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法定更新の期間を巻き戻して合意更新にしたいと迫られている

相談者No.1261
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借主です。

経緯は以下です。

2019/07/12に賃貸契約しました。
契約期間は2年間です。

契約期間中、貸主が物件管理業者に不信をいだき、貸主とは直接契約しました。
この際、契約書は交わしていませんが、貸主より受けた話としては、

1.更新料はいらない。
2.振込手数料を引いた家賃を毎月月末までに支払って欲しい。

上記のみです。

今まで支払い遅延等は無いです。

現在の契約としては法定更新で、更新料の支払い義務は存在しないはずです。
しかし、直近になって貸主が管理を不動産業者へ委託、それに伴い不動産業者より、法定更新となっている期間を巻き戻して合意更新とし、更新料を支払うようにとの連絡を受けました。

本題です。
本件、契約期間を巻き戻して更新料を請求することは、よくあることなのでしょうか?
また、そもそもとして更新料を支払う義務はあるのでしょうか?

今回分の更新料を支払わなくても良いのであれば合意更新し、次回からの更新料は支払っても良いと考えていました。
ただ、更新料も請求されている上に貸主も交渉に応じないため、契約を拒否し、このまま法定更新を続けようと考えています。

本件のような事例の場合、どのように解決したか?
解決策として、選択肢としては何があるかご教示下さい。

秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・その他

「本件、契約期間を巻き戻して更新料を請求することは、よくあることなのでしょうか?
また、そもそもとして更新料を支払う義務はあるのでしょうか?」

→良くあることではないですね。

更新料の支払義務については,当初の賃貸借契約書の規定によります。

法定更新の場合でも更新料を払うと書いてあったり,自動更新の条項が付いていたりすれば更新料の支払義務はありますし,合意更新の場合のみ更新料を支払うと趣旨の規定であれば,更新料の支払義務がないといえる場合もあります。

ただ,貸主本人から「更新料はいらない」といわれたわけですよね?

そのやり取りのメールなどはないのでしょうか?

もしあれば,更新料を免除されたと主張できるように思います。

また,法定更新の場合でも更新料を支払わなければならない場合でも,法定更新になると契約期間の定めがなくなりますので(借地借家法26条1項),その後は更新料の支払義務がなくなるといえる可能性が高いです。(当初の契約書に自動更新の条項がある場合や法定更新の場合でも2年ごとに更新料を支払うという条項がある場合にはダメですが)

巻き戻しての合意更新に応じる義務はないので,どうするのが良いか,一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。
※この投稿は、2022年04月24日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
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