もふもふ不動産のもふです。2014年から不動産投資をおこなっています。
最近、NHKから「不動産ブームの陰で損失相次ぐ “生活保護アパート投資”」という記事が話題になっていたので、注意点について解説したいと思います。
不動産投資家であればこれは常識なので誰も引っかかる人はいないのですが、これから不動産投資を始める初心者にとって、生活保護の方がたくさんいるアパートを買って失敗する可能性があるという注意を行います。
誤解していただきたくないのですが、生活保護の入居者さんに問題があるというわけではありません。
私自身保有している物件で生活保護の方に何人も入っていただきましたが、特にトラブルを起こされたことはなくほかの入居者さんと同じように住んでいただいています。

生活保護の方の家賃が高い可能性がある

引用:NHK

生活保護の方には家賃が支給されます。自治体が生活保護受給者に家賃を支給する「住宅扶助」の制度というのがあります。
家賃の金額の上限は地方自治体によって変わっており、例えば東京都では5万3700円が上限となっています。生活保護の方にとっては、この上限を超えない限りは家賃はいくらでも変わらないということになります。
この制度を悪用し、実際は3万円の家賃しかとれない物件に、生活保護の方を5万3700円とか相場よりも高い家賃で入居させて売却するという事例が発生しているとのことです。

実際の家賃相場：月3万円、年36万円

生活保護者の家賃：5.37万円、月64.44万円

収益性が全然変わってくるのです。

例えば、利回り10%が相場だとした場合、生活保護の方が入っている場合は644万円として売却が可能となります。しかし実際は年間36万円なので360万円が相場ということになり、割高に買ってしまっているのです。

実際にその物件をいくらの家賃で貸すことができるのか？

を把握しておくことがとても重要なのです。

退去されたら家賃が下がる恐怖

引用：NHK

今回のNHKのケースでは、アパート購入当初は生活保護の方に4.2万円で貸していた部屋が相次いで退去したとのこと。相場は2.9万円なので、4.2万円で入居してくれる人が見つかるはずもなく、家賃収入が大幅に下がってしまったとのこと。
記事によると、アパートを売却した後、入居者を次のアパートに紹介して引越しを促しているそうです。そのため、どんどん入居者がいなくなり、空室が増えるとのこと。。
生活保護の方に高い家賃で入ってもらうケースがあることはよく聞いていたのですが、売却後に退去して次のアパートに引っ越すように誘導するというのは聞いたことがなく驚きました。。

失敗しないためにはどうしたらよいのか？

このようなケースで失敗してしまったら、想定していた家賃が入らずにお金がどんどん出て行ってしまいます。また、売却価格も下がってしまうケースがほとんどです。
こういう物件を買ったときに復活するのはかなり厳しいでしょう。
なので、不動産投資を安易に始めるのではなく、いい物件と悪い物件を見極められるようになってから始めるようにしてください！

不動産投資家ならこういうのに引っかかることはまずないのですが、どういうところに気を付けて買っているのか解説します。

１．家賃の一覧を取り寄せ、相場より安いか高いかを見極める

家賃の一覧表のことをレントロールといいます。不動産屋さんに言えばもらえるので、必ずこれを取り寄せてチェックします。チェックするポイントとしては、

・家賃が高すぎる部屋や安すぎる部屋がないか？

・入居者が決まる適正な家賃はいくらなのか？

この二つを必ず調査します。今回のケースですと、4.2万円で入居されていた部屋が、ほんとうに4.2万円で入居者を付けることができるのか？を、近隣の物件のデータや賃貸の仲介店さんにきいてみたりして調査をします。
もし近隣で似たようなスペックの物件の家賃が2.9万円だったとしたら、4.2万円で埋めるのは不可能ですよね？なので、まずは近隣の物件の家賃を調べるだけでも防げると思います。
ラーメン屋さんを買収しようとして、何の変哲もないラーメンが2000円で売上が上がっているとしましょう。でもその話を聞いても、「普通のラーメン2000円は高すぎなので売れるはずはない」って思いますよね？家賃も同じです。家賃の相場があり、その相場より高すぎる部屋に入居者が付くはずはないのです。

２．適正な家賃で入居者が付くのか見極める

適正な家賃がわかったとしたら、その家賃で実際に入居者を決めることができるのかどうか調査します。
「買った物件が退去されて困る」という声をたまに聴きますが、「不動産投資家は退去されるのが当たり前。次に入居者を埋められるかどうか？」と目線で購入を検討します。
そして入居者を決められる自信がない物件は、当然見送るのです。
買って退去されてからどうしよう…というのではなく、事前に調査して勝算があって買うのが鉄則ですね！
その他にも、修繕費用はどれくらいかかるのかも調べ、その費用を見込んでも収益性があって利益が出るのかどうかという目線で考えています。

不動産投資は罠がいっぱい。初心者は注意しましょう

今回、生活保護で家賃が相場よりも高い金額で入居しているアパートを買ってしまって失敗された方の事例を取り上げました。
不動産投資は罠がいっぱいあります。そしてはめ込もうとしている人もたくさんいます。。金額も大きいので、失敗したら再起不能になり自己破産される方も多いです。
楽して儲けることは不可能です。
一方で、不動産投資はしっかり勉強すれば、かなり安定して儲けることができるビジネスです。

始める前にしっかり勉強するようにしましょう。