専門家 Specialist

南 陽輔

資格
弁護士(大阪弁護士会)
ベストアンサー数
3 回
相談回答数
5 回

大阪市出身。大阪大学法学部、関西大学法科大学院卒業。2008年弁護士登録(大阪弁護士会所属)。大阪市内の法律事務所に勤務し、民事訴訟案件、刑事事件案件等幅広く法律業務を担当しておりました。2021年3月に現在の一歩法律事務所を設立し、契約書のチェックや文書作成、起業時の法的アドバイス等、予防法務を主として、インターネットを介した業務提供を行っております。皆様が利用しやすい弁護士サービスを提供できるよう心掛けております。


相談回答

購入時 地積則料時 間口2mあると言われたが売却時 別の測量会社から2mに5cm足りないと言われた

2022/05/23

購入時 地積測量時 間口2mあると言われたが売却時 別の測量会社から媒介の不動産屋さんから2mに5cm足りないと言われた 20年ほど前 都内 中古戸建てを購入 今年売却が決まり 媒介契約を交わし 横浜の測量会社が計り直し 間口が 5cm足りないと 仲介の不動産会社から伝えられた 購入時の都内の土地家屋調査士...
ご記載いただいた事実関係からは詳細は分かりませんが、20年前に購入した物件について、購入時に聞いていた間口の広さ(2m)が、実際には5㎝足りないことが20年経って発覚したものと理解しました。購入当時であれば、売主に対する瑕疵担保責任(現行民法での不適合責任)や仲介業者への損害賠償請求等の対応が考えられますが、購入から20年経った現在では、時効にかかっている可能性が高く、これらの責任追及は難しいように考えられます。(実際に時効が完成しているかどうかは個別の事情をもっと詳細に検討しないと断定はできませんが。) 隣人とのトラブルになる可能性があると言うことは土地の境界に関する問題も生じる事案なのかもしれません。不動産屋さんにある程度お任せするのは構わないと思いますが、ご自身の所有物件の問題ですので、一度、弁護士等の専門家に相談し、具体的な解決策を検討されることをお勧めいたします。

被相続人が相続人の介護費用の負担について

2022/05/17

2次相続で非相続人の主たる相続財産は、長男の私が相続した法人の底地です。 他に長女の妹が1人いますが、今まで我々家族と同居していて生活費を我々が負担してきました。また更に今回介護付き老人ホームへの入居時の費用も含めて、遺留分主張時のに相続財産から正当に控除を主張できる証明方法を教えてください。
被相続人の生活費や老人ホームへの入居費用をご負担されたという事情は、被相続人の相続においては寄与分(民法904条の2)として評価されることになります。これらの証明方法としては、生活費については家計簿、老人ホームの費用は領収書等が挙げられます。 ただ、遺留分の算定に当たっては寄与分は考慮されません。例えば、被相続人が、遺産をすべてご相談者様に相続させるという遺言を残していた場合を仮定して、相続人がご相談者様と妹のお二人(いずれも被相続人の子)とすると、妹の遺留分は法定相続分(1/2)の1/2である1/4であり、ご相談者様は妹に対して、相続財産の1/4に相当する金員を支払うこととなります。この遺留分1/4の計算において寄与分が考慮されることはありません。 遺留分の対象となる相続財産そのものを減らす方法としては生前贈与等の方法がありますが、対象期間の問題などもあり、事案に応じて検討する必要がありますので、専門家にご相談いただいたほうが良いでしょう。

賃料受領拒否

2022/05/13

賃貸マンションのオーナーです。 偏屈な入居者に対して、次回の更新時に賃料の値上げを考えていますが、前回更新時の交渉状況から拒否される確率が高いです。 その場合、明け渡し請求をも辞さない覚悟で臨みたいと考えています。 先ずは、賃料受領拒否から始めたいのですが、他の入居者数十人と同じ銀行口座を解約す...
賃料を受領した時点で、法律上は「弁済」とみなされますので(民法493条本文)、その後に返金しても受領拒否の意思表示とは言えないものと考えます。 また、そもそも弁済前に受領拒否を告げた場合、債務者(借主)は弁済の準備したことを通知すれば足りますし(同条但書)、その後の賃料も債務者としては旧賃料を供託し続ければ債務不履行とはなりません(民法494条)。したがって、賃料を返金するというのは現実的な解決策では無いように考えられます。 法律上の手段としては、借地借家法32条に基づいて賃料増額通知を出しておくべきと考えます。増額通知は直ちに増額が認められるわけではありませんが、最終的に裁判所で増額が認められた場合、増額通知を出したときに遡って、不足賃料分とその不足分に年1割の利息を加算した額を支払ってもらうことができるようになります。 あるいは、偏屈な入居者に明渡しを求めるのであれば、入居者の債務不履行による契約解除を実行しうる事情があるかを検討することと、その証拠の収集を行うのが良いかと考えます。

問い合わせ先

ホームページ
https://ippo-law.jp/
事務所名
一歩法律事務所
電話番号
050-3702-3567050-3702-3567

購入時 地積則料時 間口2mあると言われたが売却時 別の測量会社から2mに5cm足りないと言われた

2022/05/23

購入時 地積測量時 間口2mあると言われたが売却時 別の測量会社から媒介の不動産屋さんから2mに5cm足りないと言われた 20年ほど前 都内 中古戸建てを購入 今年売却が決まり 媒介契約を交わし 横浜の測量会社が計り直し 間口が 5cm足りないと 仲介の不動産会社から伝えられた 購入時の都内の土地家屋調査士...
ご記載いただいた事実関係からは詳細は分かりませんが、20年前に購入した物件について、購入時に聞いていた間口の広さ(2m)が、実際には5㎝足りないことが20年経って発覚したものと理解しました。購入当時であれば、売主に対する瑕疵担保責任(現行民法での不適合責任)や仲介業者への損害賠償請求等の対応が考えられますが、購入から20年経った現在では、時効にかかっている可能性が高く、これらの責任追及は難しいように考えられます。(実際に時効が完成しているかどうかは個別の事情をもっと詳細に検討しないと断定はできませんが。) 隣人とのトラブルになる可能性があると言うことは土地の境界に関する問題も生じる事案なのかもしれません。不動産屋さんにある程度お任せするのは構わないと思いますが、ご自身の所有物件の問題ですので、一度、弁護士等の専門家に相談し、具体的な解決策を検討されることをお勧めいたします。

被相続人が相続人の介護費用の負担について

2022/05/17

2次相続で非相続人の主たる相続財産は、長男の私が相続した法人の底地です。 他に長女の妹が1人いますが、今まで我々家族と同居していて生活費を我々が負担してきました。また更に今回介護付き老人ホームへの入居時の費用も含めて、遺留分主張時のに相続財産から正当に控除を主張できる証明方法を教えてください。
被相続人の生活費や老人ホームへの入居費用をご負担されたという事情は、被相続人の相続においては寄与分(民法904条の2)として評価されることになります。これらの証明方法としては、生活費については家計簿、老人ホームの費用は領収書等が挙げられます。 ただ、遺留分の算定に当たっては寄与分は考慮されません。例えば、被相続人が、遺産をすべてご相談者様に相続させるという遺言を残していた場合を仮定して、相続人がご相談者様と妹のお二人(いずれも被相続人の子)とすると、妹の遺留分は法定相続分(1/2)の1/2である1/4であり、ご相談者様は妹に対して、相続財産の1/4に相当する金員を支払うこととなります。この遺留分1/4の計算において寄与分が考慮されることはありません。 遺留分の対象となる相続財産そのものを減らす方法としては生前贈与等の方法がありますが、対象期間の問題などもあり、事案に応じて検討する必要がありますので、専門家にご相談いただいたほうが良いでしょう。

賃料受領拒否

2022/05/13

賃貸マンションのオーナーです。 偏屈な入居者に対して、次回の更新時に賃料の値上げを考えていますが、前回更新時の交渉状況から拒否される確率が高いです。 その場合、明け渡し請求をも辞さない覚悟で臨みたいと考えています。 先ずは、賃料受領拒否から始めたいのですが、他の入居者数十人と同じ銀行口座を解約す...
賃料を受領した時点で、法律上は「弁済」とみなされますので(民法493条本文)、その後に返金しても受領拒否の意思表示とは言えないものと考えます。 また、そもそも弁済前に受領拒否を告げた場合、債務者(借主)は弁済の準備したことを通知すれば足りますし(同条但書)、その後の賃料も債務者としては旧賃料を供託し続ければ債務不履行とはなりません(民法494条)。したがって、賃料を返金するというのは現実的な解決策では無いように考えられます。 法律上の手段としては、借地借家法32条に基づいて賃料増額通知を出しておくべきと考えます。増額通知は直ちに増額が認められるわけではありませんが、最終的に裁判所で増額が認められた場合、増額通知を出したときに遡って、不足賃料分とその不足分に年1割の利息を加算した額を支払ってもらうことができるようになります。 あるいは、偏屈な入居者に明渡しを求めるのであれば、入居者の債務不履行による契約解除を実行しうる事情があるかを検討することと、その証拠の収集を行うのが良いかと考えます。

賃貸物件の入居者死傷

2022/04/04

自身の所有する賃貸用の築古戸建て(旧耐震・築54年)が地震(震度5強程度)で倒壊し、入居者が死傷した際の賠償責任について、そのようなリスクを低減するような保険等の対策はございますでしょうか。 現在は個人所有です。 個人所有と法人所有の双方の場合の対策のご回答をいただければ幸いです。 よろしくお...
基本的には、地震などの天災で建物が倒壊した場合に貸主(所有者)が法的責任を問われるケースというのは少ないと考えます。 ただ、築古戸建てなどで倒壊のリスクについての予見可能性等が認定されて賠償義務を負わなければならないというケースも考えられます。そうしたリスクを回避するために、「施設賠償責任保険」という保険があります。保険内容の詳細は各保険会社によって異なると思われますので、保険会社にお問い合わせください。所有者が個人であるか法人であるかによって保険料が変わる可能性もありますが、保険の個別の内容となりますので、この点は保険会社にお尋ねください。

建物請負契約の解除について 02

2022/03/07

建物請負契約の解除について教えてください。 2022年1月に請負契約をしました。 請負契約した数日後に工期が3ヵ月程度遅れる連絡がありました。 その後1ヵ月程度で調整を続けましたが、 工期を2ヵ月程度の遅れで何とかすると言っています。 口ではできると言っていますが、他の現場も遅れていますので本...
工期が遅れた原因にもよりますが、相手方(受注者)側の責任により工期の遅れが生じたのであれば、相手方の帰責事由による債務不履行を理由として契約解除をすることが可能です。 旧四会連合約款が示すひな型では、「正当な理由がなく着手期日が過ぎても工事に着手しないとき」や「工事が著しく遅れ、工期内に工事を完成する見込みがないと認められるとき」に契約解除できる旨が定められています。また、同ひな型では、この場合においては、発注者は受注者への損害賠償を求めることができる旨も定められています。まず、本件の契約書で中途解約について同様の定めがあるか、本件の状況で当てはまるかを確認してみてください。 受注者の帰責事由がない場合の中途解約では、出来高部分に応じて精算されることになりますので(民法634条)、本件の意匠設計が進んだ部分については着手金を充当することなり返金を求めることはできないということも考えられますが、工期の遅れが受注者側の帰責事由に基づくものであれば、意匠設計が進んでいる現段階であっても、損害賠償の一部として着手金の返還が認められる可能性も十分あります。
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