コラム Column
名古屋に買ったマンションの管理会社を変えた手続きと体験談について
作成日: 2023/10/25
更新日: 2023/10/25
執筆者名：
加藤幸英
保有資格：弁護士
所属弁護士会：愛知県弁護士会
弁護士歴12年。不動産問題、相続、インターネット問題などを取り扱う。
28歳のときに家業の不動産賃貸業を継ぎ、現在は名古屋市内に9棟を持つ。
2019年よりYouTuberとしても活躍中。
目次｜index
はじめに
この夏に、名古屋の中心部に保有している物件の管理会社を変更しました。
そこで今回は、管理会社を変える際の注意点などをお伝えしたいと思います。
管理会社は入居者の募集やクレーム対応、トラブルの解決や、退去時の立会いなどを行ってくれるとても心強いパートナーです。不動産賃貸業においてとても重要な役割を担ってくれるので、管理会社の選定は慎重にしたほうがいいでしょう。今回、管理会社を変更するに至った経緯を解説いたします！
過去、「不動産投資の管理は管理会社VS自主管理、どちらを選ぶ？」というコラムも書いてますので、ご参考にしてください。(加藤は自主管理もやってみましたが、とても大変なので管理会社にお任せすることを推奨します)
物件概要
物件は、ホストクラブやフィリピンパブのある繁華街にあります。
構造 SRC9階建
築年 1999年
戸数 27戸
1階 店舗
2階 店舗×2
エントランス前に１台分の駐車スペース
こちらの物件をコロナ真っ最中の2020年の秋ごろに購入しました。
これまでお願いしていた管理会社（「Ａ社」といいます。）は、物件の売主さんが新築当初からお願いしていた管理会社で、繁華街にある物件を幅広く管理しています。
この物件は、繁華街に位置しているため、トラブルが絶えません。
エントランスにゴミを散らかされたり、ゴミ置き場に粗大ゴミを捨てられたり、酷いことにボヤ騒ぎを起こされたこともありました。
そのため、エントランスと全ての階に防犯カメラを設置せざるを得ませんでした。
そういったトラブルに管理会社に対応をお願いしていたので、助かってはいました。
管理会社を変更した理由
私が物件を購入して、Ａ社とお付き合いするようになって3年近く経ったところで、管理会社を変えたことになります。
管理会社を変えた主な理由は、27戸中3〜4戸程度の空室という入居率の低さでした。
私の友人が管理会社を立ち上げたので、そこに変更することにしました。
管理会社を変更するためにしなければならないこと
まず、現在の管理会社と結んでいる管理に関する契約書を見て、「契約期間の途中でも解約できるのか」、「中途解約ができる場合、何ヶ月前に解約を通知しなければならないのか」を確認しましょう。
鍵の引き継ぎだけでなく、入居者とのやり取りの引き継ぎにはある程度時間がかかります。特に管理会社に家賃の集金代行まで委託している場合には、入居者に家賃の振込先の変更を間違いなく伝える必要があります。
そのため、管理会社の切り替えのためには少なくとも３ヶ月程度の期間が必要となるでしょう。
9階建てのマンションともなれば、様々なことを引き継がないといけません。
・マスターキーの引継ぎ
・エレベーターメンテ会社や、受水槽などのメンテ会社引継ぎ
・電気関係の引継ぎ
・建築図面や設備などの引継ぎ
・その他もろもろ…
切り替え期間中
これまでの管理会社と、それを引き継ぐ新しい管理会社との間で、入念な引き継ぎが必要となります。
引き継ぎ時に入居していた入居者が退去するまでは、従前の管理会社とやりとりをする必要が出てくることもあるので、ご注意ください。
最後に
一度管理会社にお願いすると、後になって変更するのには大変な労力がかかります。
実際にやってみて、かなり苦労をしました。。
そのため、管理会社を選ぶときには、管理費用の価格だけでなく、どのような会社なのか、入居付けの強みがあるのか、緊急時の対応はどうなっているのかなどについて、情報を集めた上で、決める必要があります。
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