こんにちは！日本で1番DIY会に人が集まる大家、ゆるニート大家のエリック（@eric7blog）です。

和室の砂壁って、どうすれば良いか悩みませんかー？

ボロ戸建て投資家ならではの手法があります。ボンドで砂を固めたり、砂を剥ぎ取ってしまったり、上から覆ってしまう手法があります。

この記事ではボロ戸建て投資家が、砂壁をどのように対処して賃貸物件に仕上げて行くかを解説していきます。

築古物件は和室が多い

田舎の築30年以上の物件には、ほぼ間違いなくあるのが和室。

和室を好む層もいます。

ファミリー層は、子供が怪我しにくい畳もメリットとして捉える家庭があります。また、畳は来客が来た際に、布団が敷ける為に好まれたりもします。 

好む層がいる一方で、最近では畳を使わない家も多く存在します。

畳は掃除がしにくいので、隙間にホコリやゴミが入ってしまうからです。

また湿気でダニやカビが湧いてきたりするのも困りますよね。 

和室の壁は砂壁や土壁という素材を使っています。

砂壁は壁に、砂と糊で練り上げた物を使用しています。

土壁は下地から土で作られた物のことを言います。

砂壁と土壁にはメリットがあり、どちらも湿気を吸収してくれるのです。

デメリットはお気づきかもしれませんが、砂が落ちてしまうことです。砂が落ちてきてしまと掃除が大変になってしまいますよね。

業者に洋室化リフォームを依頼すると？

砂がボロボロ落ちてきてしまうのは、嫌と思われる方が多いかもしれません。

和室の砂壁にどうしても住みたいという層は、あまりいません。

人気の賃貸物件にする為には、リフォームする必要があります。

僕は2022年12月に格安リフォーム屋さんに壁紙貼りをお願いしたことがあります。6畳和室の砂壁に、壁紙を貼ってもらった費用は47,000円でした。

砂壁は名前通り「砂」という性質上、そのまま壁紙を貼ることはできません。下処理をしなくてはいけないので、6畳で47,000円という金額がかかってしまいます。

47,000円を安いと感じますか？

和室が何部屋もあったら、壁紙を貼るだけで10万円を超えてしまうかもしれません。

資産をあまり使いたくない方は、自分でDIYするという手もあります。

自分で壁紙を貼った場合は、2023年8月現在は6畳で7,000〜8,000円ほどで貼ることができます。ただその前に砂壁ならではの、処理をしなくてはいけません。

壁紙を貼る前の下処理には、いくつか方法があるので紹介していきますね。

砂壁にボンドを塗ってみる

僕が和室砂壁の壁紙を貼るのに1番オススメの手法は、砂壁に木工用ボンドを塗って下処理をする方法です。

最初にお伝えしておきたいのが、リフォームとして一般的な手法ではありません。あくまでも不動産賃貸業で、利益を出すために格安にリフォームするという意味です。

職人さんはボンドではなく、シーラーといった液を砂壁に塗っています。

なぜ、ボロ戸建て投資家は、シーラーを塗らないのか・・・

シーラーの方が、木工用ボンドよりも遥かに高いからです。

シーラーは7リットル缶で、7,000円ほど。

一方で、木工用ボンドは、1袋で700円もかからないので、お値段なんと10分の1で抑えられます。 

普通の木工用ボンドの場合、僕は気持ち的に2度塗りをしています。

正直なところ木工用ボンドを塗ってから壁紙を貼ると、数ヶ月後にちょっとだけ剥がれる物件もありました。

これがまさしくお金をかけない表層リフォームですね。

念の為、コラム読者様にお伝えしておきますが入居者様には「この壁紙落ちるかもしれない」と説明しています。

「低価格の家賃だから仕方ない」と理解してくださる方が入居者様になります。

ただしこの砂壁にボンド作戦ですが、砂壁を触った時にあまりにも砂が落ちてきてしまう物件には利用できません。触って確かめる必要がありますね。

砂壁をヘラで落として壁紙を貼る

砂壁をちょっと触っただけで、砂がボロボロ落ちてきてしまう物件の対策があります。

開き直っていきましょう。

逆転の発想。

砂を全部、壁から落としてしまうのです。

100円均一で売っている、水吹きとヘラを使用します。

水吹きで砂に水を吹きかけると、ヘラで簡単に砂が落ちてきますよ。

砂が落ちてくるので、マスクは必需です。

砂を落としてから、壁紙を壁に貼って行くこともできます。

砂を落とすだけなので、道具代200円しかかかりませんが手間がかかります。

6畳分の砂を落としていくのは、精神と時の部屋かと思うほどめんどくさいです。時間が無限にかかります笑  

砂壁にパテをしていく

さて、いよいよボロ戸建て投資家だけでなく職人さんも利用している貼り方を紹介します。

パテという材料があります。

パテは水で溶いてから下地に塗ると、ヒビ割れや穴を補修することができます。パテを砂壁全面に塗ってから、ヤスリがけすると壁紙が貼れるようになるのです。

パテは粉状になって販売されているので、パテを水に溶かす手間。2つ目に壁全面に塗っていく手間。さらにパテが固まってから、ヤスリで平にする3ステップが必要です。

僕はかなり面倒臭いと感じてしまうのです。メリットとしては、施工に危険が伴わないので、誰でもできますね。重ね重ねお伝えしますが時間は無限にかかります。

石膏ボードを貼る

砂壁に石膏ボードを貼る手法もあります。

石膏ボードとは安価であるにも関わらず丈夫で、断熱と遮音性が高い素材です。壁や天井に使われている素材なのですが、デメリットがあります。

ゴミ処理場の水と合わさってしまうと、有害物質が発生するので廃棄物処理ができません。石膏ボードを処分する時にはそこそこ高いお金を支払って、数少ない最終処分場まで行かないと捨てることができないのです。

僕が捨てた時は、大きめの袋一杯で5,000円ほどかかりました。処分場も山奥にしかないので、往復2時間ほど費やしています。

石膏ボードは切ってから砂壁に貼っていく為、どうしても破片がでて捨てなくてはいけない材料がでてきてしまいます。

カット自体は厚手のカッターで切れるので、初心者でも安全に切れるメリットもあります。パテと同様に石膏ボードも手間がかかります。

築古物件はどうしても歪んでしまうのです。

歪んでいるので、同じ大きさに切り続けることができません。

1箇所、1箇所サイズを測って、石膏ボードを刻んで貼っていくという作業が必要になってきます。

貼ると簡単に言いましたが、貼る作業もまた発狂するほど手間がかかります。石膏ボードは重いので、ボンドだけでは貼れないからです。

下地の木材に石膏ボードを打ちつける必要があるのですが、下地の木材を見つけるのが大変なのです。

自分で床や壁をを作る場合は、どこに木材を入れているかわかります。

しかし、砂壁の場合は既に砂壁に覆われているから、どこに木材が入っているかわからないのです。

家を作っている年代や職人さんによって、木材を入れている場所も違うので打って確かめないと、検討もつきません。場所がわからず発狂しまくって乱れ打ちで木材を確かめたのも良い思い出です。

1箇所1箇所確認して貼っていく手間と、石膏ボードを処分するお金と手間がかかるので、よっぽど綺麗にしたい家じゃないと時間とお金をかけない手法になります。

ベニヤ板を貼る

石膏ボードと違い処分にお金がかからない素材もあります。

ベニヤ板という素材です。

ベニヤ板は石膏ボードに比べて金額が跳ね上がります。

石膏ボードの処分費用を差し引きすると結果的に同じぐらいの費用と言えるでしょう。

僕が個人的にベニヤ板を懸念する理由は、丸のこといった電動工具を使わないといけない点です。

木を簡単に切ることができる一方で、プロでも指や足を切ってしまう人がいる危険な道具です。 

また石膏ボードと同様に、切って貼っての作業に手間がかかってしまいます。

そのまま貸し出す

ここまで読んで下さり「大変そうだな」と感じた方がいらっしゃるかもしれません。

開き直って「砂壁のまま貸し出す」という方法もあります。床だけ直して、砂壁はそのまま貸し出してしまうのです。

築年数の浅い砂壁は、砂が落ちてこない場合があります。砂壁があったらとりあえず触って確認してみましょう。

触って砂が落ちてしまっても、開き直ってそのまま貸してしまうことも可能です。その分、家賃を下げれば良いだけです。

・自分でDIYしてみたい層

・自分の好みにリフォームしたい層

・少しでも安く家を借りたい人

に響きます。

僕の価値観では綺麗な家に住みたいですが、価値観は人それぞれです。わざわざ自分の価値観に合わせてリフォームする必要はないんです。

まとめ

築古物件を購入すると、必ずと言っても良いほど存在する和室の砂壁。あなたはどうするか決めましたか？

物件の砂壁の質によって、方法を使い分けてみるのも良いかもしれませんね。

僕の場合はボンドを塗ってから壁紙を貼って、貸し出す手法が1番多いです。将来的にどうするかによって使い分けてリフォームをしてみると良いかもしれません。

手間や時間をかけたくない場合は、職人さんにお願いしてみましょう。