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物件価格はどのように決まる?

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不動産の価格はいくらが妥当なのかわかりにくい、自分の不動産の価格が分からないと悩んでいませんか?


不動産の価格が分からないと、2000万円の価値しかない物件を3000万円で買って1000万円もの損をしてしまう可能性があります。


また2000万円の価値がある不動産を、1000万円で売却してしまったら1000万円の損になってしまいます。


この記事では、不動産の価格はどのようにして決まるのか、不動産の法律問題を解決している弁護士の立場から解説いたします。


結論から申し上げますと、不動産の価格は

  1. 取引事例評価
  2. 収益還元評価
  3. 積算評価

によって価格を決められます。

そしてどの評価法での価格で売りに出し、そしていくらで売却するかは売り主の判断で決定されます。


物件価格は査定価格と売り出し価格と成約価格がある


査定価格

不動産を売却したい場合、まず不動産屋さんに査定を依頼することが多いです。


この時の査定価格は、過去の類似物件の取引事例や、収益性からの評価や、積算価格の評価を総合的に判断して、実際に売却が可能な価格として査定されます。


この不動産屋さんによるか価格を査定価格といいます。(不動産屋さんによって査定の金額は異なるので、複数の不動産屋さんで査定してもらうことをお勧めします)。


売り出し価格

不動産屋さんの査定した金額をもとに、売り主が売り出し価格を決めます。


仮に査定価格が3000万円だった場合、売り主が3000万円でよいと思えば3000万円が売り出し価格になります。


もっと安くてもよいから早く売りたいと思えば、2800万円で売り出すかもしれませんし、もっと高くないと納得しないとなれば3300万円で売り出すかもしれません。


この売り出し価格は売り主の判断で決まります。


成約価格

3000万円で売り出していた場合、3000万円で買われるかというと必ずしもそうではありません。


「2900万円なら買いたい」と、値下げ交渉が入るケースがあります。このことを指値と言ったりします。


ここで売り主が「2900万円でも売っていい」と合意すれば、成約価格は2900万円となります。


成約価格が、実際の売買価格になるので最も重要な価格となります。



1の物件価格にまつわる3つの価格を押さえておきましょう。

 

1:物件価格にまつわる3つの価格

 


 


 

 

査定価格との評価方法



不動産の価格の査定価格の算出には図2のように大きく分けて3通りの方法があります。こちらも押さえておきましょう。

 

23つの価格査定方法


 


還元利回りとは、周辺地域や類似物件を参考にして算出する希望の利回りのことです。


路線価とは、道路(路線)に面する宅地1㎡あたりの評価額のことです。


再調達価格とは、建物の再現による評価基準によって算出される価格のことです。例えば、鉄筋コンクリート造(RC造)の建物ですと「20万円/㎡」が一般的な基準単価となります。

 


なお、投資物件の物件を評価する際は積算評価も行うべきだとされています。


販売価格を積算評価が上回っている場合、金融機関の評価が高くなり融資を引きやすくなる傾向にあることを覚えておきましょう。


特に積算評価における土地部分の評価は重視されます。建物は減価償却により毎年評価が下がり、法定耐用年数を過ぎれば価値がなくなってしまうのに対して、土地は、地価の変動で多少の値動きはあるものの無価値となることはないからです。

 

 

購入目的に基づく価値判断の影響

 

買主の購入目的に基づく価値判断が物件価格に影響することもあります

 

例えば、相続税対策のために物件購入を検討している買主であったらどうでしょうか?利回りよりも相続税評価額の低減効果を重視し、「利回りが低くても相続税を抑えられれば購入する価値がある」と考えるかもしれません。

 

また、買主が外国人投資家であったらどうでしょうか?「利回りが低い物件でも自国の不動産の利回りに比べると魅力がある」と考えるかもしれません。

 

これらの場合には、物件価格が多少割高でも物件を気に入って購入するということがあるのです。



不動産の価格の決まり方のまとめ


ここまで不動産の価格の決まり方について解説してきました。


不動産の価格は、

  1. 査定価格
  2. 売り出し価格
  3. 成約価格

の3種類があります。


査定の方法は、取引事例評価、収益還元評価、積算価格評価の3つを総合的に考慮して査定することが多いです。


そして不動産の価格の最終的な決定権は売り主が決めており、売り主が決めた価格が不動産の価格となっています。


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