こんにちは！みなさまご無沙汰しております。

世界では戦争が始まってしまって、株価や為替の値動きが激変して大変な世の中になってしまいましたね。

コロナも身近な存在になりつつありますが、皆様お元気でしょうか？？(^^)/

現在空港のラウンジにて執筆活動をしております(笑)

SFCをそのうち取得したいと思っているスプラ大家です(*ﾉωﾉ)

名古屋と福岡の2拠点にてプライベート(家族)もイベント事で忙しくさせていただいております(/・ω・)/

直近の進捗は、先回にチャレンジしていると書いていた全空物件の契約を本日、保有物件の売却を明後日に控えております。

購入予定の全空物件はTwitterにもスペックを書いておりますが、

下記の通りです。

• 愛知県内平成築RC
• 快速停車駅徒歩12分(名古屋も30分圏内)
• 利回り表面17.3％、実利回り15.8％
• 入居状況　3/15戸　(1K、1DK混合、広め)

修繕工事入れながら、しっかりと空室を埋めきりたいと思います(●´ω｀●)

このあたりの話も今後コラムで書いていきますね。

さて、エクストラハードな戸建てを取得したところまで先回話しましたが、

今回は「欲しい利回りを作る」ということについてお話したいと思います。 (･ω･ﾉ)ﾉ

2～3部制で考えておりますのでお付き合いいただけますと嬉しいです！

また、感想やご意見などTwitterにDMいただけますと飛び跳ねて喜びます(^^)/

スプラ大家のTwitter

では、早速本編へどうぞ(^^)/

さーてどこから、どこまで手を付けるかな( ˘•ω•˘ )

前回のコラムで、約築60年のエクストラハード物件の問題点が明らかになりましたｗ

• 暗い。圧倒的暗さ。
• 床が抜けそう。再度やり直す必要あり。
• 雨漏れ。天井、土壁に雨染みが残っている。
• 土台がシロアリパイセンの食堂に。ウエハーーーース！！
• 上水、下水ともに破裂、、、、、

フルコンボだドン┗(^o^ )┓三ドコドコドコ┗(^o^)┛三┏( ^o^)┛

(またかよ)

上記以外にも、キッチンが朽ちていたり、

土壁がはがれていて内側の竹？が見えていたり、

書ききれないほど問題がたっっっくさんありました(☝ ՞ਊ ՞)☝ｳｪｰｲ

外注に出した場合、ざっと暗算で計算しても200万以上はかかってしまう内容です。

お金は！当然ありません！(笑)知恵を絞るしかないのです！( ˘•ω•˘ ).｡oஇ

「え？だからDIYしたっていうんでしょ、芸がないなぁ。」

と思ったそこのあなた！お願い！もうちょっと見てって！

今回はまともなこと書いてるから！(おい)

今回僕がお伝えしたいのは、

「欲しい利回りになる物件かどうかを事前に計算、計画して購入する」

ということです。

ざっくりその考え方を羅列していきます。

（１）物件周辺の家賃相場をしらべる

（２）リスクや築年数を加味し、実利回りを決める

（３）家賃相場と実利回りから総事業費を計算

（４）総事業費から修繕費用が数字上合うかcheckする

それではひとつづつ解説しますね。

（１）物件周辺の家賃相場を調べる

これはもう簡単ですね。アットホームやSUUMOなどで近くの同じような築年、平米数、設備を

調べるだけです。より慎重に進めたいのであれば、周辺の賃貸仲介さんにヒアリングさせてもらうのも

いいでしょう。繁忙期、営業時間など営業の邪魔にならないように最大限配慮してくださいね。

今回の物件の家賃相場は６～７万円でした。

（２）リスクや築年数を加味し、実利回りを決める

今回は築年60年で修繕リスクがあり、長く賃貸経営できるか不明なため、

3年で投下資金を回収するべく、目標実利回り33％で設定。

（３）家賃相場と実利回りから総事業費を計算

上記条件から、下記表を作って眺めてみます。

スプラ「家賃は高くても7万円。33％の利回りにするには、総事業費250万円くらいには抑えなきゃなぁ。」

という風になるわけです。

（４）総事業費から修繕費用が数字上合うかcheckする

総事業費250万円だとすると、、、？

物件費用が150万円だから100万円の修繕費をつかって、

7万円の家賃で借りてもらえるような商品を作れればOK(*´ω`*)b♪♪

って修繕費100万円！？　外注出したら200万円超えでしょ・・・？？

これはDIYやって修繕費を減らすしかないな、、、、

どこまでDIYしよう、、、？？？？( ..)φ

先回ご紹介したYouTuberの方々はDIYのレベルが高すぎて、

水道なんかもDIYでやられておりました(笑)

僕は今回DIYが初めてということもあり、インフラ系の設備は外注にお願いすることにしました。

仮にトラブルが起きても、その業者さんにトラブル対応をお願いすることができるからです。

そのほか、難易度が高そうなものについては業者さんの見積とにらめっこです。

手出し100万くらいになるにはどうするか、、、？？

結果がこれです！

黒字が業者さん、赤字がスプラのDIYです。

これで施工費103万1500円になりました！

（※業者さんにお願いしたものの中には、プロパンガス屋さんに支給頂いたものも含まれております）

スプラ「よっしゃとりあえずやっていくぞおおおおお！！！( ˘ω˘ )」

ということでDIY選手権が開幕する運びとなりました。

その内容についてはまた次回！

まとめ

ここまでお読みいただきましてありがとうございます！！(^^)/

今回は初めてまじめな内容にしてみました(笑)

僕は、物件購入時に不動産屋さんが出している利回りも、

気になる物件については自分で引き直すようにしています。

中々ハードルが高い物件でしたが、返って見ると、大家の経験値という観点で、

この物件は取り組んでよかったなと本当に思います。

ご意見、アドバイスなど何かありましたらTwitterのDMくださると

飛び跳ねて喜びます(^ω^)

次回！

突撃！DIYラッシュ突入！

スプラは生きて帰ることはできるのか！？( ˘•ω•˘ )

お楽しみに！