令和４年判決のポイント

令和４年１２月１２日、最高裁判所は、①賃貸物件の賃料等を合計３か月分以上滞納した場合に賃貸借契約を無催告解除できるとする契約条項（下記契約条項目録第１３条、以下「①条項」といいます。）、②借主が賃料等を２か月以上滞納するし連絡も取れないなどといった場合い物件を明け渡したとみなす家賃保証会社の契約条項（下記契約条項目録第１８条、以下「②条項」といいます。）の有効性が争われた訴訟で、これら条項が無効であるという判決を下しました（最高裁判所第一小法廷令和４年１２月１２日判決（令和３年（受）第９８７号））。

この令和４年判決について、報道等では「家賃滞納者を追い出す契約条項が無効とされた」という点が強調されていますが、問題となった事案の契約条項について判断をしたものであり、家賃滞納者を追い出す契約条項がおよそ全て無効であると判断したものではありません。

そこで、本記事では、上記判決において、どのような理由で家賃滞納者を追い出す契約条項が無効とされたか、どのような場合には有効とされる可能性があるかをご説明差し上げます。

①条項が無効とされた理由

最高裁判所第一小法廷昭和４３年１１月２１日判決（昭和４２年（オ）第１１０４号）においては、家屋の賃貸借契約において、一般に、賃借人が賃料を１か月分でも遅滞したときは催告を要せず契約を解除することができる旨を定めた特約条項は、賃料が約定の期日に支払われず、そのため契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情がある場合に、無催告で解除権を行使することが許されることを定めた条項であると解釈することができるとし、その意味の限りで有効であると判断しています。

このように、催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情がある場合に、無催告で解除権を行使することが許されることを定めた条項であれば、有効な条項とされる可能性があります。

そこで、令和４年判決でも、この昭和４３年判決の考え方が①条項に及ぶかどうかが争点となりました。

結論として、①条項には昭和４３年判決の考え方は及ばないとされています。条項①は、（賃貸人だけでなく）賃料債務等の連帯保証人（家賃保証会社）が無催告解除をすることを認め、さらに連帯保証債務の履行により、賃料債務等が消滅していた場合でも、無催告解除を認めているものであるなど限定が加えられていないため、昭和４３年判決でいうところの有効な条項にはおよそあたらないこと等が理由です。

そして、上記のような限定が加えられていない以上、任意規定よりも消費者（賃借人）の権利を制限するものであり、また、消費者（賃借人）の生活基盤を失わせる重大な事態を生じさせやすいことから、消費者契約法第１０条により無効であると判断されています。

以上のことを踏まえますと、無催告解除を行える主体や場面が限定されているような場合には、昭和４３年判決の考え方が及び、賃料等の滞納があった場合に賃貸借契約を無催告解除できるとする契約条項も有効とされる可能性があります。

②条項が無効とされた理由

令和４年判決では、②条項が、⑴賃借人が賃料等の支払を２か月以上怠ったこと、⑵家賃保証会社が合理的な手段を尽くしても賃借人と連絡が取れない状況にあること、⑶電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められること、⑷本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看守できる事情が存することという４要件を満たすときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、家賃保証会社が本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる条項であるところ、賃貸借契約が継続している場合に終了させる権限を家賃保証会社に付与する趣旨の条項であるかどうかが争点になりました。

結論として、②条項は、そのような趣旨の条項ではないとされています。条項②は、賃貸借契約が終了している場合だけではなく、賃貸借契約が終了していない場合にも、上記４要件を満たすときには、適用があること等が理由です。

そして、賃貸借契約が終了していない場合にも、賃貸借契約の当事者（賃貸人又は賃借人）でない家賃保証会社に一存で明渡しがあったものとみなし賃借人の物件を使用収益する権利を制限することができる以上、任意規定よりも消費者（賃借人）の権利を制限するものであり、また、消費者（賃借人）の生活基盤を失わせる重大な事態を生じさせやすいことから、消費者契約法第１０条により無効であると判断されています。

以上のことを踏まえますと、明渡しがあったものとみなすことのできる主体や場面が限定されているような場合には、上記の趣旨の条項であるとされ、賃借人が賃料等を一定期間滞納し、連絡も取れないなどといった場合に物件を明け渡したとみなす契約条項も有効とされる可能性があります。

まとめ

以上のように、令和４年判決では、①条項と②条項のいずれについても、家賃保証会社が広く賃借人の生活基盤を失わせることを認めるような条項としていたことが重視されて、無効とされたものと考えられます。

家賃滞納者を追い出す契約条項を設ける場合は、合理的な範囲の主体や場面のみ適用されるような内容とするようにご注意ください。また、契約締結時には、このような趣旨であることを明示して確認しておく必要があると考えます。

＜参考：令和４年判決で問題となった契約条項＞

（https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/599/091599_hanrei.pdfより引用）