【相談】仲介による売買契約締結後、決済前に売買契約が手付解除された場合は、仲介業者に仲介手数料を支払わなければならないでしょうか。

不動産を売却するため、仲介業者と媒介契約を締結し、仲介手数料については、売買契約を締結したら仲介手数料を支払うと合意していました。その後、仲介業者に紹介してもらった買主との間で売買契約を締結し、手付金の交付を受けました。契約締結の１か月後に決済の予定でしたが、決済前になって買主から手付放棄によって売買契約を解除されてしまいました。

売買契約が決済に至らなかったため、仲介手数料を支払いたくないのですが、この場合でも仲介手数料を支払わなければいけないのでしょうか。

【回答】仲介によって売買契約を締結した以上、仲介手数料を支払う必要がありますが、金額は減額となる可能性があります。

仲介業者の仲介によって売買契約を締結していますので、決済前に契約が解除されたとしても仲介業者に仲介手数料を支払う必要がありますが、支払わなければならない報酬額は、取引額、仲介の難易、期間、労力その他諸般の事情を考慮して相当な報酬額の限度まで減額される可能性があります。

なお手付金については当コラム「不動産売買における手付金とは？手付解除の注意点を弁護士が解説」で詳しく解説されていますので是非ご参考ください。

仲介手数料を支払う必要はあるが全額ではない可能性あり

媒介契約は成功報酬制がとられていますので、仲介業者が依頼者に報酬（仲介手数料）を請求するためには、依頼者と仲介業者間で媒介契約を締結し、媒介契約に基づいて仲介業者が仲介活動を行い、その結果として依頼者と相手方との間で契約が成立することが必要です。

売買契約が締結された後、決済まで完了すれば、媒介契約で定めた報酬を請求できることに問題はありません。

売買契約締結後、決済前に売買契約が解除されてしまった場合に媒介契約で定めた仲介手数料全額を請求することができるのかについては、見解の対立があります。

一つの考え方は、いったん仲介により売買契約が成立した以上、その後の契約解除等は原則として仲介業者の報酬請求権に影響を及ぼさず、媒介契約で定めた仲介手数料全額の請求を認めるものです。

もう一つは、媒介契約における仲介手数料額は売買契約が履行された場合における報酬額であるとして、売買契約が中途で終了した場合は全額の請求はできず、相当額の報酬のみ請求することができるとする考え方です。

仲介による売買契約が決済前に解除された場合の仲介手数料について裁判例は、その事案によってさまざまです。

仲介手数料の減額に関する裁判例

この点に関する参考最高裁判例として、最判昭和４９年１１月１４日（集民１１３号２１１頁）があります。同判例は、「仲介人が宅地建物取引業者であって、依頼者との間で、仲介によりいつたん売買契約が成立したときはその後依頼者の責に帰すべき事由により契約が履行されなかつたときでも、一定額の報酬金を依頼者に請求しうる旨約定していた等の特段の事情がある場合は格別、一般に仲介による報酬金は、売買契約が成立し、その履行がされ、取引の目的が達成された場合について定められているものと解するのが相当である」と判断し、取引の目的が達成されたか否かを考慮することなく、また、なんら特段の事情を認定することなく、単に売買契約成立と同時に支払うとの約定があったことから直ちに契約で定めた報酬の全額につき報酬金請求権が発生したとする原判決には、審理不尽、理由不備の違法があるとして、原判決を破棄して手続きを原審に差し戻しています。

仲介依頼者としては、売買契約が締結されるだけではなく、契約が履行され取引の目的が達成されて初めて媒介契約による利益を受けることができるのであり、特段の事情がない限り、売買契約が決済まで至って取引の目的が達成された場合に限って媒介契約で定めた仲介手数料を請求することができるのだと判断されたのです。

また、仲介による売買契約締結後に契約が手付解除された事例としては、福岡高裁那覇支判平成１５年１２月２５日判時１８５９号７３頁が参考になります。同裁判例では、「仲介契約に基づいて業者が行うべき事務の中心的な内容は、仲介により依頼者と第三者との間に売買契約を成立させることであり、本件においては業者の仲介によって売主と買主との間に売買契約が成立している。その後手付金放棄により売買契約は解除となったけれども、いったん有効に成立した売買契約が手付金放棄により解除されたからといって、媒介契約に基づく報酬請求をすることができないと解することは相当ではない」として仲介業者による報酬請求自体は認めています。

しかし、上記最高裁判例を引用して一般に仲介による報酬金は売買契約が成立し、その履行がなされ、取引の目的が達成された場合について定められているものと解するのが相当であるとしたうえで、事例の諸事情を考慮して、報酬額についての合意は売買契約が買主の手付放棄により解除された場合には適用されないと解するのが当事者の合理的意思に合致すると判断し、約定の報酬額全額を請求することはできず、商法５１２条により相当額の報酬額を請求することができると判断しました。

商法５１２条は、商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、報酬について明示的な特約がなくとも、相当な報酬を請求することができる旨定めている条項です。仲介業者の受け取るべき相当の報酬額については、取引額、仲介の難易、期間、労力その他諸般の事情を斟酌して定められます。

まとめ

以上のように、仲介によって締結された売買契約が決済前に手付解除された場合、依頼者は仲介手数料を支払わなくてよいことにはなりませんが、全額ではなく、相当な報酬額の限度で仲介手数料を支払えば足ります。具体的に支払わなければならない相当な報酬額については、取引額、仲介業務の難易度、期間、仲介業者の労力、契約が履行されずに終わった事情、その他諸般の事情を考慮して定められることになります。

もし不動産売買に関連したトラブルなどに遭ってしまった場合は、弁護士などの専門家に相談することをオススメいたします。

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