コラム Column
千葉県木更津市在住のゆるニート大家!「働きたくない」ボロ戸建て投資家。
日本で一番人が集まるDIY会を主催しています!
100万円以下で家を買うのが得意で所有物件のうち5戸は5万円で購入。現在は無借金で戸建て13軒を保有。YouTuberとしても活躍中。
こんにちは!千葉県房総半島で空き家再生をしています。
ゆるニート大家のエリック(@eric7blog)です。
現在29戸の築古戸建てを所有しています。
いわゆるボロ戸建て投資家です。
最近、社会貢献をしたいと家賃保証会社を外して入居者をいれてみました。
「僕には向いてないのではないか?」と思うことがあったので、読んでいる方にもシェアしたいと思います。
神奈川県茅ヶ崎市で、50代の大家が自宅にきた入居者にいきなり刺された事件がありました。容疑者は4年以上もの間、家賃を滞納し続けて強制退去。
その後、大阪の入居者がわざわざ神奈川県茅ヶ崎までやってきて入居者を刺した事件です。
家賃を滞納していた挙句に、入居者が大家を刺すなんて恐ろしい事件です。
しかしこの事件、身近に起きてもおかしくない事件だと感じています。
僕は千葉県房総半島で、ボロ戸建て投資をしています。
長期間空き家であった家を低価格で引き取って、最低限のリフォーム、低価格の家賃で貸し出しを行っています。
入居者は必然的に、低所得者の方が多いです。
入居者は住む家が築古で不具合の可能性があることを充分に理解して、それでも低価格の賃料をとる方。
こんなことを文字にして伝えるのはあまりよくないこと、と理解はしてますが低所得者の方が問題を起こす確率が高いと感じています。
不動産投資を勉強する人が誰もが知っていることがあります。
賃貸に貸し出す時に「保証会社は必ず入る」ということです。
地域によっては保証会社不加入で、保証人のみで入居を許可する地域があります。
おじいちゃん、おばあちゃんがワンマンでやっている不動産会社も、保証人のみで入居させている会社もあります。
しかし不動産投資では入居者の家族を保証人にとったところで、保証人がしっかり家賃や退去費用を払ってくれるかわからないので、保証会社を推奨しています。
「払わない」と言う人から、お金をもらうのは骨の折れる作業です。
裁判をするにしても、お金と労力がかかっていまいます。
そのため保証人ではなく、保証会社の方が良いと言えるでしょう。
費用の面でも、保証会社の費用は入居者が支払うものなので、大家にとって保証会社は得しかありません。
不動産投資を志している人であれば、保証会社に入ることが当たり前であると前述しました。
もちろん、僕も所有物件のほとんどの物件に家賃保証会社を入れております。
「ほとんど」と言うのは、最近のシェアハウス物件は保証会社の加入をしていなかったからです。
シェアハウスは一つの家で、何人かが生活しています。
僕はシェアハウスの一部屋を事務所として利用しているので、入居者と顔を合わせることがあります。
キッチンやお風呂の共有スペースがあるので、LINEグループでのやりとりもあります。
その為、普通の賃貸物件とは違い、シェアハウスでは顔を合わせて入居者と関わる機会が多いです。
僕が甘く反省している点があります。
実際に直接関わりがあるので、家賃を滞納される可能性は低いと思ってました。
また、もし払えない入居者がでた場合は、自社でリフォームや残置物撤去で働いて貰えば良いと思っていたのです。(考えが甘かったです)
実際は家賃催促の連絡をするのですが、既読にならなかったり、既読無視が多かったです。
いつ支払いをするのか聞いても「支払う」と言った期限には支払いをせず、入金確認に労力を割くことになりました。支払う支払う詐欺は、LINEのやりとり着金確認に時間を要するので、僕にとってはとてもストレスでした。
家賃保証会社にさえ入っていれば、家賃が自動的に僕の銀行口座に送金されるので、時間と気苦労が必要ありません。いつも家賃保証会社にやっていただいていたので、苦労を油断していました。
僕が不動産投資の鉄板の約束「入居者を家賃保証会社に入れる」を破ったのには理由があります。
こんなことを言うのはなんですが、所有物件も増え金銭的にも余裕ができて、社会に貢献したい気持ちが芽生えてきたからです。シェアハウスを家賃保証会社を通らない人にも住める場所にしたい気持ちがありました。
家具も僕が準備しているので、身一つですぐに住めるセーフティーハウスにしたかった。
実際に離婚したての女性、外国国籍等、ここでは詳細は控えますが、クセが強い入居者の方がいます。
先日は2件の問題がありました。
1件目は3ヶ月滞納の後、1週間以上連絡が途絶え、警察に来てもらい安否確認をしてもらいました。
警察の方に入ってもらった後に入室したのですが、入居者は夜逃げ状態でベットに大量の風邪薬が開封された状態で置かれていました。
税金等を滞納した手紙も頻繁に来ている方です。大量の風邪薬にどのような意図があったかはわかりませんが、追い込まれていたのは間違いないでしょう。
もう1件は、外国籍の方とのトラブルがありました。
当初より家賃の支払日よりも、入居者の給料日が遅いことにより家賃の支払日がズレている方でした。何度か支払いを要求していたのですが、日本にきて給料日後にしか支払いができないとのことで仕方なく、家賃支払日よりも15日ほど遅れて家賃を受け取っています。
夜中に大声で電話をしているので何度か注意もしました。室内に土足で入ったり、キッチンを使った後に掃除をしなかったりと、他の入居者にとっても迷惑な方です。
そんな問題が多い外国籍の入居者から退去の申し込みがあり、とても喜んだのを覚えています。喜びすぎて、騒音で迷惑をかけている入居者に、わざわざ退去報告の連絡をしています。
1ヶ月前告知で退去報告を受けて、退去日の2週間前ほどに退去立ち会いの日付を1人で決めました。
しかし、退去の日の3日前に退去時間を確認したところ「なんの話ですか?もう1ヶ月住みたい!僕は退去したいなんて話をしてない。日本語がわからなかった」と言われました。
退去予定の部屋は既に入居募集をしていて、入居する人が決まっていたので僕は発狂しました。何度も翻訳ツールを使って直接やりとりをしていたので「退去したいなんて言ってない」は、無理がある嘘のように感じました。
結局、退去の日になって、友人も知人もいない土地で追い出すわけにも行かずに、賃貸物件を一緒に探しにいくことになったのです。
一緒にネットで格安の物件を探して、その場で内覧の依頼をして物件まで連れて行って一緒に内覧です。入居申し込みも、賃貸契約ができるほどは日本語に慣れていないので、僕が一緒に対応しています。
外国人の為、いくつか入居申し込み申請に間違いがあり、修正も僕が対応しています。ようやく契約する日当日、彼は突然、新しいアパートに入居することをやめました。入居契約日に入居することをやめたのです!
契約時間の1時間前「やっぱり栃木に住むことにするわ〜」と軽いテンションで言ってきたのです。
この外国人入居者の為にシェアハウスの大家の僕は多くの時間をさき、新しく住む予定だった方は住めなくなり、新しく住む予定だったアパートの不動産会社の方には大変迷惑をかけました。
入居先が決まるまでの2週間、大家の僕がどれだけストレスを感じていたかは想像いただけるのではないでしょうか。
先述した外国国籍の入居者は追い出されたら住む場所がないからと、泣きながら土下座で訴えてきてます。大家の僕と一緒に新しく住む物件を探して、新しい家に住むまでの2週間、延長して住みました。
家賃保証会社が通らない人は、家を追い出されてしまうと本当に住む場所がありません。
僕のシェアハウスを追い出されてしまうと、困る方がたくさんいます。
地域によっては保証人のみ必要で、保証会社が必要じゃない場所もあります。
しかし、追い込まれている方は時間もお金も気持ちの余裕もありません。
3ヶ月滞納した夜逃げの方も、外国籍の方も崖っぷちの状況にいるわけです。
僕は、家賃保証会社なしで、軽い気持ちで社会貢献がしたいと思ってしまいました。
ただ実際に対応してみると、衣食住の最後の住居を失いそうな人は何をするかわかりません。
多少のお金が稼げたとしても、人に恨まれたり刺されたりしてしまっては意味がありません。
僕は今回、家賃保証会社を外してしまったことで、とても不安を感じたのです。
低所得者向けのビジネスをしていますが、あまり関わってはいけない世界だったのかもしれません。
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