【相談】マンションの専有部分のリフォームを行う際の注意点があれば教えてください。

不動産投資として区分所有マンションを購入しました。壁紙やフローリングを張り替える等のリフォームを行い、賃貸に出そうと思います。リフォームするのは室内の専有部分のみですが、リフォームにあたって注意する点がありましたら教えてください。

【回答】管理規約等により、リフォーム工事の内容に応じて管理組合理事長の承認が必要であったり、工事方法や使用する用材等に制限がある場合がありますので、必ず管理規約を確認するようにしましょう。

専有部分であっても、管理規約等の定めによっては、リフォームする場合に管理組合や理事長の承認を得る必要があることが一般的です。リフォームの内容によっては、行うことのできるリフォームの方法や使用できる用材に制限が加えられていることもあります。

特にフローリングの張替えについては、階下への騒音防止のために、一定の遮音等級を備えたフローリング材を使用しなければならないといった制限が定められていることもあります。また、もともとの床材がカーペットや畳の場合は、フローリングへの変更自体が禁止されている場合もあります。

それゆえ、あらかじめ管理規約等でどのような制限がされているか確認し、行おうとしているリフォームが管理規約上可能かどうかを必ず確認するようにしましょう。

マンション専有部分は自由にリフォームできない

マンションでは、ひとつの建物で多数人が共同生活を送るため、戸建住宅とは異なり、専有部分といえどもまったく自由にリフォームすることはできません。国土交通省が公表している平成３０年度マンション総合調査結果では、４．９％のマンションにおいて、専有部分のリフォームに関するトラブルが発生したと報告されています。

専有部分のリフォームに関するトラブルを防止するためには、リフォームを制限する法律や管理規約の定めがないか確認することが重要です。

まず、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）をみると、専有部分のリフォームや修繕に関して特別の規定は置かれていません。もっとも、区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為はできませんので（区分所有法６条１項）、専有部分の増築や主要構造部に影響を及ぼすようなリフォームは行うことができません。

また、区分所有法は、建物の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項については、共有部分だけでなく、専有部分についても、規約で定めることができるとしています（区分所有法３０条１項）。この規定を受けて、各マンションは管理規約に専有部分のリフォームや修繕に関する定めを置いていることが一般的です。

各マンションの管理規約における制限を確認しよう

専有部分の修繕等について、標準管理規約は以下のような規定を置いています。

標準管理規約とは、各マンションが管理規約を作成する際の参考として国土交通省が作成・公表している規約モデルです。

なお、標準管理規約には、マンションの状況に応じて単棟型、団地型、複合施設型の３つのモデルがありますが、以下の記載は単棟型を前提としています。

標準管理規約１７条１項において、専有部分のリフォームのうち「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるもの」については管理組合理事長の事前承認が必要である旨定められています。ここでいう「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるもの」の具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等が挙げられます（標準管理規約（単棟型）コメント第１７条関係②）。

各マンションの個別の管理規約や使用細則でも標準管理規約に倣い、「専有部分の修繕」等の条項が定められ、リフォーム工事を想定した手続きについて規定していることが多いです。理事長へのリフォーム工事の承認申請のほか、工事のやり方や工事に使う用材や色の指定まで決められていることもあります。電気設備やガス設備を設置・交換する場合、電気やガスの容量が決められている場合も少なくありません。

なお管理規約が変更されてしまうケースも存在します。詳しくは「マンションの管理規約がペット飼育不可に変更された場合の対応」で解説されていますので、気になる方は是非ご参考ください。

フローリング張替えの場合の確認事項

本件では、床のフローリング張替えと壁紙の交換を希望されています。

壁紙の交換は他の区分所有者に影響を与えるおそれが小さいため、管理規約等でも特に制限されていないことが多いのではないかと考えられます。

他方、上下階での音の問題はマンショントラブルの中でも頻出の問題ですので、階下への騒音防止のためにフローリングの張替えについては、管理規約等で何らかの制限が加えられている可能性が高いです。

まず、管理規約等でフローリングを敷くこと自体が禁止されていないか確認しましょう。もともとの床材がカーペットや畳の場合、マンションによっては、フローリングへの変更自体が禁止されていることもあります。

続いて、フローリングを敷くこと自体は可能であっても、使用できるフローリング材に制限がないか確認します。フローリングは材質によって遮音性能が異なるところ、階下に対する騒音防止のため、管理規約等で一定の遮音等級以上の性能のフローリング材でなければ使用できないという制限があることも多いです。

予定しているフローリング材が、管理規約等で定められている遮音等級に満たない場合は、理事長に承認申請をしてもリフォーム工事が承認されません。

その他、リフォーム工事の承認申請時期や工事業者の指定等の定めがある場合もありますので、管理規約等はあらかじめしっかり確認するようにしましょう。

もしマンションに関連したトラブルなどに遭ってしまった場合は、弁護士などの専門家に相談することをオススメいたします。

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