先日初めて宅建試験を受けてきました。

Twitterでつぶやいていた通り、JALのJCG修行をしているとき(3日間)のみ

勉強して挑んだのですが、31点でした！(速報ベースですがほぼ不合格と言っていいと思いますｗ)

引っ越しなどいろいろ言い訳探せばあるのですが、さすがに舐めプ過ぎましたｗ

(スプラ３のせいです！きっとそうです！！ｗ)

来年は宅建とりたい仲間と、

夜からファミレスで週3くらい勉強する、みたいなことをやろうかと思いますｗｗ

さて、直近の進捗は、下記３点です。

① ほぼ全空案件の工事完了、直近で住居２部屋(計11部屋)申し込み！残り５室！なげえ笑

→家具家電付きというメニューを増やして募集しています(●´ω｀●)

古いやり方ですが結構引き合いがあるみたいですね(^^)/

一時期流行って廃れたような感じでしたが、またブームが来たのかな？ｗ

② 自分で内装図面を引いた自宅が完成。引っ越し完了！

→将来、「古家を購入してリノベ→実需向けに販売」をやってみたいなと思っていて、

　その研究の一環として自宅をやってみた次第ですｗ

　宅建を受けたのもその流れなのですが落ちましたｗ(勉強しろ)

③ 空室率が高くなってきたので、仲介行脚してテコ入れ中。。。

→これは皆様に警笛を鳴らしたいです。今回、半年近く埋まっていない部屋があったのですが、

　対策を打てども打てども決まりませんでした。調査行くと未修繕のまま募集していたことが発覚しました。

　そりゃ内覧に来ても決まらないわなとｗ

　信頼を置いている業者さんの管理だったのですが、担当者が変わってしまったにもかかわらず、

　「同じように管理してもらえるはずだ」と高をくくってしまったのが原因でした。

　今後は、空室管理シートを作成して、空室の状況をステータスとして管理し、

　可能な限り現場に出ようかなと考えております。

Twitterでも進捗は書いておりますので良ければフォロー下さい(^^)/

感想やご意見などTwitterにDMやコメントいただけますと飛び跳ねて喜びます(^^)/

さて、前置き長くなりましたが、前回に引き続き、「初期のステージにおける購入判断について」などという

大それたテーマでお話させていただきます。

購入判断については、「サラリーマンから大家業を始め、短期間で規模拡大する方」を対象とした

あくまでスプラ大家の考え方なので、いろんな方のご意見を教えていただけますと嬉しいです＼(^o^)／

「当然だろ、何いってんだこいつ。」

って方は斜め読みを推奨しますｗ

では、早速本編へどうぞ(^^)/

最初はキャッシュ(Ｐ/Ｌ)、いつかは残債(Ｂ/Ｓ)！( ･´-･｀)

先回、「高利回り物件＋融資年数伸ばす」という形で、

本来は売却時に減った残債を売却益として回収するはずの益金をキャッシュフローで前取りする考え方をご紹介しました。

繰り返しになりますが、それには下記2点の戦略に基づいています。

• 初期は戸数が少なく１部屋の退去インパクトが大きく倒産リスクが高いため、キャッシュ(フロー)でカバー
• 次の物件を購入して戸数を増やし退去インパクトを小さくして経営の安定化を図る

ただし、この戦略には下記のような当然デメリットもあります。

• 耐用年数以上の融資のため、次の人も耐用年数以上の融資で引くことになる(出口狭い)
• 年数長い＋金利高めのため残債減りにくい
• 築古多いため、金融機関からの評価が出にくい

最初はこのデメリットを受け入れても、

倒産リスクを極限に下げるため、キャッシュ優先にするべきだと思っています。

そして、ある程度のキャッシュが出るようになった(倒産リスクが下がった)後は、

物件のキャッシュフローを元手に、利回り低めの築浅物件(ロット大)に

チャレンジしていくのが良いかと思います。

これは当然、築古高利回りと逆になりますが、下記のメリットがあります。

• ロットが大きく、戸数や売上が一気に上がる
• 売却したとしても、次の人が耐用年数内の融資で回る(出口広い)
• 金利が低い為残債減りやすい
• 金融機関からの評価も得やすい
• 入居つきやすく安定稼働しやすい

最初からこちらに行ける人はそれが一番いいんですけどね、、、

スプラは上記戦略をとらざるを得なかったのですｗｗ

より物件の流動性を意識するのであれば、郊外→都心に寄せていく形になると思います。

Ｐ/Ｌ重視→Ｂ/Ｓ重視に変えていくっていう方もいらっしゃいますが

ほんとにその通りだなと思います。

スプラも現在郊外→都心に寄せるべく、

物件の検索方法を変えているところです！

変えていくタイミングは市況や個人の資産状況にもよるので、

タイミングがなかなか難しいですが、売却などをうまく絡めながら資産形成していくのがいいかと思います！

あとがき

ここまでお読みいただきましてありがとうございます！！(^^)/

一連の購入判断については一度ここで終わりとさせていただきます。

ご意見、アドバイス、「こういうのってどう考えてるの？」など何かありましたら

TwitterのDMやコメントくださると飛び跳ねて喜びます(^ω^)

この考え方は、たくさん本を読んで、悩んで悩んで自分なりに出した結論です。

転換期にする必要があると自分ではわかっていながらも、

郊外の高利回りや全空とかを探してしまうんですよね、、、苦笑

人間は慣れないことをするのが苦しい動物なので、

無理くりシミュレーションとかをまわして考えてみます(*ﾉωﾉ)

それではまた次回！(^^)/