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久流留【不動産投資家】 さんのプロフィール


久流留【不動産投資家】

資格
不動産投資家
ベストアンサー数
2 回
相談回答数
9 回

不動産投資DOJOの専属不動産投資家。

寄せられた相談に投資家の目線で回答しています。


現在4棟を運用中で総資産1億超。

RC、鉄骨、木造など構造は問わずに”利益が出るかどうか”を重視して投資を行うスタンス。


相談回答

マイホームのローンと別に不動産投資用のローンは借りられますか?

2021/10/27

27歳、地方公立学校教員です。 2年後に3700万程のローンを組んでマイホームを建設予定です。不動産投資に興味を持ち始めましたが、不動産投資に回す手持ちの資金がありません。 妻も同様に教員です。 マイホームのローンと別に不動産投資用のローンは借りられるものなのでしょうか。
>住宅ローンを全額夫名義で借り、不動産投資用ローンを妻名義で借りるというようにしても考え方は同じになりますか? こちらは銀行の判断になります。 銀行ごとに判断が違うかもしれないですし、内部の評価などは秘密とされているためわかりません。。 一般的に考えると、普通は夫婦で資産や負債を合算して考えると思うので、同じではないかと予想します。住宅ローンの負債は除外して考える銀行もあると聞いたことありますし、私自身も住宅ローンがあっても融資が受けられたので、住宅ローン組んだら絶対に買えないというわけではありません。不利になる可能性があるということですね。

投資マンション契約について

2021/10/25

息子の進学のため、私の名義でマンションの賃貸契約をしました。その書類を見て投資マンションの勧誘の電話が入りました。保険代わりと節税の為に「主人には知られる事が無いのであれば購入を検討したい」と伝え、「大丈夫です」との言葉を頂き、固定資産税などの郵便物も販売会社の営業の方へ送って頂き、私の勤務先に...
不動産投資家です。 マンションの登記簿謄本に所有者の住所が掲載されているため、その住所に売却の依頼などの郵送物が今後も他社から届く可能性があります。私もいくつも不動産を保有していますが、ちょこちょこと営業のお手紙が届きます。ご注意を。。(登記簿謄本の住所変更するにしても、住民票を移さないといけなかったりするようで、それはそれで大変なので…) 他にもマンションの管理組合からお手紙が届いたり、もし扶養に入られていたら利益がたくさん出ると扶養から外れる可能性もあります。ご注意ください。。

オーナーチェンジ物件の賃貸人の情報収集について

2021/10/25

この度区分マンションのオーナーチェンジ物件を購入しようか検討しており、入居者の簡易な情報は分かったのですが いつまで入居してくれるのか、不満はないかなど気になる点があります。 なので購入前に事前にその物件の入居者様に連絡し直接お話を伺うことなどしても良いのでしょうか? あまり良くないことなのかな...
不動産投資家です。 >購入前に事前にその物件の入居者様に連絡し直接お話を伺うことなどしても良いのでしょうか? こちらは基本NGです。入居者側からしたら何のメリットもなく、それが原因で退去につながる可能性もあるので売り主さんも普通は許可しないと思います(私なら断ります)。 >いつまで入居してくれるのか、不満はないかなど気になる点があります。 退去される不安がある気持ちはよくわかります。かといって、いつどういう理由で退去されるのかは予想つきません。不動産投資家はどうしているのかというと、退去されても自分で入居を決められる物件を買っています。私自身、40室弱を保有していますので、常に退去される可能性はありますが、入居者さんがいつ退去するつもりなのかとか全く把握していません。。 退去されて入居が付けられるか不安があるような物件なら、購入することはありません。 ・賃貸需要があるのかどうか ・今の家賃が妥当なのか(次も今の家賃で決められるのか?) ・退去した時の原状回復費用はどれくらいか? など、気にします。 不動産投資DOJOの基礎講座で空室対策なども解説していますので、不動産投資の基礎講座をご参考にしてください。 不動産投資の基礎講座 https://fudosandojo.com/knowledge/ ご参考になれば幸いです。

問い合わせ先

事務所名
-
電話番号
--

久流留【不動産投資家】 さんの相談回答

マイホームのローンと別に不動産投資用のローンは借りられますか?

2021/10/27

27歳、地方公立学校教員です。 2年後に3700万程のローンを組んでマイホームを建設予定です。不動産投資に興味を持ち始めましたが、不動産投資に回す手持ちの資金がありません。 妻も同様に教員です。 マイホームのローンと別に不動産投資用のローンは借りられるものなのでしょうか。
>住宅ローンを全額夫名義で借り、不動産投資用ローンを妻名義で借りるというようにしても考え方は同じになりますか? こちらは銀行の判断になります。 銀行ごとに判断が違うかもしれないですし、内部の評価などは秘密とされているためわかりません。。 一般的に考えると、普通は夫婦で資産や負債を合算して考えると思うので、同じではないかと予想します。住宅ローンの負債は除外して考える銀行もあると聞いたことありますし、私自身も住宅ローンがあっても融資が受けられたので、住宅ローン組んだら絶対に買えないというわけではありません。不利になる可能性があるということですね。

投資マンション契約について

2021/10/25

息子の進学のため、私の名義でマンションの賃貸契約をしました。その書類を見て投資マンションの勧誘の電話が入りました。保険代わりと節税の為に「主人には知られる事が無いのであれば購入を検討したい」と伝え、「大丈夫です」との言葉を頂き、固定資産税などの郵便物も販売会社の営業の方へ送って頂き、私の勤務先に...
不動産投資家です。 マンションの登記簿謄本に所有者の住所が掲載されているため、その住所に売却の依頼などの郵送物が今後も他社から届く可能性があります。私もいくつも不動産を保有していますが、ちょこちょこと営業のお手紙が届きます。ご注意を。。(登記簿謄本の住所変更するにしても、住民票を移さないといけなかったりするようで、それはそれで大変なので…) 他にもマンションの管理組合からお手紙が届いたり、もし扶養に入られていたら利益がたくさん出ると扶養から外れる可能性もあります。ご注意ください。。

オーナーチェンジ物件の賃貸人の情報収集について

2021/10/25

この度区分マンションのオーナーチェンジ物件を購入しようか検討しており、入居者の簡易な情報は分かったのですが いつまで入居してくれるのか、不満はないかなど気になる点があります。 なので購入前に事前にその物件の入居者様に連絡し直接お話を伺うことなどしても良いのでしょうか? あまり良くないことなのかな...
不動産投資家です。 >購入前に事前にその物件の入居者様に連絡し直接お話を伺うことなどしても良いのでしょうか? こちらは基本NGです。入居者側からしたら何のメリットもなく、それが原因で退去につながる可能性もあるので売り主さんも普通は許可しないと思います(私なら断ります)。 >いつまで入居してくれるのか、不満はないかなど気になる点があります。 退去される不安がある気持ちはよくわかります。かといって、いつどういう理由で退去されるのかは予想つきません。不動産投資家はどうしているのかというと、退去されても自分で入居を決められる物件を買っています。私自身、40室弱を保有していますので、常に退去される可能性はありますが、入居者さんがいつ退去するつもりなのかとか全く把握していません。。 退去されて入居が付けられるか不安があるような物件なら、購入することはありません。 ・賃貸需要があるのかどうか ・今の家賃が妥当なのか(次も今の家賃で決められるのか?) ・退去した時の原状回復費用はどれくらいか? など、気にします。 不動産投資DOJOの基礎講座で空室対策なども解説していますので、不動産投資の基礎講座をご参考にしてください。 不動産投資の基礎講座 https://fudosandojo.com/knowledge/ ご参考になれば幸いです。

親がもっている底地(一部は更地のまま所有)についての相続について

2021/10/25

親が底地として所有している100㎡×5区画と所有している1区画についての相続対策と今後の活用方法について相談したく思います。
不動産投資家の久流留と申します。 相続問題は非常に複雑ですし、対策も多岐にわたります。 掲示板だけでの相談での解答は難しいです。 活用方法についても場所、資金、銀行融資など、様々な要素が影響します。地主さんが業者の言われるがままアパートを建てて失敗し、売却せざるを得ないケースも多々あります。 まずは相続税がいくらかかるのか?弁護士か税理士に試算してもらい、金額次第では対策を検討されるのが良いと思います。 DOJOのコラムニストの加藤弁護士は地主で土地を相続し、ご自身で相続税対策をされた経験や、土地にマンションを建てている経験があるので、個別に相談してもよいと思います。 https://fudosandojo.com/vendors/%E5%8A%A0%E8%97%A4%E5%B9%B8%E8%8B%B1.html コラムも書かれています 初めての相続での失敗の経験 https://fudosandojo.com/columns/katobengoshi01.html 初めての新築マンション建築 https://fudosandojo.com/columns/katobengoshi-02.html https://fudosandojo.com/columns/katobengoshi-03.html

マイホームのローンと別に不動産投資用のローンは借りられますか?

2021/10/25

27歳、地方公立学校教員です。 2年後に3700万程のローンを組んでマイホームを建設予定です。不動産投資に興味を持ち始めましたが、不動産投資に回す手持ちの資金がありません。 妻も同様に教員です。 マイホームのローンと別に不動産投資用のローンは借りられるものなのでしょうか。
不動産投資家の久流留と申します。 マイホームのローンと別に不動産投資用のローンは原理的には借りることができます。 しかし、一般的にはマイホームのローンがあると、不動産投資用のローンは借りにくくなります。 理由は、3700万円の借金に対し、建築するマイホームの担保評価が3700万円以下になることが多いからです。 担保評価は銀行によりますが、仮に2000万円の評価だったとしたら、 3700-2000=-1700万円 という借金のほうが多く評価されるので、次の融資が出にくいということです。 もちろん銀行によって評価が変わりますし、マイナスをカバーする現金を持っていれば問題ないかもしれせん。 一概に買ったら必ずNGというわけではなく、こういう傾向になりやすいという事です。 私は住宅ローンを組んでいましたが、1棟目を購入することができました。 詳しくはこちらの信用棄損の記事をご参照ください。 https://fudosandojo.com/k_18/%E4%BF%A1%E7%94%A8%E6%A3%84%E6%90%8D%E3%81%AB%E6%B3%A8%E6%84%8F%EF%BC%81%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%A7%E9%8A%80%E8%A1%8C%E3%81%8B%E3%82%89%E8%9E%8D%E8%B3%87%E3%81%8C%E5%87%BA%E3%81%AA%E3%81%84%E5%8E%9F%E5%9B%A0.html お役に立てば幸いです。

相続を見据えた賃貸マンション建設について~一括借り上げを添えて~

2021/10/14

お世話になります。 都内城南地区にて、自宅を3階のマンションに立て替える計画があります。 3階には両親が住み、1階と2階で5部屋程度を貸すことになりそうです。 両親は70代で、不動産の管理など面倒になってきているようで、一括借り上げに乗り気になっています。 新築からしばらくは手間がかからないですし、10...
>また、面倒であれば私が不動産会社との間に入ってやりとりする提案はしていきますが、一括借り上げでうまく回る可能性がある以上、それを思いとどまらせる説得をどのように進めるか悩んでいます。 お金より自由な時間が欲しいということだと思いますので、説得は難しいと思います。時間はお金では買えません。手数料は5%でも10%でもよく、すこしでも手間を減らしたいということでしょう。相談者さんに依頼したほうが、サブリースより手間が減らせるということがあれば可能性はあるかもしれません。 >また、土地を担保に融資を受けて、手残り2%以下なのは普通ですか? 2%の計算方法や融資条件など諸条件が分からないので何とも言えませんが、投資家目線だと少ないと感じます。 投資家ならもっと建築費を下げて収益性を上げます。 しかしご自宅を建てられるのでしたら、お金をかけてでも理想的な自宅を建てるという選択肢もあると思います。目的次第だと思います。地主で不動産や税金の知識がおありとのことなので、その中でのご判断ならよいのかなと思います。

デベロッパーとしての仕事を個人に依頼

2021/10/07

個人として、不動産開発のノウハウ、人脈、実績がある知人がいるのですが、私が銀行融資を受けて建物を建てる場合 その方に謝礼を払う代わりに建築を行っていただくことは可能なのでしょうか? 一部の作業だけ依頼するとしても、不動産売買の構図になってしまうのでしょうか? ちなみにその方は、宅建士の資格は持っ...
個人として、不動産開発のノウハウ、人脈、実績がある知人がいるのですが、私が銀行融資を受けて建物を建てる場合その方に謝礼を払う代わりに建築を行っていただくことは可能なのでしょうか? →可能です。 ただ銀行が融資をしてくれるのか、その方が依頼を受けてくれるのかは、必ず確認したほうが良いですね。 一部の作業だけ依頼するとしても、不動産売買の構図になってしまうのでしょうか? →不動産売買の構図とは、宅建業法の反復売買のことでしょうか? 作業を依頼することは売買ではないので関係ないと思います。

自社ビルの建築

2021/10/06

社員に個人デベロッパーとして不動産開発を行った実績がある社員がいたとして その人物に自社ビルを建てて貰う事は可能でしょうか? また、そのビルを資産組み換えのために比較的早期に売却する必要が出た時に宅建業は必要でしょうか?
不動産投資家の久流留です。 >社員に個人デベロッパーとして不動産開発を行った実績がある社員がいたとして その人物に自社ビルを建てて貰う事は可能でしょうか? →質問の意図を汲み取りきれず恐縮ですが、宅建がないと建てられないかというご質問でしょうか?施主に宅建は必要ありません。 個人で不動産開発を行った実績があるのでしたら、建てることはできるのではないでしょうか?社員さんに確認されたほうが良いと思います。 どこに建てるのか、土地をいくらで仕入れるのか、どんなクオリティーで安い建築費でご満足いくものが建てられるかどうか、儲けられるかどうか、銀行融資が付くかどうかなど様々な要素がありますのでご注意ください。 >また、そのビルを資産組み換えのために比較的早期に売却する必要が出た時に宅建業は必要でしょうか? 森弁護士が書かれている「不動産投資での宅建業免許の要否」の記事をご参照ください。 「不動産投資での宅建業免許の要否」 https://fudosandojo.com/c_19/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%A7%E3%81%AE%E5%AE%85%E5%BB%BA%E6%A5%AD%E5%85%8D%E8%A8%B1%E3%81%AE%E8%A6%81%E5%90%A6.html 不動産投資家は売却が必要になった場合、宅建免許がなくても売却するケースはありますが、実際に問題とされるケースはあまり聞きません。反復売買は禁止されているのでご注意ください。 解答がお役に立てば幸いです。

賃貸需要の調査方法について

2021/10/06

今、横浜駅の2つ隣駅で徒歩11分の木造2階建て築浅5年のアパートを購入するか迷ってます。 利回りが8.8と良いのですが乗降者数が1日1万4千と少ないのですが どうですか? ちなみにCFはそれなりに残ります。
不動産投資家の久流留です。 不動産投資家からの観点で回答させていただきます。 ご回答についてですが、 賃貸需要や家賃次第ではないかと思われます。 不動産投資家は家賃を得ることで収入を得ます。 入居が付くかどうかは最も重要な項目の一つで、 「賃貸需要はあるのか、家賃は妥当なのか?」 を綿密に調査し自己責任で判断しています。 わからずに購入されて失敗している方はたくさんいますので、 ご自身で調査した結果、ご判断が難しい状況であれば、購入はお勧めしません。 (投資は自己責任なので、個別の投資判断の解答も難しいです) まずはご自身で調査できるようになることが重要かと思います。 賃貸需要の調査方法として参考になる記事もありますので、ぜひご参照ください。 https://fudosandojo.com/k_23/空室リスクと対策を知ろう!.html 解答がお役に立てば幸いです。

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