みなさま、ご無沙汰しております。

前回のコラムからまただいぶ時間がたってしまいましたね。（苦笑）

気づいたら4か月も経ってしまいましたｗｗｗ

今年も残りあと1か月半、目標と計画のすり合わせは実施ください！（誰

僕はというと、今年の目標は購入、入居率キープ、宅建取得などが目標です。

購入は目標4.3億に対して3億と少しといった感じで、全然未達でございますｗｗｗ

年度目標は絶対に達成できないような高い目標を掲げ、到達してしまいそうなら情報修正して

絶対に達成できない目標にして年末には毎年絶望するというのが尊敬する先輩のスキームです(笑)

直近の進捗は下記です。

＜全空案件満室(｀・ω・´)＞

→地下鉄駅徒歩2分圏内の平成築RC、1R×23戸、６LDK×1戸、ガレージ駐車場×1戸

　元オーナーフリーレント中の部屋以外は全てリーシング完了。仕上がり16％目指す。

＜築浅案件購入＞

　→名古屋市内、築18年RC、1LDK×16部屋満室、8.4%を購入。

　　築浅満室RCって本当に何にもすることないんですねｗｗｗ

　　最近は全空のほうが楽しいと思ってきました(笑)

＜土地値案件融資打診中＞

　→愛知県内郊外都市、特急停車駅徒歩4分、築35年軽鉄(笑)、2LDK×8部屋満室、11%

　　融資通れば来月には決済予定。たのむううう！！(/ω＼)

Twitterでも進捗は書いておりますので良ければフォロー下さい(^^)/

感想やご意見などTwitterにDMやコメントいただけますと飛び跳ねて喜びます(^^)/

前々回から実地調査編ということで、

「自分の足で歩きましょう！仲介店さんにお邪魔しましょう！」という内容でした。

今回も続きとして、「～実地調査編3～」というテーマでお話しさせていただきます。

下記のテーマをさらに掘り下げていきます。

(1)物件周辺の仲介店舗にはできるだけたくさん訪問する。

(2)「賃貸相場と“管理”のご相談をしたく、、、、」といった感じで切り出して上席の方と繋いでいただく。

(3)物件名を出して、所感をお伺いする。★今回コレ！

(4)どうやれば埋まるか、を相談する。★今回コレ！

リーシングのノウハウについては本などでもたくさん紹介されていますし、特に特筆すべきこともないのかなとも思いますが、自分のやっていることをまとめる意味でも書いてみることにしました。

(素直にネタに困ったと言え！ｗ)

あくまでスプラ大家の考え方なので、いろんな方のご意見を教えていただけますと嬉しいです＼(^o^)／

では、早速本編へどうぞ(^^)/

物件名を出して、所感をお伺いする(‘◇’)ゞ

前回までのヒアリングで、仲介業者さんからそのエリアの特性や客層、

必須設備をヒアリングできたと思います。

今回は物件名を出して所感をお伺いしてみてください。

エリアの特性を聞いて、そのあとに物件名を出すのは理由があります。

それは、エリア的には厳しくても、

この物件は○〇の理由で全然OK！みたいなことがあるからです。

1棟目の物件がそうでした。

スプラ　「この辺りのこういうスペックの物件どうでしょう？(; ･`д･´)」

担当の方「いやぁ、、、この辺はぶっちゃけ厳しいのでやめておいたほうがいいですよ。

　　　　　家賃も低くて取れないですし。。。(;^ω^)」

スプラ　「そうですか、、、○〇っていう物件なんですが。。。」

担当の方「えええ！？あの物件なら全然いけますよｗｗｗ任しといてくださいｗｗｗ(*´ω｀*)」

みたいなことがありましたｗｗｗｗ

ここで大切なのは、、、

「ぶっちゃけてもらうことが本当に大切！！(; ･`д･´)」

基本的に仲介店さんは買おうとしている人も「オーナー」のくくりにしてくださる方が多いので

かなり忖度した回答になることが多いです。

丁重にご対応していただくのは非常にありがたいことですが、

これではヒアリングの意味がありません！ｗｗｗｗ

僕も、

「正直、ぶっちゃけ！ぶっちゃけるとどうですこの物件？」とよく聞きますｗｗｗ

そのくらい懐に入るイメージじゃないと本当のことを教えてくれないです。マジで。

結構案内まではいくのですが、なかなか成約には結びつかないですね、とか

反響がそもそもないです、とか

ぶっちゃけると家賃安くてAD低いですし、紹介してないっすｗｗｗｗ、とか

管理会社のクセがすごくて、入居審査でいろいろ言ってくるのでいやです、とか

ウチは管理物件じゃないと決めないですねそもそも、とかｗ

立地的にマジできついですｗｗｗ埋められる自信がないです、とかｗｗｗ

聞いてみると、ええええ！そういう視点かよ！みたいなものがたくさん出てきますｗ

どうやれば埋まるか、を相談する(/・ω・)/

ここまでやると、エリアにおける調査物件の立ち位置が分かってきます。

意外と競合優位性取れてるからそのままでもＯＫなのか、

優位性ないので何か手を入れる必要があるのか、

立地や間取りなど、どうしようもない理由でもう無理なのか。(これは値段でどうにかなる場合多いです)

それと同時に、ぶっちゃけ話をしている担当の方とは、

いい感じに連携が取れる雰囲気になっていると思いますｗｗ

あとは、「どうすれば埋まるか」

これについてひたすら議論するだけです。

ポイントは、担当の方に意見を出していただくことです。

いい雰囲気になってきているとはいえ、あくまでこちらからの提案は

「オーナーが勝手にやった、これで決まらなくても僕のせいじゃない」という

バイアスがかかることがめっちゃ多いからです。(何度も経験しました)

意見を出していただいて、そこにオーナーがお金を出して改善する。

担当の方の意見なので、担当の方は決めなければ、という当事者意識が働きます。

意見を出していただく際のポイントとしては、

担当の方がイメージしやすいような画像なんかを持っていくことが大切です。

例えば、こちらの画像を見せながら

「室内はこのレベルまで仕上げて、ステージングします。そのほか設備はどのレベルまで入れればいいでしょうか？」のような質問をいつも僕はしています。

あとは、家賃設定やＡＤ、そういうものもしっかりヒアリングして、

お互いwin winになれるような条件設定をしていきましょう。

家賃設定は、2000円までは担当の方の裁量で減額OK、それ以上はいつでもTELください。

みたいなことをしています。←このいつでもTELくださいがめっちゃ効きますｗ

あとがき

ここまでお読みいただきましてありがとうございます！！(^^)/

このリーシング術は僕の大家業の根幹といえる部分になりますｗ

今回は物件買う前のヒアリング調査の流れでご紹介しましたが、

既存物件のときにもうまく切り取って使ってみてください。

管理会社はこのヒアリングの時の雰囲気や、担当の方との相性などで決めています(*’ω’*)

ご意見、アドバイス、「こういうのってどう考えてるの？」など何かありましたら

TwitterのDMやコメントくださると飛び跳ねて喜びます(^ω^)

この考え方は、たくさん本を読んで、

仲介店さんにたくさん訪問させてもらって、

自分なりに出した結論です。

皆さんもよければ試してみてくださいね！

それではまた次回！(^^)/