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堀鉄平が区分マンション投資で2億円儲けた手法とは?

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弁護士で不動産投資家で格闘家の堀鉄平です。

私は土地から新築RCマンションを建築する不動産投資を行っています。

一人デベロッパーとして六本木、赤坂、南青山などの超都心の一等地に、土地から新築RCを建築することで大きな利益を出してきました。

そのため新築RCというイメージを持たれているのですが、実は区分マンション投資も行っています。

これまでに区分マンションを8部屋買ってきました。

巷では区分マンション投資は儲からないといわれていますが、私の場合は2億円以上の含み益になっています。

この話を友達にしたら、すごく興味を持ってもらえたので詳しく解説してみます。

今日のコラムでは

  • 私がどのような区分マンションをいくらで買ったか
  • 実際に今どれくらい値上がりしている
  • どういう考えで区分マンションを選んでいるのか?

を解説していきます。

初めにお伝えしておきますが、この区分マンション投資をお勧めしているわけではありません。後述しますが、多くの人にとっては難しい投資法なので、ご注意ください。

YouTubeでも解説しておりますので、ぜひご覧ください。

区分マンション投資で儲けるために大切なこと

私が行っている区分マンション投資は、キャピタルゲイン(売却益)狙いです。

東京都心の区分マンションの特徴を整理すると

  • 価格が高い
  • 利回りが低い(価格に対する家賃収入が低い)
  • 値上がり幅が大きい

家賃が入ってくることはもちろん大切なことなのですが、東京都心部の区分マンションの特徴からキャピタルゲイン狙いが理にかなっています。(※宅建業を持っていないかたは不動産の反復継続売買が禁止されていますのでご注意ください。私は宅建業を取得している法人で購入しています。)

そのことから、私が区分マンションを買うときに考えていることは2点です。

  1. 相場より安いか?
  2. 都心の駅から近いか?

これらの根拠についてご説明いたします。

相場よりも安いか?

不動産を買うときに最も重要なことは、相場より安いかどうかです。

例えば相場より20%安く買っておけば、いつでも20%の価格をのせて売却できるのです。この不動産の目利きが大切です。

新築RCマンションを建築するときでも、土地の目利きが大事なのと同じです。

相場を把握するには、近隣の坪単価をチェックします。

坪単価とは、1坪当たりの不動産の価格です。20坪の区分マンションの価格が6000万円だった場合、

坪単価 = 6000万円/20坪 = 300万円/坪

となります。

坪単価を比較することで、付近の区分マンションに比べて割安かどうかを感覚的に比較します。

坪単価はマンションのグレードによっても変わってきます。

例えば虎ノ門ヒルズの区分マンションは、世界中の富裕層が買いたいと狙っているので、付近の物件の坪単価の何倍もします。

なので、マンションのブランドや築年数や立地など総合的に判断して坪単価が安いか高いか判断しているのです。数式に当てはめるようなものではなく、あくまで感覚的に安いか高いか判断しています。

マンション内でも坪単価が安い低階層がねらい目

タワーマンションで一番人気なのはやはり高階層です。その眺望はタワーマンションでしか得られないため、とても人気です。

人気があるので高層階ほど坪単価が高めに設定されています。

実需で自分が住むのなら高階層もよいのでしょうが、私が狙うのは低階層です。

理由は坪単価が安く設定されていることが多いからです。

新築での低階層と高階層との坪単価の差は大きいですが、実需で売買されるときにはその差は縮まる傾向にあります。

なので売却狙いなら低階層を狙った方がより大きな売却益を狙える可能性が高いという考えです。

もちろん上層のほうがよりプレミアがついてより値上がりする可能性もあると思いますが、そこは戦略次第だと思います。

駅から近いことが重要

区分マンションの値上がりとして最も重要なことは、駅から近いことです。

駅から遠いほど価格の上昇率が下がる傾向なのはデータからも明らかになっています。

私が買う区分マンションは、駅から徒歩1分~3分くらいを狙っています。駅直結ならより良いですね

中古で買うなら入居している物件のほうが割安に買える

区分マンションは実需用としても売買されていますし、投資物件としても売買されています。

実需で買う方のほうが高値で買っていくので、入居者がいない物件のほうが高くなる傾向があります。

なので中古の区分マンションを購入する場合は、すでに入居者がいる投資用物件のほうが割安に購入できる可能性が高いです。

売却する場合は、賃借人が退去したあとに実需向けとして売る方が高く売れやすいです。

区分マンション投資におけるアービトラージとなり利益を出しやすいです。

区分マンション投資をする場合は必ず知っておきたいポイントです。

区分マンションで2億円の儲けになった物件の紹介

ここからは実際に私が買った区分マンションの一部を紹介していきたいと思います。

実際の保有物件の直近の取引事例から、売却価格を算出して利益を出しています。

物件はまだ保有していますので、利益はあくまで想定となっている点をご了承ください。

Brillia Towers目黒

購入金額 6790万円
現状価格 9500万円
現状家賃 27万円/月

目黒駅徒歩1分のマンションです。2017年に新築で購入しました。広さは42.7㎡。

当時坪500万円で購入しましたが、最近の売買事例だと坪750万円まで値上がりしています。

新築でモデルルーム見て価格表を見てみたところ、付近の物件と比較し割安なので値上がりしそうと考え購入しました。

毎月27万円の家賃を受け取りながら、値上がりしています。

The CONOE代官山

購入金額 7790万円
現状価格 12000万円
現状家賃 35万円/月

2016年に新築で購入。66㎡。代官山徒歩1分で坪単価389万円弱。

半地下のような構造だったのですが、それを差し引いても代官山駅徒歩1分で坪単価400万円以下は安すぎると判断し、申込しました。

抽選で8人が申し込んだのですが、、なんとあたりを引き当てることが出来ました!

今ではかなり値上がりしているので、買ってよかったと思っている物件です。

東京ツインパークス

購入金額 10700万円
現状価格 16500万円
現状家賃 42万円/月

汐留駅徒歩2分の好立地。部屋はファミリー向けの93㎡。

坪単価376万円で売りに出ており、明らかに付近のタワーマンションの相場と比べても安かったので購入しました。

こちらも大幅に値上がりしています。

虎ノ門ヒルズ

購入金額 23000万円
現状価格 24800万円
現状家賃 62万円/月

中古で購入。57㎡。坪1300万円で購入しました。虎ノ門ヒルズは日本屈指の高級賃貸マンションなので、坪単価は超高額となっています。

日本の中ではかなり高額だとしても、ニューヨークやロンドンなどに不動産を買う超富裕層から見ると東京の不動産はまだ安いと判断し購入しました。

虎ノ門ヒルズ近辺の再開発もされており、これからさらに値上がりするだろうと予想しています。

区分マンション投資はあまりお勧めしません

私がやっている区分マンション投資法ですが、あまりお勧めできる投資法ではありません。

理由は、いくつかありますが、

  1. 銀行融資が付きにくい
  2. 信用棄損する
  3. 収益性が低い
  4. 値上がりするかは不確実

私はすべて銀行融資を受けて購入していますが、この価格帯の区分マンションに融資を受けられる方は多くないでしょう。

私の場合は不動産賃貸業、弁護士法人などの決算書や、これまでの実績や信用や資産などがあるので融資を受けることが出来ていますが、サラリーマンにはまず難しいと思います。

仮に買えたとしても信用棄損を起こしてしまうので、買い進めることが困難です。信用棄損とは、

購入不動産の担保評価 < 借入

となってしまうことです。銀行は担保にストレスをかけて評価します。

例えば1億円の区分マンションを5000万円の担保価値と評価する銀行があったとします。

もし1億円の借金をしてその区分マンションを買ったとすると、その銀行から見ると5000万円の信用棄損となってしまいます。

(詳しくはこちらの「信用棄損で融資が出ない理由」の記事をご参照ください) 

相場より安いと思うものを買っていますが、それでも出来上がりのパッケージ商品なので、なかなか安い物件も見つかりにくいです。

値上がりするかどうかも不確実なので、それなら自分で土地を探してきて新築RCマンションを建てたほうが儲かると考えてます。

私は「一人デベロッパー」人生を変える不動産投資を教える堀塾を運営していますので、都心での新築RCに興味がある方は堀塾のサイトをご覧ください。体験セミナーも行っております。

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