合は、譲受人に承継させること。その後の譲受人にも同様に承継させること。 その他については特に問題ないのではないでしょうか。

相続手続きできずに代表者が土地を貸す

2022/02/03

昭和初期に亡くなって相続がされず放置された土地だけの物件ですが、 相続人が多すぎるのと拒否もあり 一人に相続をまとめられない土地を 相続手続きをせずなくなった人の 名義のまま、本件の代表者が相続権のある人の過半数の同意を得て、ある企業に短期の賃貸契約を結ぶことは可能でしょうか?
理屈からいえば,賃貸借契約の締結は共有不動産の管理行為なので,持分の過半数の共有者の同意をもって可能です(民法252条)。 短期の賃貸契約となれば,建物所有を目的としない駐車場等としての利用が考えられます。 建物所有を目的とする場合には,借地借家法が適用されるので,定期借地契約としないと短期では済まないでしょう。 ただ,理屈上は可能でも,他の共有者が賃貸に同意した共有者に文句を言ってきたり賃料の分け前を請求してもめたりして,賃借人もそれに巻き込まれる現実的なリスクが大きそうなので,お勧めはできないです。

付帯設備保障を免責にする特約の有効性について。

2022/01/28

 お世話になっております。 中古物件の売買に関して、 「賃借人が占有しているため付帯設備については売主は一切の修復義務を負わないものとし、付帯設備状況表は添付しないことする」という旨の特約を追加することで、売主は設備に関しての契約不適合責任を免れることができるのでしょうか? ※補足 売主=宅建業...
ご相談者様の立場は売主,買主どちらでしょうか? 売主が宅地建物取引業者ですと,宅地建物取引業法40条により,引渡しから2年間の契約不適合責任は免除できないと思います。 問題となっている「設備」が,売主(建物所有者)の所有している設備で,一定の価値があるものという認識が売主・買主間に生じるようなものであれば,契約不適合責任の免除は難しいように思います。 もっとも,契約不適合責任というのは,契約当事者が契約で予定した(つまり売買代金に反映されたと考えられる)品質等と実際の品質等とが異なる場合に問題となるものなので,問題となっている「設備」について,「経年劣化等の状況から,経済的価値がないものであることを売主・買主が相互に認識し,そのために「設備」については売主は契約不適合責任を負わないものとすることを相互に確認する」といった規定を置けば,実質的に免除できるかもしれません。 「賃借人が占有しているため」というのでは,「設備」に経済的価値がない(売買代金に反映されない)とは限りませんので,理由として弱いのでは,と思います。 (担保責任についての特約の制限) 第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。 2 前項の規定に反する特約は、無効とする。

債務不履行で債務者に支払う出来高報酬額の相談です

2022/01/26

アパートに階段の手摺りを設置するために、鉄工所に工事を依頼しました。階段の周りに足場を架設し、階段に外壁が設置されていますのでその解体工事、その後に塗装・外灯工事をして手摺りを設置の予定でした。鉄工所は、足場を業者に依頼(中間マージンが半分)して架設し、外壁解体工事を始めましたが、約50%のところで...
既に裁判になっている案件ということで,契約書等を見ていないので,あくまで感想レベルですがコメントします。 鉄工所が行った外壁解体工事の50%部分については,出来高(民法634条の「請負人が既にした仕事の結果のうち過分な部分」にあたるように思いますので,請負業者の利益も含めて,210,000円の報酬請求権が認められそうな気がします。利益部分についても,契約をしている以上,支払はやむを得ないように思います。 一方,足場代金については,外壁解体工事の途中で鉄工所の都合で工事を放棄してしまったようなので,そのためにご相談者様が再度業者に依頼して足場を組んでもらわなければいけなかったことは,鉄工所の債務不履行によって生じたご相談者様の損害であるように思います。そのため,再度の足場代金125,000円については,賠償請求してその分相殺できるように思います。 解体工事の残り50%の代金については,鉄工所に請求しても認められる可能性が低いように思います。

隣地所有者が不明で境界確定ができないときの対処に係る費用

2022/01/23

不動産投資DOJOの下記コラムを拝見いたしました。 相談記事:「境界確定ができない!隣地所有者が行方不明のときどうする?」 URL:https://fudosandojo.com/c_27/%E5%A2%83%E7%95%8C%E7%A2%BA%E5%AE%9A%E3%81%8C%E3%81%A7%E3%81%8D%E3%81%AA%E3%81%84%EF%BC%81%E9%9A%A3%E5%9C%B0%E6%89%80%E6%9C%89%E8%80%85%E3%81...
申立代理人の弁護士費用、裁判所への予納金を含めて、50-100万円といったところではないでしょうか。

建物賃貸借の更新拒絶の正当事由の存否

2022/01/22

当方は、集合住宅(総戸数6戸)の賃貸人です。 先般、ガス料金が高すぎるという賃借人からの相次ぐ指摘を受け、現在のガス会社を他社に変更すべく検討を始めました。 調べてみると、ガス業界にも競争の波が押し寄せており、変更により、賃借人にも家主にも、相当なメリットが生じる事が判明致しました。 そこで、 新規...
お気持ちはわかりますが,更新拒絶の「正当事由」のハードルはかなり高いです。 直接の連絡が取れないというだけでは難しいと思います。 賃貸人側で居室内の修繕の必要があり,賃借人に協力を求めても一切応じないという場合には,「正当事由」の問題というより,賃借人の債務不履行の問題として,契約解除の理由になり得ます。 ただ,その場合でも,裁判官からみて,これはもう賃貸借契約を継続するのは困難だと首肯せしめるだけの信頼関係が破壊された状況と,それが賃借人の責任によるものであることが必要です。

漏水被害

2022/01/21

RC造一棟マンションの各部屋をトランクルーム付で貸しているのですが、トランクルーム(全て一階)内の火災報知器が鳴ったので管理会社が確認したところ天井からの漏水により入居者が保管していた家財(ゴルフクラブ、シューズ、音響アンプその他)が濡れていて使用不可となっていました。 雨漏りの原因は経年劣化によ...
建物の経年劣化が原因で雨漏りしたのであれば,民法717条(土地工作物責任)や賃貸借契約上の義務違反により,建物所有者に責任があるように思います。 そのため,建物所有者(賃貸人)が,借主の家財に生じた被害を賠償する責任があるように思います。 おっしゃるように,トランクルームは居室と異なり,数か月間出入りしないことも想定されているので,借主が報告義務を怠ったとは評価されにくいと思います。

越境物に関する覚書の内容について

2022/01/18

いつもお世話になっております。 先月、更地のマンション用地を購入したのですが、 越境物があり、これから締結しようとしている越境物覚書についてアドバイスをいただけないでしょうか 今月に入って隣地所有者が新たにブロックフェンスを設置したのですが、 本来の境界から少しずれた位置を境界と勘違いして...
以下のように2項を修正することでいかがでしょうか。 ◆ 甲(隣地所有者)と乙(私)は越境物に関して、下記の通り確認した。 1.甲及び乙は、甲が所有するブロックフェンスが乙の所有地内に一部越境していることを確認しました。 2.乙は、越境物について現況有姿のまま所有・使用することを承認します。   ただし,地中の越境状況については本覚書締結時点で確認できていないため,仮に,地中において,地上におけるブロックフェンスの越境よりもさらに乙所有地内に越境していることが判明した場合には,甲は,甲の費用負担において,地中における杭等の越境部分を,少なくとも地上におけるブロックフェンスの越境部分まで撤去することとします。 3.甲は、将来建替えまたは、越境にかかる部分の改築を行う際には、越境物を自己の費用負担において撤去し越境の解消を図るものとします。 4.将来、双方とも第三者に末尾表示の不動産を譲渡する場合には、本書の権利・義務を継承させるものとする。

分譲マンションにおける、専有部への管理人立ち入り

2022/01/18

現在の住まいは分譲マンションでリノベーションを予定しています。 女性1人暮らしです。 施工内容については管理組合から承認いただいて進めていますが、管理人が施工内容について口をはさみ、理由をつけ家に上がり込もうとし、しつこくメールがきます。 配管や防音束の状況を確認する必要があるため、施工後私...
管理人変更を管理会社に強く求める(弁護士から文書を出すなど),理事会で他にも管理人に迷惑している人がいれば情報収集して,理事会として管理人変更を管理会社に求めるといったことは考えられるかと思います。

設計ミスによる工事遅延

2021/12/24

2020年7月頃建物プラン付き案件で融資が通り、 まず土地を決済しました。 ところが設計請負契約をした会社の設計ミスにより 当初の図面では設計できないことが判明し、 振り出しに戻って、 現在(2021年12月)1から設計をやり直す状態となりました。 土地の利息だけを毎月払い続けています。 本来ならばマン...
「設計請負契約をした会社の設計ミスにより 当初の図面では設計できないことが判明し、 振り出しに戻って、 現在(2021年12月)1から設計をやり直す状態となりました。」 →これが立証できるのであれば,設計請負契約上の債務不履行による損害賠償請求が可能です。 ただし,契約書で損害賠償等について特約が置かれている可能性がありますから,契約書の確認が必要です。 もっとも,土地購入代金の返済は,設計ミスがあってもなくても発生するお金です。 むしろ,設計ミス→マンションの完成遅延→賃貸募集遅延→賃貸料収入が入る時期の遅延による逸失利益を損害として請求すべきではないか,と思います。

金融機関と契約における「期限の利益の喪失」⇒サラリーマン引退は該当するのか

2021/12/20

お世話になります。 不動産投資を進めていくにあたり、金融機関との融資契約における 「期限の利益の喪失」についての条項について質問させてください。 手形の不渡りなど、具体的な事象については理解できるのですが、 それ以外に「債権保全を必要とする相応の事由が生じたとき」といかようにもとれるような抽...
「例えば融資承認後に、不動産事業がある程度の規模になりサラリーマンをやめる選択をした場合、一括返済を求められるリスクはあるのでしょうか?」 →約定弁済をきちんと継続していれば,それだけで金融機関から一括弁済を求められるリスクはほぼないと思います。

戸建て引き渡し

2021/12/17

はじめまして。建築の件で相談させてください。 今年の12月12日にA会社(大手HM)より自由設計でマイホームを建てました。 外構もA会社で依頼して、完成しての引き渡し予定でした。 しかし引き渡し当日に、「外構がA会社の基準に達してません。外構は全てやり直しです。一旦壊してからの引き渡しのため、3.4週間完成...
外構については,いったん引渡しは受けた上で,A社の基準に満たない部分をやり直しということでしょううから,工事請負契約書の規定によりますが,「引渡し遅延」による責任の追及は難しそうです。 ZEH+の応募については,「応募開始2日目で応募が終了した」というのが事実だとすると,初日に応募しなければ契約違反になるとも言いにくいように思います。 木目の天井クロスの向きについても,「もういいです」と言ったのであれば,責任追及は難しいと思います。 トイレの窓の位置も,一応解決したようですので,責任追及は難しいと思います。 いろいろご不満・ご不信な点があることは分かりますが,法的な責任を問うて損害賠償請求をするレベルかというと,なかなか難しいとは思いますので,責任者のしかるべき謝罪を求めるとか,通常のクレームが限度ではないかという印象です。

隣接地の建設トラブル

2021/12/11

隣接地に不動産会社が家を建築しています。 事前にチラシでのお知らせはありましたが、工事の為にこちらの敷地に立ち入るとの話し、お願いはありませんでした。 こちらもそれでは困るので、入らないで入らないでくださいと連絡しました。 その後何度も立ちいられ、その都度苦情の電話をしています。 最初は必要なら...
民法209条には次の条文があります。 (隣地の使用請求) 第二百九条 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。 2 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。 同条から,境界付近における建物の築造に必要な範囲内であれば,隣地使用請求をされると使用されることはやむを得ないところです。損害を受けたときは賠償金を請求できますが,何か損害は生じていますでしょうか。 ◆ 直接苦情を言っても無視されるようであれば,110番通報も一応考えられます。警察官が来てくれて,その場では多少間に入ってくれるとは思います。

アルコープ

2021/12/07

アルコープに自転車を置いています。規約では禁止ですが、初めは別の管理会社がそこにおいて良いと言われました。14年たたち、新しい管理会社になり、理事会がものを置いたら法的措置をとるといってきました。法的措置とは?どのような措置?また、それは、可能ですか?14年間一度もどの家も注意をされていませんでした...
アルコープは共用部分でしょうから、区分所有者が専有できる部分ではなく、規約で自転車の駐輪などが禁止されているのであれば、置くべきではありません。 管理会社には規約に反して許可する権限はありませんし、許可したという証拠もないのではないでしょうか。 管理組合としては、法的手段として、建物区分所有法に基づき、共同の利益に反する行為の停止等を求める裁判を起こすことが考えられます。

民法235条について

2021/11/30

土地を購入して建築中です。 西側1階に透明の引き違い窓を取り付ようとしたら隣人がうちの窓と隣人の宅地(庭)が1m以内なので窓を壁にしろと言われました。 目隠しフェンスを付けるつもりだったのでこちらとしては目隠しフェンスを早めに付ますと言ったところ、北側の家は日があたらなくなったからそれも含めて近隣住民...
民法235条で,境界線から1m未満の距離で,他人の宅地を見通すことのできる窓やベランダを設ける場合には,目隠しの設置義務がありますね。目隠しフェンスでOKです。 後は,民法234条で,建物は境界線から50cm以上の距離をあけないといけないとありますが,これは建築基準法63条の規定の方が民法より優先するので,防火地域や準防火地域内で,外壁が耐火構造の場合には隣地境界線に接して建築ができます。 日照の問題などは,建築確認を取っている建物であれば,日影規制や斜線制限の規制は満たしているはずです。 窓を壁にする義務はないですし,訴える的なことを言われても,「訴えたければどうぞご自由に」といえば,それ以上相手も何もできない可能性の方が高いのではないでしょうか。

共有不動産の賃貸収入の分配について

2021/11/28

父が所有している3階建ての建物があります。土地は借地で、父は先月末に他界しました。相続人は子、3人です。 10年程前に相続人のうち、兄である1人に建物の3分の1を他の2人には相談なく贈与されました。 建物は3階部分と2階部分の半分ほどを父が自用(住居)として1人で使用していました。 1階部分と2階の残りの部分...
生前に父から兄に建物の3分の1が贈与されたとのことですが,建物の持分の3分の1が贈与されたのか,区分所有建物で1階部分の専有部分が贈与されたのか,どちらでしょうか。 それによって取扱いが異なってきます。登記情報を確認してください。 また,お父様は遺言は残していないのでしょうか? ◆ 仮に,生前贈与は建物の共有持分3分の1が贈与されたとして,遺言はないとすると, 建物の3分の1は兄の確定した持ち分で,残り3分の2が3分の1ずつご相談者様と他の兄弟の共有となり,持分割合は,1/3+2/9:2/9:2/9=5:2:2となります。 そうすると,賃料収入や地代負担をこの持分割合で分配することが相当と考えられます。 兄が全体を取得したいのであれば,代償金として,借地権付建物の価格の2/9ずつを他の兄弟に支払うべきと考えられます(他の遺産の存在は無視した場合)。

故障していなかった部品の交換費用について

2021/11/17

所有物件で貯水槽のポンプ2つのうち一つが故障したため動かないほうを交換しましたが、2つあるポンプが通常は交互に動くところ、片方しか動かないとの事で交互リレーの部品を交換する必要があると業者から報告を受け、交換しました。しかし、それでも交互に動かないため、ポンプと交互リレーの部品を交換した業者がメー...
法的には,交互リレーの部品交換を発注した以上,当該部品交換の費用の支払義務はあるでしょう。 一方,「交互リレーの部品を交換する必要がある」との業者の説明が誤っていた場合には,当該誤りが業者の契約違反(善管注意義務違反)に該当するとして,契約違反に基づく損害賠償として,当該部品交換費用の賠償請求をして,それと部品交換の費用の支払義務を相殺するという主張はあり得るかと思います。 その場合,「交互リレーの部品を交換する必要がある」との業者の説明があったこと,その説明を信じて発注したこと,その説明がが客観的に誤っていたこと,誤った説明をしたことについて業者に過失があったことの立証が必要でしょう。

不動産投資に関する迷惑行為

2021/11/17

ある日、電話があり、老後のお金に向けて不動産投資をしないかと言われた。興味が無い、やらないと言ってもなかなか電話を切らなかった。そして会う約束をしてしまい1度2度と会ってしまった。1度目はすぐ話は終わったのですが、2度目はもう契約の話まであたかも持って行かせるような話様。それで断われば逆ギレ。帰して...
ブロック,着信拒否し,一切連絡を取らないようにしてください。 今後も似たような業者から連絡があるかもしれませんが,電話は「電話営業一切お断りです」と言ってこちらから切るようにしましょう。会う約束もしてはいけません。 「帰してくれない」ではなくて,一方的に席を立って帰ることができるようにしましょう。

仮登記と差押登記の優先権について

2021/11/09

(事案) 近隣で取得を希望する土地があり、まずは権利関係を把握するため、法務局にて謄本を取得致しました。内容を確認したところ、平成11年に売買による仮登記がされたまま、平成23年に元の所有者の市税滞納による差押登記がされている事実がわかりました。 つきましては以下の点につきご教示下さい。 (質問事項...
仮登記が売買予約の仮登記だとすると,仮登記の方が差押登記よりも優先すると解されます。 優先するとは,仮登記権者が本登記を具備した場合には,差押登記の方が抹消されるという意味です。 ただ,平成11年の仮登記ということで,おそらく予約完結権が消滅時効にかかっているのではないかと思います。その場合,予約完結権を行使して本登記に移行することができず,仮登記は実質的意味がないということになるかと思います。 仮登記が実質的に意味がないとすると,公売によって落札するか,所有者と接触・交渉して任意売却を行う(ご相談者様が支払う売却代金をもって滞納税金も払ってもらい,差押えを抹消してもらった上でご相談者様に所有権移転登記を行う)という方法が考えられるように思います。 公売の場合には公示を確認するしかないと思います。 所有者との接触・交渉は,不動産業者を通じて行ってもらうことも考えられるかと思います。

土地売主側による売買契約破棄 その後の仲介手数料について

2021/10/31

この度、住宅の土地購入に関するトラブルが発生し、お話を聞いていただきたい所存です。 9月末にハウスメーカーA社にて住宅建築の方を行うことを契約し、同時に土地の購入について、仲介業者B社を仲介し、売主C社との売買契約を結びました。 定められた手付金をC社に支払い、11月より土地の造成工事が始まると思ってお...
媒介契約書において,仲介手数料の発生要件や,売買契約が解除された場合の仲介手数料の支払義務について規定がある場合があり,確認する必要があります。 また,仲介業者に契約違反・債務不履行といえる事情があるのかも確認する必要があります。 一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

5年間賃貸として住んでくれたら、物件(土地建物)を譲渡する場合

2021/10/29

はじめまして、本件のカテゴリとしては「賃貸」「売買」「ローン」にまたがるかなと思います。 当方、戸建賃貸用物件を所有している大家です。 現在入居募集中の物件を掃除しに行っていたら、近隣の借家住まいのお爺さん(年金暮らし)から、 「わしの終の棲家を購入して住みたいと考えている、住み慣れた地域だ...
家賃4万円で5年間の定期借家で滞納なく家賃を5年間240万円払うことを停止条件として,売買契約を締結するということであれば,法律上はあり得るかと思います。定期借家契約と売買契約を締結するイメージです。 300万円で買いたいと思っているおじいさんの経済的負担は合計540万円になるので,おじいさんがそれで納得するかはまた別の問題ですが。 保証金はあくまで通常の借家契約に基づく保証金として取り扱った方が税務上問題ないでしょう。 通常の保証金なので,中途で解約すれば無利息で返還する必要があります。もっとも,保証金の一部償却規定(例えば賃料○か月分)を設けることはあり得ます。 停止条件を満たした場合には,5年後に,保証金返還債務246万円と売買代金請求権246万円を相殺するという整理にすれば良いかと思います。 保証金と保証料は全く違いますので,住宅ローンの保証料戻し率を参考にするのはおかしいです。 売買ですので,譲渡益が出れば,譲渡所得課税はされます。ただ,246万円の売買では譲渡益は出ないですかね。

水道管が隣地を通っている場合の契約書を結ぶ方法

2021/10/26

この度、家の建替えの為、45年隣地を通っていた水道管を廃止し、目の前の公道から引き直そうと、水道課へ行ったところ、水道本管が無く、引く予定も無い‥との回答で、隣地の先代と私の親の承諾書が有るから、困らないでしょ?と言われました。 そこで、土地所有者へ「このような事情なので、継続してお願いします」と言...
使用貸借契約でも必要費として固定資産税を借主が負担することはあるので(民法595条/使用貸借の借主は,借用物の通常の必要費を負担する),月5000円を払って使用貸借ということも可能です。

投資マンション契約について

2021/10/25

息子の進学のため、私の名義でマンションの賃貸契約をしました。その書類を見て投資マンションの勧誘の電話が入りました。保険代わりと節税の為に「主人には知られる事が無いのであれば購入を検討したい」と伝え、「大丈夫です」との言葉を頂き、固定資産税などの郵便物も販売会社の営業の方へ送って頂き、私の勤務先に...
投資マンションの売買契約を解除できるほどの事情にはならないと思います。

隣地越境に反対され着工ができず困っています

2021/10/24

土地を既に購入し、マンションを建築予定です。 間口狭小のため、設計プラン上、境界線から35センチで建設プランで、 足場の10〜20センチ、作業員や重機の空中越境が起こることが判明したので、隣地の使用承諾を問うたところ、 貸さないと言われて、1年以上着工できず、銀行に金利ばかり支払っている状況が続いて...
掲示板の相談で裁判に勝てる、負けるといった回答はできませんが、ご相談者様が工事のため隣地を使用する必要性が高い一方で、隣地に与える影響が小さいのであれば、隣地使用承諾なり工事妨害禁止なりの仮処分を裁判所に申し立てて解決する可能性はあるかと思います。

マンション大規模修繕トラブル

2021/10/16

お世話になります、24戸の分譲マンションで修繕委員をしてります。 大規模修繕に際して、管理会社推薦業者から、長期修繕計画予算2400万を大幅に上回る3200万の案が提示されました。 先日、臨時総会で決議したところ、 議決権24に対し有効投票22、賛成12、反対9、棄権1となり、普通議決における過半数賛成で可決とな...
>本件の議決を今から否決に覆すことは可能でしょうか?裁判所への提訴も検討中です。 規約または集会の決議で特別決議事項としているのでなければ、無理だと思います。 混乱を招くだけであり、マンション全体の利益にならないでしょう。

請負契約の工期遅延による滅失利益等の請求について

2021/10/11

ご担当者様 前略、お世話になります。 当方は、木造アパート新築(建替え)の請負契約を締結(2020年10月)した施主です。(手付け金等を支払い済み。) 工期の遅延による損害賠償(滅失利益)等についてご指導を頂きたく思います。 請負契約書に具体的な完成時期の明記はありませんが、2021年7月着工~2022年2...
請負契約書を見ないと何とも言えないところがありますが、完成引き渡しの段階で工期遅延による損害賠償を請求することはあり得るかと思います。 相殺を主張すると建物の引き渡しを受けられない事態も想定されるので、なかなか難しいところではあります。 契約解除の主張も、出来高分の支払いを請求される可能性があるので、検討が必要です。

室内設備の交換費用について

2021/10/10

今年の6月から築38年ほどの松戸の駅前マンションのオーナーチェンジ物件を購入しました。 今住んでるのは70才近くの夫婦で、その部屋に30年ほど住んでいる方です。 先日ガスコンロ(おそらくビルトインタイプかと思われる)が故障したため交換したいが、そちらが決めるか、自分達で決めて家賃の振り込みからさしひく...
民法では賃貸人には賃貸物の修繕義務がありますので、賃貸借契約書で賃借人負担とする特約が置かれていなければ、貸与している設備の修繕費用は賃貸人負担です。 普通賃貸借契約であれば、そう簡単に退去してもらうこともできません。

宅建業者が売主の場合の手付解除期日について

2021/10/09

いつもお世話になっております。 土地の売買契約を控えている個人のものです(売主は宅建業者)。 宅地建物取引業法第39条の2にある 「契約の履行に着手するまで」の "契約の履行"とは、具体的にはどんなことを指すのでしょうか? 契約書のドラフトに手付解除期日が設けられておらず、 仲介会社に問い合わ...
「履行の着手」とは,判例(最高裁判決昭和40年11月24日)によれば,「客観的に外部から認識出来るような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことの出来ない前提行為をしたこと」と解釈されています。 売主が宅建業者の場合,通常の土地の売買契約であれば,単に所有権移転登記書類の準備をするなどの履行の準備をしたというだけでは「履行の着手」に該当しないと解されますが,例えば分筆を要する土地で,引渡しの前提行為として売主が分筆登記をしたような場合に「履行の着手」ありと主張されて紛争になるリスクもあります。 手付け解除期日を決めておいて,相手方が履行に着手するか,手付け解除期日が到来するか,いずれか遅い日までは手付け解除できる,という約定にしておけば,「履行に着手するまでは手付け解除できるようにしなければならない」という宅地建物取引業法39条2項,3項の問題もクリアできますし,「履行の着手」が先でも手付け解除期日までは手付解除できることになるので,「履行の着手」をめぐる紛争も防止できて良いのではないかと思います。

不動産投資 業者との取引の断り方

2021/10/07

こんにちは 初めてこちらを利用するものです 相談がありまして、連絡させていただきました Twitterで出会った人からの紹介で 不動産投資について相談したところ 物件を用意してもらい、某銀行で事前審査まで完了している状態です 問題点がありまして ・年齢、年収、勤続年数の関係で住宅ローンで組んでる ・...
自分で物件について調べてもおらず,人に言われるがままに投資物件の購入を勧められているというのは,騙されている可能性が高いでしょう。 自分が住むための住宅のローンではないのに,投資用物件の購入のため住宅ローンを組むというのは金融機関に対する詐欺にすら該当する可能性もありますよ。 「良い断り方」など考えずに,ともかくきっぱり断り,そのような人物との接触は一切断つべきでしょう。 弁護士として,そのようにして騙された人の相談をたくさん受けています。 ともかくきっぱり断り,連絡も一切取らないことです。

契約のサイン直前に違う条件の場合は詐欺ですか?

2021/10/06

先日全額現金で賃貸の築古戸建て購入しようとしています。 築50年でシロアリと雨漏りがあります。 当初客付け仲介は、売主が宅建業者のため、シロアリと雨漏り以外に、申告していない項目については2年間保証しますと言って、魅力を感じて、申込しました。 契約当日に重要事項説明書に シロアリ、雨漏り、給排水配管...
結局,契約はしていないのですよね? そうだとすると,詐欺に該当するというのは難しいと思います。 事前の説明と違う内容が契約書に書かれていて,そのことに気付いて契約しなかったのであれば,それは良かったと思いますが,詐欺で訴えるといったことは難しいです。 そのような仲介業者との取引は止めるべきでしょう。 「指し値を阻止」というのはおっしゃっている趣旨が良く分かりません。 売主は値引きに応じる意向なのに,買主側仲介が,値引きはやめておいた方が良いですよと売主に言っているといったことでしょうか? ともかく,金額についてご意向と合わないのであれば,契約するべきではありません。

区分オーナーチェンジ物件の決済後排水管トラブル

2021/10/04

お世話になっております。 区分のオーナーチェンジ物件を業者売主から取得した者です。 引き渡し後すぐに排水管工事業者から連絡があり、 「今管理組合の共有部配管取替工事をしていますが、室内の共有管工事をしている中で、古い物件なので専有部分の配管を切る必要があり、切ったところあなたの部屋の専有部分配管...
管理組合としては総会決議等の手続を踏んで共有部配管取替工事をしており,共有管工事に必然的に付随する作業の中で,ご相談者様の専有部分の配管が腐っていることが判明した,という経緯ではないかと想像します。 その場合,管理組合,管理会社,工事業者に責任を対して追及するのは筋違いであり,区分所有者であるご相談者様は,管理組合との関係では,マンション全体に迷惑をかけないよう,腐った専有部分の配管を取り替える工事をする必要があるように思います。 その上で,瑕疵担保責任に基づき,取替工事費用を売主に請求するというのがスジではないかと思います。

土地を転売した際の元の契約不適合責任について

2021/09/27

宅建業者が売主である土地を契約予定です。 当方個人の不動産投資家で、土地購入後、そのまま転売することも選択肢として考えています。 そこで質問なのですが、 土地を転売後(その契約は、3ヶ月の契約不適合責任をこちらが負う内容になっているとします)、 地中障害物等の契約不適合が出てきた際、その責任は...
ご質問の場合であれば,宅建業者である売主は,引渡しから2年間の契約不適合責任は負うので(宅建業法40条1項),元売主の宅建業者に契約不適合責任を追及できると思われます。

隣接する土地から生えてくる木について

2021/09/23

隣接する土地に生えている木と同じ種類の植物がこちらの土地にも生えてきます。 生えてくる度に切っているのですが太めの木の枝なので毎回ノコギリで切るのが大変です。 地面を掘って調べれば隣の家の木と繋がっているのは間違いないと思いますが隣の家主さんに伐採あるいはこちらへ侵入しない処置をお願いすることは...
民法では,隣地の木の枝が境界線を越えて伸びてきた場合には,隣地所有者に枝を切るよう請求できる,隣地の木の根が境界線を越えて伸びてきた場合には,自分で根を切り取ることができる,と規定されています(民法233条)。 ご相談のケースは,根が伸びてきたケースに近いと思いますので,ご相談者様が自ら根を切り取ることができる(隣地所有者の所有権侵害は問題にならない)と思いますが,隣地所有者に,伐採や侵入しない措置を請求することまでは難しいと思います。 民法 (竹木の枝の切除及び根の切取り) 第二百三十三条 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。 2 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

賃貸マンションの立ち退きについて

2021/09/13

初めまして。台東区でマンションの賃貸業をしております。 7階建て、築年数は30年以上経つマンションです。 今回の件は、501号室に住むお客様と401号室に住むお客様が発端でした。 501号室のA様宅は、15年ほど前から当マンションに住まれております。4年ほどお父様が亡くなり母子家庭となりまし...
非常に悩ましく,難しい案件ですね。 おそらく501号室のご子息は精神疾患なのでしょう。 ご相談内容に書かれている事情をきちんと立証出来るのであれば,ご子息が401号室住人に対して過剰なクレームを述べて401号室住人を退去させたこと,多数回にわたり壁を叩くなどしていること等を理由に,賃貸借契約を借主の債務不履行を理由に解除し,建物退去の訴訟を起こして,勝訴判決を取って退去させることができる可能性はあると思います。 ただ,費用も時間もかかりますし,立証がどこまでできるかという問題もあると思いますので,そう容易なことではないと思います。

賃貸トラブル

2021/08/31

一棟マンションの駐車場へ上の階のバルコニーから物を投下するいらずらがあり車に傷がつくので駐車場を利用しているテナントから防犯カメラをつけてくれないかという依頼がありました。 この駐車場はテナントの業務用車両の区画で他の区画へのいたずらはありません。 被害はテナントのみであることから個別の事情があ...
法的には,大家に防犯カメラの設置義務まではないと考えるのが通常だと思います。 防犯カメラをつけてほしいとテナントが希望するのであれば,テナントの費用負担で設置することを認める,という対応で良いのではないかと思います。

公庫の融資決定後の辞退について

2021/08/29

一棟4戸のアパート(3戸入居中)を購入しようと思い、公庫で700万円の融資が承認されましたが、2か月滞納者がいて、4か月分滞納になると強制退去の手続きがはじまることが分かりました。融資はすでに本審査を通過して契約を残す段階ですが、この期に及んで融資を辞退することは可能でしょうか?また、可能としても今後の...
まだ金銭消費貸借契約書を結んでいないのであれば、融資辞退はできそうな気がしますが、不動産売買契約の方は既に締結済みですよね? 融資を辞退してしまうと、売買代金が支払えずに違約状態となり、不利益が大きいのではないでしょうか。 融資辞退ではローン特約による白紙解除もできないでしょうし。

工事による一時立ち退きの補償

2021/08/17

5年前に賃貸入居、2年前からリビングの床が盛り上がり、原因が5年前の工事不良で全面修理必要判明。 オーナーがそれを嫌ったので、我慢したが、その後不具合が各部屋に広がったので、数回善処を要望したが、無視され、今回工事実施が決まり、約1週間立退く必要あり。 借家人としてオーナーと工事会社にどんな補償を要...
賃貸人に対し,工事期間中の賃料減額と,工事期間中の仮住まいの費用の賠償を要求できる可能性があると思います。工事期間中,賃貸人は,住居として賃貸借契約の目的に適した状態で貸すことができず,債務不履行の状態になるからです。 工事会社に対しては補償請求は難しいでしょう。工事会社の工事不良の責任を追及するとしたら賃貸人から工事会社に対してでしょう。

退去費用について

2021/08/11

10年半住んでいた6畳1Kの賃貸マンション退去費用についてご相談です。 タバコのヤニでクロスを貼り替えしないといけないとのことで、全額請求されています。 内訳は ・クロス貼り替え 111100円 (洋室・玄関廊下・浴室) ・室内清掃 25000円 ・ヤニ汚れ 12000円 計 148100円+税 合計162900円 経年劣化も考慮さ...
原状回復費用については紛争になることも多く,借主に有利な判断がなされることも比較的多いところですので,保証会社の求償に応じないからといって,個人信用情報機関に載るということは考えにくいと思います。

退去費用について

2021/08/11

10年半住んでいた6畳1Kの賃貸マンション退去費用についてご相談です。 タバコのヤニでクロスを貼り替えしないといけないとのことで、全額請求されています。 内訳は ・クロス貼り替え 111100円 (洋室・玄関廊下・浴室) ・室内清掃 25000円 ・ヤニ汚れ 12000円 計 148100円+税 合計162900円 経年劣化も考慮さ...
国土交通省の原状回復ガイドラインでは,p23にあるように,「喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ,当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる」としつつ,壁クロスについては,6年で残存価値1円となるような減価償却計算をするとされています。 https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf 従いまして,居室全体のクロス張替費用は賃借人負担となるものの,そのうちクロスの材料費については,6年経過していれば1円の負担となり,賃借人が負担するのは工賃のみになる,という解釈が可能です。 そのような解釈のもと,請求を争う余地はあると思います。 「年数や期間に関わらず室内クリーニングの費用を借主が負担することと、タバコによるヤニ汚れは経年劣化にあたらないこと、経年劣化・自然損耗以外は全額入居者の費用負担とする」 との特約があるようですが,「経年劣化・自然損耗以外は全額入居者の費用負担とする」というのは漠然としており,明確でないように思いますし,「経年劣化・自然損耗」は賃貸人負担と認めているわけですから,「クロスの経年劣化を考慮して,材料費は賃貸人が負担すべき」と主張することと矛盾しないと思います。 賃貸人としては,賃借人からの回収ができなければ賃借人との交渉中でも保証会社に請求できます。保証会社が賃貸人に払った場合には,賃借人に求償することになります。 ただ,保証会社からの請求に対しても同様の反論は可能です。 金額的に,保証会社が裁判までするには少額のようにも思うので,諦めずに主張すべきことは主張するという方針で良いのではないでしょうか。

接道のため前面道路(私道)を買い取りたい

2021/08/07

両端が公道に接する建築基準法外の前面道路(幅員2.4m)にのみ接する昭和49年築の戸建てを所有しています。 この道路には数件宅地が接していますがそれらは他の部分から接道をとっているなどしているので、私が道路を買い取り、所有している宅地が接道を取ることで他の宅地に何かデメリットが生まれるわけではありませ...
相手にしてみれば買取要望に応じる義務はありませんので,買取りを強制的に実現することはできないですね。 交渉で難しければ,調停をやってみて,それでも無理であれば無理かと思います。 買取価格の面で相手にとってメリットを感じてもらうしかないのではないでしょうか。

契約不適合責任の免除について

2021/08/05

二軒長屋の片側の土地建物を所有していますが、もう一方の片側の隣人に個人売買します。 築50年のかなり傷んでいる建物ですので、建物価格は10万円に土地代も固定資産税価格程度のかなり安価で売買しようと思っています。 買主にも古い建物で傷んでいることも理解して頂き、売買契約書には現状有姿引渡し、契約不...
個人の売主であれば,契約不適合責任の免除特約は可能ですが,免除特約があっても,売主が知っていて買主に告げなかった事実については,契約不適合責任が免除されないという規定が民法572条にあります。 従いまして,ご相談者様としては,知っている土地や建物の不具合については,全て売買契約締結前に買主に告知することがベストであり,告知書に,知っている土地や建物の不具合を全て記載すべきと思います。 建物価格を0円にすることは必要ではありません。

太陽光に隣の家の木の影がかかった場合の対処法

2021/07/29

いつもお世話になります。 太陽光設置してる隣地から木が伸びて太陽光設備に影をつくってます。 発電量が減少しています。 伐採するよう依頼してますが対処してくれません。 このような場合どのように対応するのがベストでしょうか。 よろしくお願い致します。
民法233条1項は,「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは,その竹木の所有者に,その枝を切除させることができる。」と規定しています。 ただ,隣地所有者に枝の切除を要請しても応じないわけなので,裁判を起こして枝の切除を求めることはできますが,費用と時間がかかり過ぎるかと思います。 隣地所有者が,越境している枝の切除を要請しても応じないことは不法行為(民法709条)になると考えられます。 ですので,境界線を越えている部分をご相談者様の方で伐採してしまい,もし隣地から損害賠償請求をされても,逆に不法行為による損害賠償請求(発電量減少による損害や,枝の切除費用)を請求するという形で対応するのが,費用対効果を考えるとベターなのではないかと思います。

管理会社

2021/07/25

3階建築40年程のRC造賃貸マンションを保有しています。 3階の賃借人の退去後の原状回復工事において、キッチンの排水管に詰まりあり排水の不良を改善するために管理会社が手配した業者が作業を行ったところ水が溢れ2階と1階に洗浄した水が流れ落ち壁と床の汚れと備品(ガスコンロ、電子レンジ、照明)が使用不能に...
漏水の原因が,配水管の老朽化によるものか,業者の施工上のミスによるものかの問題かと思います。 これは法律問題というより,技術的な問題・立証の問題となります。 ご相談者様としては,業者の施工上のミスによるもので,配水管の老朽化が原因ではないということを,他の専門業者に調査してもらうなどして立証する作業が必要になるように思います。 なお,管理会社は,賃貸人にかわって原状回復工事を手配しただけであり,管理会社に責任があるという可能性は低いと思います。

契約不適合責任

2021/07/18

初めまして、 不動産業を営んでおります。 築古の不動産売買をする事が多いのですが、 問題がある可能性のある物件ばかりです。 ここの質問で 現状有姿でも契約不適合責任を負う場合がるとのことで、 どうすれば売主は契約不適合責任を負わない契約にできるのでしょうか? 全てにおいて契約不適合があるとで...
売主の契約不適合責任については、売主が宅地建物取引業者でなければ、免除の特約が可能です。 ただ、契約不適合責任免除の特約があっても、売主が知っていて告げなかった契約不適合については免除されませんので(民法572条)、売主が知っている契約不適合については、買主に契約前に告知すべき、ということになります。

マンション建設に対し近隣住民の反対運動に困っています

2021/07/02

近隣住民説明会を3度行いました。確認申請は降りていますが、全面道路が狭い土地で近隣住民が共同住宅の時点で拒否反応を起こしており 「共同住宅を建てるのであれば、施主の事を恨む」 別の近隣の方は、「このまま進めるようであれば反対運動をしかねない」 などといっております。 このまま近隣に説明をしなが...
自治体の条例等で近隣への説明会が義務付けられているなら,近隣住民が納得しなくても説明会は行う必要がありますね。 民法209条には,境界付近における建物の築造の際の隣地使用請求権があります。 (隣地の使用請求) 第二百九条 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。 2 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。 ただ,面倒を避けるには,なるべく隣地は使用しないで済む形での工事の方が良いでしょうね。 ゴミ収集については,自治体に直接相談するべきかと思います。

契約不適合責任について

2021/06/20

お世話になります。契約不適合責任についてご教授頂ければ幸いです。 平成15年4月に新築(築18年)で購入したアパートの一室のキッチンから水漏れがしていると連絡が入りました。約8年入居されている方です。キッチン水回りの壁が水を含んで少々腐ったような状況でしたが、オーナーはお金をかけてミニキッチンを交換し...
築18年では、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を売主に追求するのは無理でしょう。 構造体力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分の瑕疵についても、引き渡しから10年で責任期間は終わります(住宅品質確保促進法)。 ゴムパッキンの不具合などは、通常の瑕疵ですので、引き渡しから2年で瑕疵担保責任期間が満了ということが多いでしょう。 買主が直接請負業者に賠償を求めるというのは、契約関係がないので、基本的にできません。

競売物件の立ち退きについて

2021/06/19

共有持分の競売物件を購入することを検討しています。 区分マンションの一室です。 本人が持分2分の1で、亡母が2分の1(相続登記未了)。亡母の相続人は不明です。 占有者は本人・妻です(本人は入院中)。 本人の持分を落札後、残り持分も取得し、空室にして売却することを目標にしています。 質問1 持分を全て...
【質問1について】 まず亡母の相続人を調査する必要があります。ケースによっては多数に及ぶ可能性もあります。 債務者本人も相続人である可能性も高いです。 債務者本人の持分2分の1を競落したとしても,残りの持分2分の1の相続人は共有者です。共有者の了承のもとで債務者本人やその妻が住んでいる分には,共有者の意思に基づく占有として,適法な占有となります。 また,債務者本人と妻との間で使用貸借関係があると認定されたり,残りの持分2分の1の相続人と債務者の妻との間で使用貸借関係があると認定される可能性もあります。使用貸借関係があると知りながら建物の所有権を取得して明渡しを求めた場合,権利濫用と判断されて明渡しが認められないこともあります。 債務者本人の持分2分の1を競落しただけでは,債務者本人や妻を立退きさせることは難しいですし,交渉等によって,その後,残りの持分2分の1を取得できたとしても,確実に債務者本人や妻を立退きさせることができるかというと,そこにはリスクがあります。 【質問2について】 持分1/2の競落後,交渉で残り持分1/2が取得できない場合には,共有物分割請求の裁判を起こして,競売の判決を求めつつ,その裁判の中で持分1/2の買取り又はこちらの持分1/2を買い取ってもらう和解交渉をするというのが通常かと思います。

設計管理者と施工業者との責任の比率は?

2021/06/11

賃貸マンションの引渡を終えて8年が過ぎました。 外壁は通路の壁・天井以外はタイル張りです。 マンションのオーナーは不動産屋に管理をまかせて います。去年の8月頃雨漏りがしているという連絡で不動産屋立合のもとで調べ見積りして工事をして オーナーから工事費を頂きました。その後、台風で同じ場所から雨漏...
ご相談者様の立場は,賃貸マンションの施工業者ということでしょうか? 賃貸マンションオーナーとの間で工事請負契約を結び,賃貸マンションを新築して8年前に引き渡したということでしょうか? ご承知のとおり,新築住宅であれば,請負人には住宅の品質確保法に基づく,引渡しから10年の瑕疵担保責任がありり,雨水の浸入を防止する部分について瑕疵担保責任を負いますから,外壁のタイルの施行について「瑕疵」があったといえるのであれば,損害賠償等の責任を負う可能性があるように思います。 問題は,「瑕疵」があったといえるかではないでしょうか。 住宅の品質確保の促進等に関する法律 (住宅の新築工事の請負人の瑕か疵し担保責任) 第九十四条 住宅を新築する建設工事の請負契約(以下「住宅新築請負契約」という。)においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの(次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。)の瑕か疵し(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。)について、民法(明治二十九年法律第八十九号)第四百十五条、第五百四十一条及び第五百四十二条並びに同法第五百五十九条において準用する同法第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。 2 前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。

住宅品質確保法の10年間の瑕疵担保責任

2021/06/07

新築購入時に住宅品質確保法の10年間の瑕疵担保の保証があるかと思います。 築10年以内の戸建を購入した場合、残りの保証期間は売主側にまだ残っているのでしょうか。 その保証を買主側から引き継ぐ方法はないのでしょうか。 これは瑕疵保険とは別という認識なのですが、瑕疵保険が引き継げない場合、保証も引き継...
残りの保証期間は売主に残っていますが,その保証を売主から買主が引き継ぐというのは,元売主・売主・買主の三社間で合意するなり,売主の元売主に対する損害賠償請求権を売主から買主に債権譲渡してもらうなりしないと無理です。 そして,買主から売主に対して契約不適合責任の追及ができる場合でないと,売主が,上記のような三社間合意に応じてくれたり,債権譲渡してくれる可能性は低いと思われます。 (参考サイト) https://www.retpc.jp/archives/1603/ 上記サイトには民法423条の債権者代位というコメントもありますが,これも,買主から売主に対して契約不適合責任についての請求権があることが前提となります。

賃貸募集における広告費の請求について

2021/06/02

ご相談させて頂きます。 2019年9月頃に私が所有してる戸建ての物件が空室になり、管理会社へ募集依頼をしました。 依頼はメールで行い、家賃3.3万円、2019年12月までの成約であれば広告費を家賃の2か月分出しても良いが1月以降は検討させてくださいと送りました。 その後2020年2月に管理会社から入居が決まったとメー...
「立替えた」というなら,広告費用の請求書や振込明細を開示するように言うことが考えられます。 実際には管理会社が賃料2か月分の広告費用を現実に支出しているわけではなく,「広告費用」名目での報酬を求めている可能性がありますので。

土地購入後に訴状が届きました。

2021/05/22

現在土地購入をした不動産と本件相談中ではあるのですがこのような事例が今までにあるのか、このまま家の建設を進めて良いのか、、相談おしたいです。拙い文章失礼いたします。今年2021年の2月に土地を購入しました。工務店とも話を進めており来年には家を建てる予定です。そうしたところ本日に裁判所から訴状が届きまし...
ご相談を拝見する限り、濫訴の類であり、訴えが通る可能性は低そうです。 一方、既に売買契約を決済済みであり、濫訴が起きたからと言って土地売買契約を白紙解除できるというものでもありません。 応訴の弁護士費用は、売主の不動産業者が負担することになっているのでしょうか? ご心配でしたら、不動産屋に過去の不動産屋と建物賃借人との間の訴訟の判決を開示してもらい、今回の訴状等とともにご自身で弁護士に提示して相談されるのが良いかと思います。 また、万一敗訴した場合の負担について売主の不動産屋とあらかじめ協議して取り決めておくことも考えられます。

賃貸契約のない入居者の立ち退きについて

2021/05/12

収益用不動産として賃貸住居用のマンション購入を検討しています。 そのマンションですが、現状はオーナーが1部屋使用、また親族がもう1部屋使用している状態です。親族の方は賃料を支払っておらず、賃貸借契約もありません。 売却後は現オーナーは引っ越しをして部屋を空けるということは確認出来ていますが、親...
おそらく,オーナー親族とオーナーとの間に,使用貸借契約(無償で住む契約)があると判断される可能性が相当程度あると思います。 使用貸借契約の場合,法律では,期間や目的を決めていなければ,建物所有者はいつでも解除できるとなっていますが(民法598条),現実には,そう簡単ではなく,建物所有者から裁判を起こす必要があるケースもあります。使用貸借の成立経緯によっては,例えば一生住んで良いと約束していたと認定されるなどして,裁判を起こしても立退きが認められないケースもありますし,立退料を払って立ち退いてもらう必要があるケースもあります。 使用貸借中の物件を第三者が購入した場合,法律では,使用貸借契約は新所有者には対抗できないはずですが,現実には,第三者も事情を知って購入したはずであるとして,明渡し請求が権利濫用とされて認められないこともあります。 このように,親族が無償で住んでいるというケースはかなり要注意であり,立ち退いてもらうのに相当の期間や費用がかかる可能性があります。 親族の立退きについて明確な担保がない限り,購入しない方が良いのではないかという気がします。もしくは,購入するにしても,親族の居座りリスクは十分考慮して価格を決めた方が良いと思います。

サブリース契約の解除

2021/05/12

東京都文京区のワンルームマンションを保有しております。売却を検討しておりますが、サブリース契約中のため賃料が低く、表面利回りも低いため、売却価格が安いです。そのため、サブリース契約を解除することで賃料を上げて、売却したいのですがどうすればいいですか?
サブリース契約については,契約内容により,中途解約が困難であるものがあります。 契約書を持参して,一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

付帯設備の説明義務ついて

2021/05/04

弊社が売主で売買した中古マンション物件で引渡し後にこのマンションでは希望される光インターネットが使用出来ない為、可能であれば買い戻して貰えないかと言われています。 ケーブルインターネットは引込有。 インターネットについては重要事項説明書内には記載無し。契約書内の付帯設備表にはインターネット回線に...
買い戻しというのは,売買契約の解除ですが,希望する光インターネットが使用できないという問題が,契約を解除しなければいけないほどの契約不適合であるとは考えにくいと思います。 重要事項説明義務についても,契約の解除が認められるほどの説明義務違反はないように思います。 買い戻しの要求は拒否して問題ないと思います。 買主の方でインターネット回線を全く使えないということでもないでしょうし。

店舗として借りている店の前に大家さんが駐車をしてしまう

2021/04/02

1Fを店舗として借りており、その2階が大家さんの住居となっています。 店舗のドアから前面道路までに敷地(車寄せ)がありますが、大家さんが自家用車を停めてしまいます。 店舗の営業として、客が一時的に車寄せに車を停めて荷物を出し入れすることが必要であり、大家さんに車を停められてしまうと営業に支障がでま...
賃貸人の私有地ということで,なかなか難しい問題ですね。 賃貸人の私有地であるとはいえ,賃貸人には,店舗賃貸借契約に伴う信義則上の付随義務として,賃借人が店舗として営業するのに支障が生じないよう配慮する義務があり,長時間,店舗前の私有地に自家用車を駐車することは,当該配慮義務に違反する,といえる余地はあると思います。 具体的な対応方法としては,賃貸人に言っても配慮してもらえないようですので,裁判所に調停や仮処分を申し立てることが考えられます。

貸店舗の敷地(屋外)に借主が新たに施工する設備についてのトラブル

2021/03/13

店舗を貸している貸主です。 最近新しくテナントに入ったリフォーム会社が、屋外倉庫の裏でタバコを吸うため倉庫の屋根に雨天時のためヒサシのような物(屋根)を作りたいと言うので念のため図面を出してもらいました。 しかし初めの話とは違い扉や壁があり、ちょっとした増設倉庫の様だったので、喫煙時の雨を凌げる程...
それは速やかに、賃借が人想定している工事は許可しない、無断で工事したら賃貸借契約を解除することがあると内容証明郵便で通知した方が良いと思います。 弁護士に依頼して通知してもらった方が良いかもしれません。 建物の賃貸借契約で、「基礎工事のない簡単な造作物は貸主の承諾なく作れる」などということはありません。 賃貸借契約書でも、造作の設置等は貸主の事前の書面による承諾を要するとされているのが通常です。

ブローカーがいる売買

2021/02/26

売主サイドに不動産屋ではないブローカーがいまして、売主様は全てまかせるとの事で 4億円で売買の話しでしたが、売買価格3.5億、5千万円をブローカーに決済同時に払うようにとの流れになっております。 相場的に4.5〜6億であり、購入にあたり金額は問題ありません。 ブローカーがいるのは初めてで、後々問題になら...
当該ブローカーが実質的に宅地建物の売買の代理や媒介をしているとなると,当該ブローカーは宅建業法に違反することになります。 買主側が宅建業法違反の共犯ということで刑事責任を問われる可能性は低いとは思いますが,トラブルに巻き込まれるおそれはあります。 また,弁護士をしていると,トラブルになるケースは,往々にして,資格のないブローカーとか代理人的な第三者が間に入って,双方に都合の良いことを言っていたりするケースが多いので,一般論としては,そのような取引はよくよく注意した方が良いと思います。 例えば,売主の売却の意思は,直接に確認することが必須だろうと思いますし,決済の際にも売主本人に出席してもらうべきだと思います。ブローカーが,売主に直接接触することを嫌がるようなことがあれば,実際には売主の了解を取っていないとか,何か隠していることがある可能性があります。 税務的には税理士でないので確実なことはいえませんが,ブローカーに支払う5000万円は,宅地建物取引業者に支払う正規の仲介手数料と異なり,売買に伴う経費として認められないのではないでしょうか。税理士にも相談した方が良いと思います。

住居の用途として設計された部屋を事務所の用途として賃貸する場合の注意点

2021/02/06

お世話になっております 前回事務所を住宅として賃貸する場合についてご質問差し上げたのですが、 今度は逆のことが起こりました 私が所有している都内にある一棟建物のうち 住居の部屋(30平米程度、1階と地下)を住宅ではなく 事務所(または店舗)として使用したいという入居希望者がいます 建築基準法...
前回と同じで,賃貸借契約書及び重要事項説明書に, ・建築基準法上は住居として建築確認を受けた建物部分であること,そのため,建築基準法上の事務所(店舗)としての要件は満たしていないこと ・賃借人はそれを容認して賃貸借契約を結び,異議を申し立てないこと を明記しておけば良いかと思います。 事務所仕様を住居として使用するよりは,賃借人との関係では,実際上トラブルになる可能性は低いのではないでしょうか。 あとは,来訪者・顧客が多数にのぼる事務所,店舗だったりすると,周囲の住居としての賃借人からクレームが来る可能性があるかと思います。 「周囲も住居として使われることを想定して住居として借りたのに,事務所・店舗として使われてうるさい」とかのクレームですね。

事務所を住居として賃貸する場合の注意点

2021/01/20

お世話になっております 私が所有している都内にある一棟建物のうち 事務所の部屋(20平米程度)を住居として使用したいという入居希望者がいます 建築基準法上は事務所で避難なども住宅でなく事務所として設計され申請している部屋ですが 入居希望者には事務所用の部屋であることを伝えたうえで「それで問題な...
賃貸借契約書及び重要事項説明書において,賃貸対象物件が建築基準法上は事務所の用途として建築されていること,そのため,建築基準法上,住居の用に供する居室としての要件(採光,通風,防火,防災等の要件)は備えていないことについて,貸主が借主に説明し,借主が承諾の上で,住居として賃借すること,住居の要件を備えていないことについて一切のクレームを述べないことを特約条項という形で明記しておくべきでしょう。 その点の説明・了承をしっかり得ていたということが賃貸借契約書及び重要事項説明に明記されていれば,火事で逃げ遅れて被害を受けたような場合にも責任追及されるリスクは低くなります。 ただ,責任追及されるリスクがゼロになるわけではなく,特に,本人は亡くなって遺族が責任追及してくるようなケースもあり得ないことではないので,危険だなと感じたらやめておいた方が良いと思います。

賃貸マンションの贈与税

2021/01/14

現在入居者のいる賃貸マンションを私64%母36%の共有で所有しています。 このたびこの36%分を母から贈与されることになったのですが、このときの 建物部分の固定資産税評価額は実際の評価額×70パーセントで計算してしまってよいのでしょうか? 貸家の建物の贈与は評価が70%になると不動産専門誌で読んだことから、確...
相続税や贈与税における財産の評価は,国税庁の「財産評価基本通達」によって行われます。 貸家の建物については,借家権割合(現在,全国一律30%)を控除して評価することになっていますので,賃貸専用のマンションであれば,固定資産税評価額×70%が贈与税における建物の評価額になります。 (以下,国税庁タックスアンサーより引用) 「課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。具体的には、家屋の固定資産税評価額が1000、借家権割合が30%である地域、賃貸割合が100%である場合、1000-1000×30%×100%で財産評価額は700となります。」

保証会社未加入の入居者への対処

2021/01/06

購入検討しているアパートで入居者の一人が保証会社に未加入です。 トラブルの発生を危惧しているのですが、 ・保証会社に加入してもらうように説得することは可能でしょうか?その際、保証料を賃貸人が払うといった譲歩は有効でしょうか。 ・保証会社の審査に落ちた場合、いずれトラブルが発生するリスクがあること...
>保証会社に加入してもらうように説得することは可能でしょうか?その際、保証料を賃貸人が払うといった譲歩は有効でしょうか。 既に契約している賃借人なので,保証会社に加入する義務はないわけですから,お願いベースの話になります。 賃貸人が保証料相当額を負担するから加入してくれということであれば,賃借人もデメリットがないので応じる可能性はあるように思います。 >保証会社の審査に落ちた場合、いずれトラブルが発生するリスクがあることから退去いただくことを検討しています。その際、どのような流れが必要でしょうか。 既に契約している賃借人なので,保証会社に加入する義務はないわけですから,保証会社の審査に落ちたとしても,それを理由に退去を求めることは困難です。 実際に賃料を相当期間滞納すれば,債務不履行による賃貸借契約の解除→明渡し請求が可能です。

賃料増額改定について

2020/12/24

いつも大変お世話になっております。 貸主として、入居者(ちなみに住宅用途)の賃料を増額改定する場合ですが、普通賃貸借として、期間中に増額する場合と、契約更新時に更新後の条件を増額する場合とでは、増額の認められやすさといった観点では違いはございますでしょうか。また、今後大規模修繕が必要になるので、...
借地借家法32条に基づく賃料増額請求は,期間中であっても更新時であっても行うことができます。法的には,増額の認められやすさで違いはありません。ただ,実務的には,更新のタイミングで増額を求めることが多いとは思います。 「今後大規模修繕を実施するので費用がかさむ」という理由は,価格時点以後の必要諸経費が増大するということですので,継続賃料の増額を求める理由になり得ます。 仮に賃借人に賃料増額請求の意思表示をしても(内容証明郵便等の書面で明確にする必要があります),賃借人に拒否され,改訂前の賃料を入居者が支払い続けた場合,合意更新しなくても賃貸借契約は当然更新され(借地借家法26条1項・法定更新),賃借人は賃料増額請求を受けても増額を正当とする裁判が確定するまでは従前の賃料を支払えば足ります(借地借家法32条2項)。もし裁判で勝訴すれば,賃料増額請求をした時点に遡って増額が認められ,不足分に対して年10%の利息も請求できます(借地借家法32条2項)。 法的手続としては,賃貸人の方で,賃料増額請求の調停を申し立てる必要があります。いきなり裁判は起こせず,まず調停の申立てが必要です。 増額すべきだという立証責任は賃貸人側にあります。 裁判所の調停では,不動産鑑定士である調停委員が間に入り,継続賃料としていくらが相当かの意見を述べるなどしてくれることが多いです。(どこの裁判所かにもよります。東京ではそのようなケースが多いです) 継続賃料(既に契約している賃料の改定)は,新規賃料(新たに契約する賃料)とは考え方が異なり,仮に類似する同様の物件の新規賃料の賃料相場が上昇していたとしても,同じだけ継続賃料を増額すべきことにはなりません。通常,継続賃料の増額請求が認められれても,増額幅は,新規賃料相場よりも低くなりますので,その点はご留意ください。

管理会社の賠償責任について

2020/12/23

いつもありがとうございます。 賃貸物件を管理会社に管理委託するにあたって、委託契約に、受託者の善管注意義務の記載があって、委託者や第三者への賠償賠償義務の記載がない場合でも、実損が生じたら、賠償義務は発生するものでしょうか。生ずるケースとそうでないケースがある場合は、どの様に場合分けされますか。...
管理委託は民法上の準委任契約ですので,契約書に特約がなくても,善管注意義務違反によって賃貸人に損害を生じさせた場合には,管理会社に損害賠償義務が生じます。 善管注意義務違反とは,平たくいうと,委任の趣旨に沿った仕事をしていない場合ということになります。 違約金に関する特約などがないかは契約書の規定を確認する必要があります。

保険

2020/12/14

所有している一棟マンションの一階テナントの入り口部分に自動車が衝突するという事故がありました。被害額は自動ドアの破損その他で5百数十万円です。 問題は自動車はレンタカーで運転手は反社会勢力関係の人で防犯カメラを確認すると故意にぶつけた可能性が高いという事でレンタカー会社が弁護士をたてて保険金の支...
①について 被害が物損ですので自動車損害賠償補償法3条の運行供用者責任の対象外です。 レンタカー会社は運転手の使用者でもなく、使用者責任も対象外です。 従いまして、レンタカー会社に対する損害賠償請求は困難ではないかと思います。 ②について ご相談者様加入の損害保険が適用されるかは、約款の規定によります。 故意の事故として保険会社が支払いを拒んでいるのであれば、故意の事故でないことを裁判等で保険会社に認めさせる必要があります。 ③について 裁判が必要な可能性があります。 一度、面談の上で正式に弁護士に相談することをお勧め致します。

入居者の自己破産

2020/12/11

家賃保証会社から管理会社に賃借人が自己破産し滞納が続いたため退去になるという連絡がありました。 その後賃借人の弁護士より保証会社へ受任通知があり今後入居者および連帯保証人へは解約清算金(滞納家賃及び故意過失による原状回復費用、特約のクリーニング費用)の請求に関する連絡はせず全て弁護士にするよう...
当該弁護士は賃借人の代理人だと言っているわけですよね? そうであれば,連帯保証人の代理人ではないので,当該弁護士に,連帯保証人に連絡・請求するなという権限はありません。 おっしゃるとおり,賃借人が破産しても,連帯保証人がいるのであれば,連帯保証人に滞納家賃,原状回復費用等の請求はできます。 (家賃保証会社と保証契約しているようですが,重ねて連帯保証人も付けているのでしょうか)

買戻特約について

2020/11/23

条件付きで土地の売買をしたのですが、転売禁止10年 条件を約定せず転売しようとしてる事がわかり、買い戻し特約を行使したいのですが可能でしょうか? ①売却した会社は会社ごとの買収をしてもらい、転売ではないと主張している。 売主→購入会社→開発会社(土地を購入した会社ごと買収) ②株主構成などの決まりま...
売買契約の際にどのような条件の合意をしたのか,その合意はどのように解釈されるべきものかが問題になります。 売買契約書の特約のような形で,「10年間転売禁止」や買い戻し特約を合意したのでしょうか? その具体的な文言はどのようなものでしょうか? 「ホテル開発が条件の売買」というのはどういう趣旨でしょうか? 例えば,単に「乙(買主)は,甲(売主)に対し,本物件を10年間転売しない」と合意していて,乙が会社ごと丙に買収されて乙の支配株主が丙にかわったという場合には,乙が物件を転売したわけではないということで,特約に違反しない,という解釈がされる可能性の方が高いと思います。

仲介会社への業務委託手数料(コンサル料)の違法性

2020/11/14

1棟収益不動産の購入契約がこれから控えております。売主の事情で、売買金額とは別途、仲介を介した上で売主へお金(1000万弱)を渡してほしいと仲介に言われました。 その際に当方は仲介業者へ手数料((物件価格の3%+6万)×1.1)に加えて、売主へお金で渡す分をコンサル料として支払う形をとります。 この場合、売...
業界でそのような報酬の支払い方がされる例はあるようですが,厳密には宅建業法46条,国土交通大臣告示の報酬制限に違反する可能性があります。 ただ,報酬制限は宅地建物取引業者についての規制ですので,コンサル料を支払った側が責任を追及されるという可能性は少ないように思います。

問題のある賃借人の退去について

2020/11/10

現在貸し出しているアパートに生活保護を受けて入居をしている方がいらっしゃるのですが、その方が、部屋に隣接する(上と横)部屋に騒音などの苦情を言いに行くことがあるようで、苦情を言われたがわが退去をしてしまうといったことが起きているようです。  現在もこの隣接部屋のみ空室 になっております。 この場...
もし騒音が事実であるとすると,騒音に対し苦情を言ったことのみで,賃貸借契約を解除する等の対応は困難です。 退去した方に事情を詳しく聞くなどして,苦情を言った方の対応が明らかに行き過ぎているとか,根拠のない苦情であると確認が取れるのであれば,共同生活の秩序を乱した等の理由で賃貸借契約を解除することが考えられます。ただし,なかなか客観的証拠による裏付けが難しいでしょうから,そう簡単ではありません。 今後も当該賃借人からの苦情等を注視し,行き過ぎたところがないか,あればその証拠確保に留意すべきと思います。

外国人入居者との対応方法について

2020/10/24

今年の夏に初めて外国人に部屋を貸しました。 その外国人の入居者とのトラブルが原因で一気に2部屋退去してしまいました。。。 トラブルの原因は臭いと騒音です。バルコニーで鶏肉を焼いたり、その国の音楽を大きめに流しているなどです。 今後もトラブルで急に空室が増えるかと思うととても心配です。 ※幸いなこ...
「バルコニーで鶏肉を焼いたり,その国の音楽を大きめに流している」というのは問題がありますね。 2部屋退去したということは,実際に迷惑行為の程度はかなりのものなのでしょう。 共同生活の秩序を破壊するような迷惑行為は契約解除の原因になることを伝え,具体的に,こういう迷惑行為はしてはだめと管理会社を通じて指導・注意していく必要があると思います。文化の違いも多分にあると思いますので。従わなければ,弁護士を通じての警告や契約解除通知も検討する必要があるでしょう。

漏水事故について保険会社に保険対応を求め,実現

相談者:20代/男性
ご相談者は分譲マンションの一室を賃借していましたが,階下に漏水が起きてしまいました。当初,原因が不明で,加入している損害保険会社に保険対応を依頼しましたが,断られてしまいました。 階下の住民からは早急に修繕等対応を求められ,苦慮されていました。 弁護士の方で,管理組合が手配した業者による原因調査に同席したところ,漏水の原因が,引越した際に洗濯機設置を依頼した業者の不手際で,洗濯機の排水設備がきちんと設置されていないことにあることが判明しました。 弁護士から損害保険会社に,写真や業者の見解を添付して,保険対応を求めたところ,損害保険会社も,賠償責任保険による対応を約束し,その後,保険会社の対応で,階下の方との賠償問題が解決しました。 また,当初,損害保険会社は,管理組合が手配した調査・修繕費用について支払の対象にならないと言っていましたが,弁護士からの請求により,保険対応となりました。

秋山直人さんのコメント


損害保険会社は,何かと理由を付けて,保険対応や保険金の支払をしぶる例が多くあります。 そのような場合には,弁護士が,約款の規定に基づき,きちんとした根拠のもとに保険対応や保険金の支払を請求することで,保険会社が保険対応や保険金の支払に応じることがあります。 損害保険会社に保険対応できないと言われても,おかしいなと思ったら,一度弁護士にご相談されることをお勧めいたします。


親族間の共有物分割について訴訟で解決

相談者:60代/女性
ご相談者様は,親族間で共有している不動産について,共有者との間で方針が合わずに悩まれていました。 まずは交渉で,共同売却や持分売却を共有者に打診しましたが,売買代金等で折り合いが付かなかったため,共有物分割の裁判を起こしました。 裁判では,裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定に基づく売却代金による持分の売却(代償分割)ということで決着しました。

秋山直人さんのコメント


親族間で不動産を共有している場合,当事者同士で交渉してもうまく解決しない場合には,弁護士に依頼することで交渉が進展することがあります。 交渉で解決が難しい場合でも,共有物分割の裁判を起こすことで,代償分割を含めた適正な分割が可能になることが多くありますので,ご相談をお勧め致します。


居住用マンションの原状回復費用について交渉で解決

相談者:30代/女性
ご相談者様は,ワンルームマンションに2年程度居住して退去したところ,管理会社から,カーペットを敷いた跡が変色しているとして,補修費用として10万円弱を請求されました。 私の方で代理人として受任し,交渉した結果,カーペットを敷いた跡の変色の補修費用については請求しないということになり,ハウスクリーニング費用等のみの負担で決着しました。

秋山直人さんのコメント


原状回復費用については,ご相談の多いところです。基本的には,経年劣化・通常の使用による損耗については賃貸人負担であり,賃借人が負担する義務を負うのは,負担の特約がある場合か,故意・過失,善管注意義務違反又は通常の使用を超える使用による損耗の場合です。 賃貸人側も,費用と時間をかけて訴訟までして争うことには消極的なケースも多いので,弁護士が代理人として交渉することで解決するケースも比較的多くあります。


意思能力無効で贈与契約による所有権移転登記の抹消登記請求認容

相談者:80代以上/女性
依頼者は,弁護士秋山直人が成年後見人をつとめている高齢の女性です。認知症で施設に入所されています。6年前に,親族が,本人の所有だった不動産を「贈与」を登記原因として,自己名義に所有権移転登記をしており,当時から意思能力が無いことが疑われましたので,介護保険の認定記録・病院のカルテ等を調査の上で,処分禁止仮処分を得て,提訴しました。 また,本人の預貯金から多額の現金引き出しがあり,これも親族が引き出したものと思われましたので,返還を求めました。 審理に約1年10か月ほどの時間を要しましたが,判決では,本人の意思無能力が認められ,贈与契約による所有権移転登記の抹消登記請求が認容されました。また,本人の預貯金からの引き出しについて,本人のために使われたことが明らかにならなかった部分について,親族に返還を求める請求も認容されました。判決は,控訴なく確定しました。

秋山直人さんのコメント


判断能力が衰えた方から,親族が預貯金を預かって,本人のため以外にも使ってしまうことは良くあるトラブルです。あわせて,不動産の名義を親族名義に移してしまうこともままあります。そのようなトラブルでは,名義移転当時,本人がどのような状態だったかを,病院のカルテ,介護保険の要介護認定の際の資料等から主張立証していく必要があります。使途不明金については,親族が払い戻したという事実をまずおさえた上で,本人のために使ったものか,使途を明らかにするように求めていくことになります。


汚水の漏水事故による損害賠償請求

相談者:40代/男性
ご相談者様は賃貸アパートに居住されていましたが,複数回にわたり,上階から天井・壁に激しい漏水(汚水漏れ)があり,高額な家財を含む家財道具等が汚水に濡れる被害を受けました。 賃貸人側から,用法違反等を主張して建物明渡請求の裁判を起こしてきたということで,ご相談を受けました。 賃貸人側から起こしてきた裁判については,用法違反の事実はないことを主張し,裁判所もそのような心証で,立退料約150万円を支払ってもらって退去するという形で和解により解決しました。 一方で,汚水漏れ事故については損害賠償請求の反訴を行い,漏水原因をめぐって対立するなどして,2年近くを要しましたが,合計約400万円の賠償を得る形で和解により解決しました。

秋山直人さんのコメント


漏水事故は,漏水原因をめぐって対立すると,審理に長期間を要します。漏水事故が起きたら,早い段階で写真,ビデオを含めて漏水状況や被害状況の証拠を確保することが重要です。本件では,ご依頼者様がこの点しっかりされていましたので,助かりました。


リフォーム代を拠出してすぐ別居・離婚に至った事案で,リフォーム代相当の返還請求

相談者:40代/男性
依頼者は,義母名義の一戸建てのリフォーム代を約1300万円拠出しましたが,直後に奥さん・お子さんと別居状態となり,リフォームした一戸建てには一度も住むことがありませんでした。リフォーム後も一戸建ての名義は義母の単独名義のままで,リフォーム代の返還を求めたいというご依頼でした。 不当利得返還請求の裁判となり,相手も色々と主張して争ってきましたが,最終的に,裁判所での和解により,相当額の返還を受けることができました。

秋山直人さんのコメント


親族間での不動産をめぐるトラブルも多くあります。当事者同士ですとやはり感情的になってしまいますので,弁護士に依頼して,法律によって解決することが,紛争の泥沼化を防ぐことにつながります。


建物の建替えを理由とする賃貸人からの明渡請求に対し,相当の立退料支払で解決(営業物件)

相談者:法人
ご依頼者様は,普通賃貸借契約を締結し,営業用物件を賃借していましたが,賃貸人より,建物の建替えを理由に,一定の立退料を支払った上での退去を求められました。しかし,提示された立退料の金額は,ご依頼者様が代替物件を見付けて転居し,当該物件で営業を行うには不十分なものでした。 ご依頼を受け,弁護士が賃貸人側に対し,正当事由の無い限り賃貸借契約の更新拒絶はできない等を通知したところ,賃貸人側にも代理人弁護士が付きました。 代理人同士で協議した結果,最終的に,ご依頼者様も応じられる金額での立退料を支払ってもらい退去・移転することで解決しました。

秋山直人さんのコメント


立退料の金額は,受任前に賃貸人側から提示のあった金額の2倍以上で最終的に合意しました。営業用物件では,移転に要する費用等が多額に上ることも多いといえます。建物の建替え等を理由に賃貸人から退去を求められたような場合には,弁護士に交渉を依頼することを強くお勧め致します。


建物の老朽化による建替えを原因とする明渡請求に対し,多額の立退料で合意(居住用マンション)

相談者:40代/女性
ご依頼者様は,普通賃貸借契約を締結して賃貸マンションに住んでいましたが,賃貸人側から,建物の老朽化により建物を取り壊すので,早急に退去するようにという一方的な通知を受けて相談に見えました。 弁護士が受任して,正当事由ない限り賃貸借契約の更新拒絶はできない等を通知したたところ,賃貸人側にも代理人弁護士が付きました。双方で交渉した結果,最終的に,ご依頼者様の希望に添った金額での立退料を受領して退去することで解決しました。

秋山直人さんのコメント


立退料は,当初賃貸人側が提示していた金額の約5倍で最終的に合意しました。 賃貸人側から建物老朽化等を理由に一方的な退去通知があった場合には,弁護士に委任して交渉することを強くお勧め致します。


賃料増額請求訴訟で勝訴判決

相談者:法人
依頼者は貸借物件のテナントで,賃貸人から賃貸借契約上の賃料自動改訂条項に基づいて賃料増額を求められ,裁判を起こされていました。1審簡裁では,条項の解釈をめぐって判断がなされ勝訴していましたが,賃貸人から控訴され,控訴審から受任しました。 賃貸人に対して,入居時に支出した必要費の償還を別途求めたいというご希望で,必要費償還請求訴訟も別途受任しました。 賃料増額請求訴訟については,賃貸借契約書に自動改訂条項がある場合には通常は当該条項に基づいて自動的に改訂されるということになるのですが,このケースでは特殊事情があり,前回更新時に,漏水によって迷惑をかけたという趣旨で賃料を据え置く旨の合意がなされていたので,当該合意によって,自動改訂条項の適用が制限される旨を主張立証したところ,控訴審判決で当方の主張が認められ,請求棄却(賃料増額を認めず当方勝訴)の判決が出て,確定しました。 別途起こした必要費償還請求訴訟については,これも通常は賃貸借契約書の特約で必要費・有益費の償還請求権が排除されていることが多いのですが,たまたまそのような特約がなかったので,建築士調停委員の関与する調停手続に移行してもらい,一定額の支払を受けることで和解しました。

秋山直人さんのコメント


賃貸借契約上のトラブルについても,個別事案によって,通常は認められる請求が認められなかったり,その逆もあります。ネット上の情報などで早合点せず,弁護士に相談されることをお勧め致します。


契約前に支払った「保証金」の返還請求

相談者:法人
相談者(法人)は,ある物件の売買交渉を業者と行い,業者から交渉にあたってまず「保証金」として約300万円を預けるように言われ,業者に預けました。しかしその後売買交渉は流れ,依頼者が業者に保証金の返還を請求しましたが,業者は言を左右にして,返還に応じませんでした。 ご相談を受け,約300万円の返還請求権を保全するため,業者が所有している当該物件について仮差押を申立て,裁判所の仮差押決定を得ました。 その上で不当利得返還請求の裁判を起こしました。業者は,「口頭で売買契約は成立しており,約300万円は手付金だから,手付金は売買契約の解除の際に放棄された」とか,「保証金預り証には返金に応じる場合について条件が記載しており,その条件を満たさない」といって争いました。 しかし,審理の結果,当方の主張に理があると裁判所に認められ,裁判所が間に入っての和解交渉の結果,約8割を一括で返還してもらうことで和解が成立しました。実際に支払を受けることもできました。

秋山直人さんのコメント


業者が「保証金」の返還に応じなかった理由は,資金繰りに充ててしまったことによるものであることも疑われましたが,物件の仮差押をしたことが効いたと思われ,何とか8割の返還を実現できました。 いったん支払ったお金を取り戻すというのはなかなか大変な作業ですが,弁護士に依頼して法的手続を取ることで,実現できる場合がありますので,ご相談ください。


アパート建築請負契約を白紙解除

相談者:70代/男性
依頼者は,借地権のある土地の有効活用(借地権解消の上,アパート新築)を建築業者から持ちかけられ,建築請負契約書まで締結していましたが,借地権解消について業者が介入して交渉したところ,借地権者の相続関係を調査せずに,現に住んでいる相続人のみを相手に交渉するというずさんなもので,不信感を強めていました。依頼者は,当該建築業者との建築請負契約の解除を希望されていました。 相談後,借地権者及び建築業者との交渉を受任しました。建築業者に対しては,委任契約上の善管注意義務違反による解除を主張し,白紙解除を実現できました。借地権者との間では,相続関係を調査の上で,全相続人がきちんと遺産分割協議をして特定の相続人に借地権を帰属させてもらった上,当該相続人との合意に基づき,借地権の合意解除を進めました。

秋山直人さんのコメント


建築業者との関係を無事に解消でき,借地権についても一定の金員支払により円満に合意解除することができ,ご依頼者の希望をかなえることができました。 高齢の地主の方に,建築業者がアパート建築等を持ちかけることは良く見られます。そのような際のトラブルは,早い段階でご相談頂ければ,より対応しやすいと思いますので,ご遠慮なくご相談ください。


宅建業者の重要事項説明義務違反による損害賠償請求

相談者:50代/女性
ご依頼者様は,宅建業者の仲介で中古の土地建物を購入しましたが,購入後かなり時間が経ってから,当該物件が,建物の建替等の際に都道府県知事の許可等が必要な規制区域内にあることが判明しました。宅建業者は,重要事項説明の際にそのことを説明していませんでした。 代理人として受任し,重要事項説明義務違反を指摘して,仲介手数料相当額や慰謝料を請求しました。宅建業者も重要事項説明義務違反の事実は当初から認め,賠償額について協議の結果,約70万円の賠償を得ることができました。

秋山直人さんのコメント


重要事項説明義務は宅建業者の最も重要な義務であり,この義務に違反していたことは,宅建業者としても言い訳できなかったものと考えられます。交渉で比較的スムーズに解決しました。


不動産売買契約の白紙解除

相談者:50代/男性
ご依頼者様は,大手不動産会社の仲介で,土地売買契約を締結しましたが,買主の求めていた境界確認を期限までに行うことが困難な状態となってしまいました。 代理人として受任し,白紙解約の特約条項に該当することを主張しました。仲介の不動産会社は,白紙解約に抵抗しましたが,最終的に白紙解約として処理することができました。

秋山直人さんのコメント


弁護士が代理人として入ることで,売買契約の白紙解約・債務不履行解除等の問題で,不動産業者の言うなりにならず,法的な主張を通すことが可能になる場合があります。


賃料を長年滞納していた借家人の退去をスムーズに実現

相談者:50代/男性
依頼者は,所有する一戸建てを第三者に賃貸していましたが,賃料の一部滞納が10年間にわたり続いていました。管理会社も回収の熱意に欠け,借家人が居座っている状態でした。 受任後,内容証明を出して賃料の支払を催告したところ,250万円以上の滞納賃料を一括で支払ってきました。その後,賃借人側から退去を申し出てきて,退去も実現しました。連帯保証人には遅延損害金を請求し,一定の支払を受けることができました。

秋山直人さんのコメント


弁護士が入って,賃貸借契約解除→明渡し強制執行を行うという強い姿勢を示して交渉することで,依頼者の長年の懸案がスムーズに解決しました。受任時は,実際に法的手段を取らなければ解決困難だろうと予測していましたが,早期に交渉で解決することができました。


親族への建物使用貸借を解除し,土地を更地で売却

相談者:80代以上/女性
ご相談者は,アパートを所有していましたが,老朽化していました。借家人には順次退去してもらい,新規には募集しないでいましたが,1室を親族に無償で貸しており(使用貸借),その親族との間は円満にいっておらず,直接退去の交渉をするのも難しい状況でした。退去してもらえないと,アパートを取り壊して土地を更地で売却することができずに困っている状況でした。 受任して,使用貸借について解除の通知をしたところ,親族側にも弁護士が付き,弁護士同士の交渉となりました。使用貸借の期間も目的の合意もなかった事案でしたので,一定の猶予期間を置き,引越費用を家主側が負担することで,訴訟を要さず,親族に退去してもらうことができました。その結果,アパートの敷地を更地として高値で売却することができました。

秋山直人さんのコメント


親族に無償で貸している場合,色々と従前の経緯があって退去を求めてもすんなりいかないこともあります。そのような場合には,やはり弁護士に依頼して,法的な主張をベースとした交渉を行い,交渉が無理であれば訴訟を起こすことで,一定の引越費用等の負担はするにしても,退去につなげることができることが多いと思います。


土地・建物売買の買主による債務不履行に対し,仮差押を行って違約金を回収

相談者:法人
依頼者(法人)は,個人(夫婦)との間で,都内の土地・建物を約5000万円で売買する契約を結びました。しかし,決済当日になって突然買主から連絡があり,決済資金を横領されて決済を行うことができなくなったとのことでした。 決済資金を横領された買主も気の毒ではありましたが,売主である依頼者には何の落ち度もありません。契約に定められていた約1000万円の違約金を回収するため,買主の預金や給料の仮差押手続を速やかに行いました。仮差押が一定の成果を上げ,続いて起こした違約金請求の裁判で,買主から手付金分に加え,一定の違約金を支払ってもらうことで解決しました。

秋山直人さんのコメント


動産売買は多額の資金が動くため,トラブルになった場合にはダメージも大きくなります。経験のある弁護士に依頼することで,スムーズな解決が可能になります。


賃料滞納を繰り返す借家人に裁判を起こし,立ち退きを実現。

相談者:40代/男性
ご依頼者は,親族から一戸建ての土地建物を取得しましたが,同建物には賃借人が入居していました。この賃借人がなかなか厄介な方で,賃料を滞納することがしばしばある一方で,建物修繕の要求は厳しくしてくるような方でした。 受任後,まずは滞納賃料を督促し,いったんは滞納していた賃料を回収することができました。その後,比較的長期間にわたって賃料の回収にあたりましたが,賃借人が再度賃料を滞納するようになり,滞納額が賃料3か月分を超えたところで賃貸借契約の解除通知を送り,建物明け渡しの訴訟を起こしました。賃借人は,建物の修繕の件を持ち出すなどして抵抗しましたが,判決で明渡しが命じられ,強制執行手続を申し立てました。執行官が明渡しの催告を行った段階で,ようやく賃借人を立ち退かせることができました。

秋山直人さんのコメント


厄介な賃借人への対応は,大家さんにとって,大きな精神的負担となります。経験のある弁護士に依頼し,厳正に対応することで,解決につながります。


ビルの老朽化等を理由に美容室の立ち退きを求められたケースで,2億円に近い立退料を獲得

相談者:法人
渋谷区内の商業ビルに入居して,開業後約4年間,売上げを順調に伸ばしてきた美容室(法人)が,ビルの所有者から,ビルの老朽化による建替えを理由に明渡しを求められました。所有者側は,美容室の入口付近にカラーコーンを置くなどしており,依頼者は,営業妨害ではないかと憤っていました。 ビルの所有者から建物明け渡しを求める裁判を起こされましたが,借家契約の解約申し入れに「正当事由」がないことを主張して反論しました。依頼者も,相当の立退料を得られれば,移転もやむを得ないというご意向でしたので,裁判の中で,美容室がこれまで顧客基盤を固めており,移転によってダメージを受けること,相当の設備投資や広告宣伝をしてきたこと,ビル所有者側の主張する「老朽化」は根拠に乏しいことなどを主張・立証しました。その結果,2億円に近い立退料を得て移転することで裁判上の和解が成立しました。

秋山直人さんのコメント


ビル所有者から,ビルの老朽化等を理由に立ち退きを求められた場合,不十分な補償で立ち退きに応じてしまう例も世の中にはたくさんあります。借地借家法で借家人の権利は保護されていますので,安易に妥協することなく,弁護士にきちんと相談することをお勧め致します。


条件に一致するデータが見つかりませんでした
ホームページ
http://fudosan-lawyer-akiyama.com/
事務所名
秋山法律事務所
電話番号
03536920700353692070
所在地

〒160-0004

東京都新宿区四谷2-2-18 VORT四谷

交通手段

JR・東京メトロ四ッ谷駅徒歩3分

受付時間

営業時間 平日 10:00~17:00 *事前予約をいただければ、平日18時スタートや、土曜午後の法律相談も可能です。

対応地域

東京