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インカムゲインとキャピタルゲイン

作成日: 2020/05/04
更新日:
投稿者名:溝口 矢
投稿者資格:弁護士(東京弁護士会)
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【執筆者:溝口 矢】
弁護士(東京弁護士会、72期)。弁護士法人Martial Arts、HORIJUKU株式会社にて不動産関係の問題に関与。
不動産投資DOJOにてコラム執筆中。





不動産投資で不労所得を得たい…不動産投資で大きな売却益を得たい、、


そう思っている方に不動産投資を行う上で絶対に知っておきたい専門用語のインカムゲインキャピタルゲインについて詳しく説明します。


インカムゲインとキャピタルゲインは、不動産投資専用の用語ではなく、一般的な投資用語となります。


不動産投資の魅力として、インカムゲインもキャピタルゲインも狙えることがあります。


ぜひこの記事の内容を理解し、不動産投資で大きなインカムゲインとキャピタルゲインを得ていきましょう。

 

インカムゲインとは?


インカムゲインとは、インカム(income…収入)による利益のことになります。 


では不動産投資におけるインカムゲインは何になるのか?


不動産投資では、投資した購入した物件に入居した入居者から家賃を頂くことがインカムゲインになります


不動産を持っていて貸し出すだけで、毎月家賃が何10万円も振り込まれていく…まさに不労所得というイメージがあると思います(実際はそんな楽なものではないのですが…)。


セミリタイアを目指す方にとっては、家賃収入を増やし、手元に残るお金を増やすことでセミリタイアが近づきます。


そういった意味で、不動産投資におけるインカムゲインはとても重要なものとなります。

インカムゲインの注意点

 

注意点としては、不動産投資におけるインカムゲインは減っていく可能性があることです。

 

一般的に、賃料は新築時が一番高く(新築価格)、築年数の経過に連れ下がっていきます

 

もっとも、賃料がとめどなく下がり続けるわけではなく、ある程度の築年数を超えると下落率がおさまるか、ほとんど下落しなくなります。

 

概ねグラフ1のような推移をするとイメージして頂ければ良いと思います。

 

グラフ1:賃料年間下落率(イメージ)


 

※賃料の下落率は地域性や建物の種類や仕様等により異なります。ご注意ください。

 

中古物件の賃料相場は、近隣の同じような仕様の中古物件の賃料を不動産サイトなどで調べることである程度あたりをつけることができます。

 

また、賃料は下がり続けるだけではありません。外装や部屋のリフォーム等を行うことで、それに見合った賃料に上げることも可能です。

 

 

キャピタルゲインとは?

キャピタルゲインとは、売却による利益のことです。 


不動産投資では、投資した物件が投資価格よりも値上がりしたときに売却して、売却利益を得ることがキャピタルゲインになります

 

キャピタルゲイン(売却益)とキャピタルロス(売却損)のいずれになるかは次のようにして算出されます。

 

収入金額〔譲渡価格〕-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

 

譲渡所得がプラスであればキャピタルゲイン(売却益)が、マイナスであればキャピタルロス(売却損)が生じているということになります。

 

 

 

不動産投資ではキャピタルゲインとインカムゲインのどちらが重要か?


実は不動産投資においてはどちらとも重要なのです。


例えば、家賃収入のインカムゲインを重視していた人がいたとします。


アパートを1000万円で購入し、年間100万円の家賃が入ってきたとします。

3年間で、300万円のインカムゲインが手に入りました!


しかし、もし1000万円のアパートの価値が500万円に値下がりしていたとしたらどうでしょうか?


インカムゲイン +300万円

キャピタルゲイン -500万円


となり、実質的な利益(資産)は―200万円となってしまっています


インカムゲインばかりに目が言っていると、実際売却した時のトータルでは儲かってなかったというケースが起こってしまうのでトータルで事業を考えることが大切です。


まずはインカムゲインを増やし手元にお金を残そう


不動産投資をこれから始められるのでしたら、まずは安定したインカムゲインを手にすることを目標にしましょう。


さらに、手元にお金が残ることが重要です(プラスのキャッシュフローにする)


不動産を買い、その家賃収入で頭金を作り、そしてまた次の物件を買い、さらに収入が増える…というのを繰り返すことが大切です。


そして手元にお金をためつつ、銀行の借り入れの借金を返済していき、


 不動産の売却価格 > 借金の残り


の状態になっていれば、いつ売却しても売却益(キャピタルゲイン)を得られる状態になっています。


まさに持っていてもお金が入ってくるし、売っても利益が入ってくる最強の状態です。


不動産投資ではこういう状態が理想です。


一方で、区分マンション投資などは手元からどんどんお金が出ていってしまうケースがあります。


毎月手元から数万円が出ていくので、そこから大きく拡大していくのはかなり厳しいです。


夢の不労所得どころか、逆に毎月自由に使えるお金が減って生活が苦しくなります。


不動産投資でセミリタイアを目指すのならお勧めしません。


さらに購入時に高く買いすぎてしまっていると、借金の残りよりも高く売れないケースもあり、そうなると持っていたら現金が出ていき、売る時にも損をするという状態になってしまう方もいます(多くの方を見てきました…)


キャピタルゲイン狙いの不動産投資は難易度が高い


不動産でキャピタルゲイン狙いの投資手法はかなり難易度が高いです。


理由としては、将来不動産の価格がどれくらい上がるのか予想するのが困難だからです。(わかっているのならみんな簡単に大儲けして億万長者になれます)。


初めから上がるとわかっているような土地が、安く誰でも買えるというようなことはまずありえません。


仮に絶対に値上がりすると確信した土地を1億円で買ったとします。


不動産が値上がりするまでは、1億円を有効活用することができません。


また、いつどれくらい値上がりするのかも予想困難です。。


一方で、家賃収入のインカムゲインは、入居者が尽きそうかどうか、家賃はいくらくらいになりそうかなど、ある程度予想することができます。なのでインカムゲインの不動産投資のほうが一般的で、なるかに難易度が低いです。



※不動産におけるキャピタルゲイン狙いの売買は宅建法で禁止されています。


キャピタルゲインの獲得を目的として不動産取引を行う予定である場合には、宅地建物取引業の免許を受けなければならない(宅地建物取引業法31項)可能性が高いことには注意が必要です。

 

インカムゲインとキャピタルゲインのまとめ


不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインについて解説しました。

インカムゲインは収入で、不動産投資なら家賃収入。

キャピタルゲインは売却益で、不動産投資なら物件売却による利益になります。

不動産投資を多なうのなら、インカムゲインもキャピタルゲインも両方重要です。

そして、初期はインカムゲインを狙った不動産投資を行うのがお勧めです。

手元にお金を残す不動産投資が重要で、手元からお金が無くなっていく不動産投資はお勧めしません。

これから不動産投資を行いたい方は、ぜひ不動産投資DOJOの記事を参考にしてみてください。




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