こんにちは！

日本で一番DIY会に人が集まる大家、ゆるニート大家のエリックです。

不動産投資といえば！銀行からお金を借りて、資産性の高い家を買っていく方が多いです。

そんな中、僕は田舎の資産性のない物件を中心に不動産投資をしています。

月額家賃5万円は都心であっても田舎であっても、同様にいただくことができるのです。

このコラムでは「田舎でも不動産投資ができるんだよ！」ということについてお話させていただきます。

田舎には空き家問題がある

田舎って空き家が多いのに不動産投資して大丈夫？って思いますよね。

僕も実際に多くの方に質問をいただきます。

空き家はそこそこあります。

ただ、住める状態の空き家は少ないんですよね。

田舎ならではで、家を売ってくださる方がいません。

多くの空き家は、35〜50年前に建築されてます。

子育てが終わり、子供たちはそれぞれの家庭を持ち、家から巣立って行きます。

家を建てた両親は離婚や老人ホーム入り。

はたまた亡くなったりすると、家が空き家になります。

空き家になったからといって、子供たちが戻ってくることはありません。

処分に困り、売却する場合がありますが、多くの場合はそのままになってしまいます。

子供としては愛着のある実家を売りにくい。

仏壇があるから売りにくい。

田舎ならではのご近所の目があるので、売れないことがあります。

空き家自体はあるけども、それぞれの理由があり、親世代が住んでいたままの状態で残っていることが多いのです。

田舎には資産価値がない

僕はそんな田舎で不動産投資をしています。

親世代の生活用品をそのまま引き取って、片付けするところからがスタートです。

「もう安い金額でも良いから荷物ごと引き取って〜めんどくさい〜」

という心理状態の方から引き取ることが多く、安く物件を仕入れることができます。

田舎と言っても地域によりますが、東海地方であればポータルサイトで50万円や100万円で物件も出ています。

僕が住んでいる千葉県は、100万円台後半、200万円前半の物件がネットに出ている物件です。

安い物件には、当たり前ですが難があります。

築年数が経過しているにも関わらず、建て替えができない物件も多く存在します。

住んでいる人が少なくなっている地域では「もうこの地域には家を建てないで〜」とお達しが来ることがあります。

蛇口をひねれば当たり前に出てきている水道や、電気、道路を整備するにはお金がかかります。

僕の友達に千葉県南房総市の山奥に住んでいるヒロタケンジというお友達がいます。（本業はプロカメラマンです）

山の中にポツンと数軒の集落があり生活しています。

イノシシや鹿、猿など獣たちと一緒に生活しているレベルです。（せっかく育てた作物は収穫のタイミングで獣に食べられてました）

この集落には他にも3軒ぐらい家があるのですが、ケンジたちの為に電気や水道、道路の整備をしているわけです。

国からすると今住んでいる人は仕方ないけど、できればこういうエリアは減らしていきたい。

長期的にみて公共費用にお金をかけたくないから「これから新しい家は建てないでね！」というエリアになります。

田舎のエリアによっては新しく家が建てられないので、資産価値は低くなっていくのです。

田舎にも住みたい人がいる

人口が減っている中で田舎の物件を購入しても大丈夫なのか？と心配になられると思います。

僕もそう思ってました。

僕は東京都渋谷区出身、大学卒業後は新宿駅から一つ離れた駅、初台駅で暮らしていました。

初台駅では一人暮らし用のワンルームは、5万円台で部屋を借りることができます。

「なぜ田舎に住んでいる人は、都心でも家賃が安いのにわざわざ田舎に住み続けるの？」と当時、本気で思っていました。

意外に都心でも家賃は安いのに、わざわざ時間をかけて通勤している人の気持ちが理解できなかったのです。

実際に千葉県木更津市に引っ越してきて、房総半島の方々とお話をして気がつきました。

田舎に住みたくて住んでいる人たちが存在します。

実家が田舎にある方。

田舎で就職した方。

子供の小学校の学区を変更したくない方。

意外と田舎に住みたい方がいらっしゃいます。

僕が定期的に通っている千葉県君津市の断食道場の館長あゆみ先生もそのうちの一人です。

千葉県君津市の鹿野山という場所に断食道場があるので、その周辺で一軒家を探しています。

鹿野山は名前の通り、ただの山。

家は数えられるほどしかありません。

「職場の近くに猫ちゃんと一緒に住みたいから」という理由で、山の中の辺鄙な土地にピンポイントで住みたいのです。

1組だけ決めれば良いのです！

物件は1軒なので、大人気物件になる必要はありません。

不動産投資では一般的に山の中にポツンの家は、買ってはいけないとされています。

しかし、長期間入居者が決まらないリスクをとれば需要は若干あるかもしれません。

前述した、山の中にポツンの家に住んでいるケンジも20,000円の賃料を払って一軒家に住んでいます。

田んぼで野菜を育てて（獣に食べられていましたが）、自然の中で豊かな暮らしをしたい層も実際にいらっしゃいます。

都会に住んでいた時には到底、考えられませんでしたが、田舎に住みたい人がいるということがわかりました。

投資金額➖お家賃が利益

田舎に住む人がいるのはわかった。

「でも、家賃って安いんでしょー！」って思われますよね。

山ポツンのケンジ家の家賃2万円です。

掃除もリフォームもせずに、誰も住まなくなってから数年間の時がたった状態のまま貸し出しをした状態。

この賃貸物件は田舎の食堂で「家を探している」とお喋りをしたら、「うちの実家があるわよ」と紹介してくださったとのことでした。

月額家賃20,000円で「何かあった時に原状回復はどうすれば良いのか？」と思われるかもしれません。

これは全て入居者（ケンジ）負担の投げっぱなしでお互い合意をしています。

ケンジからすると自分好みの家に修繕ができて、喜んでいるわけです。

賃貸にも関わらず、こだわり抜いて床下に炭をまき高級なカフェ板で床を作っています。

撮影：ヒロタケンジ

僕が貸している戸建ては最安値で月額28,000円という物件があります。

ケンジ家の月額家賃20,000円と僕の最安値の月額家賃28,000円は戸建ての中では、とびっきりお安い方です。

関東県内の格安戸建ての月額お家賃の平均は、40,000〜60,000円といったところでしょう。（周りの投資家をみていてこの価格帯が多いです）

戸建てのお家賃40,000円〜60,000円は安いと思われますか？

それとも意外とお家賃が貰えるんだな？と思いますか？

我々ボロ戸建て投資家は、資産性のない田舎の物件の場合は、お家賃と購入金額&リフォーム費用を重視しています。

どのぐらいの金額を使って、お家賃がいくら入って来るかです。

資産性がない分、むしろそれしか見ていません笑（本当は築年数、屋根と傾きぐらいはみてます）

僕の最安値、月額家賃28,000円の物件は、50,000円で土地建物を購入しているからこそ成り立つ金額です。

ケンジが住んでいる月額家賃20,000円の山奥ポツンも、全く使っていなかった実家で修繕が必要ないからこそ成立する金額なのです。

投資金額は低ければお家賃が、安くても成り立ってしまいます。

田舎の利益率は高い

田舎のボロ戸建ては資産性がない分、利益率が高いです。

ボロすぎて何があるかわかりません。

どんな修繕が発生するかわかりませんよね。

そのため僕は購入価格とリフォーム費用は、家賃約2年以内で回収したいと考えています。

先日、全体的に雨漏りをした物件があり、屋根の張り替えに114万円もかかった物件があります。

月額39,000円で貸し出していた、購入価格15万円の物件です。

お安く購入した物件だったからこそ、一撃114万円になんとか耐えられたのだと思います。

これが数百万円で買っていたらと考えると恐ろしいです。

大規模なリフォームが必要なければ、田舎は購入価格が安いので低価格で商品化することができます。

同じお家賃5万円でも、新宿駅に徒歩でいけるワンルーム。

田舎にある一軒家。

どちらも同じお家賃5万円です。

都心の場合は、銀行からお金を借りて選ばれた人にしか投資ができません。

とてもじゃないですが、働いていない人に銀行はお金を貸してくれません。

田舎の場合は多少の現金と、安く物件を譲っていただくガッツさえあれば誰でも投資することができます。

不動産投資は一般的に、お金を銀行から借り、価値のある家を買って貸し出します。

田舎であれば資産価値はないけれど、努力さえすれば同じお家賃を稼げる可能性があります。

同じ5万円を稼ぐ方法が違えど、田舎であれば誰にでもチャンスがあるのではないでしょうか。

まとめ

あなたには田舎の不動産投資は向いていると思いますか？

実際に田舎に住みたい人は存在し、需要はあります。

ただ利益率が高い反面、空室リスクや修繕のリスクがあります。

僕は安い金額で物件さえ買えば、なんとかなると信じています。

ハプニングも多いのでこのコラムで、行き当たりばったりのボロ戸建て投資をみて頂けるとありがたいです！