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不動産投資の管理は管理会社VS自主管理、どちらを選ぶ?


弁護士の加藤です。私は不動産投資を20年以上行っている大家を行う傍ら、弁護士として活動しています。

不動産投資物件を買った後に物件の管理業務が必要になります。

物件の管理は、

  • 家賃の振込の管理と督促
  • 入居者からのクレーム対応
  • 退去時の立会いや原状回復
  • 入居付け

など、多岐にわたります。

自分で管理を行う自主管理を行う大家さんと、管理会社に依頼する大家さんと2通りあります。

あなたは、物件の管理を管理業者に委託していますか、それともご自分で管理していますか?

この記事では、20年以上の大家業を行ってきた経験をもとに、どちらが良いのかお伝えさせていただきます。

自主管理のメリットとは?

まず自主管理を勧める不動産投資家のご意見を紹介します。

曰く、

「管理業務を管理会社に委託した場合の委託料はおよそ3~5%と一見多くは見えない。

しかし不動産賃貸業から得られる収益は非常に少ない。例えば、毎月入居者からいただく家賃から、入居時の仲介報酬や広告料、入居中の修繕費、退去時の原状回復費用、そして税金(所得税・法人税、固定資産税)を差し引くと、手元に残るのはごくわずかである。

このようにわずかに残った収益からさらに管理委託料を支払うと、いよいよ手元にお金が残らない。

また物件の管理方法や修繕費等の相場を知っていないと、管理会社にとって都合の良い大家さんになってしまい、場合によっては相場よりも高い金額で原状回復費用を請求されたりすることもある。

何より、管理会社にとって、あなたの物件は、あくまで他人の所有物であって、最終的な責任をとってくれることはない。」と。

このように自主管理を勧める投資家の意見は傾聴に値します。

管理会社に依頼するメリット

これに対して、管理会社に委託している投資家が大部分だと思います。

実際私も、ほとんどの物件について管理を委託しています。その理由は次のとおりです。

不動産賃貸業が優れている点は、次の2点と考えます。

銀行から融資を受けることで自身の手持ち資金よりも大きな資金で投資できること

入居者の管理業務を第三者に委託することができる

ことです。

そして物件の管理を管理会社に委託することによって、②の点、つまり自分の時間を作ることができる点が非常に大きいと考えるからです。

私は基本的に月曜日から金曜日の朝9時から午後7時ころまで弁護士としての業務をしているので、毎月の家賃の入金の有無の確認や、入居者からの苦情や物件の不備(例えば漏水事故や給湯器の故障等)に対応することは物理的にかなり難しい状況にあります。

物件が遠隔地にある場合には、自分で物件を管理するハードルは更に高くなります。

このように兼業で不動産投資をしている方にとっては、自主管理の壁はかなり高いものになると思います。

自主管理をやってみた失敗談

実は以前、家族の協力も受けながら、1年間ほど、1棟(12戸)についてだけ自主管理をしたことがあります。

ところがかなり手間がかかり、半年以上経ってから家賃の未収が発覚したり、苦情の対応に苦慮したりしました。そして何より、入居付けが弱くなってしまい、空室がいくつも発生する事態となってしまったのです。その結果、管理会社に改めて管理をお願いすることになったという非常に苦い経験があります。

もっとも負け惜しみになりますが、この経験を経たからこそ、管理業務のうちで手間や費用がかかることも分かりましたし、退去立会い業者や原状回復の工事業者、さらには漏水等の緊急対応をお願いすることのできる業者さんとのつながりを持つことができました。

自主管理か管理会社化のまとめ

こうした自主管理派・管理委託派のご意見や私の経験を踏まえてまとめますと、次のようになります。

まずフルタイムで働いている方が全て自主管理をすることはかなり難しいと言わざるを得ません。

とはいえ、何も知らずに管理業者に委託していると、良いカモにされてします。

そこで、カモにならないためには、管理業務の内容を漠然と捉えずに、一つずつどのような段取りでなされているのかを知ることが重要と考えます。

管理業務の具体的な手順や流れが分かっていれば、管理会社の管理業務が真っ当なものかどうか判断でき、その上で管理会社に対して適切な指示をすることができるようになると思います。

最近では、「管理難民」と言って、管理会社から管理委託を断られる物件も現れているそうですので、根拠や合理性に欠ける無理難題を管理会社にし続けると、管理会社から管理委託を断られてしまう可能性もあります。

そうした事態に陥らないためにも、最低でも管理業務の具体的な手順を把握することをオススメします。

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