コラム Column

ボロ戸建て投資家、人を雇い始める


こんにちは!ゆるニート大家のエリック(@eric7blog)です。

千葉県を中心に25戸の戸建てと1棟20室のアパートを購入し、民泊1棟とシェアハウス2棟16部屋を運営しています。

最近ですが、ゆるニート大家のはずなのに、人を雇い始めました。
なぜ僕が人を雇い始めたのかと、結局どうなったのかをお伝えしたいと思います。

不労所得を目指して不動産投資

僕は不労所得を目指して不動産投資を始めました。
いつまでも働かないといけない生活は嫌だ。
働いたとしても自分の意思で働きたい。
好きな場所で暮らしたい。
毎月の収入が自動的に入ってきたら幸せなのではないか?
など、いくつかの夢を持って不動産投資を始めました。

「働きたくない」と「自由」を求めて2016年に始めた不動産投資。
実は当初に思っていた未来とは違う状況になっています。

価格競争に勝つためには?

入居してもらうには、ライバルに勝たなくてはなりません。
他の物件よりも、賃料を下げたり、リフォームしてオシャレにしたり、不動産オーナーは色々な努力をします。
僕の場合は、所有物件が田舎ということもあり、賃料を下げるという戦略をとっています。

田舎の物件の場合、リフォームをしても賃料の上限はあります。
できる限り低コストで最低限の清潔感をだす戦略です。

相場よりも安く物件を購入することは前提としているので、ここでは省きますね。
僕がリフォームコストを落とした方法は、DIY会を開催するという方法です。

最初は自分と友達とコツコツとリフォームをしてました。
当たり前ですが、人数がいればいるほど、壁紙を貼れる面積が広がります。
人数がいればいるほど話が盛り上がるので、さらに楽しいです。

僕はSNS、ブログ、YouTubeで不動産投資のノウハウや現状を発信して、DIY会に参加してくださる方を集めました。

初心者向けの発信をしているので多くの方はDIY初心者です。
壁紙貼り、クッションフロア貼り、網戸張り替え、障子の張り替えなどの表層リフォームにはとても助かりました。

自分達でやってはいけないこと

リフォームをする上で、自分たちでやってはいけない箇所があります。
・電気工事
・ガス配管
・高所作業
・躯体をいじる作業

特に躯体をいじる作業は工賃が高めです。
大工工事の金額にケチをつけるわけではありません。
危険な作業が伴い、熟練の技術とノウハウが必要になる作業。
金額に納得はいっているのですが、どうしても躯体がやられている物件では高額になってしまいます。

僕たちボロ戸建て投資家は、1戸を30万円以内でリフォームします。
お金をかけない物件はリフォーム費用を1万円以内で客付けをします。

それが、もしも躯体がシロアリにやられている場合は、1部屋10〜20万円ほど追加でかかってしまうのです。
しかも躯体は購入して物件を実際に直していかないとわかりません。

作業を開始し、実際に全部剥がしていかないとわかりません。
事前にリフォーム費用が想像できないのは、危ないですよね。
僕はこの出費を何とかしたいと思いました。

仕事をプロに任せるには

1部屋の躯体を直すのに大体1〜3日間の時間がかかります。
10〜20万円かかるのであれば、職人さんを「時間」で雇ってしまおうと考えました。

大工さんの見積もり金額は、時間ではなく「面積」などの大きさや難しさで見積もられることが多いです。ですが、僕たち依頼者からすると、時間で支払う方が圧倒的に安い。
資材を抜いて、時間で計算した方が依頼主側からするとお得なのです。

例えば木を伐採してもらうには、本数や長さで金額が変わります。
壁紙を貼ってもらうのも平米で価格が違います。

僕は面積でなく「時間で人にお願いする方がお得なのではないか?」と感じました。
幸いなことに僕は手持ちの物件を余らせている状態です。
所有物件は増えているにも関わらず、全ての物件に手が回っていません。

職人さんを自社で雇いはじめても、やっていけると判断して大工さんに毎日来てもらうことにしました。

人を雇い始めて気がついたこと

僕がお願いしている大工さんは68歳で高齢者採用になります。
大工歴40年以上のベテランで、新築も建ててこられた、大工仕事は何でもできる方です。

性格は60代とは思えないほど柔らかい方で、人にお願いする時は低姿勢でとても好感がも てます。

68歳だから、普通の大工さんに比べ破格な金額で来ていただいています。
一方で、僕たちがカバーしないといけない反面もあります。

携帯電話はスマホではなく、ガラケーなのです。
リフォーム業としては致命的なのですが、写真や動画の送受信ができないので状況の把握ができません笑

ボロ戸建ての場合、新築と違いハプニングがあります。
例えば天井に小さい穴が空いていたり、傾いていたり、扉に隙間が空いていたり、状況により確認することが多くなります。

僕は少しでもリフォーム費用を抑えたいので、直すところと直さないところがあります。
入居者に「家賃が安いんだから、これぐらい我慢してよ」の匙加減を大工さんに一つ一つ共有する必要があるのです。

当たり前ですが、大工さんは全部をガチガチに直したがります。
僕としては4万円台の家賃で、風呂タイルを剥がして新品の風呂釜に変えたくはありません。(大変な作業なのが想像できますよね笑)
「洗面台は安いから変えよう」などコストと家賃で、作業内容を考えてます。

また高齢ということもあり、大きめの資材は事前に購入して、物件に運び込むようにしています。
大工さんは夕方になると足を引きづって歩いてることがあるので、我々30代のフォローが必要と考えてます。

大工さんが高齢&ボロ戸建て特有の匙加減があるので、実際に2日に1回は大工さんの作業を確認して会話をする必要がありました。

「作業の丸投げ」が難しいというのが、実際に大工さんを雇って感じたところです。
ただ、ありえないほど綺麗な作業をして下さっているので、今いなくなられては困る存在と言えるでしょう。

仕事をお願いする仕事をする自分

大工さんに仕事をお願いするようになって、実際に自分が現場に行く回数が増えました。
周りに恵まれているので、今まで以上のスピードで物件のリフォームが進んでいます。

でも、僕が目指していた不労所得はいつやって来るのでしょうか。
好きな場所で暮らしたい。
自動的に入ってくる収入はどこー?
と、言った気持ちでいます。

2016年から「働きたくない」で始めた不動産投資ですが、まだまだ現役で働いています。
人を雇っても、やることがたくさんあります。
ボロ戸建て投資家には、働かなくても良い未来はくるのでしょうか・・・。

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