敷地と道路との関係による制限 / 不動産投資DOJO

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敷地と道路との関係による制限

相談者No.2360
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所有している住宅において、南側に公道があり、北側に私道があります。
建築許可は南側の公道でとっていますが、実際には南側の公道からの自動車の出入りは出来ず、北側の私道から出入りする状況です。駐車場も北側私道に接しています。

設計業者、販売業者、私道所有者、共に同一人物であり、私道を通行しないとならない状況であることを理解して設計、販売しているにも関わらず、
購入の際に私道であることの説明は一切なく、重要事項説明書にある「接道の状況」には南側の公道についてのみ記載があります。

この私道について、所有者である業者に共有地にするか、分筆したい旨を申し出ましたが応じてくれません。

質問
①重要事項説明書の敷地と道路との関係による制限には、私道についての記載をする必要はなかったのでしょうか？
②この業者が居住者に対して通行を不可にする権利はありますか？

秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
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①について

重要事項説明書では、「敷地と道路との関係」の項目で、北側私道についても説明する義務があると思います。

②

当該私道所有者が北側私道での自動車通行を前提にご相談者様に当該宅地・住宅を設計・販売したのであれば、当該私道の通行を不可にすることが権利濫用等と認められる可能性は十分にあるかと思います。
※この投稿は、2023年11月21日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
個別相談

相談者No.

2360

ご返答いただきありがとうございます

現在その北側の敷地に接して数軒の住宅が建っています
いずれの住宅も重要事項説明書には北側の私有地について記載がありませんでした
私有地を通行しなければならない設計であり、設計者、販売者ともに同じです

③北側の道は業者所有ですが、共有型、分筆型のいずれかで私たちが所有する権利を主張することは可能でしょうか？

また、重要事項説明書、売買契約書等の効力は5年との記事を拝見しました
中には5年経過した住宅もあり、まだ数ヶ月の住宅もあります
④5年経過した住宅については主張するのは難しいでしょうか？

全軒ともに業者に要望を出したいということで意見は一致しております
秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
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③私道の所有権の主張は共有型でも分筆型でも難しいと思います。

通行権の主張は、土地購入の際の経緯及びその後の通行の実態によってはあり得ると思います。

④「重要事項説明書、売買契約書等の効力は5年」というのは趣旨が良く分かりません。

私道の通行妨害に関しては、購入から5年でどうこうという制限は特にありません。
※この投稿は、2023年11月21日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
個別相談

相談者No.

2360

ありがとうございます

③については、公道になるという説明を受けて購入した方がいますが、それでも難しいでしょうか？

私道のままだと今後住宅を売買する際に資産価値が下がることを心配しております
水道管も同じ私道に埋設された私設管です
(こちらも重要事項説明書には公設管との記載であり私設管との説明は受けておりません)
以上の理由から現に売却見積が40%減と評価されました

度々の質問となり大変恐縮です
ご回答いただけましたら幸いです
よろしくお願い致します
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