イールドギャップとは？

融資を引いて不動産投資をする際に、金利が上昇するリスクや投資の対象となる物件の収益性を見極めるひとつの指標とされているのが、イールドギャップです。

イールドギャップという概念は、不動産投資に限らず、投資一般に使われるものですが、不動産投資におけるイールドギャップとは、投資物件の利回りと金融機関からの借入（ローン）の金利との差のことです。

※金利には、固定金利と変動金利があります。不動産投資においては、変動金利が採用されることも少なくないのですが、この場合には、金利が上昇するリスクに注意を払う必要があります。金利について知りたい方は「ローンと金利の基本を押さえよう！」という記事もご覧ください。

図1：イールドギャップ（一般）

イールドギャップが意味するものとしては、

金利を考慮して得られる最大の利益

ということになります。

イールドギャップの値は大きければ、より得られる最大利益が大きくなり、収益を上げたい投資家にとっては良い方向になります。

例えば、利回り4%の区分マンションを2.5%の金利で融資を受けて購入したとしたらどうなるでしょうか？

この場合のイールドギャップは、

イールドギャップ　＝　4% ー　2.5%  ＝　1.5%

となります。この1.5%の中から、修繕費や広告費や税金を支払わないといけないのです。

区分マンションが儲からないのは、イールドギャップが全く取れないことも原因となっています。

もし利回りが30%の築古の物件があったとします。

この物件を金利5%で 融資を受けた場合どうなるでしょうか？

この場合のイールドギャップ＝　30% ー　5%　＝25％

となります。金利が5%と高いので微妙と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、利回りが30%と高いので、イールドギャップが25%となったのです。

先ほどの区分マンションの1.5%の15倍以上ですね！

このように、イールドギャップを考えることで、収益性と調達金利を合わせて考えた収益性が検討できます

正確なイールドギャップの算出

イールドギャップの算出にあたって注意が必要となるのが、現実との差です。

まず、「投資物件の利回り」については、経費も考慮することで、現実との差を少なくすることができます。

したがって、イールドギャップの算出にあたって用いる「投資物件の利回り」は、表面利回り（年間の収入を物件価格で割って単純に算出する利回り）ではなく、実質利回り（実質的な年間家賃収入を実質的な物件価格で割って算出する利回り）とするのがよろしいでしょう。

※利回りについては、「利回りで収益性をチェックしよう！」という記事で詳しく解説しています。

次に、「金融機関からの借入（ローン）の金利」については、融資期間の長さも考慮することで、現実との差を少なくすることができます。融資期間によって同じ金利でも毎月の借入金の返済金額が変わるからです。

したがって、イールドギャップの算出にあたって用いる「金融機関からの借入（ローン）の金利」の代わりにローン定数（ローンの残債に対する年間元利返済額の割合）を用いるのがよろしいでしょう。

以上より、正確なイールドギャップの算出方法は次のとおりであるといえます。

図２：イールドギャップ（精密）