コラム Column

どんなボロ戸建てを狙った方が良いのか?


こんにちは!日本で1番DIY会に人が集まる大家、ゆるニート大家のエリック(@eric7blog)です。

僕は千葉県木更津市の住んでおり、千葉県房総半島を中心にボロ戸建て投資をしています。

100万円以下で物件を購入するのが得意。格安で購入した物件を自分たちで修繕し、賃貸に出しています。

今回は安く家を購入できるとしても、「どこを選んだ方が良いのか?」というテーマのコラムを執筆しました。

結論は「我々は選べる立場ではないけれど、築年数だけは気にしたい」です。

この記事を読んでいただければ、どこを気にしてボロ戸建てを購入しているかお分かりいただけます。

築年数

人によって、家のどこを気にするかが変わってきます。

僕は選ぶ基準として築年数を重要視しています。

築年数で、だいたいどんな感じの物件か想像できるからです。

築40年代だと、そろそろ水漏れの可能性があるのじゃないか?と不安を感じます。

 

屋根や外壁の耐応年数も素材によりますが10〜20年。

何もメンテナンスをしていなければ、劣化から雨が浸透してきてもおかしくありません。

築10年、20年の物件だったら、実際に物件を見なくても

「まぁ築20年の物件だったら、たいして壊れているわけじゃないよね?」

と油断してしまいます笑

もちろん物件は見るべきです。

ただ物件を見なくても、年代ごとの流行りがあり、なんとなく想像ができるのです。

この時代の良い作りの扉だね〜

あ〜この洗面台ね〜

内装は自分でなんとかなります。

屋根や外壁、ライフラインは修繕が大変

大金がかかってしまいます。

築年数は購入の判断材料の目安として、わかりやすいのではないでしょうか。

ライフライン

汲み取りトイレの物件だから買ってはいけない、わけではありません。

ただし汲み取りトイレの物件に「望んで」住みたいという人はいません。

家賃が安いので、仕方なく住んでいる方です。

安いから仕方なく、汲み取りトイレの物件に住んでいるのです。

(大切なことなので2度言いました笑)

なので家賃さえ低ければ、別に汲み取りトイレでも良いという方が存在します。お家賃を低く貸し出しできる金額で購入すれば良いのです。

エリア最安値の家賃で貸し出す金額で物件を購入さえしていれば、全く問題ありません。(千葉県内房のエリアでは)

浄化槽であれば二重丸です。

念の為、購入前は浄化槽が壊れていないかだけ、チェックしましょう。

田舎のボロ戸建ての場合、20〜30個に1個ぐらいの浄化槽はヒビが入っています(エリック調べ)

後から発狂しない為にも、浄化槽の蓋を空けて中に汚水が入っているか確認することをおすすめします。

汚水があったら大丈夫。

汚水がなかったら不安って感じです。

僕が東京に住んでいた時は、浄化槽がよくわかりませんでした。

下水が当然だと思っていたからです。

田舎では浄化槽が普通です。

下水なんて、よっぽど中心地じゃないと通っていません。

浄化槽でも、壊れてさえいなければ問題ありません。

むしろ浄化槽が普通なのです。

間取り

ボロ戸建ての場合、間取りは重要ではありません。

厳密にいうと3LDK、4LDKが好まれます。

ボロ戸建て投資家の中では、大きすぎると手を出さない方がいらっしゃいます。修繕箇所が多いからです。

僕はボロ戸建ての場合は、7LDKや8LDKの大きさでも進んで購入したいです。

別に修繕が必要だったら、使用禁止にすれば良いだけですからね笑

封鎖スキームと呼ばれています。

賃貸物件の場合、ライバルがいないと有利です。

ペット不可の物件ばかりのエリアで、ペット可能な物件があれば埋まります。

ちょっとお家賃が高くても、ペットを飼っている人にとって選択肢がないからですよね。

ペット可物件と同様に、部屋数が多い物件に住みたい人もいます。

子供がたくさんいたら、大きいお家に住んで子供1人に1部屋を与えたいかもしれません。

デイサービスや児童養護施設などで大きい箱が必要かもしれません。

部屋数が多ければ多いほどオンリーワン物件になります。

家賃が高く設定できる可能性があります。

では1LDKはどうでしょうか?

戸建てなのに1LDKだと、ニーズがズレてしまいます。

賃貸物件を見ていると1LDKは残りがち。

僕はよっぽど相場よりも安い価格じゃないと、1LDKは購入しないですね。

エリア

不動産投資をする上で多くの方がエリアにこだわります。

  • 自分の家から近い場所が良い
  • よく知らないエリアで物件を買うのは不安
  • 首都圏が良いのではないか?

ただボロ戸建て投資の場合は、そんなことを気にしている場合ではありません。

安い物件を購入したいのであれば、ワガママは言えないのです。

300万円以上の物件であれば、自分が主体となって物件を選べる立場かもしれません。

ボロ戸建ては多くの「妥協」が付きもの。

100万円以下の物件であれば、こちらは選べる立場ではありません。

本来であれば、しっかりと調査するべきエリア。

エリアは最安値の賃貸物件を検索するレベルで、あまり気にしません。

戸建てが賃貸があまりにもたくさんあり、需要と供給がおかしいエリアでなければ購入します。

最安値で賃貸に出せるのであれば、住みたい人は存在するからです。

立地

どんな立地が良いと思いますか?

立地的には住宅街が無難です。

小学校が近い方が良いです。

スーパーが近くにあった方が良いです。

病院も近くにあった方が良いですよね。

ただし、ボロ戸建て投資の場合はこちらも贅沢が言えません。

崖が後ろになければ良いや!

山の中でポツン

海沿い

立地に関してもエリアと同様に選ぶ方ではなく、全て妥協になります。

300万円以上の物件だと、立地とエリアは大切に時間をかけて選ぶポイントです。

まとめ

ボロ戸建て投資の場合は、だいたい妥協です。

安さを求めるので、選べる立場ではありません。

安い賃料であれば住みたい人はいます。

修繕費をできるだけかけない為に、僕はほぼ築年数のみを意識しております。

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