【相談】原賃貸借契約が終了した場合、転借人にも退去してもらうことはできますか。なお、転貸については承諾しています。

私は所有する物件をＡさんに賃貸しています。賃借人Ａさんはその物件をさらにＢさんに転貸しており、その物件は現在Ｂさんが使用しています。なお、その転貸については私も承諾しています。

しかし、Ａさんは、自身が営む事業がうまくいっていないようで、賃料支払いが滞るようになりました。数か月は待ってあげようとも思いましたが、一向に支払われないためＡさんと話し合いをすると、今後も賃料の支払いが厳しいから今月限りで賃貸借契約を解除したいと言われました。私としても、賃料がこのまま入らない状況が続くのは厳しいので、Ａさんの意向を受け入れて賃貸借契約を合意解除しました。

もとの賃貸借契約が解除されたわけですから、当然転借人Ｂさんにも退去してもらいたいと思っています。このような場合に、Ｂさんに退去するよう請求することはできるのでしょうか。

【回答】原賃貸借契約の終了事由によって、転借人に退去を請求することができるかどうか異なります。

賃貸人の承諾のある転貸借において、賃貸人と賃借人との間の原賃貸借契約が合意解除された場合、賃貸人は原賃貸借契約の終了を転借人に対抗することはできません。もっとも、合意解除当時において、賃借人の債務不履行による解除が可能であった場合には、合意解除であっても原賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができます。

本件では、原賃貸借契約は合意解除されていますが、解除当時すでに賃料不払による解除が可能な状況でしたので、相談者の方は転借人であるＢさんに対して賃貸物件から退去するよう請求することが可能です。

【解説】

賃貸借契約における賃借人は、賃貸人の承諾を得たうえで、賃貸物件を第三者に転貸することができます。原賃貸借契約と転貸借契約は別個の賃貸借契約ですが、転貸借契約は原賃貸借契約を基礎として存在しています。それゆえ、原賃貸借契約が終了した場合、賃貸人は転借人に物件の明渡しを請求できるのが原則です。

もっとも、賃貸借契約の終了事由によっては、転借人の保護が図られることもありますので、以下賃貸借契約の終了事由ごとに転借人との関係を解説します。

サブリースの転借人の退去については、コラム「サブリース契約終了の場合の転借人に退去を依頼できるか？」で解説していますので是非ご参考ください。

期間満了・解約申入れの場合

建物の賃貸借契約が期間満了又は解約申入れにより終了する場合、賃貸人は転借人にその旨の通知をしなければ原賃貸借契約の終了を転借人に対抗できず（借地借家法３４条１項）、転貸借契約はその通知をしたときから６カ月経過により終了します（同条２項）。

これは、転貸借の終了まで賃貸人の通知から６カ月の猶予を設けることにより、転借人に転居先や移転先を確保する時間的余裕をあたえ、もって転借人保護を図るための規定です。

ただし、原賃貸借締結当初から転貸が予定されていた場合において、賃貸人の更新拒絶によって期間満了で契約が終了した場合は、賃貸人は信義則上転借人に原賃貸借の終了を対抗することができないとされています（最判平成１４年３月２８日民集５６巻３号６６２頁）。

債務不履行解除の場合

原賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された場合、原則どおり、賃貸人は転借人に原賃貸借の終了を対抗することができます。原賃貸借と転貸借は別個の契約ですので、原賃貸借契約が終了したとしても、当然に転貸借契約も終了するわけではありません。

賃貸人が転借人に対して建物の明渡しを請求したとき、もはや賃借人の転借人に対する、物件を使用収益させるという債務の履行が不可能になるため、明渡請求時に転貸借契約が終了することになります（最判平成９年２月２５日５１巻２号３９８頁）。

合意解除の場合

原賃貸借契約が賃貸人と賃借人との間の合意により解除された場合、賃貸人は原賃貸借の終了を転借人に対抗することができません（民法６１３条３項本文）。これは、自己の権利を基礎として他人の権利を設定した後は、自己の権利を放棄して他人の権利を消滅させることは許されないとの考え方によります。

ただし、合意解除の場合であっても、解除当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していた場合は、賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができます（民法６１３条３項ただし書き）。

なお、民法６１３条３項は民法改正により新設された条項です。従来から、合意解除の場合、特段の事情のない限り、賃貸人は賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができないというのが確定した判例法理であったところ（最判昭和３８年２月２１日民集１７巻１号２１９頁）、本条項はこの判例法理を明文化したものです。

本件について考えると、相談者の方と賃借人Ａさんは原賃貸借契約を合意解除しています。もっとも、解除時点において、Ａさんは数か月分の賃料を滞納しており、相談者の方はＡさんの賃料不払いによって債務不履行解除することができる状況でした。

そうすると、本件では民法６１３条３項ただし書きにより、原賃貸借契約の終了を転借人Ｂさんに対抗することができます。

よって、本件では、相談者の方は、Ｂさんに対し、物件から退去するよう請求することが可能です。

もし賃貸借契約に関連したトラブルなどに遭ってしまった場合は、弁護士などの専門家に相談することをオススメいたします。

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