コラム Column

大手ハウスメーカーのアパート1棟を買ったらいろいろヤバかった

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もふもふ不動産のもふです!

前回コラムは1棟目を買うまでを書かせていただきましたが、今回はどんな物件を買ったのかとか、買う前のイメージと買った後とのギャップについて書いていきます!

買ったアパートの特徴

どんな物件を買ったのかというと、

・静岡県の富士山の近く

・超有名ハウスメーカー建築

・軽量鉄骨の12室のアパート

・築20年で利回りは19%くらい

・管理はそのまま引継ぎ

・サブリースは継続か解約か選択可能

という状況でした!

空気がおいしく、物件の2回からドーンと富士山が見え、清流が流れているとても素晴らしいところにありました。人もそこそこ住んでいて、空室率も低く問題なさそう。そういうイメージでした。

売り主さんは、高齢の地主さんでした。

外壁塗装をしたばかりでピカピカ。

下水にも接続したばかりでしたので追加費用はほとんどかからない見込みでした。

管理会社とサブリースをどうするか?

管理会社の選択

まず、管理会社はそのまま引き継ぎました。

地方だったこともあり、仲介店も多くありません。

超大手のハウスメーカーの管理会社なので、そのまま依頼したほうが安心だろうと思って決めました。

実際、管理会社の管理はとてもよくできていて、管理に特に不満を感じたことはありません。

清掃前後の写真を送ってきて、「ちゃんと清掃しているぞ」感をアピールしていました。また、年間の対応や家賃収支をまとめた冊子を作って送ってきたり、かなり手がかかっている印象です。

しかし、その分コストがかかっているので他で埋め合わせていることが後でわかってきました(笑)

サブリース契約をどうするか?

サブリース契約とは、家賃保証のようなもので管理会社に一定金額で貸すことで、一定の金額が入ってくるという仕組みです。

空室が増えても家賃が減らないので、大家さんにとっては安心の材料となります。

しかし、普通に考えて空室が増えてきたらサブリースの金額も減額しないとビジネスとして成り立たないので、空室が増えたらサブリース減額されると、この時点で理解していました。

僕はどうしたかというと、

・サブリース契約をした場合

・サブリースを解約した場合

でそれぞれ数字をシミュレーションして、どっちが儲かる確率が高いか比較しました。

結果、どちらにせよあまり差がなかったので、1棟目ということもあり減額される可能性があることを知りながらサブリース契約を選びました。

案の定、数年後に減額交渉が入るのですが、それはまた後日どこかでお話しします(笑)

大手管理会社にして困ったこと

なんとなく安心という理由で大手の不動産会社に依頼したのですが、いいこともあれば困ったこともありました。

リフォームを外注できない

あとから分かったのですが、管理会社にリフォームを依頼するとかなり高いことが分かってきました。

管理会社 → 子会社 → リフォーム業者 → 職人

たぶんですが、こんな構造になっているので、多くの利益が抜かれているようでした。

大規模なリフォームについては自分で業者さんや職人に直接発注して、費用を抑えたかったのですが、管理契約とサブリース契約しているためNGということに。。

SP規格の壁紙(一番安いサンゲツの壁紙の種類)でも1㎡1300円くらいしました。。大阪で650円という話を聞いていたので、倍です(笑)

(※ただリフォーム費用は地域性があり、地方の場合は価格が高くなる傾向にあります。地方で大阪の価格をもとに値下げを求めると、「こっちは頑張って値下げしてるのにふざけんな!もうあなたのリフォームはお断りします」となり出入り禁止になったという話を聞いたことがあるので、ご注意を)

退去があるたびに、結構なお金が飛んでいきました。。

無駄なリフォームを提案してくる

もう一つ困ったこととしては、効果が良くわからないリフォームをたくさん提案してくることです。

覚えているものとして、

・玄関を開けると部屋が丸見えなので、玄関を囲ってドアを付けましょう~20万円

・外の廊下が暗いのでLED照明をつけましょう~30万円

・押入れをクローゼットにしましょう~20万円

・ふすまを、音が鳴らない引き戸にしましょう~10万円

・1DKを1LDKにしましょう。そのために洗濯機置き場を移動してなんたらかんたら…

僕ら不動産投資家は事業として賃貸経営を行っています。

これらの効果がどれくらいあるのか?費用対効果を見積もらないといけません。

例えば玄関のドアを20万円かけた結果、どれくらい空室が埋まるスピードが速まるのか?どれくらい家賃が上がるのか?ビジネスとしてプラスになるのか?

考えないといけないです。

不動産投資家になりたての僕には判断がつかないので、管理会社の担当者に質問しました。

もふ「これらやったら、どれくらい費用対効果上がるんでしょうか?家賃がどれくらい上げられるとか、空室が埋まるスピードがどれくらい埋まるとか…。大手管理会社で管理物件がたくさんあるので、データありますよね?。投資効果があるならやりますので、データください」

って、普通に聞いたつもりだったのですが、、

担当者「もふさまの博識には恐れ入ります」

と、帰ってきて、どれくらい効果があるのかわかりませんでした(笑)

あとから分かったことですが、不動産業界はかなり感覚で決断していますし、管理会社は大家にお金をたくさん使わせれば儲かるので、効果あるなし関係なくガンガン提案してきます。。

実際、売り主の地主さんも無駄なリフォームをかなりの高額でたくさん行っており、食い物にされているような印象を受けました。恐ろしい…

言われるがままに対応していたらやばいなと思いました><

ってことで、大手管理会社のいい面も悪い面もありました。

経営者として判断することが始まりました

買ったら終わりではなくて経営のスタートです!

「サブリース契約を結んでいるから安心。。何もしなくていいね(*´ω`)」

って考えている方もいると思いますが、僕は逆でした。空室が増えたら解除されると予想していたので、自分でもちゃんと考えて空室を埋める検討を始めました。

管理会社からいろんな提案を受けつつ、入居者をどうやって埋めて満室にするのかを考えていったことや、失敗したことなどを解説していきます!

読んでいただきありがとうございました!(^^)/

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