祖母から相続した２００平米ほどの土地がありました。

そこにはもともと木造の平屋（住宅）が建っておりましたが、築５０年を超え老朽化が進んでいたため、解体しました。

住宅を解体して更地にしてしまうと固定資産税が上昇します。

もともとは６万円程度だった固定資産税が３０万円を超え、年間およそ２４万円負担が増加します。

こちらの土地の活用方法について、２年程度悩んだので、その軌跡を書き綴っていきます。

なお、今回私は、もともと所有していた更地にグループホームを建てておりますが、土地から購入しても採算に合う物件も多々存在しますので、参考になれば幸いです。

活用方法の候補として、当初次のようなものを考えました。

　①駐車場・車庫

　②戸建て賃貸（又はガレージハウス）

　③トランクルーム

　④障がい者グループホーム

①駐車場案

このあたりの駐車場代金は月額８，０００円程度がせいぜいで、しかもこの土地の間口が狭いため、６～８台程度しか車を停めることができませんでした。

最大限多く見積もっても、８，０００円×８台＝月額６４，０００円（年間７６８，０００円）となります。

先ほど述べたとおり、住宅の敷地となっていない場合、固定資産税の年額は３０万円を超えます。

そうすると手残りは、４６８，０００円。

あまり効率が良いとは思えませんでした。

車庫を建てるというプランも検討しましたが、土地の形状からせいぜい３台分しか建てられないため、こちらも却下しました。

②戸建て賃貸案

次に戸建て賃貸を検討しました。

こちらについても、土地が細長く、間口が狭いため、２戸が１棟になった形状となりました。

建築費は２５００万円弱。家賃は、１戸８５㎡で月額１５万円という設定でした。

そうすると、月額家賃は１５万円×２戸＝３０万円。年間３６０万円の売上です。

利回りも３６０万円÷２５００万円＝１４．４％と悪くありません。

もっとも、この地区で２０年後も、同額の家賃をいただくことができるかどうかが懸念材料でした。

③トランクルーム案

場所的に駅から遠い上、競合があったため、こちらの案も見送りました。

④障がい者グループホーム案

悩んでいたところ、建設業者から提示されたのが、グループホーム案でした。

障がい者グループホームとは、身心に障害のある人が、世話人などから生活や健康管理面でのサポートを受けながら、共同生活を営む住宅のことです。社会福祉法人や NPO 法人、医療法人などが運営にあたります。

（１）グループホームのメリット

①建築費が比較的お値打ちであること

トイレ・浴室・キッチンといった水回りは１箇所で済むため、建築費もお値打ちにすることができます。おおよその建築費は、諸経費込みで２５００万円ほど。

②入退去と無関係に家賃をいただけること、原状回復工事を負担しなくても良いこと

６名が入居できる建物で、月額２５万円で借り上げていただくことになります。つまり入居者の入れ替わりがあっても、毎月２５万円（年間３００万円）の家賃を支払っていただけます。

年間の利回りは１２％を超えることになります。

３００万円÷２５００万円＝１２％

これに対して戸建て賃貸は、退去があると、床面積が広いため高額の原状回復費用がかかる上、家賃が高めであるため次の入居者が入居するまでに時間がかかり、その間家賃をいただけないというリスクがあります。

これと比較すると、グループホームは、入退去とは無関係に家賃を支払っていただけます。そのため安定的な経営が見込めます。

しかもグループホームは、運営事業者が入退去の際の原状回復工事を負担してくれることが多いので（契約の内容によります）、その点を考慮するとさらに収支が良くなります。

（２）グループホームのリスク

最大のリスクは、運営事業者が撤退や倒産をすることでしょう。グループホーム用に建物、つまり水回りが一つであるのに対して、個室が６畳程度を６部屋という間取りの建物となるため、転用は難しくなります。万一運営事業者が撤退した場合には、シェアハウスとして利用するか、大規模な改修工事が必要となることを想定しています。

とはいえ、利回りが１２％ですので、およそ８年強で２５００万円を回収することができます。

８年程度は介護報酬等に大きな変動はないであろうこと、運営事業者が他にも何件かのグループホームを営んでいる実績があることを踏まえて、今回の計画を進めていくことにしました。

順調にいけば、来年２月に竣工し、５月ころからは家賃をいただけることになっています。

この計画については実際の建築現場の写真などを、こちらのコラムで紹介していく予定ですのでお楽しみに。