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還元利回り(キャップレート)とは? 求め方をわかりやすく解説


還元利回りとは、収益額を現在価値に割り戻すために用いる利率のことです。

還元利回りについて知っておくことで、購入を検討している物件の適正価格についてあたりをつけることができたりします。

当記事では現役の弁護士が

  • 還元利回りとは何か
  • 還元利回りの求め方
  • 自分で物件の還元利回りを調べる方法

などについて詳しく解説いたします。

還元利回りとは

還元利回りとは収益額を現在価値に割り戻すために用いる利率のことです。

Cap Rate(キャップレート)と称されることもあります。

物件価格は、収益性との関係では、当該物件が将来生み出すと期待される純収益の現在価値(当該物件から生じた収益額を現在価値に割り戻したもの)の総和であると考えらえています。

還元利回りの求め方

還元利回りの算出方法は

還元利回り(%)=一定期間の純収益(円)÷物件価格(円)

となります。

還元利回りは一般的に住宅で5~7%、事業用で8~10%とされています。

株式会社二十一鑑定「評価先例(平成31年4月から令和2年3月)の地域別・築年数別平均還元利回り

言い換えれば、収益性との関係での物件価格を算出する方法(収益還元法)は

物件価格(円)=一定期間の純収益(円)÷還元利回り(%)

です(この算出方法は、収益還元法のうち直接還元法というものです。)。

収益還元法は、賃貸用物件や事業用物件の物件価格を算出する際に特に有用な方法であると言われています。

※もっとも、物件価格(不動産の経済的価値)の本質は収益性にあると考えられているため、これらの物件に限られず、市場性を有する物件(文化財等の市場性を有しない物件以外)の物件価格の算出にも十分に役立ちます。

この収益還元法以外の建物の評価方法については「建物評価額の算出方法は?」で解説しております。よろしければご参照ください。

物件の還元利回りを自分で調べる方法

購入していない物件についての還元利回りを具体的に把握することは基本的に難しいです。

しかし、以下のようなサイトを参考にすれば、周辺地域や類似物件を参考にしながらおおよその還元利回りを確認することが可能です。

国土交通省「土地総合情報システム」で類似物件を参照することができます。

類似物件の還元利回り(%)= 予想される純収益(円)÷物件価格(円)

CaprateMapでは、調べたい地域の還元利回りを確認することができます。

類似物件が存在しない場合には、還元利回りを補正するなどしたうえで物件価格を算出してみると良いでしょう。

まとめ

ここまで還元利回りについて紹介しましたがいかがだったでしょうか。

還元利回りをもとに、収益性との関係でみた物件の適正価格を知ることができます。

今後収益物件の購入を検討されている方は、当記事でご紹介したサイトを活用いただくなどしてみてください。

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