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不動産投資の借金は悪ではない!融資の有効な活用方法

作成日: 2020/11/18 投稿者名:不動産投資DOJO編集部
更新日:
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【執筆者:溝口 矢】
弁護士(東京弁護士会、72期)。
慶應義塾大学法学部・同大学法務研究科卒業。弁護士法人Martial Artsにて不動産関係の問題に多数関与。(法律相談、交渉、訴訟、講演等)。
不動産投資DOJOにてコラム執筆中。





一般的には借金というと、悪いイメージがあります。

「大人になっても借金はしてはいけません」と学校で習った方もいらっしゃるでしょう。

実は、借金にはいい借金と悪い借金があります。

浪費に使う借金は悪い借金とされていますが、事業やお金を生むものに借金をすることは、悪い事ではありません。

この記事では不動産投資で融資を活用するメリットや、良い借金の仕方について解説していきます。

良い借金と悪い借金との違い

借金にはよい借金と悪い借金があります。

一般的には浪費に使う借金は悪い借金とされています。


例えば、「ブランド物のバッグが欲しい、かっこいいスポーツカーが欲しい、でも貯金がなく買えないから借金をして買おう」


こういうケースがあれば、間違いなく浪費になりよくない借金となります。


しかし、同じ車を買うにしても、「仕事での通勤に車が必要だ。でも今すぐにお金がない。借金をして通勤に使う安い中古車を買い、給料の中から無理のない範囲で返済していこう」


このような場合は、車を買うことで仕事に就くことができるという意味から投資になり、返済的に無理がないのでしたらよい借金といえるでしょう。


同じものを買うのでも、浪費に使うのか?それとも事業や投資のために借金をするのかで大きく意味合いが変わってきます。


不動産投資における借金の意義

 

不動産投資をするメリットのひとつは、金融機関から融資を受けて(=借金をして)、レバレッジ効果に期待することができるというところにあります。


言い換えれば、自己資金よりも大きな資金を用いることで、大きなリターンを得られる可能性があるからこそ不動産投資にあたって融資を引く(=借金をする)意味があるのです。

 

※レバレッジ効果について詳しく知りたい方は、「レバレッジ効果で目指す多額の利益」という記事をご覧ください。

 

金融機関から低金利で借りたお金で、十分なインカムゲインやキャピタルゲインを獲得することができれば、他の投資と比較して大きな利益をあげることができます。それだけの可能性が不動産投資にはあります。

 

また、金融機関から融資を一度受けることができれば、物件価格が下落したとしても、いきなり返済を迫られるようなことはありません。高額の借金をすることに不安を感じられる方も多いと思われますが、このように突如返済を迫られる可能性が大きくない以上、堅実に収益を得られる計画を立てることができれば、過度におそれる必要はないといえます。

 

ワンポイント 金利変動リスク

金利が急上昇した場合、十分な利益をあげることができなくなるというリスクが考えられるところです。しかしながら、国が、金利が急上昇しないよう金融市場をコントロールすることを政策として行っていることもあり、金利水準は比較的安定している傾向にあります。こうした点も踏まえて、冷静に金融機関から融資を受ける(=借金をする)ことのリスクを考えるようにしましょう。

 

 

ローン完済まで保有か?途中で売却するか?

 

「不動産投資のために購入した物件をローン完済まで保有するべきなのか、それとも、途中で売却するべきなのか」という点は、良く問題とされるテーマのひとつです。

 

様々な考え方があるところですし、それぞれの物件や投資家の状況によっても最善の方法は異なってくると思われますが、一般的に見れば、いずれの方向性にも縛られすぎないということが大事だといえます。すなわち、「持って良し、売って良し」というような考え方をできる状況を作ることが理想的です。

 

「途中で物件を売却してしまったら、安定して入ってくる家賃収入がなくなってしまう」と考えて、ローンの返済途中での物件の売却を一切考えないと、より大きな利益を獲得できるチャンスを逃してしまうことにもなりかねません。これはあくまで一例ですが、このように偶然訪れる事態や状況(プラスの面のみならずマイナスの面も含みます)を察知して、すぐに動けるような体制を整えつつ、長期的な視点も持ち合わせることによって、利益拡大とリスク低減を図ることができるでしょう。

 

※宅地建物取引業者以外の者が、物件の短期的な売却を繰り返すことは、法律上認められておりませんので十分にご注意ください。また、このような行為を疑わせるような取引手法を行っていると、いわゆる「土地転がし」をしているなどと評価されて、融資を受ける際に金融機関から忌避される可能性があります。

 

 

繰上返済をするべきなのか?

 

せっかく低金利で金融機関からお金を借りることができたのであれば、そのメリットを生かすことを考えるべきです。

 

物件を買い進めるにあたっては、繰上返済によってローンの残額が減っている場合よりも、手元に自己資金が残っている場合の方が、金融機関からの評価が高くなります

 

また、繰上返済をするということは、自己資金を追加投入するということを意味しますが、これは資金の運用効率を下げるものであるため、レバレッジを効きにくくさせるものです。手元には自己資金を残しておき、金利が急上昇した場合など、ローンの残額を減らすほうが得策であるような状況が生じた場合にはじめて繰上返済をすれば良いのであり、こうした問題がない状況のときに、あえて融資を受けたことのメリットを自ら放棄する必要はありません。

 

したがって、基本的には、繰上返済をしない方向で考えるのがよろしいでしょう。



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