不動産投資を始めるにあたり、まずは絶対に覚えておかないといけない指標が「利回り」になります

利回りとは、投資した金額に対して得られる利益の割合のことをいいます。

不動産投資とは何か？の記事の中でも開設させていただきましたが、利益を上げることがとても重要です。

利回りは、その不動産投資物件がどれくらい収益を稼げるのか？を知るための指標として最も基本となります。

これから不動産投資を始める方は、ぜひしっかりと理解しておきましょう。

利回りの種類

利回りには、大きく分けて次の3つがあります。

 それぞれの特徴を押さえ、使い分けができるようにしておきましょう。

①　表面利回り

表面利回りとは、年間の収入を物件価格で割って単純に算出する利回りのことをいいます。

グロス利回りともいいます。

計算方法は次のとおりです。

 大まかな収益性が簡単にチェックできることから、一般的によく用いられています。

具体的に見てみましょう。

例えば1000万円の戸建てがあったとします。

もしこの戸建てを、月10万円(年間家賃120万円)で貸し出せた時の利回りはどうなるでしょうか？

利回り　=　120万円/1000万円　＝　12%

となります。簡単ですね！

②　実質利回り

実質利回りとは、実質的な年間家賃収入を実質的な物件価格で割って算出する利回りのことをいいます。

ネット利回りともいいます。

エレベーターがある物件や、借地権の物件など、維持費がとても高くなる物件があります。

そういった物件は、仮に表面利回りが高くても、経費を含めて収益性を計算したら高くないということが起こります。

こういう場合に使えるのが実質利回りです。

計算方法は次のとおりです。

実質利回り　＝　(年間家賃収入ー年間諸経費)/(物件価格＋購入経費)

　　　　　　＝　(実質年間家賃収入)/(実質物件価格)

※諸経費とは、固定資産税や都市計画税、管理費、保険料等のことです。また、購入経費とは、仲介手数料や登録免許税、印紙税、不動産取得税等のことです。これらについては、「物件購入に必要なお金はどれくらい？」という記事が参考になります。

実質利回りは、表面利回りと比較して、より現実的で正確な収益性を知ることができます。

具体的に計算してみましょう。

1000万円の戸建てで、家賃が年間120万円の物件の表面利回りは12%でした。

購入に必要な諸経費が100万円。

必要な維持費が30万円としましょう。

この場合の実利回りは、

実利回り　=　(年間家賃ー年間経費)/(物件価格＋諸経費)　＝　(120-90)/(1000+100)　=　90/1100　=　8.2%

となります！

表面利回りは12%でしたが、年間の経費や不動産の購入経費を含めて考えると8.2%まで減ってしまいました。

この実利回りのほうが実際の集積性に近づきます。

もっとも、空室率をはじめとする未確定な要素等は含まれていなかったりしますので、実際に購入を検討するときはそこまで考慮してシミュレーションすることが大切です。

③　自己資本利回り

自己資本利回りとは、実質的な年間家賃収入を自己資金で割って算出する利回りのことをいいます。

計算方法は次のとおりです。

 融資を受けて不動産投資を行う場合に用いられ、効率的に投資を行えているかの判断材料とされます。

分母を物件価格ではなく自己資金とすることで、自己資金の投入に対してどれくらいの利益が得られているかが明確になるからです。

実は不動産投資家の中ではあまり使われていません。 

自己資本利回りよりも、投下資金をどれくらいの期間で回収できるかのキャッシュフローベースのCCR（Cash on Cash Return)を重視している投資家が多いです。

利回りの高い不動産を狙うべきか？

 利回りだけで見れば、利回りが高い方が良いといえるかもしれません。しかし、利回りのみで投資の判断をするのは非常にリスクが高いです。

その理由として、次のようなものがあげられます。

⒜　利回りとリスクは連動する

同じ物件、同じ賃料収入でも、地域によって物件価格は異なってきます。

例えば、ある建物の年間家賃収入が500万円、年間諸経費が100万円である場合、物件価格が東京では1億円でも、大阪では8000万円、福岡では6000万円となり、期待利回りがそれぞれ4%、5%、6.7%となるようなことがあります。

物件の存する地域のリスクが高い（将来的には価格が下落する可能性が高い）ところほど投資家は高い利回りを求めがちだからです。

このように、物件価格と利回りとは、あちらを立てればこちらが立たない、トレードオフの関係になりやすいものであるといえます。

そのため、必ずしも高い利回りをとれば良いというものではありません。逆に、低い利回りをとれば安全というものでもありません。

⒝　修繕費用を含めると安くない可能性がある

利回りが高い物件は、古く修繕されていないケースがあります。

トイレやお風呂などの水和割のリフォームが必要なら、1部屋100万円くらいの修繕費がかかる可能性もあります。

また、外壁塗装や屋上防水などで数100万円の費用が掛かるケースもあります。

こういった修繕費用を含めていくと、実際の利回りは全然高くないという場合もありますので、見た目の利回りが高いだけの物件には注意が必要です。

⒞　家賃の下落や空室が発生するおそれがあるから

家を借りようとする人の多くが、同じ家賃なら新しくて住みやすい物件を希望するはずです。

リフォームをするにしても、継続して新築物件と同じ家賃収入を獲得していくことは難しいでしょう。

すなわち、時間の経過により家賃は下落していくことになります（一般に、賃料は年に1%ずつの下落が20年程続き、その後ほぼ横ばいになるとされています。「インカムゲインとキャピタルゲイン」のグラフ1参照。）。

また、賃貸不動産の場合、空室が発生し、家賃収入が得られない可能性もあります。

これらの未確定な要素は利回りの算定に盛り込まれていないため、当初高い利回りが出ていても、同程度の利回りを実際には獲得できないことがあります。

利回りに飛びつくのではなく、家賃の下落を見越して少し低めの家賃収入を前提とした利回りを自分で計算してみる、空室のリスクを踏まえて高い入居率が見込める物件かを考えてみるなどといったように様々な視点から検討することが大切です。

高い利回りの物件に投資する際のポイント

高い利回りの物件の場合には、その計算に近い数字の利益が実際に獲得できるのかという視点でみて投資をすべきかどうか判断するというのがひとつの形として考えられます。

具体的には、①経費が高くないか、②空室率が高くないか（入居率が低くないか）、③相場と比較して家賃が適正か等を見ることになるでしょう。

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