不動産投資講座 Knowledge
不動産投資における金利の基礎知識を初心者に解説
作成日: 2020/08/11
更新日: 2022/04/28
執筆者名：
溝口 矢
保有資格：弁護士
所属弁護士会：東京弁護士会
弁護士（東京弁護士会、72期）。
慶應義塾大学法学部・同大学法務研究科卒業。
目次｜index
不動産投資物件を購入する場合、多くの方は銀行から融資を受けて購入されるケースが多いです。
融資には金利がかかり利息を支払わないといけません。低金利で融資を受けられると返済金額が減り、キャッシュフローに余裕が生まれます。
不動産投資を行う上で、金利についての知識は必須です。
この記事では、不動産投資を行う上で絶対に知っておかないといけない金利の基礎知識について解説します。
変動金利と固定金利
銀行の融資の金利には、3パターンあります。
- 変動金利
- 固定金利(期間選択型)
- 固定金利(全期間固定型)
それぞれメリットとデメリットがありますので解説します。
変動金利
変動金利は、その名の通り金利が変動します。
どうやって変動するかというと融資によって異なりますが、政策金利、店頭金利、TIBOR(Tokyo InterBank Offerd Rate)などに連動します。
日本は長年ゼロ金利政策をとっており、超低金利が続いています。
一般的には固定金利よりも変動金利のほうが金利が低いため、変動金利を選ぶ投資家が多いです。
一方で金利上昇のリスクがあるので、注意が必要です。
固定金利(期間選択型)
固定金利の期間を選択する方式です。
例えば「融資期間20年間の銀行融資で10年間固定金利」といった具合の融資になります。
固定期間期間終了後は変動金利となるか、再度期間選択型のこて金利を選べるケースがあります。
メリットとしては、固定金利の期間は金利が確定しリスクが減ることです。固定期間終了後に金利がどうなるかわからないところがリスクとして残ります。
注意点としては、固定金利期間中に物件売却などして一括返済を行ったときに、ペナルティーの違約金を求められるケースがあります。
金融機関によって様々ですが、例えば10年固定金利で5年目に売却して返済した場合、残りの5年分の金利をペナルティーとして支払わないといけないような契約もあります。
金額と金利によっては莫大な違約金になりますのでご注意ください。
固定金利(全期間固定)
融資の全期間固定金利になる方式です。
金利上昇のリスクがないため、経営は安定します。
デメリットとしては変動金利よりも金利が高くなる傾向なので、返済金額と利息の支払いが増える可能性があります。
不動産投資の融資での金利は何％くらいが標準なのか？
融資を受けるならできるだけ低金利で融資を受けたいところです。
融資の金利はどの銀行で借りるか、借りる人の属性や保有資産、物件の担保評価など、総合的にきまるため、一概にどれくらいの金利になるのかわからないところがあります。
一般的に、どれくらいの金利なら低金利なのか？の目安としてご参考までにイメージを出します。
超低金利～1%未満
1%未満の金利で融資を受けることができれば、かなり条件がいいといえるでしょう。1%を切る金利で借りるのはかなり難しいです。
低金利～1%台
1%台の金利で借りることができれば、とても条件はいい方です。
普通～2%台
不動産投資の銀行融資で2%台なら普通というイメージです。オリックス銀行のサラリーマン向けのアパートローンも、条件が良い銀行だと2%前半くらいのイメージです。
やや高い～3%台
3%代の金利はやや高い印象です。高い金利だから必ずしもNGというわけではありません。
利回りが高く、十分に高いイールドギャップが取れるのなら高い金利でも借りるのは事業としてはありだと思います。
静岡銀行のワイドローンなど、3.3%～3.6%くらいのイメージです。
高い～4%以上
4%以上だと金利がかなり高いイメージです。
元利均等返済で借りる場合、初期は利息の負担が大きくなり元金がなかなか減っていきません。
借りる場合は元金がどれくらいのペースで減っていくのか返済シミュレーションで必ず確認するようにしましょう。
利息は経費になるが元金は経費にならない
銀行融資の借り入れの返済は、元金部分と金利部分からなります。
返済＝元金＋金利
たとえ1億円を30年4.5%の金利で元利均等返済で借りた場合、毎月の返済額は50.6万円になります。
1回目の支払いは、
返済額50.6万円 ＝ 元金 13.1万円 ＋ 利息 37.5万円
となります。50.6万円も返済しているのに、元金は13.1万円しか減らないので、借金がなかなか減らないです。
この時、利息の37.5万円は経費に計上できますが、元金は経費に計上できません。
借りているものを返すので経費ではないからです。ご注意ください。
金利交渉や借り換えで金利を下げられる可能性
低金利で融資を受けることは、返済金額を減らすことができ、手残りの金額(キャッシュフロー)を増加させらるので、不動産賃貸経営の利益改善で大きな良い影響を与えます。
金利を下げる方法として、
- 金利交渉
- 借り換え
があります。
金利交渉は、固定期間が終わるタイミングなどで、金利を下げられないか相談を持ち掛けたり、他行から借り換えを打診されていることを持ち掛けたりなどしていると相談することで、金利を下げてくれるケースがあります。
また、ほかの金融機関に借り換えることで低金利に借り換えをできる可能性があります。
注意点としては、銀行としては利息を得ることで利益を上げているので、借り換えや悋気交渉は銀行との関係を悪化させてしまう可能性があります。
次の物件に融資されにくくなることも考えられますので、ご注意ください。
金利を下げた時の効果は絶大
先ほど、1億円を30年4.5%で借りた場合の月々の返済が50.6万円と紹介しました。この時の返済総額は1億8240万円にもなります。
もし1億円を30年0.5%で借りられた場合、月々の返済は30万円となります。
なんと20万円も返済金額を減らせられるのです。返済総額も1億770万円となり、7000万円近く支払いを減らせます。
返済金額30万円＝元金25.8万円 ＋ 利息4.2万円
となるので、4.5%で借りた時と全く違いますよね。
不動産投資の金利まとめ
不動産投資において銀行融資は最も重要な要素の一つです。
そして低金利で融資を受けることで、返済金額が減りキャッシュフローが増えるので経営が安定します。
金利は固定金利と変動金利があり、より低金利の変動金利を選ぶか固定金利を選ぶかはそれぞれメリットデメリットがあります。
金利交渉や借り換えによって金利を下げられる可能性がありますが、銀行との関係性が悪化する可能性があるので気を付けましょう。
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