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マンションの賃料の値下げと更新について

相談者No.2451
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マンションの管理会社です。

数年前にご契約頂いた入居者が,引越先が見つかったから退去するとの連絡をしてこられました。
その数日後,理由は不明ですが,退去をキャンセルしたいとの連絡がありました。
その上で,現在募集している同じマンションの他のお部屋の情報を見て,家賃の値下げの要望をされました。
次回更新時(6月)での値下げで構わないとのことでしたので,検討した上で次回更新時での値下げ回答をしたところ,

○2年前には既に値下げしているお部屋があるならその差額(3千円)は不当利得だ
○差額の24ヶ月分を支払え
○支払わないのなら建物のオーナーに内容証明を送る
○若しくは他の入居者にチラシを撒いて集団訴訟を起こす
○自分に72,000円払った方が何十人に払うより得だと思いますけど
○判例も出ているから調べて貰ってもいい
と言ってこられました。

ネットで調べると,過去の値下げ分を支払う必要はないとの記述がありましたが,入居者の主張とどちらが正しいのでしょうか?


また,値下げ回答後の主張が高圧的で脅迫めいており,更新契約自体を躊躇しております。
昨年を含め過去に複数回3ヶ月以上の滞納をされていたり,粗大ゴミを手続無しで出されたので問い詰めても自分では無いと主張されたり(防犯カメラで本人であると確認済)と信頼関係を崩すようなこともあります。
更新契約を拒絶することは可能でしょうか?

秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他

○2年前には既に値下げしているお部屋があるならその差額(3千円)は不当利得だ
○差額の24ヶ月分を支払え

→このような主張は通りません。賃借人ごとに別々の契約であり、新規募集賃料を値下げしていても、既に契約済みの賃借人との賃貸借契約を変更する義務はありません。逆に、新規募集賃料を値上げしたからといって、既存の入居者は既存の賃料で住めるのであり、当然に賃料が増額になるわけではないのと同様です。

>また,値下げ回答後の主張が高圧的で脅迫めいており,更新契約自体を躊躇しております。
>昨年を含め過去に複数回3ヶ月以上の滞納をされていたり,粗大ゴミを手続無しで出されたので問い詰めて
>も自分では無いと主張されたり(防犯カメラで本人であると確認済)と信頼関係を崩すようなこともあります。
>更新契約を拒絶することは可能でしょうか?

→最初に退去の連絡が書面であったのなら、その後のキャンセルの連絡があったときに、キャンセルは認められないと突っぱねる選択肢はありましたが、その後次回更新時の値下げ回答もしてしまっているので、いまさら退去の連絡があったことを理由に契約終了とはいえません。

更新拒絶の理由としては、書かれている事情では弱いと思います。

再度賃料を3か月分滞納したら、その時点で催告→解除は可能と思います。
※この投稿は、2024年03月11日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。

相談者No.

2451

早速のご回答有り難うございます。

賃料の差額返金は必要がないとのことでひとまず安心致しました。


ところで,
>更新拒絶の理由としては、書かれている事情では弱いと思います。

とのことですが,再度時系列を追って説明させて頂きますと


○2月中旬 駐車場付きの物件に引越を検討しているとの連絡(弊社物件には無い)

○2月下旬 引越先を見つけたので2ヶ月後に退去したいとの電話連絡
 →退去の書類をお出ししますね とのお話をするも,お出しする前に2日後

○3月頭 やはり引越をキャンセルさせて欲しい。そのまま住み続けることにする との電話連絡
 →了承

○同日  家探しをしていたら現在の募集家賃が3千円下がっていた。
     次回6月の更新時で構わないので賃料が下がらないか との電話連絡
 →社内で検討し,電話で値下げを了承

○数日後 威圧のためか,普段は使用している所を見たことのないサングラスをかけて事務所に来社
     24ヶ月分の値下げ分を返金要求・オーナーへの内容証明送付やチラシ配布による
     他入居者との集団訴訟提起をちらつかせ,そうなったら大変なことになるから,
     嫌なら自分へ72,000円払った方が良い との主張
 →他入居者への突撃等迷惑行為をするのでは?と恐怖で寝付きが悪くなる
 →後で報告を聞いた上司も「自分を優先しないと大変なことになるというのは脅迫
じゃないのか?」との判断


○本日  粗大ゴミ置き場に必要な処理のされていない粗大ゴミが出される
     防犯カメラで確認すると,出したのは該当入居者
     ゴミの片付けをしている際に本人と遭遇
     粗大ゴミを出されていませんか?と質問すると自分では無いと回答
     数回聞いてもとぼけられる
     値下げ賃料の返金の件は判例も出ているので,弁護士さんに相談して貰っても良いですよ との主張

と言う状態です。
正直,更新のお話をされた際は普通に対応されておりましたし,
過去に何回か滞納があってもそこまで問題視していなかったのですが,
家賃値下げに応じたことで主張すればなんでも通ると思われてしまったのか,
急に無茶苦茶な言動が増えており当社としても困惑しているところです。

お客様との賃貸借契約書に 契約解除 の条項として
1項 乙が次の各号のひとつにでも該当するときは,甲はなんら催告をすることなく
    直ちにこの契約を解除することができる。
3号 乙または乙の使用人が甲の信用を落とし,または秩序を害すると認められる行為をし,
   その他著しく不都合な行為があったとき。

というものがありますが,今回の値下げ要求以降の一連の行動をもって
上記条項に該当するとして契約解除。(=つまり更新の拒否) という方針をとった場合に,
どのような問題がありますでしょうか?
秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他

>というものがありますが,今回の値下げ要求以降の一連の行動をもって
>上記条項に該当するとして契約解除。(=つまり更新の拒否) という方針をとった場合に,
>どのような問題がありますでしょうか?

→残念ですが、書かれている程度のことで、裁判所が契約解除を有効と認める可能性は低いと思われます。

「集団訴訟となったら大変なことになる」という程度では、脅迫とは認められない可能性が高いです。訴訟を起こすこと自体は法的に認められた権利ですし。

契約解除を主張しても賃借人が応じずに居座る場合には、契約解除に基づく建物明渡請求訴訟を提起する必要がありますが、その訴訟の中で、賃貸人側の契約解除の有効性について判断されることになります。

契約解除が無効と判断されれば、建物明渡請求は棄却され、賃借人はそのまま住めることになります。
※この投稿は、2024年03月12日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
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