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立退きを求められています

相談者No.1261
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オーナーより立退きを求められています。

経緯
毎月の家賃をオーナーの銀行口座へ振り込んでいました。
10月分の家賃を振り込もうとしたところ、エラーとなったため、オーナーへ家賃を振り込もうとしたらエラーとなったため、この旨をオーナーへ電話やメールを使用し連絡を取ろうとしましたが、無視されました。
連絡が取れないため、供託等を検討していたところ、12月初めに家賃滞納による契約解除と1月末での立退き要求、恫喝の電話を受けました。
時間は20時過ぎ〜深夜にかけてです。

質問
1.本件のような場合、家賃の支払い意志があっても、家賃滞納の正当事由による立ち退きとなるのか?

2.立ち退き料は請求可能か?

3.引越し先は決めたため引越す予定ではあるが、立退きには合意していないということより立退き料の請求は可能か?

4.貸金業法より、夜から朝にかけての取り立てを行ってはいけない認識だが、オーナーによる恫喝行為は、これに違反しているのではないか?

以上、4点に関して質問したいです。

宜しくお願い致します。

秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・その他

【質問1について】

オーナーの口座に送金できない旨をメールで連絡しているのであれば,今からでも,たまっている賃料を一括で払うか,受領拒絶を理由に法務局に供託すれば,オーナーが契約解除を主張しても通らない可能性が高いと思います。

なお,「正当事由」の問題ではなく,賃料滞納による契約解除の問題です。

【質問2・3について】

「正当事由」の問題ではないので,立退料の問題ではありません。

契約解除を否定して退去を拒むことができても,退去する場合に立退料,引越代の請求は困難です。

【質問4について】
貸金業者ではないので,貸金業法違反にはなりません。

「恫喝」の程度がひどく,録音している場合には,不法行為による慰謝料請求が可能な場合もあり得ますが,程度問題です。


※この投稿は、2023年01月20日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。

相談者No.

1261

秋山様
ご回答ありがとうございます。

質問1に関して
今からでも支払っていない分の家賃を支払えば退去要求を拒否することは可能ということで理解しました。

質問2.3に関して
引越しは本件に伴う引越しなのですが、支払っていない家賃を支払った上でも立退き料の請求は難しいということでしょうか?
また、大家都合による立ち退き料の請求が可能であることをよく聞くのですが、本件は該当しないということでしょうか?
都合上、家賃滞納となっていますが、滞納家賃を全て支払えば、大家が一方的に退去を求めている状態となるため、大家都合による立退き要求に該当するのでは?と考えていました。

質問4に関して
家賃の取り立ては貸金業法が適用される旨の記事を読みましたが、間違いであったということで理解しました。
秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・その他

引越しは本件に伴う引越しなのですが、支払っていない家賃を支払った上でも立退き料の請求は難しいということでしょうか?

→はい。難しいです。賃貸人は、建物老朽化等による更新拒絶を主張しているわけではなく、賃料滞納による契約解除を主張しています。賃料滞納による契約解除については、賃貸人への口座振込みができず、そのことを通知していたという理由があり、今からでも供託等すれば、解除の効力が否定される可能性が高いと思います。

一方、もともと賃貸人は、建物老朽化等による更新拒絶を主張しているわけではなく、立退料を支払って「正当事由」を補完するという話ではないので、立退料をもらえるケースではありません。

法的に退去を拒否出来るのに、賃貸人に言われたからといって退去しても、立退料は請求できません。

また、大家都合による立ち退き料の請求が可能であることをよく聞くのですが、本件は該当しないということでしょうか?

→はい。該当しません。大家都合による立退きで立退料がもらえるケースというのは、賃料滞納が理由ではなく、賃貸人が、建物老朽化等による更新拒絶を主張しているケースです。その場合でも、賃貸人と交渉して、「立退料〇〇円を払ってもらう代わりに〇〇までに退去する」という合意ができることが前提です。先に退去してしまって、後から立退料を請求するというのは無理です。
※この投稿は、2023年01月20日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。

相談者No.

1261

ご回答ありがとうございます。

現状では立ち退き料の請求が厳しいとうことは理解しました。

仮に、滞納家賃の支払い及び供託を行った上で退去を拒否し続け、それでも立退きを要求される場合でも、立ち退き料が支払われるなら退去すると主張するのは難しいということでしょうか?
秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・その他

「仮に、滞納家賃の支払い及び供託を行った上で退去を拒否し続け、それでも立退きを要求される場合でも、立ち退き料が支払われるなら退去すると主張するのは難しいということでしょうか?」

→賃貸人に対して、「そんなにいうなら、そちらが立退料●●●万円払うなら退去する」と交渉すること自体は構いませんが、賃料滞納による契約解除を主張している賃貸人がそのような交渉に応じてくる可能性は低いと思いますし、断られればそれまでで、裁判等で立退料を請求する権利はありません。
※この投稿は、2023年01月20日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
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