【相談】マンションの大修繕を行う際の管理組合の総会決議の方法について教えてください。

私はマンションの１室を所有しており、現在、管理組合の理事をしています。

マンションは築２０年経っており、外壁の汚れや劣化が目立ち、そろそろ外壁の塗装工事等の大規模な修繕が必要であると考えています。

大規模な修繕を行う際に、管理組合の総会決議が必要かと思いますが、決議方法について教えてください。

【回答】「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微な」修繕を除いては、普通決議では足りず、特別決議が必要です。

「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微な」修繕を除いては、普通決議では足りず、特別決議が必要です。

外壁の塗装工事は、一般的には「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微な」修繕とはいえませんので、特別決議が必要になります。

なお総会で白紙委任状を用いる場合については、当コラム「マンションの総会で白紙委任状をカウントした管理組合総会決議は無効になるか」で詳しく解説されていますので是非ご参考ください。

管理組合の総会決議の種類

管理組合の総会決議には、特別決議と普通決議があります。

特別決議とは、「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数」など特別の定数の賛成が要件とされています（建物の区分所有等に関する法律（以下、「区分所有法」といいます。）１７条１項）。

なお、管理組合規約において、区分所有者の定数をその過半数まで減ずることができます。

普通決議については、区分所有法でその決議要件について特別に定められておらず、単に「集会の決議で決する。」とのみ規定されています（区分所有法１８条１項）。

普通決議の要件については、管理組合規約の規定によることになりますが、一般的には、区分所有者の議決権総数の半数以上が出席して定足数を満たした総会において、出席した区分所有者の議決権の過半数の賛成が要件とされています（標準管理規約（単棟型）４７条１項、同条２項）。

修繕の場合に要する総会決議の種類

「その形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微な」修繕を除いては、全て、特別決議が必要になります（区分所有法１７条１項）。

共有部分の「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微な」修繕については、普通決議で足ります（区分所有法１８条１項）。

どのような修繕について特別決議が必要になるか

上述のとおり、区分所有法において、「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微」な修繕を除いては、特別決議が必要であると定められています。

一体、どこまでの修繕が普通決議で足り、どこからが特別決議が必要な修繕になるのでしょうか。

国土交通省作成の「マンション標準管理規約（単棟型）」の第４８条関連のコメントにおいて、各工事において特別決議が必要であるか普通決議で足りるかの例が挙げられていますので、以下のとおり図表化しております。ご参考になさってください。

最後に

基本的構造部分に大きな加工をする、共用部分の形状に変更を加える、建物の躯体部分に大きな加工をするといった内容の工事は、「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微」な修繕を超えると判断され、特別決議が必要になります。

ご相談にあった２０年の節目で行われる外壁の塗装工事については、基本的構造部分への加工が大きく、「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微」な修繕を超えるといえ、特別決議が必要になります。

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