筆界未定地の告知義務 / 不動産投資DOJO

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筆界未定地の告知義務

相談者No.2347
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借地権付き土地・家屋所有権を購入し契約時は筆界未定地では有りませんでしたがいつの間にか筆界未定地になっており不動産売買に支障を来しています。地主からは一切の説明はなく此方から問い合わせると借地なので告知義務は無いと理不尽な回答で大変困惑しています。筆界未定地である告知は重要説明事項ではないのでしょうか？

秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
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「契約時は筆界未定地では有りませんでしたがいつの間にか筆界未定地になっており」

→筆界特定の手続きが借地権購入後に開始されたということでしょうか？

借地権者は土地の所有者ではなく、土地を借りているだけであり、土地の筆界特定について直接的な利害関係はないはずなので、重要事項説明義務はおそらく無いのではないかと思います。

例えば、筆界特定手続きによって借地面積が大幅に減ることが分かっていたといった事情があればまた別かもしれません。
※この投稿は、2023年11月11日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
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相談者No.

2347

ご回答有り難うございます。
時系列
H15 地籍調査、筆界未定地承認
H18 契約・購入、公図問題なし
H28 公図更新され筆界未定地に
R5 売却検討
購入時に告知すべき事項である認識です。問題は現在の公図では金融機関の借入金審査が出来ず購入者が限定され販売機会を著しく下げます。分かっていれば購入は行ってませんでした。
また、借地契約もその旨記載がなく騙されてきた感があります。
秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
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「H15 地籍調査、筆界未定地承認」

→この時点で既に地籍調査の結果、筆界未定地となっていたのでしょうか？

売主や仲介業者が売買時に筆界未定地であったことを知っていた又は容易に知ることができたという事情はありますか？
※この投稿は、2023年11月11日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
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相談者No.

2347

H15の地籍調査内容を実施者である行政に確認をしました。境界立合いの結果、やむ無く筆界未定となり地主から確認書に署名・捺印を行った書類が保管されているとのことなので当然知っていた事実です。仲介業者である不動産屋にも伝えてはいませんでした。そのくせ此方から地主にお尋ねすると不動産屋に確認すると言って不動産屋を困惑させる始末です。当然不動産屋は何も知ってませんから。
秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
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売主は筆界未定地と知っていたが、不動産業者は知らなかったということですね。

ただ、売買は平成18年ということで17年も前で、債務不履行責任は時効ですし（可能性があるとすれば不法行為責任）、土地が筆界未定であることが借地権の価値に影響すると素人が判断するのも難しいという考えもありそうですから、売主に対する責任追及はなかなか難しそうです。
※この投稿は、2023年11月11日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
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秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
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といいますか、地主は借地権付建物の売買契約の売主ではありませんね。

地主に売買契約上の説明義務はないです。

問題になるのは、借地権付建物の売主、つまりは前の借地人が筆界未定地であるかを知っていたかどうかですね。
※この投稿は、2023年11月11日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
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相談者No.

2347

懇切丁寧なご回答有り難うございます。
現実売却が難航しており「買わなければ...」と後悔しかありません。泣き寝入りしかないのでしょうか？。
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