相談 Consultation
相談期間が終了しました
排水口がつまり水が流れない
受付終了
回答数:4
相談者No.2455
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古いマンション（築48年ワンルーム）を所有しています。先日賃借人よりユニットバスの排水口から水が流れないとのことで、業者を呼び見てもらったが治らないということで連絡がありました。
台所からの水もユニットバスの排水口に溢れ、現在トイレもお風呂も使えない状況です。高圧洗浄やスクリューを入れても解決せず、中は水が濁って見えない状況だそうです。このままだと入居者が生活できないので工事をお願いしたのですが、正直縦管が詰まっていたら、かなりの金額になると言われました。管理会社も費用負担は専有部分は所有者だというだけで（それは了解しましたが）縦管が詰まっても専用部と区別がわからない場合所有者負担になると言われました。
専用部分の配管つまりがなくても負担しなくては行けないのでしょうか?
とても困っています。よろしくお願いいたします。
秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
ベストアンサー
専有部分に問題があるのであれば、区分所有者の負担となります。
共用部分に問題があるのであれば、管理組合の負担となります。
配管等の専有部分と共用部分の区別は、通常、管理規約で具体的に定められています。
専有部分、共用部分のどちらに問題があるのか不明の場合は、建物区分所有法９条で、共用部分に瑕疵があるものと推定されます。そのため、「専用部と区別がわからない場合所有者負担になる」という管理会社の主張はおかしく、むしろ逆だと思われます。
建物区分所有法
（建物の設置又は保存の瑕疵かしに関する推定）
第九条 建物の設置又は保存に瑕疵（かし）があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵（かし）は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。
共用部分に問題があるのであれば、管理組合の負担となります。
配管等の専有部分と共用部分の区別は、通常、管理規約で具体的に定められています。
専有部分、共用部分のどちらに問題があるのか不明の場合は、建物区分所有法９条で、共用部分に瑕疵があるものと推定されます。そのため、「専用部と区別がわからない場合所有者負担になる」という管理会社の主張はおかしく、むしろ逆だと思われます。
建物区分所有法
（建物の設置又は保存の瑕疵かしに関する推定）
第九条 建物の設置又は保存に瑕疵（かし）があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵（かし）は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。
※この投稿は、2024年03月14日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
相談者No.
2455
ご回答有り難うございます。
やはり、管理会社担当者の言い分はおかしいですね。
専有部分の配管のスクリュー洗浄、高圧洗浄をしても治らず、お風呂場に汚水が溜まってきている状況です。
賃借人さんには申し訳なく、大掛かりな工事が必要となると賃貸借契約の解除も考えてもらわないといけないと思っています。
その場合の立ち退き料等はどのようになるのでしょうか？
度々すみません。よろしくお願いいたします。
やはり、管理会社担当者の言い分はおかしいですね。
専有部分の配管のスクリュー洗浄、高圧洗浄をしても治らず、お風呂場に汚水が溜まってきている状況です。
賃借人さんには申し訳なく、大掛かりな工事が必要となると賃貸借契約の解除も考えてもらわないといけないと思っています。
その場合の立ち退き料等はどのようになるのでしょうか？
度々すみません。よろしくお願いいたします。
秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
トイレもお風呂も使えないということですと、賃料減額の理由にもなりますし、その状態が長期間続くようだと、賃借人から賃貸人に対する引越代や移転先の礼金・仲介手数料等の損害賠償請求も認められる可能性があるかと思います。
建物老朽化による建替えの場合のいわゆる立退料とは違い、損害賠償の問題です。
賃貸人から契約解除というのはおかしく、賃借人が解除を希望する場合に解除が認められる可能性があるというところです。
居住に適した状態で居室を提供できていないわけですので、賃貸人の債務不履行（契約違反）または契約不適合ということになる可能性が高いと思います。
（賃料減額ガイドライン）
https://www.jpm.jp/wp-content/uploads/2020/03/gengakuguide2.3.19.pdf
建物老朽化による建替えの場合のいわゆる立退料とは違い、損害賠償の問題です。
賃貸人から契約解除というのはおかしく、賃借人が解除を希望する場合に解除が認められる可能性があるというところです。
居住に適した状態で居室を提供できていないわけですので、賃貸人の債務不履行（契約違反）または契約不適合ということになる可能性が高いと思います。
（賃料減額ガイドライン）
https://www.jpm.jp/wp-content/uploads/2020/03/gengakuguide2.3.19.pdf
※この投稿は、2024年03月14日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
相談者No.
2455
ご回答ありがとうございます。
契約不適合として賃借人が希望した場合なのですね。
まずは管理組合に早く対応していただきたいと思います。
契約不適合として賃借人が希望した場合なのですね。
まずは管理組合に早く対応していただきたいと思います。
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