専門家 Specialist

南 陽輔

資格
弁護士(大阪弁護士会)
ベストアンサー数
3 回
相談回答数
7 回

大阪市出身。大阪大学法学部、関西大学法科大学院卒業。2008年弁護士登録(大阪弁護士会所属)。大阪市内の法律事務所に勤務し、民事訴訟案件、刑事事件案件等幅広く法律業務を担当しておりました。2021年3月に現在の一歩法律事務所を設立し、契約書のチェックや文書作成、起業時の法的アドバイス等、予防法務を主として、インターネットを介した業務提供を行っております。皆様が利用しやすい弁護士サービスを提供できるよう心掛けております。


相談回答

マンション建築の瑕疵もしくは不良について

2022/09/15

マンションを2018年6月に購入しました。 購入して、今年で4年目になりますが建物の構造上、暴風雨になると雨水がエレベータまで吹き込んでしまい、エレベータが緊急停止するという事態が2回発生しています。経緯としては、以下の通りです。 【2019年】 9月に台風が襲来。マンションの外廊下や踊り場が開口になって...
マンションにおいては区分所有法という法律に則って考える必要があります。 外廊下やエレベータ前の踊り場などは区分所有法の共用部に当たるものであり、共用部の管理に関しては集会(一般に言う管理組合)の決議で決めることとされています(区分所有法18条) したがいまして、エレベータへの防水機能の不備等の設備の瑕疵・契約不適合に関して、施工会社・設計会社・販売会社等への責任追及を行っていくためには、管理組合でその旨を決議し、管理組合を通じて賠償請求や修補請求を行っていくことになります。 なお、一般的には管理会社は管理組合から日常的な管理業務を委託されているだけですので、管理会社のみの判断で動いてくれるケースは少ないと思います。 マンション所有者は管理組合での議決権を有していますので、本件では、販売会社、施工会社への責任追及をどのような方法で行っていくのかについて、管理組合の集会に参加し、ご提示されているような具体的な対応方法案を提案し、管理組合での決議を得て、管理組合から販売会社・施行会社に対して責任追及を行っていくのが良いと考えます。

主人の不動産投資

2022/08/24

事が起こったのはいつの事だかは分かりませんが、アパートを出て家を購入しようと知り合いのリフォーム会社で住宅ローンが組めるのか相談していたところ、主人が住宅ローンを組んでいたことを知りました。(主人も住宅ローンだったことは知りません。) 話を聞くと2017年頃、職場の人に「投資だと思って」と言われどのよ...
詳細な事情は分かりませんが、おそらく、ご主人が所有されているアパートについて、ご主人の名前で住宅ローンが組まれ(ご主人が金融機関から金銭を借り入れて)、抵当権が付けられているというものと思われます。 ご主人の知らないところで勝手に金融機関から借り入れが行われて抵当権が付けられていれば、金融機関に対して、住宅ローン(借り入れ)の不存在・無効と抵当権の抹消を求めることができますが、本件では、ご主人は「投資を進めてき方」に名義を貸したということですので、金融機関に対して借り入れの不存在や無効を主張しても認められない可能性が高いように思われます。 ただ、その金融機関が、「投資を進めてきた方」と共謀していたことや、ご主人の名義貸しに過ぎないことを知っていたことが立証できれば、借り入れの不存在、無効を主張できる可能性はあります。 金融機関が関与していないところにおいて、ご主人が「投資を勧めてきた方」に騙されだのであれば、金融機関に抵当権の抹消などを求めることはできず、その場合は、借り換えや売却などしてローンの返済をせざるを得ません。

購入時 地積則料時 間口2mあると言われたが売却時 別の測量会社から2mに5cm足りないと言われた

2022/05/23

購入時 地積測量時 間口2mあると言われたが売却時 別の測量会社から媒介の不動産屋さんから2mに5cm足りないと言われた 20年ほど前 都内 中古戸建てを購入 今年売却が決まり 媒介契約を交わし 横浜の測量会社が計り直し 間口が 5cm足りないと 仲介の不動産会社から伝えられた 購入時の都内の土地家屋調査士...
ご記載いただいた事実関係からは詳細は分かりませんが、20年前に購入した物件について、購入時に聞いていた間口の広さ(2m)が、実際には5㎝足りないことが20年経って発覚したものと理解しました。購入当時であれば、売主に対する瑕疵担保責任(現行民法での不適合責任)や仲介業者への損害賠償請求等の対応が考えられますが、購入から20年経った現在では、時効にかかっている可能性が高く、これらの責任追及は難しいように考えられます。(実際に時効が完成しているかどうかは個別の事情をもっと詳細に検討しないと断定はできませんが。) 隣人とのトラブルになる可能性があると言うことは土地の境界に関する問題も生じる事案なのかもしれません。不動産屋さんにある程度お任せするのは構わないと思いますが、ご自身の所有物件の問題ですので、一度、弁護士等の専門家に相談し、具体的な解決策を検討されることをお勧めいたします。

問い合わせ先

ホームページ
https://ippo-law.jp/
事務所名
一歩法律事務所
電話番号
050-3702-3567050-3702-3567

マンション建築の瑕疵もしくは不良について

2022/09/15

マンションを2018年6月に購入しました。 購入して、今年で4年目になりますが建物の構造上、暴風雨になると雨水がエレベータまで吹き込んでしまい、エレベータが緊急停止するという事態が2回発生しています。経緯としては、以下の通りです。 【2019年】 9月に台風が襲来。マンションの外廊下や踊り場が開口になって...
マンションにおいては区分所有法という法律に則って考える必要があります。 外廊下やエレベータ前の踊り場などは区分所有法の共用部に当たるものであり、共用部の管理に関しては集会(一般に言う管理組合)の決議で決めることとされています(区分所有法18条) したがいまして、エレベータへの防水機能の不備等の設備の瑕疵・契約不適合に関して、施工会社・設計会社・販売会社等への責任追及を行っていくためには、管理組合でその旨を決議し、管理組合を通じて賠償請求や修補請求を行っていくことになります。 なお、一般的には管理会社は管理組合から日常的な管理業務を委託されているだけですので、管理会社のみの判断で動いてくれるケースは少ないと思います。 マンション所有者は管理組合での議決権を有していますので、本件では、販売会社、施工会社への責任追及をどのような方法で行っていくのかについて、管理組合の集会に参加し、ご提示されているような具体的な対応方法案を提案し、管理組合での決議を得て、管理組合から販売会社・施行会社に対して責任追及を行っていくのが良いと考えます。

主人の不動産投資

2022/08/24

事が起こったのはいつの事だかは分かりませんが、アパートを出て家を購入しようと知り合いのリフォーム会社で住宅ローンが組めるのか相談していたところ、主人が住宅ローンを組んでいたことを知りました。(主人も住宅ローンだったことは知りません。) 話を聞くと2017年頃、職場の人に「投資だと思って」と言われどのよ...
詳細な事情は分かりませんが、おそらく、ご主人が所有されているアパートについて、ご主人の名前で住宅ローンが組まれ(ご主人が金融機関から金銭を借り入れて)、抵当権が付けられているというものと思われます。 ご主人の知らないところで勝手に金融機関から借り入れが行われて抵当権が付けられていれば、金融機関に対して、住宅ローン(借り入れ)の不存在・無効と抵当権の抹消を求めることができますが、本件では、ご主人は「投資を進めてき方」に名義を貸したということですので、金融機関に対して借り入れの不存在や無効を主張しても認められない可能性が高いように思われます。 ただ、その金融機関が、「投資を進めてきた方」と共謀していたことや、ご主人の名義貸しに過ぎないことを知っていたことが立証できれば、借り入れの不存在、無効を主張できる可能性はあります。 金融機関が関与していないところにおいて、ご主人が「投資を勧めてきた方」に騙されだのであれば、金融機関に抵当権の抹消などを求めることはできず、その場合は、借り換えや売却などしてローンの返済をせざるを得ません。

購入時 地積則料時 間口2mあると言われたが売却時 別の測量会社から2mに5cm足りないと言われた

2022/05/23

購入時 地積測量時 間口2mあると言われたが売却時 別の測量会社から媒介の不動産屋さんから2mに5cm足りないと言われた 20年ほど前 都内 中古戸建てを購入 今年売却が決まり 媒介契約を交わし 横浜の測量会社が計り直し 間口が 5cm足りないと 仲介の不動産会社から伝えられた 購入時の都内の土地家屋調査士...
ご記載いただいた事実関係からは詳細は分かりませんが、20年前に購入した物件について、購入時に聞いていた間口の広さ(2m)が、実際には5㎝足りないことが20年経って発覚したものと理解しました。購入当時であれば、売主に対する瑕疵担保責任(現行民法での不適合責任)や仲介業者への損害賠償請求等の対応が考えられますが、購入から20年経った現在では、時効にかかっている可能性が高く、これらの責任追及は難しいように考えられます。(実際に時効が完成しているかどうかは個別の事情をもっと詳細に検討しないと断定はできませんが。) 隣人とのトラブルになる可能性があると言うことは土地の境界に関する問題も生じる事案なのかもしれません。不動産屋さんにある程度お任せするのは構わないと思いますが、ご自身の所有物件の問題ですので、一度、弁護士等の専門家に相談し、具体的な解決策を検討されることをお勧めいたします。

被相続人が相続人の介護費用の負担について

2022/05/17

2次相続で非相続人の主たる相続財産は、長男の私が相続した法人の底地です。 他に長女の妹が1人いますが、今まで我々家族と同居していて生活費を我々が負担してきました。また更に今回介護付き老人ホームへの入居時の費用も含めて、遺留分主張時のに相続財産から正当に控除を主張できる証明方法を教えてください。
被相続人の生活費や老人ホームへの入居費用をご負担されたという事情は、被相続人の相続においては寄与分(民法904条の2)として評価されることになります。これらの証明方法としては、生活費については家計簿、老人ホームの費用は領収書等が挙げられます。 ただ、遺留分の算定に当たっては寄与分は考慮されません。例えば、被相続人が、遺産をすべてご相談者様に相続させるという遺言を残していた場合を仮定して、相続人がご相談者様と妹のお二人(いずれも被相続人の子)とすると、妹の遺留分は法定相続分(1/2)の1/2である1/4であり、ご相談者様は妹に対して、相続財産の1/4に相当する金員を支払うこととなります。この遺留分1/4の計算において寄与分が考慮されることはありません。 遺留分の対象となる相続財産そのものを減らす方法としては生前贈与等の方法がありますが、対象期間の問題などもあり、事案に応じて検討する必要がありますので、専門家にご相談いただいたほうが良いでしょう。

賃料受領拒否

2022/05/13

賃貸マンションのオーナーです。 偏屈な入居者に対して、次回の更新時に賃料の値上げを考えていますが、前回更新時の交渉状況から拒否される確率が高いです。 その場合、明け渡し請求をも辞さない覚悟で臨みたいと考えています。 先ずは、賃料受領拒否から始めたいのですが、他の入居者数十人と同じ銀行口座を解約す...
賃料を受領した時点で、法律上は「弁済」とみなされますので(民法493条本文)、その後に返金しても受領拒否の意思表示とは言えないものと考えます。 また、そもそも弁済前に受領拒否を告げた場合、債務者(借主)は弁済の準備したことを通知すれば足りますし(同条但書)、その後の賃料も債務者としては旧賃料を供託し続ければ債務不履行とはなりません(民法494条)。したがって、賃料を返金するというのは現実的な解決策では無いように考えられます。 法律上の手段としては、借地借家法32条に基づいて賃料増額通知を出しておくべきと考えます。増額通知は直ちに増額が認められるわけではありませんが、最終的に裁判所で増額が認められた場合、増額通知を出したときに遡って、不足賃料分とその不足分に年1割の利息を加算した額を支払ってもらうことができるようになります。 あるいは、偏屈な入居者に明渡しを求めるのであれば、入居者の債務不履行による契約解除を実行しうる事情があるかを検討することと、その証拠の収集を行うのが良いかと考えます。

賃貸物件の入居者死傷

2022/04/04

自身の所有する賃貸用の築古戸建て(旧耐震・築54年)が地震(震度5強程度)で倒壊し、入居者が死傷した際の賠償責任について、そのようなリスクを低減するような保険等の対策はございますでしょうか。 現在は個人所有です。 個人所有と法人所有の双方の場合の対策のご回答をいただければ幸いです。 よろしくお...
基本的には、地震などの天災で建物が倒壊した場合に貸主(所有者)が法的責任を問われるケースというのは少ないと考えます。 ただ、築古戸建てなどで倒壊のリスクについての予見可能性等が認定されて賠償義務を負わなければならないというケースも考えられます。そうしたリスクを回避するために、「施設賠償責任保険」という保険があります。保険内容の詳細は各保険会社によって異なると思われますので、保険会社にお問い合わせください。所有者が個人であるか法人であるかによって保険料が変わる可能性もありますが、保険の個別の内容となりますので、この点は保険会社にお尋ねください。

建物請負契約の解除について 02

2022/03/07

建物請負契約の解除について教えてください。 2022年1月に請負契約をしました。 請負契約した数日後に工期が3ヵ月程度遅れる連絡がありました。 その後1ヵ月程度で調整を続けましたが、 工期を2ヵ月程度の遅れで何とかすると言っています。 口ではできると言っていますが、他の現場も遅れていますので本...
工期が遅れた原因にもよりますが、相手方(受注者)側の責任により工期の遅れが生じたのであれば、相手方の帰責事由による債務不履行を理由として契約解除をすることが可能です。 旧四会連合約款が示すひな型では、「正当な理由がなく着手期日が過ぎても工事に着手しないとき」や「工事が著しく遅れ、工期内に工事を完成する見込みがないと認められるとき」に契約解除できる旨が定められています。また、同ひな型では、この場合においては、発注者は受注者への損害賠償を求めることができる旨も定められています。まず、本件の契約書で中途解約について同様の定めがあるか、本件の状況で当てはまるかを確認してみてください。 受注者の帰責事由がない場合の中途解約では、出来高部分に応じて精算されることになりますので(民法634条)、本件の意匠設計が進んだ部分については着手金を充当することなり返金を求めることはできないということも考えられますが、工期の遅れが受注者側の帰責事由に基づくものであれば、意匠設計が進んでいる現段階であっても、損害賠償の一部として着手金の返還が認められる可能性も十分あります。
条件に一致するデータが見つかりませんでした
ホームページ
https://ippo-law.jp/
事務所名
一歩法律事務所
電話番号
050-3702-3567050-3702-3567