コラム Column
キャピタルゲイン狙いの不動産投資の魅力とは
作成日: 2021/11/05
更新日: 2022/03/29
執筆者名：
堀 鉄平
保有資格：弁護士, 不動産投資家
所属弁護士会：第一東京弁護士会
弁護士。不動産投資家、格闘家、YouTuberとしても活動。
不動産投資家として、六本木、赤坂、南青山など都心の超一等地に新築RCを複数保有。投資総額80億円。売却益は25億円以上。不動産投資の『堀塾』を運営。
YouTube『堀塾ちゃんねる』のチャンネル登録者数は8万人を超え、Twitterアカウント『堀鉄平＠闘う弁護士』のフォロワーは4万。不動産投資の哲学や、人生の成功法則などを発信し続けている。
今回はキャピタルゲイン狙いの不動産投資を始めたきっかけについてご説明させていただきます。
キャピタルゲインとは、資産の値上がりによる利益のことで、不動産投資においては値上がりによる売却益を狙った投資手法となります。（参考：「【初心者必見】インカムゲインとキャピタルゲインが不動産投資成功のカギ」）
宅建業法により宅建業者登録していない方が不動産の反復継続売買を行うことは禁止されています。私の会社は宅建業者登録を行っているため可能な投資手法なのですが、宅建業を持っていない方はできない手法ですのでご注意ください。
不動産投資の最大の魅力は、銀行融資を使うことで大きな資金を借りることでき、自己資金では買えないような不動産を買って大きな利益を上げられる可能性があることです。
私の場合は一人デベロッパーとして、自分で土地を仕入れ、業者の利益が載っていない相場よりも安く不動産を建築してきて大きな利益を上げてきました。
どのようにしてそのような手法に行きついたのかを解説させていただきます。
1棟目の新築RCの買取の依頼
記念すべき1棟目の新築RCは、港区の南青山に建てました（前回のコラム参照）。
不動産投資の業界を分析し、どこに勝機があるのか考え抜いた末に自分で土地を見つけて建築したこともあり、とても愛着がわきました。途中で何度も見学に行き、進捗も確認しました。
当時は自分自身が南青山で新築RCのマンションを保有するという所有欲もあり、すぐに売ろうとは全く考えていませんでした。
そんな中、銀行の富裕層向けの資産運用の担当者から問い合わせが来ました。
「堀先生。今建築されている南青山の新築RCマンションですが、富裕層の顧客の相続税対策に買いたいとお声がかかっています。売却などご検討されませんか？」
資産が10億円以上ある富裕層は莫大な相続税がかかります。よくある相続税対策の一つの手法として、不動産を買うことがあります。
現金10億円なら10億円の評価として相続税がかかりますが、不動産を買うと相続税の評価額が下がるのです。
その理由は、不動産の相続税評価が現金よりも小さくなるからです。
不動産の相続税評価額は土地は、相続税路線価、建物は固定資産税評価額などで決まります。
都心の不動産は欲しい人が多く需要があるため、実需の価格が相続税評価額よりも大幅に高くなります。
仮に都心で10億円の不動産を買ったら、相続税評価額が5億円になるような場合もあります。そうなると相続税も約半分になります。
現金10億円 ＞ 不動産10億円（5億円の評価）
そのため、不動産を買うと相続税評価額が小さくなり、結果相続税の支払いが少なくなるというからくりです。
愛着もあったのですぐに売る気はありませんでした。でもどれくらいの価格で売れるのか？興味があったので、とりあえず価格の査定をお願いしました。
その結果、驚くべきことになったのです。
もし売ったら1億円以上の利益が出ることに
あまり期待していませんでしたが、銀行員からの買い取りの査定金額を聞いて驚きました。もし売却したら1億円以上の利益が出ることが分かったのです。
不動産投資クワドラントで、右側で勝負することが儲けるために必須です。その中で私はリスクをとって自分で土地を買って新築RCを建てることで、業者の利益がのっていない相場よりもかなり安い価格で建てられたのでした。
だからそのまま売ったとしても、1億円以上の利益が出たのです。もしこれが大手不動産メーカーのパッケージ商品だったら、こんなに利益が出ることはないでしょう。
自分でゲームに参加する
大きく利益をだして儲けたいのでしたら、自分でゲームを作る必要があります。競馬や宝くじで大きく儲けるのは買う人ではなく胴元が儲けます。業者が建築したパッケージ商品を買うのではなく、自分で土地から建築したことでゲームを作っていることに気が付きました。
この手法で大きな利益を得られる可能性に気が付いた私は、本格的に不動産開発のデベロッパーとして事業を始める決断をしました。
事業を始めるにはチーム作りがとても大切です。
まずはすぐに不動産開発の社員を雇い宅建業を取得。
自社で良い土地を仕入れられる体制、設計士と契約し、建築会社も見つけ、賃貸の客付けの会社も契約し、自社で不動産開発できるチームを立ち上げました。
そのチームで広尾や六本木や赤坂などの超都心の1等地で新築RCを構築。売却したり保有し続けたり物件により戦略は違いますが、開発を続け利益を上げてきました。
小さなきっかけをビジネスにする
このように私が新築RC建築する一人デベロッパーになったきっかけは、いくつもの偶然から生まれたものでした。この小さなきっかけを大きなビジネスにできるかどうかは、日頃のトレーニングがとても重要です。
私は毎日たくさんの本を読み最新の情報をインプットし、さらに日常的な出来事を自分のビジネスに応用できないのか？日々考えるビジネス構築の思考実験を行っています。
そうすることでビジネスを構築する力が高まります。
都心に新築RCを建てる構想も、A4の裏紙にシャープペンシルで全体像を俯瞰し図示し、消しゴムで消したり修正を加え練り上げていきました。
そして自分で新築RCを建築し確かめ、うまくいくことが確認できたのでチームを作り、大きなビジネスに育てました。
事業のきっかけは意外に身近なところにあるのかもしれません。
今回のコラムが皆様に役立てば嬉しいです。
ビジネスモデルの作り方や戦略の立て方は、オンラインサロン堀鉄平ビジネススクールで説明しておりますので、興味がある方はぜひご参加ください。
「一人デベロッパー」人生を変える不動産投資を教える堀塾を運営していますので、都心での新築RCに興味がある方は堀塾のサイトをご覧ください。体験セミナーも行っております。
また、2021年12月1日に私の新著「マインドチェンジ」が発売されます。
労働者から、ビジネスオーナー、投資家に移行するための考え方やノウハウを書き下ろしました。
是非とも予約いただき、お手に取っていただければ幸いです。
堀
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