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不動産投資のリスク7つと事前にできる対策を不動産投資家が解説

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この記事をご覧の皆さんの中には、不動産投資に興味があるが、リスクが心配でなかなか手を出せないという悩みを抱えている人もいるのではないでしょうか。

確かに、不動産投資には様々なリスクがあり、それらのリスクに関しての対策を怠ってしまった場合には大きな借金を抱えてしまう可能性がありますが、事前にどのようなリスクがあるのかを学習しておくことによって、失敗する可能性を小さくできます。

熟練の不動産投資家は様々なリスクと対処法を知っているので、失敗せずに大きな利益を出し続けているのです。

そこで、今回の記事では、これまでに7棟購入してきている不動産投資家の私が特に知っておかないとまずいリスクと、その対処法について解説させていただきます。

高値掴みのリスク

不動産投資の世界は、売手と買手の間での情報格差が大きい場合も多いうえ、専門知識やその該当地域の不動産の詳細な情報が必要になってくることから、買手がなかなか適正な買値を計算するのが難しくなっています。

相場が3000万円の物件が4000万円以上の価格で売られているケースもあります。

相場よりも高い価格で物件を買ってしまうと、その後売らなければならない際に円滑に売却できなくなってしまいますので、高値掴みには注意しなければなりません。

そこで、以下において、高値掴みをいかにして回避するかについてのポイントを説明していきます。

高値掴みのリスクの回避法

物件を高値掴みするリスクの回避法にはどのようなものがあるのでしょうか、具体的には以下のようなものがあります。

  1. 物件の相場を調べる(検討中の物件と同じ地域にある物件の平均取引相場はどれくらいであるのかを調査して、ある程度の相場感を事前に理解しておく)
  2. 付近の似たような物件の価格を調査(検討中の手持ちの物件と間取りや敷地面積、立地条件などの情報が似通っている物件の価格情報を収集し、それらの平均価格を簡単に計算しておく)
  3. 過去の取引事例を調べる(該当地域の直近の取引事例を調査して、直近の取引としてはどのくらいの価格で売買されているのかを把握するとともに、過去の事例とはどのくらいの価格差があるのなども併せて把握しておく)
  4. たくさん物件を見て相場観を養う(該当地域にある多数の物件の特性や価格について調査し、それらの情報を基にして相場がどのように動いているのかについて理解しておく)

買おうとしている物件が高いものであるのか、安いものであるのか分からないと高値掴みを避けようがありませんので、上記の方法に従って相場観を養い、物件の価格判断を行えるようにして高値掴みを回避するようにしましょう。

不動産投資DOJOちゃんねるでは、適正価格の見極めについて解説している動画もあります。是非参考にしてみてください。

【これを知らないと危険】不動産投資で高値掴みしない!!適正価格の見極め


空室のリスク

実際に不動産を買ったとしても入居者が決まらないと家賃収入を得ることができないうえ、銀行からのローンなどの返済もできず、投資としての不動産事業が成り立ちません。

このような空室リスクも不動産投資にはつきものでありますが、どのようにして空室リスクを避ければいいのでしょうか、具体的な内容については以下で説明していきます。

空室リスクの回避方法

物件の空室リスクの回避法にはどのようなものがあるのでしょうか、具体的には以下のようなものがあります。

  1. スーモなどで付近の自身の購入を検討している物件の特徴と似ている物件の募集数を確認(もしも、それらの似通った物件での空室数が多いと自身の物件の空室が発生する可能性が高く、対策を考える必要がある)
  2. ライバル物件より購入する物件をいかに選んでもらうために入居者の気持ちで検討する(ライバル物件よりも外観を良くしたり、エントランスをおしゃれにしたり、宅配ボックスを配置したりなど入居者が住みたい・住みやすいと思える環境を構築する)
  3. 見える賃貸経営の賃貸需要ヒートマップで需要を確認する(購入を検討している地域の賃貸需要はそもそも強いのかを事前に確認しておき、賃貸需要がなるべく強い地域で不動産投資を検討する)
  4. 空室を埋める力が強い管理会社に依頼する(入居を取り付ける営業力が強い管理会社に手数料をしっかり支払い、営業を頑張ってもらう)

空室リスクは不動産投資を行う上で注意しなければならない事項の1つでありますので、上記のような方法を参考にして空室リスクを低くするよう心がけましょう。

ヒートマップは不動産投資のポータルサイトなどで確認することもできます。


▶ヒートマップも確認できるホームズのサイトはこちら 

建物・住宅設備の老朽化のリスク

不動産は経年劣化により雨漏りが発生したり、エレベーターが壊れたりします。そのような老朽化してしまっている物件を購入してしまった場合、屋上防水や外壁塗装などの大規模修繕で大きなお金がかかってしまう可能性があります。

どのようにして老朽化リスクを回避し、完全に回避しきれない場合にでも損失を小さくすればよいのか、以下において説明していきます。

建物・住宅設備の老朽化のリスク回避

老朽化リスクを避けて物件を購入するためには、購入時の内見をする際に、雨漏りの有無、シロアリに食われていないか、外壁のひび割れの有無などの不具合がないかを確認し、自身で行うのが不安ならホームインスペクターに依頼して確認してもらいましょう。

また、水道管などなかなか目に見えにくい部分についても老朽化している可能性がありますので、買った後に費用が掛かかる可能性がある項目については、事前に不動産屋さんに確認しておくことも老朽化リスクを避けるためには重要です。

金利上昇のリスク

不動産を購入する際に、多くの人は銀行などからローンを受けて購入することになると考えられますが、ローンには金利の支払いがあり、金利はマクロ経済環境などにより上昇してしまう可能性があります。

金利上昇リスクについてどのようにして対策すればいいのか、以下において説明していきます。

金利上昇対策について

金利上昇対策については、以下のようなものがあります。

  1. 固定金利にする(金利が10年単位などで固定されているタイプの金利形態であり、金利を固定することによって、最初に設定された金利に基づいて支払いを継続できるので、金利の上昇に影響を受けない)
  2. 繰り上げ返済する(金利支払いの大きさは、金利の高さと元金の大きさによって決まってくるので、繰り上げ返済で元金を早めに減らしていくことにより、金利の上昇による返済金額の上昇を抑えることができます) 

しかし、「住宅支援機構」の調査によると、現在の日本の金利の状況は長年の間低金利が続いており、大幅な金利上昇が発生する可能性は低いと考えている人が多いことから、住宅ローンでは、62.9%の人が変動金利を選んでいるようです。


▶住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」

金利上昇についてはその他のリスクと異なり、発生する可能性が低い事項と考えることもできますが、金利が変動しない可能性はゼロではないので注意しましょう。

家賃滞納のリスク

日本の民法や特則である借地借家法によれば、賃借人の立場が強いことから家賃の滞納をされたとしても簡単に追い出せず、大家側にとってはかなり不利な状況に置かれることになります。

不動産投資にはこのような家賃滞納リスクもあり、どのようにして回避すればいいのでしょうか、以下において説明していきます。

家賃滞納のリスクの回避方法

家賃滞納のリスクの回避法にはどのようなものがあるのでしょうか、具体的には以下のようなものがあります。

  1. 家賃保証会社への加入を必須にする(賃借人に入居への条件として、家賃保証会社への加入を必須にすることにより、家賃の滞納があっても保証会社から家賃を受け取れるようになる)
  2. 敷金を多く集める(裁判所の判断としては家賃滞納による契約解除の条件として、3ヶ月の家賃滞納を提示しており、家賃滞納をする可能性が高いとみなした入居者希望の人に対して、初期の敷金を最低でも家賃3ヶ月分を事前に払い込んでもらう契約をしておく)
  3. 定期借家契約にしておく(定期借家契約にしておくことにより、定められた契約期間が満了すると契約を終了し、正当な事由は一切関係せず契約の更新がされないので、物件を入居者から確実に取り戻すことができる)

家賃滞納リスクに関しては、上記のような方法を参考にして事前に対策を打っておくことが重要です。

売却できない&価格下落のリスク

不動産を売却する際には、すぐに売却することは難しく、仲介会社などに売却の依頼を出してから早くても1~2か月ほどはかかってしまい、その間の市場の変化によっては買主が現れるまでに価格が下落している可能性もあります。

このように、売却するには価格の下落リスクがあるのですが、どのようにして回避すればいいのでしょうか、以下において説明していきます。

売却リスクに対する対策

不動産の価格は間取りや専有面積の大きさなども関係していますが、何よりも最も価格形成に関係してくる割合が多い要素としては、「立地条件の良さ」が挙げられます。

立地条件の悪い場所に不動産を購入した場合、買い手が付きにくく需要と供給の原理から価格は下落しやすいのですが、立地条件の良い場所に購入している場合には逆に価格は下落しづらく、物件によっては買った時とほぼ変わらない価格で売却することも可能です。

売却時に伴う価格下落リスクに対しては、立地条件の良い場所で不動産を購入することで対応できます。

火災や天災のリスク

地震や火事や台風などの自然災害によって、所有している不動産に損害が出てしまうリスクもあります。

このような、火災や天災のリスクに対してはどのようにして回避すればいいのでしょうか、以下において説明していきます。

火災や天災のリスク回避方法

火災や天災による被害に対しては、保険会社が販売している火災保険や地震保険に加入することによって、被害が発生した際に補償を受けることができます。

火災保険や地震保険に加入する際には、基本の補償項目以外にも水災や風災の特約などの特約を付けて補償を手厚くするとともに、自身の物件が原因で他人に損害を与えた際にも対応できるよう「施設賠償責任」にも加入し万全の対策を立てておくようにしましょう。

不動産投資のリスクと対策まとめ

ここまで、不動産投資のリスク7つと事前にできる対策ついて説明してきましたが、いかがでしたか。                                       

この記事のポイントをまとめると以下のようになります。

  1. 高値掴みリスクに対しては対象地域の物件に関する情報を精査し、相場観を養い対応する
  2. 空室リスクに対しても対象地域の賃貸需要を調査して、入居者視点を持ちつつ対応策を考えるとともに営業力の強い管理会社に入居の営業の依頼をする
  3. 対象物件を内見の際に老朽化している部分がないかしっかりと確認するとともに、事前に不動産屋さんにも分かりにくい老朽化している部分の有無について確認しておく
  4. 金利上昇リスクに対しては、固定金利にするか繰り上げ返済を行い対応する
  5. 家賃滞納リスクに対しては、家賃保証会社への加入を入居者に必須づけたり、敷金を予め多めに集めておいたり、定期借家契約を結ぶなどして対応する
  6. 売却時の価格下落リスクに対しては、価格が下落しにくい立地条件の良い場所に不動産を購入して対応する
  7. 火災や天災によるリスクに対しては、火災保険や地震保険、施設賠償保険に加入するとともに、特約を付けておくことにより補償を手厚くして対応する

この記事をご覧の皆さんは、今回の記事で説明した内容を参考にして、不動産投資のリスク7つと事前にできる対策についての学習に役立てると良いのではないでしょうか。


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