コラム Column

はじめての新築マンション建築(後編)

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父が突然亡くなり相続が発生し、先祖代々の土地を売ったり物納したりといったドタバタが落ち着いた2001年の冬ころ…遊休土地にアパートを建てないかという1本の営業の電話から全ては始まりました。

これまで、次から次にアパートやマンションを建てないかという業者を、見積もりを取っては断ってを続けて、ついには7社目のN社に見積もっていただいたところまでお話ししました。

今回で新築アパートシリーズ3話目となります。

N社のプランを比較してみたところ…

改めて激安RCのN社のプランを確認すると、お風呂に追炊機能もありませんでしたし、外壁は吹き付け塗装でした。

そのため、これのグレードアップを依頼したところ、何だかんだで1億強になってしまいました。

木造や軽量鉄骨、鉄骨造と比べ、RC(鉄筋コンクリート)マンションは頑丈で左右上下の部屋の音も聞こえにくい構造なので心が動きました。価格が1億円を超えるということもあり悩ましいところでしたが、それでも構造的にはRCがいいなと心が動きかけていた時…

丁度その頃加藤は、RCの問題点である結露について、江本氏の書籍で「外断熱」という言葉を知った頃でした。

RCマンションは気密性が非常に高いので、結露になりやすいという欠点がありました。例えば冬の冷たい外気にコンクリートが冷やされ、そこに部屋の暖かい空気がぶつかると結露となってしまう可能性がありました。

内断熱構造。普通の構造

内断熱構造。普通の構造

外断熱構造。断熱材で包み込む

外断熱構造。断熱材で包み込む

しかし外断熱構造にすることで結露のリスクを大幅に減らせるということを知り、より深く知りたくなり、7社目のN社も断ったのでした。

ここまでの経緯を表にまとめるとこんな感じになりました…20代の尖っていた頃の事とはいえ、ちょっとやりすぎなので反省しております。。

    価格 構造 部屋数 利回り 概要
1社目 L社 2億円 軽量鉄骨 1R×30部屋 10%弱 20年一括借り上げ。作りが悪く見送り
2社目 D社 8000万円 軽量鉄骨 60㎡×10部屋   「こちらの方にも将来地下鉄が通る計画もある」といういい加減な発言をきっかけに見送り
3社目 S社 1億円弱 鉄骨     高いので見送り
4社目 Y社 6000万円 木造     安すぎて恐ろしく見送り
5社目 C社 9000万円弱 鉄骨 60㎡×12部屋   角地補正を間違えた
6社目 H社 7000万円 木造     後輩が勤めていた
7社目 N社 9000万円弱 RC     機能追加したところ1億円強に

同時に妻の実家の御義父様からご紹介のE社がご登場。

E社が提案してきたのは、「内外断熱=ABB工法」。

この工法は、コンクリート型枠が断熱材になっていて、コンクリート打設後はそのまま断熱材として残すというものでした。

「外断熱の弱点である『空調の立ち上がりの悪さ』を室内側にも断熱材を配することでクリアすることが出来る」、という説明を受けて納得していました。

「なんでもオマケが付いてくればラッキー」と考える貧乏性の加藤はこれに乗り気でした。

しかし、その後、ネットで出会った設計士から「内外断熱工法」の欠点の指摘を受け、さらに真の外断熱について教示していただくことになります。

内外断熱工法に翻弄される加藤

そこに現れたのが、設計士のK氏でした!

K氏とはヤフーの掲示板の「RC外断熱」というトピックで出会いました。

そこで、「内外断熱」について伺ったところ、

「そもそも外断熱とは、室内気温を躯体に蓄熱させることで冷暖房を効率的に行うことに意義があるのに、室内側に断熱材を配しては効果が減少する。

しかも、型枠が断熱材となっていて、これをはずさないため、コンクリートの打設状況を確認することが出来ない」

とのご指摘をいただきました。

この点をE社に尋ねましたが、E社からは納得のいく説明を受けられなかったので、ご退場していただいた。

しかし、E社は義父からの紹介だったため、妻にドツキまわされる結果になりました…

ついにK氏と実際に会うことになった

新幹線で名古屋まで出てきてもらい、加藤家にてご対面。

物腰もやわらかで、外断熱に対する情熱も感じられました。

氏が提示したプランは、共用廊下にサッシをつけて、内廊下にし、廊下ごと断熱するというものでした。

ベランダは、鉄骨で後付け。

外装材はサイディング。

設計監理報酬は、4%前後。

デザインはごく単純なものでした。

「これで、(設計報酬込みで)通常の3割増しなのか」と悩む加藤に休息の時間はありませんでした…

K氏のプランを検討している内に新たな使徒が襲来しました

建設大手のT社です。

加藤の同級生の父上からの紹介で、大手だけあって営業もしっかりしていました。

そして、T社の設計士とご対面。

この設計士さん曰く、

「外断熱の方が理論的に優れていることは承知しているが、外装材の耐震性に疑問がある」

「躯体とベランダが材質の異なる構造体で建てるとなると地震の際にどのように揺れるか想定できない」、

という内容だったと記憶しています。

残念ながら外断熱の優位性を認めていながら、それを採用しなかったのでT社にはご退場願いました。

T社からはグリ2の際に再挑戦を受けるのですが、それはまた別の機会に。

T社の退場していただくのと同時に、2×4のD社や地場の工務店さん等にもご退場していただきました。

ここまで加藤が殲滅した使徒業者は15社。

そして、いよいよ最後のギョウ者が登場する。

「次回予告」

業者は消え、友人は去り、傷心の加藤に営業は微笑まなかった。

次回『最後のギョウ者』

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