専門家 Specialist

南 陽輔

資格
弁護士(大阪弁護士会)
ベストアンサー数
2 回
相談回答数
3 回

大阪市出身。大阪大学法学部、関西大学法科大学院卒業。2008年弁護士登録(大阪弁護士会所属)。大阪市内の法律事務所に勤務し、民事訴訟案件、刑事事件案件等幅広く法律業務を担当しておりました。2021年3月に現在の一歩法律事務所を設立し、契約書のチェックや文書作成、起業時の法的アドバイス等、予防法務を主として、インターネットを介した業務提供を行っております。皆様が利用しやすい弁護士サービスを提供できるよう心掛けております。


相談回答

賃料受領拒否

2022/05/13

賃貸マンションのオーナーです。 偏屈な入居者に対して、次回の更新時に賃料の値上げを考えていますが、前回更新時の交渉状況から拒否される確率が高いです。 その場合、明け渡し請求をも辞さない覚悟で臨みたいと考えています。 先ずは、賃料受領拒否から始めたいのですが、他の入居者数十人と同じ銀行口座を解約す...
賃料を受領した時点で、法律上は「弁済」とみなされますので(民法493条本文)、その後に返金しても受領拒否の意思表示とは言えないものと考えます。 また、そもそも弁済前に受領拒否を告げた場合、債務者(借主)は弁済の準備したことを通知すれば足りますし(同条但書)、その後の賃料も債務者としては旧賃料を供託し続ければ債務不履行とはなりません(民法494条)。したがって、賃料を返金するというのは現実的な解決策では無いように考えられます。 法律上の手段としては、借地借家法32条に基づいて賃料増額通知を出しておくべきと考えます。増額通知は直ちに増額が認められるわけではありませんが、最終的に裁判所で増額が認められた場合、増額通知を出したときに遡って、不足賃料分とその不足分に年1割の利息を加算した額を支払ってもらうことができるようになります。 あるいは、偏屈な入居者に明渡しを求めるのであれば、入居者の債務不履行による契約解除を実行しうる事情があるかを検討することと、その証拠の収集を行うのが良いかと考えます。

賃貸物件の入居者死傷

2022/04/04

自身の所有する賃貸用の築古戸建て(旧耐震・築54年)が地震(震度5強程度)で倒壊し、入居者が死傷した際の賠償責任について、そのようなリスクを低減するような保険等の対策はございますでしょうか。 現在は個人所有です。 個人所有と法人所有の双方の場合の対策のご回答をいただければ幸いです。 よろしくお...
基本的には、地震などの天災で建物が倒壊した場合に貸主(所有者)が法的責任を問われるケースというのは少ないと考えます。 ただ、築古戸建てなどで倒壊のリスクについての予見可能性等が認定されて賠償義務を負わなければならないというケースも考えられます。そうしたリスクを回避するために、「施設賠償責任保険」という保険があります。保険内容の詳細は各保険会社によって異なると思われますので、保険会社にお問い合わせください。所有者が個人であるか法人であるかによって保険料が変わる可能性もありますが、保険の個別の内容となりますので、この点は保険会社にお尋ねください。

建物請負契約の解除について 02

2022/03/07

建物請負契約の解除について教えてください。 2022年1月に請負契約をしました。 請負契約した数日後に工期が3ヵ月程度遅れる連絡がありました。 その後1ヵ月程度で調整を続けましたが、 工期を2ヵ月程度の遅れで何とかすると言っています。 口ではできると言っていますが、他の現場も遅れていますので本...
工期が遅れた原因にもよりますが、相手方(受注者)側の責任により工期の遅れが生じたのであれば、相手方の帰責事由による債務不履行を理由として契約解除をすることが可能です。 旧四会連合約款が示すひな型では、「正当な理由がなく着手期日が過ぎても工事に着手しないとき」や「工事が著しく遅れ、工期内に工事を完成する見込みがないと認められるとき」に契約解除できる旨が定められています。また、同ひな型では、この場合においては、発注者は受注者への損害賠償を求めることができる旨も定められています。まず、本件の契約書で中途解約について同様の定めがあるか、本件の状況で当てはまるかを確認してみてください。 受注者の帰責事由がない場合の中途解約では、出来高部分に応じて精算されることになりますので(民法634条)、本件の意匠設計が進んだ部分については着手金を充当することなり返金を求めることはできないということも考えられますが、工期の遅れが受注者側の帰責事由に基づくものであれば、意匠設計が進んでいる現段階であっても、損害賠償の一部として着手金の返還が認められる可能性も十分あります。

問い合わせ先

ホームページ
https://ippo-law.jp/
事務所名
一歩法律事務所
電話番号
050-3702-3567050-3702-3567

賃料受領拒否

2022/05/13

賃貸マンションのオーナーです。 偏屈な入居者に対して、次回の更新時に賃料の値上げを考えていますが、前回更新時の交渉状況から拒否される確率が高いです。 その場合、明け渡し請求をも辞さない覚悟で臨みたいと考えています。 先ずは、賃料受領拒否から始めたいのですが、他の入居者数十人と同じ銀行口座を解約す...
賃料を受領した時点で、法律上は「弁済」とみなされますので(民法493条本文)、その後に返金しても受領拒否の意思表示とは言えないものと考えます。 また、そもそも弁済前に受領拒否を告げた場合、債務者(借主)は弁済の準備したことを通知すれば足りますし(同条但書)、その後の賃料も債務者としては旧賃料を供託し続ければ債務不履行とはなりません(民法494条)。したがって、賃料を返金するというのは現実的な解決策では無いように考えられます。 法律上の手段としては、借地借家法32条に基づいて賃料増額通知を出しておくべきと考えます。増額通知は直ちに増額が認められるわけではありませんが、最終的に裁判所で増額が認められた場合、増額通知を出したときに遡って、不足賃料分とその不足分に年1割の利息を加算した額を支払ってもらうことができるようになります。 あるいは、偏屈な入居者に明渡しを求めるのであれば、入居者の債務不履行による契約解除を実行しうる事情があるかを検討することと、その証拠の収集を行うのが良いかと考えます。

賃貸物件の入居者死傷

2022/04/04

自身の所有する賃貸用の築古戸建て(旧耐震・築54年)が地震(震度5強程度)で倒壊し、入居者が死傷した際の賠償責任について、そのようなリスクを低減するような保険等の対策はございますでしょうか。 現在は個人所有です。 個人所有と法人所有の双方の場合の対策のご回答をいただければ幸いです。 よろしくお...
基本的には、地震などの天災で建物が倒壊した場合に貸主(所有者)が法的責任を問われるケースというのは少ないと考えます。 ただ、築古戸建てなどで倒壊のリスクについての予見可能性等が認定されて賠償義務を負わなければならないというケースも考えられます。そうしたリスクを回避するために、「施設賠償責任保険」という保険があります。保険内容の詳細は各保険会社によって異なると思われますので、保険会社にお問い合わせください。所有者が個人であるか法人であるかによって保険料が変わる可能性もありますが、保険の個別の内容となりますので、この点は保険会社にお尋ねください。

建物請負契約の解除について 02

2022/03/07

建物請負契約の解除について教えてください。 2022年1月に請負契約をしました。 請負契約した数日後に工期が3ヵ月程度遅れる連絡がありました。 その後1ヵ月程度で調整を続けましたが、 工期を2ヵ月程度の遅れで何とかすると言っています。 口ではできると言っていますが、他の現場も遅れていますので本...
工期が遅れた原因にもよりますが、相手方(受注者)側の責任により工期の遅れが生じたのであれば、相手方の帰責事由による債務不履行を理由として契約解除をすることが可能です。 旧四会連合約款が示すひな型では、「正当な理由がなく着手期日が過ぎても工事に着手しないとき」や「工事が著しく遅れ、工期内に工事を完成する見込みがないと認められるとき」に契約解除できる旨が定められています。また、同ひな型では、この場合においては、発注者は受注者への損害賠償を求めることができる旨も定められています。まず、本件の契約書で中途解約について同様の定めがあるか、本件の状況で当てはまるかを確認してみてください。 受注者の帰責事由がない場合の中途解約では、出来高部分に応じて精算されることになりますので(民法634条)、本件の意匠設計が進んだ部分については着手金を充当することなり返金を求めることはできないということも考えられますが、工期の遅れが受注者側の帰責事由に基づくものであれば、意匠設計が進んでいる現段階であっても、損害賠償の一部として着手金の返還が認められる可能性も十分あります。
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