コラム Column

ボロ戸建て投資は不労所得ではない


こんにちは!日本で一番DIY会に人が集まる大家、ゆるニート大家のエリック(@eric7blog)です。

千葉県在住のボロ戸建て投資家で、ほぼ無借金で戸建てを13軒所有しています。

今までは田舎で戸建てを現金購入で進めてきました。

最近では「無借金」ではなく、銀行からお金を借りて不動産投資をしていこうとしています。

お金を借りて不動産投資をしようとしている理由は、ボロ戸建て投資は「不労所得」じゃないからです。

今回のコラムは、なぜボロ戸建ては不労所得ではないのかについてお伝えしていきますね。

ボロ戸建て投資とは?

ボロ戸建て投資とは、ボロボロの家を買って、賃貸に出す投資のことを言います。

「築古戸建て」は築20〜30年の物件を指す方が多く、「ボロ戸建て」は築40年以降の物件を指す方が多いです。(定義は特にありません)

むしろボロボロすぎるので、築年数を気にされない方もいらっしゃいます。

築40年だろうが、築50年だろうが、家賃には大した差がないからです。

我々投資家は築40年、築50年代の物件を低価格で購入し、低価格の賃料で貸し出します。ボロ戸建て投資の基本は3つ。

  • 低価格で購入
  • 低価格でリフォーム
  • 低いお家賃で貸し出す

この3つがどれか一つでも揃わないと、微妙な投資になりかねません。

ボロ戸建ては築年数が古いので、いつ不具合が起きるかわからないからです。

築40年の家は、何がおきてもおかしくないですよね?

その為、大きな出費があっても耐えられるように、低価格で購入する必要があります。

またボロ戸建てのリフォームは「最低限」が一般的です。

僕のボロ戸建て投資の師匠ふかぽんさんの言葉があり引用すると

「どんなに直してもボロはボロ」

これには僕も激しく同意しています。

築40年の物件は、どこか不具合がでてきます。

ある程度のリフォームで、地域最安値ぐらいのお家賃で貸した方が効率が良いのです。

またボロ戸建て投資は、業者さんにリフォームをお願いすることも向いてはいません。

修繕する箇所が多く、費用が多くかかってしまうからです。

例えばせっかく20万円の物件を購入しても、修繕費用が300万円かかってしまうとしましょう。

合計320万円かかるのであれば、最初からリフォームする必要のない平成築の300万円の物件を購入した方が良いのです。

大規模なリフォームをして費用をかけてしまうのは、ボロボロの家には向いていません。

ボロ戸建ては退去が多い

僕が不動産投資を始めた時に読んだ本には「戸建て」は退去しない。と書いてあり、先輩方にも「戸建ては全く退去がない」と教えていただきました。

実際に僕が最初に買った物件。

平成4年築でフルリフォームした物件は、6年間で退去が一度もありません。

2軒目に購入した物件も、4年目に退去がありましたが、理由は納得できるものでした。(2人目のお子様ができたので、実家近くに引っ越すとのこと)

当時、元祖サラリーマン大家さん藤山勇司先生に教えていただいたのは

「小さい子供がいる家庭は戸建てに住みたい。子供が生まれて大きくなってくると、うるさいのでアパートに住みにくく、戸建てに引っ越す」でした。

最初に買った平成4年築のフルリフォームのお家は確かに小さいお子さんが4人いるご家庭です。

「退去がない!」って本当だったんだ!と感じました。

ただ、ボロ戸建てはどうでしょう?

なぜか小さいお子さんのいる家庭はありません。

(僕よりも大規模の大家さんならいらっしゃるかもしれません)

小さいお子さんがいらっしゃるご家庭は、汚い家には住まないのでしょうか。

築40年、築50年のボロ戸建てには、お子様がいる家庭がいないのです。

どちらかというと、家賃保証会社の審査が不安だな〜と感じる方々の方が多いです。失礼な言い方になってしまったら恐縮ですが、低所得者の方々になります。

なぜか退去するんですよね。

どこに行くんですかね。

なぜかボロ戸建ては退去が早いのです。

ボロ戸建ては自分でやることが多い

家賃が低い物件の場合、不動産屋さんが入居者を見つけてくれないことがあります。

「入居者が見つからなかった!」ではなく、最初から「お断り」されてしまうのです。

不動産屋さんが「利益」を得る時は入居者を見つけてくれた時ですよね?

月額家賃の1ヶ月分、2ヶ月分なりが、入居者を付けてくれた不動産屋さんの収入となります。

そこでボロ戸建ての月額お家賃が3万円、4万円だとしましょう。

僕が不動産屋さんなら家賃が安い物件よりも、家賃が7万円8万円の仕事がしたいです。

やる作業が同じならば、できるだけ利益になる仕事をしたいですよね。

「管理を任せてくれるなら募集してあげても良いよ」

と月額家賃の5%管理手数料が必要だったりと、不動産屋さんも仕事を厳選されます。

また、低家賃の物件に入居される方は属性がよくないと言われています。

僕のコラム第3話「ジモティ民を信用してはいけない」でも熱く語らせていただきました。

(まだの方はジモティ民がどんな方なのか触りだけでも知っていただきたいです)

家賃が高ければ高いほど、マナーが良い入居者である確率が高いのです。

不動産屋さんから入居募集を断られることもあり、基本的に我々ボロ戸建て投資家は自力で客付けしてることが多くなります。

先ほど、管理手数料の話も出ました。

家賃が低いボロ戸建ての場合は、利益率をあげるために自分で管理もする方が多く存在します。僕もそのうちの一人です。

リフォーム、管理も一緒で、自分でやってこそ利益がでるビジネスモデルになのです。

僕が憧れていた不労所得とは?

僕が不動産投資を始めた6年半前。

不労所得が欲しくて不動産投資を始めました。

まとまった現金よりも、定期的に入ってくる収入が欲しかったからです。

「働きたくない」が人生のコンセプトなので、不労所得が欲しくて不動産投資を始めました。

何度も言いますが「働きたくない」のです!

しかしですよ。

僕、めっちゃ働いてしまっています。

築年数が浅い物件(と言っても築30年代)は、何も起こらないので不労所得と言っても過言でもありません。

しかし、問題は退去のあるボロ戸建てたちです。

「全然ボロ戸建ては不労所得じゃないやんけ〜」と叫びたくなるタイミングがあります。

どなたかがツイッターで「ボロ戸建て投資は不労所得ではなく、苦労所得だ」と言われていました。

賃貸契約上、実際に稼働することは少ないのですが、LINEのやりとりがあります。

なぜか特に用事もなく電話してきたりするんですよね・・・。

不動産投資は「最初だけ」頑張れば、定期的に収入が自動的に舞い込んでくると思っていました。

その「最初だけ」も、ボロ戸建て投資の場合はやけに大変なのです。

そんな簡単に数十万円で買える戸建ては、田舎といえども落ちてない。

前述の通り、ボロボロなので直すところがいっぱい。

業者にお願いすると直すところが多すぎて、向いてない。

自分で最初から修繕するのはめっちゃ大変。

というわけで、ボロ戸建ては「苦労所得」という言葉に首がもげるほど頷いております。

不労所得にするためには?

じゃぁ、自分でやらなければ良いんじゃない?って思いますよね。

僕もそう思います。

戸建て13軒所有しているので、そろそろ次のステージに行きたいと思っています。

そろそろ築30年代の物件で手がかからない物件に戻って行きたいです。

  • リフォームは表層だけで終わる物件
  • 業者に丸投げして利益が出る物件

ボロ戸建て投資は、最初のステージでは素早くお家賃を回収するのに有効でした。

投資した金額が1年や2年で回収できるからです。

ただこれからは、当初の目的であった「働かない」をより意識して進めて行きたいと思っています。

まとめ

ボロ戸建て投資は、不労所得ではありません。

「不労所得」を目指すのであれば、自分でやる必要の多いボロ戸建ては向いていません。

「どんなに直してもボロはボロ」です。

不労所得を目指すのであれば、築年数の浅い物件を購入していくのが良いのではないでしょうか。

エリックでした〜

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