もふもふ不動産のもふです。

2014年から不動産投資を始めてますが、最近状況が変わってきたと思います。

1. 金利上昇の兆しが見えてきた
2. インフレが起こってきて物価上昇してきた

このような状況の中で、不動産投資をどのように行うのかについて個人的な考えを解説させていただきます！

金利上昇について

融資の基準となる金利は２つありまして、

• 政策金利
• 日本国債の長期金利

があります。

政策金利については変動金利に大きく影響しますので、政策金利上昇したら変動で借りている方は影響を受けるでしょう。

日本はずっとマイナス金利政策で金融緩和をしてきていますが、インフレが起こって物価が上昇し始めています。もしかしたら今後政策金利が上がる可能性があると考えています。

もう一つは日本国債の金利です。こちらもずっと低金利で来ていました。さらに日銀がイールドカーブコントロールということを行い、0.25%以上にならないように国債の無制限買い入れを実行。

金利の上昇を強制的に押さえつけていました。

先日、日銀は0.25%から0.5%に金利を上げたことにより、日本国債の金利が上昇を続けています。長期金利は固定金利に影響を与えるので、住宅ローンなどの固定金利が上昇しています(注：新規に固定金利で借りる場合の金利のこと)

ということで、現状としては、

政策金利はマイナス金利のままだが、インフレがおこりマイナス金利脱却の可能性

→金利上昇の可能性

日本国債の金利は上昇中で新規の固定金利が上昇中

という状況になります。

こういったなか、どのようにするのか個人的な考えについてご説明させていただきます！

金利上昇についての対策

結論から申し上げますと、金利上昇しそうだから不動産を買わないということはないです。

今まで通り、市場価格よりも安くいい物件があれば今後も買っていく方針です。

また特に対策も打っていません。

理由としては、金利上昇についてはしょうがない部分があります。

今の日本は異次元の金融緩和中のため、異次元の低金利がたまたま続いている状況と考えています。今後はアメリカや欧州のように金利が上昇していくのが普通でしょう。

また安く買っているので、仮に3%ほど金利が上昇してもCFがマイナスになることはなく、特に問題はない見込みです。自己資金も潤沢にあり、不動産の含み益もたくさんある状況なので特に心配はしていません。

もし10%とか金利が上昇したらやばいですが、その時は激しくインフレしているので、不動産の価格や家賃の価格も上がっていると予想しています。

例えば1億円の不動産を保有して、借金が1億円だったとします。

物価が10倍にインフレしたとしたら…

不動産の価格は10億円になり、借金は1億円のまま(金利は10％とかになりますが)。純資産としては増える傾向になるので、売却すれば普通に資産が増えるというイメージです。

10倍というのは大げさですが、このまま物価上昇とインフレが続くのなら、アメリカのように年間数％で不動産の価格も上昇をしていく可能性もあるでしょう。

いい物件があれば買うというスタンスを変えない

「今が買い時だからたくさん買う」とか、「今は買わないほうがいい」とか、そういうことは考えたことがなく、市場より安く儲かる物件があれば買うというスタンスで不動産賃貸業を行ってきています。

融資が出やすいときは不動産の価格が高くて買えないですし、不動産の価格が下落するときは融資が出にくいので買いにくいです。

いつの時代も不動産投資は参入障壁が高く、買いにくい。だからすでに参入している人は儲かりやすいというメリットもあります。

いい物件はいつ来るかわかりません。なので、いつでもアンテナを高く広く張って、いい物件が来たら速攻で買うようにしていきたいと考えています。

どんな物件を買っているのか？

もともと地方ぼろ物件をやっていたのですが、だんだん都会にシフトしてきました。

理由としては、

• 地方やボロの不動産の価格が上昇していていい物件が減った
• 地方の人口衰退などを考えると20年後など長期で不安がある
• 自己資金が増えてきたので都心で買えるようになってきた

という点です。

それなら、多少高くても都心で持っておきたいと思ってますね。

そしてさらに最近は新築をやったりしました。

自分で新築を建てることで安く建築することができ、その分含み益の状態で相場よりも安い価格で新築を持つことができます。

自分で建てるのでリスクは非常に大きいです。でもその分、うまくいけば利益を取ることができます。(初心者にはお勧めできない事業ですのでご注意を)

新築のメリットデメリット

新築のメリット

• 自分で建てれば業者の利益を自分で持てる
• すぐに壊れず修繕費がほとんどかからない
• 入居付けしやすい

新築のデメリット

• 価格が高い
• 自分で建てる場合はリスクが大きい
  建築費の値上げ、近隣トラブルなど
• 工期が長い
• 自己資金が多く必要

とかありますが、トータルで見ると新築のほうがいいと思ったりしています！

ちょっとお知らせです！

新築投資を学びたいのでしたら、都心に新築RCを建築する堀塾があります。僕も初心者向けの講師として参加していますので、新築を学びたいのでしたらご検討ください。

金利上昇でも不動産を買い新築アパートを自分で建てる理由、まとめ

まとめますと、金利上昇でも耐えられるのと、インフレだと不動産の価格も上がるはずという見込みと、市場より安い儲かる不動産はいつ出てくるのかわからないため、常に不動産を探し続けるということでした。

新築はメリットもデメリットもありますが、今は新築に魅力を感じ買い進めています。地方中古よりも人口が減りにくく地価の下落も起きにくいと考えています。(未来は予想できませんが)

記事が参考になれば幸いです。

LINE登録で不動産投資のチェックリストプレゼント中です！また最新情報もLINEで発信しています。よかったら登録してください！

https://lin.ee/Voqo04u