コラム Column
超都心 南青山に新築RCを建てた戦略とは
作成日: 2021/09/24
更新日: 2022/03/29
執筆者名：
堀 鉄平
保有資格：弁護士, 不動産投資家
所属弁護士会：第一東京弁護士会
弁護士。不動産投資家、格闘家、YouTuberとしても活動。
不動産投資家として、六本木、赤坂、南青山など都心の超一等地に新築RCを複数保有。投資総額80億円。売却益は25億円以上。不動産投資の『堀塾』を運営。
YouTube『堀塾ちゃんねる』のチャンネル登録者数は8万人を超え、Twitterアカウント『堀鉄平＠闘う弁護士』のフォロワーは4万。不動産投資の哲学や、人生の成功法則などを発信し続けている。
引越しで自宅を売却したところ、思わぬ値上がりで5000万円もの売却益につながったこと、そこから不動産投資に興味を持ち勉強し始めました(詳しくは前回のコラムをご参照ください)。
勉強した結果、普通に売られている商品をそのまま購入しても事業として大きく儲けることは難しいということに気が付きました。
これは考えてみれば当たり前で、個人の投資家が「エンドユーザー」としてピカピカ仕上げられた不動産を商品として「買い物」しているからに他なりません。
今回は、私がどのようにして新築RCの投資手法に行きついた、1棟目を建てるに至った経緯をご説明させていただきます。
不動産投資クワドラントで分類する
不動産投資の手法を調べていくうちに、以下のように分類できることに気が付きました。
物件の成長余地について
横軸は、物件の成長性の余地です。
右側は成長余地が大きくがあり、大きく儲けられる可能性があります。
左側は成長余地が無く、大きく儲けられる可能性は小さいです。
先ほど申した「ピカピカに仕上げられた商品」というのは左側に分類されます。
一方で、右側の方々は、ボロボロの物件を安く購入し、豊富な知識と経験をもとに安く修繕し、左側のピカピカの人に高く買って大きな利益を出しています。
デベロッパーは土地を仕入れ、建物を建築し、右側の資産家やREIT(不動産投資信託)などに売却して大きな利益を上げています。
このように、不動産投資を成長性という軸で見ると右側で勝負することが大きく儲ける為の戦略として重要でなことが分かります。
市場の成長率について
縦軸は市場の成長率となっています。
「日本における不動産投資の市場成長率」を考えた場合、2極化しつつあると感じています。
地方においては人口減少や過疎などの問題があり、市場の成長性はあまり大きく見込むことは難しいでしょう。
さらに多くの不動産投資家が地方ボロ物件に参入して、大きく儲けている状況でした。
また様々な地方不動産投資本が出版され、ノウハウも出回っており競争が厳しいことは明らかです。
地方のボロボロの物件を買う戦略は見送りました。
超都心に新築RCを建築する
実際に私が売却した六本木のマンションが大幅に値上がりしたように、都心においては不動産価格はまだ上昇すると予想しました(結果としてこの時の予想は当たりました)。
クワドラントの右側で勝負すべく、都心に新築RCマンションを建てることを決断し、用地を探しました。
一人デベロッパーとしての第一歩です。
運よく南青山の一等地に割安な土地を仕入れることができ、設計事務所に設計を依頼して新築RCの建築がスタートしました。
なぜ南青山で新築RCを建てたのか？
都心と言っても色々な場所があるのでどこに建てるのかは選択肢がたくさんあります。
不動産の構造についても、RC(鉄筋コンクリート)、鉄骨、木造と、あります。
そんな中、なぜ都心の南青山でRCにしたのか？
それは、単純に私が欲しいを思う物件を建てたからです。
もともと私はブランド志向で、できるだけいいものを使ってきました。
また、当時は南青山みたいないい立地に自分のマンションが欲しいという所有欲もありました。
なので自分が欲しいと思う、できるだけいい立地を探しました。
また構造としても一番よいRCを建築することにしたのです。
デザインにもこだわり、アイアンを使った高級感ある外観となっています。
当時は自分で建てる物件が完成するのが待ち遠しく、1階層積みあがるたびに現地の建築現場に確認に行ったりしていました。
市場を分析して戦略を立てることが重要
南青山に新築RCマンションを建築した経緯をご説明せていただきました。
ビジネスにおいて最も重要なことは、事前の戦略です。
「斬って勝つのではない、勝ってから斬るのである」という格言があります。
綿密に寝られた戦略を立てられれば、勝負がついている状態となります。
つまり、斬る前の段階で既に「勝負あり」ということで、斬るという行為そのものは、既に勝ったことの確認に過ぎないのです。
斬ったから勝つのではなく、勝ってから斬るのです。
南青山に新築RCを建てた経緯につきましても、クワドラントの右側の成長余地が大きい市場で、さらに成長性が高い都心で土地からRCを建てる戦略でうまくいきました。
ビジネスモデルと作り方や戦略の立て方は、オンラインサロン堀鉄平ビジネススクールで説明しておりますので、興味がある方はぜひご参加ください。
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次回、キャピタルゲイン狙いの不動産投資についてご説明させていただきます。
堀
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