相談者No.2480
ポータルサイトで見つけた物件の問い合わせ先がいくつかあり、その中から媒介業者Aを選んで一般媒介契約をしました。
そして売主の仲介をしている媒介業者Bを通して、売主と不動産売買契約をしました。
しかし媒介業者Aが買主に対し隠し事などをして信用できないため「信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反した」として、媒介業者Aとの一般媒介契約を解除しました。(不動産売買契約の解除についてはここでは問いません)
媒介業者Aとの契約が解除された後、他の媒介業者Cを探して同じ売主の同じ物件を媒介業者Bを通して取引しようとするとき、媒介業者Aは買主に対して仲介手数料の請求はできるでしょうか?
締結した一般媒介契約約款には次のように書かれています。
(直接取引)
一般媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後2年以内に、甲(買主)が乙(媒介業者A)の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。
また、当サイトには次のようなコラムもあります。
不動産売買で仲介業者を排除して直接取引したら仲介手数料を払う必要があるか
https://fudosandojo.com/c_2/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%A5%AD%E8%80%85%E3%82%92%E6%8E%92%E9%99%A4%E3%81%97%E3%81%9F%E7%9B%B4%E6%8E%A5%E5%8F%96%E5%BC%95%E3%81%AE%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99.html
以上、よろしくお願いします。
秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
媒介業者Aとの契約が解除された後、他の媒介業者Cを探して同じ売主の同じ物件を媒介業者Bを通して取引しようとするとき、媒介業者Aは買主に対して仲介手数料の請求はできるでしょうか?
→ 「信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反した」として、媒介業者Aとの一般媒介契約を解除したとのことですが、その解除が有効と認められるかどうかによると思います。
媒介業者の債務不履行が立証できるのであれば、媒介業者の責によるべき事由によって媒介契約が解除されたとして、直接契約による報酬請求は認められないでしょう。
逆に、媒介業者の債務不履行が立証できないと、契約の解除が無効となり、直接契約による報酬請求が認められるでしょう。
「信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反した」というのは抽象的で曖昧なので、第一印象としては、リスクがあるという印象です。
※この投稿は、2024年04月18日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
早速のご回答ありがとうございます。
「解除が有効と認められるかどうか」というのは、媒介業者Aとの契約解除時に「信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反しているので契約解除を求めます」と言い、媒介業者Aがそれを認めて(または契約解除事項に値する事由により)契約解除に至れば、直接契約による報酬請求は認められないということでいいでしょうか。
秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
ベストアンサー
媒介業者Aとの間で、一般媒介契約を合意解除し、お互いに債権債務がないことを確認する内容の合意書を締結できれば、その後に直接契約による報酬請求をされるリスクは防げると思います。
これで回答を終了させていただきます。
※この投稿は、2024年04月18日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。