みなさま、ご無沙汰しております。

前回のコラムからまただいぶ時間がたってしまいましたね。（苦笑）

早くも6月、年の半分が経とうとしておりますが

皆さんは目標、計画通りに進められてますでしょうか？？

前回コラムにも書いていますが、僕の今年の目標は購入、入居率キープ、宅建取得などが目標です。

購入は目標の1/4程度は進んだかなといった感じで、また全空を仕入れてしまいましたｗｗｗ

築浅の案件についても買付、融資承認までソッコーでもらって特約なし砲を撃っているのですが、

全然グリップできません、、、誰かグリップの方法を教えてください！

直近の進捗は下記です。

＜また全空案件を仕入れる(ﾟ∀ﾟ)ｱﾋｬ＞

→地下鉄駅徒歩2分圏内の平成築RC、1R×23戸、６LDK×1戸、ガレージ駐車場×1戸のほぼ全空ｗ

実利回りで14％目指して再生中。1R、3点ユニットなのでAD3で全力投球中。

Twitterでも進捗は書いておりますので良ければフォロー下さい(^^)/

感想やご意見などTwitterにDMやコメントいただけますと飛び跳ねて喜びます(^^)/

前回は実地調査編ということで、

ざっくりいうと「自分の足で歩きましょう！仲介店さんにお邪魔しましょう！」という内容でした。

今回は続きとして、「～実地調査編2～」というテーマでお話しさせていただきます。

下記のテーマをさらに掘り下げていきます。

(1)物件周辺の仲介店舗にはできるだけたくさん訪問する。

(2)「賃貸相場と“管理”のご相談をしたく、、、、」といった感じで切り出して上席の方と繋いでいただく。

(3)物件名を出して、所感をお伺いする。

(4)どうやれば埋まるか、を相談する。

リーシングのノウハウについては本などでもたくさん紹介されていますし、特に特筆すべきこともないのかなとも思いますが、自分のやっていることをまとめる意味でも書いてみることにしました。

(素直にネタに困ったと言え！ｗ)

あくまでスプラ大家の考え方なので、いろんな方のご意見を教えていただけますと嬉しいです＼(^o^)／

では、早速本編へどうぞ(^^)/

物件周辺の仲介店舗にはできるだけたくさん訪問する！(#^.^#)

物件最寄りの仲介店さんや、物件最寄り駅周辺の仲介さんなど、

とにかく扱ってくれそうな仲介店さんを回るようにしています。

名古屋駅周辺で「不動産 仲介」で調べてみると、、、、

こんな感じでめちゃくちゃ出てきますｗ

こんなに出てくれる駅の周辺で物件を買ってみたい、、、( ﾟДﾟ)ｗｗｗ

で、なんでたくさんの仲介さんに行くのか、っていう話なのですが、

下記3点の目的があります。

・物件の設備などのスペック、価格帯など「市場全体での立ち位置」を、

　たくさんの仲介さんからヒアリングするため。

→これは情報をより市場の情報として性格に把握するためです。

　自分の物件訪問では気が付けなかった、お客様からご指摘受けた話とかは値千金です。

　実際に僕がヒアリングに行ったときに、駐車場がないから決まっていない。とかがありました。

　その物件は駅チカなので影響は少ないかなと思っておりましたが、その影響が想像よりも大きく、

　かつ月極などで解決できなかったので断念したこともあります。

・各仲介店さんの強みを知れるため。

→法人さんと強いコネクションがある、エリア仲介件数No1、オーナーと直で連携してくれる、、、、

　などなど。

・仲間になってくれる仲介さんを探せるため。

→　リーシングするにあたって、チームとして取り組めそうかどうかは、慣れてくると

店舗に入った瞬間でわかります(笑)。

とにかく現地現物。現場には経営にあたって大切な情報がたっっっくさんあります！！！(｀・ω・´)

電話ヒアリングだと6割くらいは聞けるかもしれませんが、残りの4割に勝機があることが多いです。

ホントに。こちらの熱量も伝わりませんし、相手の熱量も見ることができません。

情報のソース元と量を増やし、市場を正確に把握できるように意識して訪問するのがよいかと！！

「賃貸相場と“管理”のご相談をしたく、、、、」と切り出して上席の方と繋いでいただく。

前回書いた通り、訪問のタイミングなどは気を付けてお伺いしましょう！(‘◇’)ゞ

担当の方がいない、なども出直すか時間をずらすようにしています。

見出しの通り上席の方とつないでいただいたら、

「この周辺の物件の購入を検討しておりまして、賃貸相場と管理についてご相談させてください。」

と、切り出すと、割と話を聞いていただけることが多いです(#^.^#)

あとは、エリアや相場、設備や周辺環境含めて相談してみてください。

下記のような情報を集めるように会話するように意識しています。

スプラは聞きたい情報を先にリスト化してメモを見ながら会話していますｗ

• どういうお客多い？→市外からがメイン
• 駐車場、単身1台、ファミリー２台ないとまず決まらない
• 工場勤務の方が多いので単身が多い
• 1Kだと35000～40000円といった相場感
• エアコン、ウォシュレットは必須設備
• 直近の成約事例(物件、お客様)

→これでライバル物件と競合するにあたって、

　客層のイメージや最低限用意すべき設備などをイメージします。

あとは、管理について。

• 募集はオープン仲介か、クローズドか。
• 管理料、清掃料、他メンテナンス関連費用
• 業者様は指定のみ？こちらで指定可能か？
• 使用する保証会社
• 入居時や月々にかかる費用(●●サポートなど)

→この辺はランコスがイメージできるようにヒアリングしています。

　帰ってシミュレーションに盛り込むでござる！(*’ω’*)

　あとは大家には入金ないけど管理に支払ってる費用がどれだけあるか。

　最近流行ってますがあまり好きではないですね。。。退去理由になりかねませんし。。

こういう風に話をしていると、

○〇不動産さんの営業マンの評点はADの額で決まるのか。。。とか

額じゃなくて件数の会社さんもあるのか！とか

あー仲介さんのマネタイズするポイントって結構あるのね。とか

内部事情も多少なりとも理解できます。

そうすると、お互いwin winの提案ができたりとかもするので、

そのあたりについてもアンテナを張っておくと割と楽しく仕事できる気がしますｗ(/・ω・)/

ここまでヒアリングすると、

そのエリアの特性、価格帯、設備、周囲の大家レベルなんかも見えるようになりますｗ

さて、いよいよ検討してる案件について突っ込んでいくわけですが、、、、

ちょっと長くなったので下記2点は次回に持ち越しさせてくださいｗｗ

(3)物件名を出して、所感をお伺いする。

(4)どうやれば埋まるか、を相談する。

ほんとね、長くなりすぎるんですよこれｗ

内情理解すると仲介さんと話するのがめっちゃ楽しくなりますｗ

あとがき

ここまでお読みいただきましてありがとうございます！！(^^)/

ご意見、アドバイス、「こういうのってどう考えてるの？」など何かありましたら

TwitterのDMやコメントくださると飛び跳ねて喜びます(^ω^)

この考え方は、たくさん本を読んで、

仲介店さんにたくさん訪問させてもらって、

自分なりに出した結論です。

皆さんもよければ試してみてくださいね！

それではまた次回！(^^)/