不動産売買契約の成立時期について / 不動産投資DOJO

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不動産売買契約の成立時期について

相談者No.2568
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中古物件の不動産売買契約にて、重要事項説明書の石綿調査記録はなかったため実際に使用されているかは不明と記載され、その後の宅建士の売買契約書の物件状況報告書には石綿使用なしと記載があり説明を受けました。契約書署名2ヶ月後に物件を引き渡されたのち、リフォーム業者から屋根のカラーベストから石綿が含まれている説明を受けました
売買契約で石綿使用なしと説明を受けたので購入の意思表明し契約書に署名したため、本件は契約不適合だと思うのですが、仲介業者は、重要事項説明で不明と説明したのだから問題ないと言います。
一方、この土地は、筆界が不明確なため住宅ローンがおりず、ローン特約で契約解除も考えましたが、後に隣との筆界確認書が出てきたため銀行に提出してローンはおりました。仲介業者いわく、石綿は不明と分かりながら、ローン特約の解除権を行使せずに特約延長を求めたことは、正式に契約は成立しておらず、石綿が不明でも購入する気があったと争っています。
この場合、解除権を行使できるのなら契約は成立しておらず、契約不適合も認められないのでしょうか

秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
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契約書等見ていないので正確な回答はできませんが、契約は有効に成立しており、説明義務違反の問題は難しく、石綿があることによる契約不適合責任の問題ではないか、という印象です。契約書において契約不適合責任が制限されていないか確認してください。
※この投稿は、2024年09月22日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
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相談者No.

2568

さっそく回答ありがとうございます

売主は物件状況報告書ヒアリングにて、石綿調査の記録はなく石綿の使用分からないが２０年間健康に問題ないのてないと思うと仲介業者に伝え、それを聞いた仲介業者は石綿なしと記載して当方に説明しています。
これは、売主が悪いのか、宅建士が石綿調査記録がなければ23年前の物件には石綿が入っている可能性があるのにことを理解して実際は不明と重要事項説明書に記載しているので、仲介業者な調査義務、説明義務違反かわかりませんが、どっちにしろ物件状況報告書は石綿なしと記載され説明を受けて購入しています
その中で、重要事項説明書と売買契約書に契約不適合制限と瑕疵担保責任（契約不適合でなく）は免責と記載はありますが、売主は仲介業者が作成した物件状況報告書に石綿使用なしと記載しているのを確認せずに署名捺印していることから、石綿不明と知ってるのに告げずないために572条類推適用により重大な過失にて制約不適合の制限や免責は対象にならないのではと思っています。契約不適合は買主の善意不過失は関係ないかと主張していますが、間違っていますでしょうか。
秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・不動産鑑定士・その他
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説明義務違反というには、売主や仲介業者が石綿があることを知っていたことが前提となりますが、その証拠は無いのではないでしょうか。

民法572条も、売主が契約不適合を知りながら告げなかった場合の規定です。

契約不適合責任が特約で免責とされているなら厳しいと思います。

これで回答を終了します。
※この投稿は、2024年09月22日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
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相談者No.

2568

休日にもかかわらず
さっそく返信いただきありがとうございました
誠に残念ながら、説明責任義務も民法572条類推適用も、石綿は不明でなく、あること前提でなければ通らないこと理解いたしました
素人が家の専門家である宅建士に売買契約書にて石綿なしと説明を受けて、単に購入しただけですが、何ともならない悔しさでいっぱいです
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