前回のコラム

大手ハウスメーカーのアパート1棟を買ったらいろいろヤバかった

富士山のほとりに1棟目を買ったのは2014年のこと。

大手ハウスメーカー管理でサブリース契約していたので、大家としては何もすることはなかったんですよね。

サブリース契約があるとはいえ、入居率が下がった状態だと保証金額の見直しをされることは知っていました。

なので「僕自身が空室を埋める努力をしなければ！！」と意気込んでいたのですが、どうも空室が埋まらない。

常に12部屋中2部屋くらいがいつも空いている感じでした。

1部屋埋まっても、また1部屋退去がある…モグラたたきのような感じでした。

原状回復費用で衝撃を受ける

僕が買ってすぐのこと。

築20年くらいだったのですが、新築当初からずっと住んでくれている入居者が退去されました。

新築当初の高い家賃6万円で住んでくれていたのですが、現在の募集は4.5万円くらい。。

退去とともに家賃が下がるという悲しい目にあいました。(;_;)

さらに原状回復費用の見積もりが来て、衝撃の100万円コースでした。

30㎡くらいの1LDKで100万円…。僻地の大手ハウスメーカーのリフォームなので、超高いです。

いまなら自分で相見積もり取ってやっていたでしょうが、初心者の僕はそのまま受け入れるしかありませんでした。

せめて不要と思われる過剰なリフォームを少し削り80万円くらいにすることしかできなかったですね。。

さらにもう1部屋、ずっと住んでくれている人が退去し、さらに80万円くらい吹き飛びました。

1年分のキャッシュフローが水の泡…(;_;)

さらに再募集で家賃も下がる！？

不動産投資の厳しい現実を目の当たりしました。

と、嘆いていても何も始まりません。

管理会社が悪いとか、仲介店が悪いとか他責にする大家さんもいますが、僕は自分で何とかしようと思いました。

募集の状況を確認する

まずはインターネットで募集がかかっているのか確認しました。今の時代、ネットで探す人が多いです。

掲載は複数の仲介店から掲載されており、物件の写真もきれいで特に問題なかったです。

そしてミニミニさんとかアパマンさんとかの担当者さんに、自分の物件の空室が埋まらない理由を聞いてみました。

この、仲介店の担当者に埋まらない理由を聞くことはとても重要です。常に最前線で物件を案内している方々なので、入居者さんがどこを見て物件を決めるのか、何がネックで物件が選ばれないのかをよく把握しています！

「どうやったら埋まりますかねぇ？」という感じで、相談しています。そして大切なのは責任転嫁をしないことです。埋まらないのは自分の責任なのです。いろんな意見を聞いて、最終判断するのは経営者の責任です！(言ったとおりにやったけど埋まらない！どういうことだ！と管理会社や仲介店に怒る人もいますが僕は絶対にやらないようにしています)。

ヒアリングの結果、近くに新築のアパートが建っていて、そこと家賃が5000円しか変わらないことがわかりました。。築20年のアパートと新築アパートで家賃が5000円しか変わらないのなら、新築を選ぶ人が多いのは普通ですよね。。

家賃を下げる決断に…

新築に勝つためには

・設備を新築と同等にする

・家賃を下げる

の2つしか対策できません。。

何100万円をかけて新築同様にしたところで新築に勝てるはずはありませんし、家賃もあまり上げられないので費用対効果がかなり悪いと考えました。

やりたくなかったのですが、少し家賃を下げることにしました。(サブリースなので家賃下げても金額は変わらないのですが、長期的に見てサブリース金額の減額につながる)。

当たり前のことですが、ライバル物件より良い条件にして選んでもらえるようにしないと入居者を付けることは難しいです。

いろいろと模索する

「自分でネット広告をやったら入居者が増えないだろうか？」という思い付きで、Googleに広告を打ってみました。

「xx市　賃貸」とかで検索した時に、自分の物件がGoogleのTopに広告として表示されます。広告がクリックされると1クリックあたり100円くらいかかりました。。

試しに自分で1回クリックしてみたら、100円かかりました。。1回クリックするだけで100円が溶けていくのがすごい仕組みですね。(ちなみに「不動産　売却」とかで広告出すには1クリック1000円～5000円くらい必要。恐ろしい世界です)。

月10000円の予算で2ヶ月くらい広告を売ってみましたが、全く効果ありませんでした。検索から僕の物件が100回くらい見られたのですが、それで決まるわけもなく…

何の効果も得られませんでしたが、これも勉強です！

インターネット無料を入れてみる

今では当たり前感があるネット無料ですが、2014年では空室対策として効果抜群と都市部で盛り上がっていました。

早速僕も取り入れようと思い、管理会社に相談してみました。

管理会社さん「この辺でネット無料の物件なんて全然ないですよ。いらないのでは？」

と、つれない返事。あんなに無駄なリフォームを押し付けてくるのに、ネット無料だと自社の利益にならないからか冷たい扱いでした＞＜

仲介店さんにも聞いてみました。

仲介店さん「この辺でネット無料なんて、田舎じゃいらないですね」

とのこと。。

普通なら素直にあきらめたほうがいいのかもしれませんが、個人的にはインターネットは絶対に家に必要で、さらに月に3000円～5000円くらいかかります。ネット無料をアパート全体に導入すると1部屋当たりの負担は1500円くらいでした。

ということを考えると、1500円の投資で入居者さんが5000円くらいお得に感じるのなら、かなり費用対効果が高いと判断しました。

ということで、ネット無料を入れたところ驚きの結果に。。

何とすぐに満室になったのでした！

グラフを見て頂ければわかるように、ネット無料を入れたらすぐに満室になり、そこから退去が出てもすぐに埋まるようになったんです。

勝因は、このエリアにネット無料の物件がほとんどなく、都会から転勤してきた人たちがネット無料を探したらまず目に留まったからと思われます。

仲介店さんもこのエリアにネット無料がないので、需要があるにもかかわらず需要がないように思っていたようです。自分の勘を信じて決断してよかったと思った瞬間でした。

試行錯誤するしかない

ネット無料を入れれば解決というわけではありません。

いろいろ情報を仕入れて確認し、プロに否定されつつもネット無料は効果あるという仮説を立て、最終的には僕の自己責任でネット無料を入れたところ仮説が当たったということになります。

そのエリアで入居者さんが何を求めているのか？なぜ自分の物件を決めてくれないのか？というのをよく考えて、限られた予算の中で一番効果があるであろう施策を取り、満室を目指すビジネスです。

空室対策は答えがなく、どうしていいのかなかなか難しいところがあります。

そういったときは原点に立ち返って、自分の物件が選ばれない理由と、どうやったら選んでもらえるのか？ライバルよりも良い条件にするという事。そしてそれをしっかりお客さんに診てもらえること。この二つが大切だと実感しました！

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