みなさまこんにちは！ご無沙汰しております。

コロナが再度蔓延しておりますがお元気にされておりますでしょうか？(^^)/

かくいう僕は、8月上旬からコロナに罹患してしまいました苦笑

もはや避けられないですよねこれは。。。。

もう少しすればインフルエンザみたいな取り扱いになるのではないかと思っています。

直近の進捗は、下記3点です。

① ほぼ全空案件の工事ほぼ完了、テナントと住居４部屋申し込み！残り７室！なげえ笑

② 支店登記してお付き合いを開始した銀行さんからプロパー承諾頂きました。

③ 名古屋大家塾にて登壇しました。３時間はかなりヘビーでしたｗ

Twitterでも進捗は書いておりますので良ければフォロー下さい(^^)/

感想やご意見などTwitterにDMやコメントいただけますと飛び跳ねて喜びます(^^)/

さて、今回は「初期のステージにおける購入判断について」などという

大それたテーマでお話させていただきます。

購入判断については、「サラリーマンから大家業を始める方」を対象とした

あくまでスプラ大家の考え方なので、いろんな方のご意見を教えていただけますと嬉しいです＼(^o^)／

「当然だろ、何いってんだこいつ。」

って方は斜め読みを推奨しますｗ

では、早速本編へどうぞ(^^)/

とにかくキャッシュが大切(#^.^#)

初期、中級、上級者のかたにおいても、

不動産賃貸業において常に「Cash is King」です！！

(不動産賃貸業以外もそうかとは思いますがｗ)

それは「現金持っている人が常に買える」からです。

「常に買える」をもう少し噛み砕くと、

→融資を引ける(与信がある)

or諸経費が払える

or満額融資でなくても現金入れて買える

orなんならキャッシュでかっちゃうｗ

みたいな感じで、いろんなカードを切ることができるのです(*´ω｀*)

しかし、オーバーローンが出ない限り、

物件を買っていくことで常にキャッシュは減っていくのです。

ざっくり、諸経費(仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬など)で

物件価格の８%程度の現金は保有しておく必要があります。

ので、初期の頃は

「購入時にキャッシュを減らさない」ことと

「キャッシュフローを出して投資分を早急に改修する」ことを最優先にすべきだと考えます。

これは、下記の経営戦略を取れるようにするためです。

• 初期は戸数が少なく１部屋の退去インパクトが大きく倒産リスクが高いため、キャッシュ(フロー)でカバー
• 次の物件を購入して戸数を増やし退去インパクトを小さくして経営の安定化を図る
  
  

かく言う僕も開業資金は200万円で、

妻との新生活にとっておいたお金を全部ぶっこみました( ･´-･｀)どや

妻にもきちんと説明して納得していただきましたが、

今考えるとかなりリスク取ったなと思います。

どういう物件を買うべきなの？(・・?

次に

上記内容を満たした物件ってどういう物件とファイナンスなの？ということを考えていきます。

特にキャッシュフローについてはファイナンスがかなり重要になるのでそちらも併せて解説します。

・購入時にキャッシュを減らさない

→フルorオーバーが前提。

金融機関で評価が出やすい物件持ち込む or サラリーマン属性で融資出やすい金融機関を選定。

・キャッシュフローを出す

→これは3通りの考え方があります。

① 利回りがいい物件を買う

② 融資年数を長期でお願いする

③ ①＋②の組み合わせ

特にポイントは②だと思っています。

融資年数を長めにとって、キャッシュフロー捻出するのです。

ただし、使うには大きなデメリットがありますのでご注意ください(｡>﹏<｡)

それは、「残債が減りにくくなる」ことです。

単純に長期になる＝分割する回数が増えるので残債が減らない、

長期に融資年数を取ってくださる金融機関さんは軒並み高金利で残債が減らない、

のダブルパンチになるのですｗ

かく言う僕も、

1棟目は35年金利3.3%で購入しましたので、残債の減りがめちゃくちゃ遅いですｗ

言い換えると、

残債の減り⇔キャッシュフローはトレードオフの関係にあるといえます。

つまり、「本来は売却時に減った残債を売却益として回収するはずの益金をキャッシュフローで前取りする」形になると理解していいかと思います。

ので、この状態で購入を終了してしまうと売却したくても残債減っておらず売れない状況になることも考えられるので、理解した上で経営戦略を立てることが重要だと思います。

少し長くなってきたので、次回に回しますｗ

まとめ

ここまでお読みいただきましてありがとうございます！！(^^)/

ご意見、アドバイスなど何かありましたらTwitterのDMやコメントくださると

飛び跳ねて喜びます(^ω^)

なーんか真面目な内容になっちゃいましたねｗｗｗ

この考え方は、たくさん本を読んで、悩んで悩んで自分なりに出した結論です。

あんまり購入戦略について述べられている本って多くないですよね。。。。

基本的に耐用年数オーバーでの融資はメリットデメリットちゃんと理解しておかないと

危険なのでそのあたりをしっかりと解説できればと思っております！

それではまた次回！(^^)/