【相談】住宅の売買契約に基づく引渡しを受ける前に、地震で建物が倒壊しました。

住宅の売買契約を締結していますが、住宅の引渡しを受ける前に発生した地震により建物が倒壊してしまいました。

このような場合でも、代金を支払わなければならないのでしょうか。

【回答】代金の支払を拒むことができる可能性があります。

結論

特約があれば代金の支払を拒むことができる可能性があります。

危険負担

危険負担とは、契約において、一方の債務が履行不能である場合に、相手が反対債務の履行を拒絶することができるか否かの問題のことをいいます。

本件は、民法534条1項の適用が問題となる事案です。

同条は、危険負担につき債権者主義を採用しています。

債権者主義とは、危険負担についてのひとつの考え方で、契約において、一方の債務が履行不能である場合に、相手が反対債務の履行を拒絶することができないとするものです。

そのため、同条の文言に忠実にしたがえば、買主であるご質問者様は、不動産を取得できないのにもかかわらず代金は支払わなければならなくなります。

このように同条が債権者主義を採用した根拠は、

・売買契約の成立以降、売買契約の目的物の価格が上がった場合の利益は買主が得るから、損失も買主が負担すべきであること(これを表した「利益の帰するところに損失も帰する」という法格言があります)

・売買契約成立時点で売買目的物の所有権が買主に移転する以上、所有者が危険を負担すべきあること

等にあるとされています。

しかし、学説は、この規定に対し批判的で、危険負担の根拠について、実質的に目的物を支配している者が危険を負担すべきであるとして、目的物が買主に引き渡された時に限定して危険が移転するという考え方(引渡時説)が有力に主張されています(※)。

そして、実務上は、この有力な考え方を前提に、特約によって民法534条1項の適用を排除するような運用がしばしばなされています。

そのため、本件でも、売買契約の特約によっては、ご質問者様が代金の支払を拒むことができる可能性があります。

※不動産売買契約における不動産の所有権の移転は、当事者の意思や慣習を尊重し、特約があれば特約で定めた時点で移転し、特約がなければ契約の成立時点ではなく、代金の支払や登記の移転、目的物の引渡しなどが行われた時点で移転すると考えられています。

民法改正

本件の解決には直接関わりませんが、本稿執筆時点は、2020年3月と改正民法の施行が間近ですので、これについても触れておきます。

上記のように規定自体への批判があり、実際にも規定を排除するような運用が多くなされていたため、改正民法では、危険負担の債権者主義を定めた民法534条1項が削除され、民法536条が次のように改正されました。

※民法の一部を改正する法律(債権法改正)は、2020年(令和2年)4月1日に施行されます。本稿で、「民法改正」や「改正民法」という場合には、これを指します。

詳細は、法務省HP参照。

このように、双方のどちらにも過失等がない事由によって履行不能となった場合、債権者は、反対給付の履行を請求されても拒否できることになりました。

また、売買に関しては、危険の移転について次のような定めも設けられました。

このように、目的物の滅失又は損傷の危険が買主に移転する基準時が目的物の引渡時であることが明らかにされています。

改正民法の定める危険負担は、いずれも従来の民法の規定を大きく変更するものですが、上記のように従来の民法の下でも、債権者主義の問題点を解消するために、売買契約の特約として、債権者主義が排除され、引渡時を危険が移転する基準時としていることが一般的でしたので、不動産取引の実務に与える影響はあまり大きなものにはならないと予想されます。

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