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なぜボロ戸建て投資を選択したのか?【エリックのゆるニート大家コラム】


自己紹介

はじめまして!

今回からコラムを書かせていただくことになりました、ゆるニート大家のエリックと申します。

僕は千葉県の木更津市に住んでおり、房総半島を中心に不動産投資をしております。

いわゆる「ボロ戸建て投資家」です。

所有物件は全て戸建て。

100万円以下の物件を現金購入し、業者にお願いせずに低価格でリフォーム、そして低価格で貸し出しています。

「業者にお願いせずにどうやってリフォームするの?」って思いますよね。

DIYという言葉をご存知でしょうか。

DIYとは『Do It Yourself』の略。

業者にお願いせずに、自分たちでリフォームをしています。

「DIYで物件を修繕してます」というと「前職が職人さんだったのですか?」と聞かれることがあります。

そんなことはありません。

ど素人です。

それどころか不動産投資の為に千葉県に引っ越してくるまでは、ホームセンターという場所さえ知りませんでした。(ホームセンターとは、資材や工具などが売っている場所です)

また僕は自他共に認める不器用。

「なんでそうなるの?」とよく言われる失敗をします。

それが初心者の方から本職の職人さんが無償で手伝いにきてくださり、僕の物件はなんとか成り立っているという状況です。

このコラムでは僕が

  • 低価格で購入
  • 低価格で修繕
  • 低価格で貸し出す

体当たりな日常を紹介させていただきます。

数万円単位の物件ならではの悩みが多く存在するのが、ボロ戸建て投資です。

不動産投資を始めたきっかけ

あなたは不動産投資をはじめたいと思うきっかけはありましたか?

僕は「将来への不安」からでした。

大学2年生の時に転売会社を起業し、就職はしていません。

大学卒業時にそこそこの収入があったので、就職する必要はないと判断。

しかし僕のビジネスは法改正により、あっけなく撤退することになりました。

法人撤退前に、感じていたことがあります。

「例え今、1億円貯金があったとしても不安なのではないか?」ということです。

最初に「ゆるニート大家」と自己紹介させていただきましたが、根本に「働きたくない」という欲望があります。

当初は「お金をたくさん稼いだら働かなくても良いのではないか?」と思っていました。

一生分の生活費を稼いで、南の島で貯金を切り崩しながらのんびりと遊んで暮らしたい。

しかし、5〜10年ほどなら働かなくても良い貯金ができた時に気づいたのです。

お金があっても不安だ。

貯金が減っていくのって不幸かもしれない。

1億円が9,900万円になるのって、めちゃくちゃ嫌なのではないか?

(1万円が崩れる瞬間って、嫌じゃないですか?)

1億円あったものが貯金2,000万円になったら怯えてしまう。

(1億円は例えであり、決して1億円所有していたわけではないです笑)

それよりも毎月入ってくる収入が欲しい。

今の貯金を切り崩しても、毎月入ってくる収入に変えよう。と思ったのです。

それが不動産投資を始めたいと思ったきっかけでした。

不動産投資を始めたい!と思ってとった行動

毎月の収入が欲しいと思った時に、まずは本を読むことにしました。

不動産投資を始める前、いわゆる「本を100冊読もう」と言われています。

不動産投資は歴史が長いので先輩方がたくさん失敗し、成功もしてきているので、あわよくばパクってしまおうと思いました。

  • どういう属性の人が、どの手法を使って成功した
  • 〇〇投資は、失敗しやすい
  • 最初の一軒目は失敗しても良い金額にする

など、多くの教えが本には書いてあります。

まずは本をたくさん読んで、どのような手法が自分に合っているかを見極めるのが大切です。

失敗された先輩の尸は超えていきたいですよね笑

(僕の尸もぜひ超えていってください)

本をたくさん読んで、僕が自分に合っていると思ったのは、田舎で戸建て投資という手法です。

ご存知かとは思いますが、不動産には

  • 戸建て
  • アパート
  • 一棟物
  • ワンルーム

などの種類があります。

僕が戸建てを選んだ理由は、銀行からお金を借りずに進めていきたいと思ったからです。

持っている現金だけで物件を買っていきたい!

僕は怖がりなので「もしも銀行からお金を借りたら、心配で眠れないんじゃないかな?」って思ったからです。

不動産投資は「幸せ」になる為にやっています。

決して「お金を稼ぐ」がゴールではありません。

お金は幸せになるための「手段」でしかないからです。

確かに銀行からお金を借りる方がスムーズですが、当時は怖い思いをしてまで不動産投資をしたくないと思ったのが、現金で戸建てを購入していこうと思った理由です。

はじめて購入してきた物件は競売物件

一軒目に購入した物件は、群馬県館林市に430万円の築20年代前半の戸建てを購入しました。

競売物件でした。

競売物件というのはざっくり言うと、住宅ローンを何かの事情で返すことができなかった人が、その代わりに家を売却して、返済費用にあてるというものです。

違うケースもありますが、住宅ローンを返せなくなった人が大半。

銀行が「あの人、お金を返してくれませんー!」って裁判所に訴えて、競売が非公開のオークション形式でスタートしていくのです。

実は競売物件は、誰でも購入することができます。

不動産屋さんじゃなくても、オークションで落札さえできれば買えるんです。

ただし、誰でも購入できるとはいえ、素人がノーガードで挑むとぶっ倒れてしまいます。

競売物件は、癖が強いのです。

  • 前所有者が住んでいるかもしれない
  • 占有者が出て行ってくれないかもしれない
  • 家の中にある物を勝手に捨てちゃいけない

ね?

大変そうな香りがプンプンしますよね。

不動産投資DOJOの専門家に相談したいことが無限に出てくるやつです。

僕の物件も、一軒目から前所有者に交渉で出ていってもらいました。

家具など家にある物は、書面にサインしてもらってから業者にお願いして処分してもらいました。

リフォームは屋根と外壁塗装合わせて、約300万円。

購入費用が430万円なので、ざっくり730万円ほどかけています。

お家賃は月額9万円いただいております。

僕が不動産投資を始めた6年前から、退去もありません。

これが僕が求めていた、いわゆる不労所得なのではないでしょうか。

僕が求めていた「安心」があったのです。

なぜボロ戸建て投資家になったのか?

あれ?ボロ戸建てはどこに行った?と思われたかもしれません。

そうです。

僕の1軒目は今とは大幅に路線が違います。

1号 430万円 群馬県館林市

2号 350万円 茨城県土浦市

3号 180万円 栃木県日光市

4号 290万円 千葉県館山市

ここで気がついてしまったのです。

あれ?お金がない。

お金が足りない。

家賃収入はもっと欲しい。

でもお金を銀行から借りるのは怖い。

どうしよう。

僕の師匠には、ふかぽんさんという100万円以下で物件を購入するのが得意な方がいらっしゃいます。

ふかぽんさんTwitter

ふかぽんさんYouTube

そうか、ピカーーーーーーーン!!!

もっと安い金額で物件を買えば、いいのか?

と気がついてしまいました。

ふかぽんさんの手法であれば、数百万円かけなくてもお家賃がもらえるということに気がついてしまったのです。

5号物件からは、5万円で物件を購入することができました。

月額お家賃は28,000円です。

悪くないですよね。

現在は5万円で購入した物件が5軒あります。

1軒は借地ですが、4軒は土地と建物、合わせての金額です。

5万円で購入した物件の中には、月額家賃が47,000円の物件もありますし、月額家賃が52,800円の物件もあります。

ただお察しの通り、めちゃくちゃボロ物件です。

そこから物件を直していくので、多くの人に手を借りている今のスタイルがあります。

ボロすぎるので、業者の方にお願いしちゃうと、採算が合わなくなってしまうんです。

でも自分はDIYが苦手なので、できない。

誰か助けて〜となりました。

まとめ

今回のコラムでは、なぜ僕が田舎の戸建て投資を選択したかをお伝えさせていただきました。

「銀行からお金を借りたくない」という強い意思により、始まった投資手法です。

自分のスタイルが決まっていない方は、とりあえず多くの方の手法の本を読んでみてはいかがでしょうか。

エリックでした〜。

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