RIZINやYouTubeで大活躍されている格闘家の朝倉未来選手が、1億円の土地を買ったとTwitterで報告されて話題となっています。

そういえば、堀塾に入塾して一億円の土地を買いました。

そこにマンションを建てます

どうなるのか、楽しみ

堀さんを信頼しているので不動産に対して全く無知ではあります

— 朝倉未来　Mikuru Asakura (@MikuruAsakura) August 29, 2021

多くの方々が、「どういうこと？」「何で土地を買うの？」と疑問を持たれていると思います。

この記事では不動産投資家の目線で、なぜ朝倉未来は1億円の土地を買ったのか、どれくらい儲かるのかなど詳しく解説していきます。

※筆者は不動産投資家です。

結論から言うと、

・豊橋から朝倉未来を呼び寄せたトライフォース赤坂の堀鉄平氏が運営する堀塾に入塾

・堀鉄平さん自身は不動産投資家で、都心に土地から新築RCマンションを建てる手法で30億円以上の売却益を得ている

・その堀さんが運営する堀塾は都心に土地から新築RCマンションを建てる手法を学べる塾

・朝倉未来は堀塾に入塾し、堀さんの指導で都心に新築RCを建てるために土地を1億円で購入

・このような物件を建てると予想されます

といった流れになります。

堀鉄平さんとは一体誰なのか？

朝倉未来さんのツイートにある「堀さん」とは、弁護士・格闘家・不動産投資家という異色の経歴を持つ堀鉄平さんのことです。

・公式Twitter「堀鉄平＠闘う弁護士」

※画像はRIZIN.30朝倉海選手試合後の投稿

堀さんは”闘う弁護士”とあるように、弁護士でありながら総合格闘技の選手として前田日明氏がプロデュースする「THE OUTSIDER 」にも参戦していました。弁護士としては「弁護士法人マーシャル・アーツ」の代表弁護士を務め、経営者としてスポーツジム「トライフォース赤阪・溜池山王」などを経営するビジネスオーナーでもあります。さらには不動産投資家としても投資額１００億円、売却益30億円を超える大投資家として成功しており、多彩なフィールドで活躍している人物です。

そんな堀さんと朝倉未来さん・朝倉海さんが出会ったのは「THE OUTSIDER 」でした。そこで朝倉兄弟に格闘家としての素質を見出した堀さんは、豊橋から東京に呼び寄せてジムの社員として雇用。より良い練習環境を提供します。

朝倉兄弟は東京で練習を積んだ結果、メキメキと実力を伸ばしRIZINで大活躍。いまや大晦日のメインイベントを担う選手にまで成長しました。堀鉄平さんは大晦日の試合で朝倉兄弟のセコンドも務めており、両者の深い信頼関係が感じ取れます。

・Youtube「朝倉兄弟が師と仰ぐ最強弁護士の正体」

・Youtube「朝倉未来を徹底分析！」

堀塾とはどういう塾なのか？

朝倉未来さんが入塾した堀塾とは、一言で表すと”プロの不動産投資家を育成する塾”です。堀さん自身が塾長として運営をしています。

・弁護士堀鉄平の不動産投資塾

堀さんは六本木や南青山といった都心の超一等地の土地を仕入れ、自分で新築のRC（鉄筋コンクリート）物件を建築する投資手法を得意としています。自分で土地を買って建物を建てることで、業者が用意した物件を買うよりも格安で不動産を手に入れることができるのです。もし仮に業者が建てて売るパッケージ商品を買ってしまうと、業者の利益が乗っているだけに割高な値段となってしまいます。

堀塾でも同様の手法が使われているようで、このように安く不動産を用意することで高い収益性を実現することができます。もし仮に建てた物件を売却したとしても、割安で物件を手に入れたため利益が出るようになっています。

※すぐに売却することは宅建業者でないとできないので注意が必要です。

また専門的な話にはなりますが、堀塾では都心の超一等地に利回り6％で建築することが可能です。相場は4.5％くらいなので、投資額の1.5倍の値段で建てた物件が売れるケースもあります。もちろん様々な知識が必要ですが、堀塾に入ることで新築RCの建築方法や、設計会社・建築会社などのチームの紹介、さらには物件を建てる土地の紹介もしてもらえます。

つまり朝倉未来さんは、堀塾に入ることで収益性の高い新築マンションを建てるということですね。どのような場所にどんなマンションを建てるのか気になるところです。

・堀塾はこちら

・堀塾の体験セミナーはこちら

朝倉未来はどういうマンションをどこに建てるのか？

朝倉未来さんが建てるマンションの場所は非公開でした。ですが堀塾で建築される物件は港区・渋谷区・新宿区が多いのでそのあたりではないかと思われます。

堀塾が過去に建てている物件は、ロートアイアンというデザインを基調としたホテルライクな建物が多いです。メゾネットで地下があり、自分だけの空間で集中できることもウリとされています。

堀塾物件の外観。高級感の漂う外観が特徴的だ。

13㎡という小さめの部屋もありますが、家具などが上手く収納されているため面積を広く使える工夫がなされており、数字ほど狭く感じられない造りです。単身者向けの部屋には家具が備え付けられており、手軽に引っ越しできることから需要も多いとのことです。

朝倉未来さんがYoutubeで堀塾物件のお部屋の様子を見学しているので、気になる方はチェックしてみてください。

・YouTube「2億5千万円でマンションを建てます」

・堀塾の物件「 HJ PLACE」

また2022年3月19日に、朝倉未来さんが購入した土地にゴミが捨てられてしまうという事件が起きました。

朝倉未来さんは、監視カメラを設置するなどして対応するようです。YouTubeでも状況を語られていますので、気になる方はチェックしてみてください。

どれくらい儲けられるのか？

しかし「本当に朝倉未来は儲けられるのか？」という疑問もあるかと思います。

これについては、まだ土地を買った状態のため未確定です。

しかし過去の事例から推測することはできます。堀鉄平さんが公開している動画から、どれくらい儲けられるのか推測してみましょう。

・Youtube「朝倉未来は堀塾で土地を買っていくら儲けるのか？」

動画にある物件の情報をまとめると、

・土地1.2億円＋建物1.45億円＝総額2.65億円

・10数部屋（12㎡の部屋などもあり）

・年間で得られる家賃の合計額は1700万円

・利回り＝1700万円/2.65億円＝6.42%。

とのことです。

このような物件は市場で利回り4.6%くらいで売られており、もし売ったとしたら3.7億円くらいで売却できる可能性があるそうです。

2.65億円で3.7億円の物件を入手できると考えると、かなり割の良い投資に思えますね。

しかし朝倉未来さんはすぐに売る気はなく家賃収入がほしいので、ずっと保有する予定とのこと。自己資金の投入額は予想ですが、3割の8000万円の自己資金を入れて、1.9億円の融資を受けるのではないかと思われます。年間780万円返済していく計算です。

もしリスクを想定するとすれば、以下のようなことが挙げられます。

・家賃が将来下落する可能性

・コロナで入居者が付くのか

・売却額が下がらないか

・建築費が上昇しないか

しかし朝倉未来さんは堀塾で物件を建てるため、土地から物件を建てることで相場よりも1億円安く新築マンションを用意できることからリスクはカバーすることができそうです。

節税対策になるのか？

YoutubeコメントやTwitterで「節税対策で買っているのではないか？」という意見がありますが、結論から言えば節税対策にはなりません。

理由は、利益が出るので税金が逆に増えるからです。

不動産投資で節税をするためには、税金で赤字を出すことが必要になります。一般的には不動産投資は儲かるので利益が出ます。そのため利益に対して個人なら所得税や住民税などが課税されることになります。

一方で減価償却という仕組みを使うことによって不動産投資で節税することもできます(仕組みは難しいので割愛します。詳しく知りたい方はこちらの「減価償却を使った節税」の記事を見てみてください。)。

朝倉未来さんが建築する新築RCマンションの耐用年数は47年なので、減価償却の金額はかなり小さいです。そのため減価償却を使った節税にはなりません。

なお一般的には相続税評価は2.65億円よりも小さくなるので、相続税の対策にはなるでしょう。

参考記事：【不動産投資家】上手に減価償却を使ってうまく節税しよう！

参考記事：弁護士解説。相続税対策で不動産が効果的な3つの理由とは？

ローンを組むと危ないのか？

「ローンを組むと危ないのではないか…？」という意見も見られました。

結論として、朝倉未来さんの場合は危ないということはないでしょう。理由は手元に現金が残るからです。

なぜ危なくないのか解説します。

仮に全財産2.6億円の人が2.6億円の現金で不動産を買うと、手持ち資金が0円になってしまいます。もしトラブルで物件の修繕費用などが必要になった場合、手持ち資金がないと対応することができなくなります。

一方で8000万円の現金を入れて1.8億円の融資を受けると、手元に1.8億円の現金が残ります。ローンを組んで手元に現金を残しておくことで、何かトラブルが起きたとしても安全です。

もちろんローンで手元に残ったお金を浪費してしまうことはNGですが、事業に使うのは健全で経営的にもかなり効果的です。低金利であればローンを組んで自己資金を手元に置いたほうが安全だと、一般的な経営者は不動産投資家は考えています。

朝倉未来さんのように、格闘家、Youtuberに加えてオンラインサロンやアパレルブランドなど多くの事業を展開されている方は、事業を展開するにあたって現金を残しておいたほうが経営者としてのフットワークが軽くなることにも繋がるでしょう。

将来家賃や不動産の価格が下落するのでは？

家賃や不動産の価格が下落する可能性はあります。

しかし、東京の都心部ではこの20年間で不動産の価格は上昇しています。

参考：不動産経済研究所「マンション・建売市場動向」

この傾向が継続するのではないかと予想している方が多いです。

もちろん将来のことはわからないので、この先不動産価格や家賃が下落するリスクはあるでしょう。

まとめ

大人気の朝倉未来さんが1億円の土地を買ってどんな新築RCマンションを建てるのか、儲かるのかについて解説しました。

アパレルやオンラインサロンなど、様々なビジネスを成功されている朝倉未来が不動産投資の事業をされる決断したのは興味深いですね。今後どうなるのか目が離せません。

朝倉未来さんは堀鉄平さんの教えを受けて不動産投資の世界に参入されましたが、全く無知の方が何も知らない状態で不動産投資を始めると非常に危険です。

信頼できる人を見つけるか、しっかり勉強して自分自身で判断できるようになりましょう。

また、後日に堀鉄平さんは朝倉海さんにも物件を紹介しました。

こちらも記事でまとめられています。気になる方は是非見てみてください。

・朝倉海が未来に続き土地を購入しマンション建築!?

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