【相談】他に好条件の物件を見つけたので、手付金を放棄して売買契約を解除したいです。

不動産業者から物件を購入しようと売買契約を締結しました。契約締結時に手付金を払っていたのですが、他に好条件の物件が見つかったため、手付金を放棄してでもこの売買契約を解除したいと思っています。

業者側に手付金を放棄するから解除したいと申し入れたのですが、すでに決済のための書類や司法書士も準備しているから手付解除には応じられないと断られてしまいました。

このような場合、手付解除は認められないのでしょうか。

【回答】相手方が履行に着手すると手付解除ができなくなります。

解除の相手方が契約の履行の着手した場合は手付解除ができなくなるところ、今回の事例では、売主の不動産業者側は履行に着手したとは言えないので、買主は手付放棄により契約を解除することができます。

手付金の保全措置について詳しく知りたい方は「手付金等の保全措置について弁護士が解説」をご参考ください。

不動産売買における手付金とは

手付金とは契約締結に際して当事者の一方から相手方に対して交付される金銭をいいます。不動産売買の場合、契約締結時に買主から売主に対して手付金を交付することが多いと思います。

買主が売主に対して手付を交付したときは、買主はその手形を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して契約の解除をすることができます（民法５５７条１項本文）。

なお、宅建業法では売主が宅建業者であり、かつ、買主が宅建業者ではない場合、手付に関して規制を加えており、手付解除について買主に不利な特約は無効と定められています。また、宅建業法では手付の金額についても規制があり、宅建業者である売主が受け取ることのできる手付金の金額は売買価格の２割までと定められています。

契約の履行に着手すると手付金は解除できません

手付解除はいつまででもできるわけではなく、相手方が契約の履行に着手した後は手付解除をすることはできません（民法５５７条１項ただし書き）。これは、履行に着手した相手方が解除によって不測の損害を被ることを防止するためです。

履行の着手とは

履行の着手とは、「債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」をいいます（最判昭和４０年１１月２４日）。もっとも、どのような行為をすれば履行の着手にあたるかは個々の事情によって異なり、当該行為の態様、債務の内容、履行期が定められた趣旨・目的等諸般の事情を考慮して判断されることになります。

例えば、第三者が所有している不動産の売買契約において、売主が当該第三者に代金を支払い、売主名義の登記を備えたことは、単なる履行の準備行為にとどまらず、特定の売買の調達行為にあたり、履行の着手があったとされています（最判昭和４０年１１月２４日）。

反対に、売主が履行期日の数日前に、売買の履行のための登記手続を司法書士に委任する等の行為をしていた事案において、司法書士への登記委任、固定資産税評価証明書の取得、領収書の作成は、単なる売買契約の履行の提供のための準備行為に過ぎず、売主の履行行為の一部とか履行の提供をするために欠くことのできない前提行為には該当しないと判断された裁判例もあります（東京地判平成１７年１月２７日）。

本件の事案では、上記東京地判平成１７年１月２７日の事例と類似しておりますので、同裁判例を参考に考えると、書類や司法書士を準備しただけでは履行の着手があったとはいえず、なお手付解除ができると考えられます。

ただし、具体的な事情によっては履行の着手にあたるかの判断が異なってくる可能性もあるため、判断に迷う場合は弁護士に相談したほうがよいでしょう。

手付解除期限の特約を定めることもあります

なお、履行の着手に当たるかどうかは判断が難しいこともあるため、不動産取引実務では、特約において手付解除が可能な期限を定めることもあります。

例えば、「履行に着手した後、又は、令和○年○月○日を経過した日以降は手付解除をすることができない」と規定することが考えられます。このような規定を置けば、履行の着手がなくとも、契約で定めた期限を経過した場合は手付解除ができなくなります。

もっとも、このような特約を定めることができるのは、売主が宅建業者ではない場合か、売主と買主の両方が宅建業者である場合に限られます。

前述のように、売主が宅建業者であり、かつ、買主が宅建業者ではない場合は宅建業法により買主側に不利な特約は無効となるところ、上記特約は特約で定めた期限を過ぎたら売主の履行の着手前であっても手付解除ができなくなるという点で買主に不利となりますので、特約は無効となります。

もし不動産に関連したトラブルなどに遭ってしまった場合は、弁護士などの専門家に相談することをオススメいたします。

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